Lorsqu’un locataire quitte son logement et réclame la restitution des provisions sur charges versées en cours de bail ainsi que la réparation des troubles liés à l’indécence des lieux, le contentieux locatif cristallise deux séries de difficultés probatoires et procédurales : d’une part, l’étendue des pièces que le propriétaire doit produire devant le juge lorsque le montant des charges est contesté ; d’autre part, le calcul et l’interruption du délai de prescription applicable aux demandes indemnitaires du preneur. Par un arrêt de cassation rendu le 15 octobre 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2026, n° 25-15.955), la Haute juridiction rappelle avec fermeté les obligations qui pèsent sur le bailleur au titre de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et précise le régime d’interruption de la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’une demande d’aide juridictionnelle a été déposée par le locataire avant l’assignation.
Dans cette affaire jugée le 15 octobre 2026 (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955), une locataire avait libéré son appartement le 16 mai 2021, puis avait assigné sa bailleresse le 25 novembre 2021 en réparation des préjudices nés du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, en restitution de provisions sur charges non régularisées et en remboursement du dépôt de garantie. En cause d’appel, la bailleresse avait opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les demandes indemnitaires antérieures au 25 novembre 2018 et soutenu avoir satisfait à son obligation de régularisation en produisant les décomptes établis en 2014 et en 2021 accompagnés d’un récapitulatif annuel des factures, sans que la locataire ait sollicité la communication de chacune des factures. La cour d’appel de Paris avait accueilli cette argumentation sur les deux terrains. La troisième chambre civile censure intégralement ce raisonnement, offrant l’occasion d’analyser l’ensemble des règles régissant le contrôle des charges récupérables, la preuve de leur exigibilité et l’articulation des délais d’action dans le cadre d’un contentieux relatif au bail d’habitation.
I. L’obligation de justification des charges locatives face à la contestation du locataire
A. Le régime légal du décompte annuel et de la mise à disposition des pièces justificatives
Dans les baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le paiement des charges par provisions mensuelles ne constitue qu’une avance effectuée par le preneur dans l’attente de l’arrêté définitif des dépenses réellement engagées par le propriétaire. Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables constituent des sommes accessoires au loyer principal qui ne sont exigibles que sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun, ainsi que des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. Comme le rappelle la fiche pratique de l’administration sur les charges locatives, la liste de ces dépenses récupérables est limitativement fixée par décret en Conseil d’État, de sorte qu’aucune dépense ne figurant pas dans cette nomenclature réglementaire ne peut être répercutée sur le preneur lorsque les charges sont appelées au réel.
L’équilibre institué par le législateur repose sur une procédure d’information préalable et de transparence documentaire stricte. Dans son arrêt du 15 octobre 2026 (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955), la Cour de cassation rappelle expressément la lettre de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « Selon ce texte, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2026, n° 25-15.955). Ce mécanisme légal décompose ainsi la régularisation annuelle en deux phases complémentaires mais distinctes.
La première phase consiste en l’envoi spontané au locataire, un mois avant la régularisation, d’un décompte détaillé par nature de dépenses (eau froide, eau chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes, ascenseur, taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères) accompagné, lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, du mode de répartition entre les locataires et de la note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs prévue par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. À ce stade amiable, la loi n’impose pas au propriétaire d’annexer matériellement à son courrier la photocopie intégrale de toutes les factures de la copropriété ou de l’immeuble : il lui appartient en revanche, durant un délai de six mois à compter de l’envoi de ce décompte, de tenir les pièces justificatives — factures, contrats de fourniture et d’exploitation, décomptes de syndic, justificatifs de la quantité consommée et du prix unitaire — à la disposition du preneur dans des conditions normales, conformément au même article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi que le souligne l’analyse de l’ADIL de Paris consacrée à l’absence ou au retard de régularisation des charges locatives, ainsi que le commentaire publié par la revue Defrénois sur l’encadrement de la régularisation des charges, l’obligation de procéder à une régularisation annuelle n’est pas assortie d’une déchéance automatique du droit du bailleur en cas de dépassement de l’échéance annuelle, sous réserve du respect de la prescription triennale et du droit reconnu au locataire par l’article 23, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 d’exiger un paiement par douzième lorsque la régularisation n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité. Toutefois, cette souplesse quant à la date d’établissement du décompte ne dispense jamais le bailleur de rapporter la preuve de la réalité, du montant et du caractère récupérable des sommes qu’il entend conserver ou réclamer.
En l’absence de litige, la communication du décompte par nature de charges et la mise à disposition des factures durant le délai de six mois à compter de l’envoi du décompte prévu par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 suffisent à régulariser le compte locatif. Mais dès lors que le locataire conteste en justice l’existence ou le quantum des charges imputées et sollicite la restitution des provisions versées, le litige bascule sous l’empire des règles gouvernant la charge de la preuve des obligations.
B. La charge de la preuve devant le juge et la sanction du défaut de justification du montant contesté
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Appliqué au mécanisme des provisions sur charges de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce principe signifie que les provisions versées par le locataire ne demeurent acquises au bailleur qu’à la condition que ce dernier établisse que des charges récupérables d’un montant au moins équivalent ont effectivement été exposées pour le logement loué. Si le preneur conteste le montant retenu lors de la régularisation ou réclame le remboursement de provisions non justifiées, le bailleur ne peut se contenter de produire devant le tribunal un simple tableau récapitulatif établi par ses soins ou par son gestionnaire.
L’arrêt rendu le 15 octobre 2026 (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955) l’illustre avec une particulière netteté. En l’espèce, pour débouter la locataire de sa demande en restitution des provisions sur charges, la cour d’appel avait retenu que la bailleresse justifiait avoir procédé aux régularisations des charges locatives le 1er mars 2014 et le 3 août 2021 et qu’elle produisait, outre le décompte où figuraient ces régularisations, le récapitulatif des factures locatives année par année, en ajoutant qu’aucun justificatif de chacune de ces factures n’était demandé par la locataire. La troisième chambre civile casse cet arrêt pour défaut de base légale au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en énonçant le motif suivant : « En se déterminant ainsi, sans constater que la bailleresse justifiait devant elle de l’existence du montant des charges, lequel était contesté par la locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2026, n° 25-15.955).
La portée pratique de cet arrêt est immédiate. D’une part, la production d’un décompte de régularisation accompagné d’un récapitulatif annuel de factures ne suffit pas à établir l’existence et le montant des charges contestées : un récapitulatif unilatéral ne remplace pas les pièces justificatives elles-mêmes (factures acquittées, arrêtés de comptes de copropriété ventilant la quote-part locative, avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères). D’autre part, le juge du fond ne peut pas reprocher au locataire de n’avoir pas réclamé individuellement chaque facture pour dispenser le bailleur de prouver devant la juridiction la réalité du montant contesté.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui exige que le juge vérifie concrètement la production ou la mise à disposition effective des pièces justificatives, y compris en cours d’instance. Déjà, par un arrêt du 21 décembre 2017 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 décembre 2017, n° 16-25.686), la Cour de cassation avait censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’une locataire en restitution des provisions versées depuis le début du bail et l’avait condamnée à payer un solde de régularisation sur la seule foi d’un document intitulé répartition de charges de copropriété établi par le syndic et de l’avis d’impôt concernant la taxe sur les ordures ménagères : « Qu’en statuant ainsi, sans constater que les bailleurs avaient tenu à la disposition de la locataire, fût-ce devant elle, les pièces justificatives des charges locatives que Mme X… réclamait, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 décembre 2017, n° 16-25.686).
De même, l’exigence de régularisation et de justification des charges conditionne directement le sort des actions en résiliation du bail et en recouvrement d’arriérés de loyers et de charges engagées par le propriétaire. Lorsqu’un bailleur poursuit la résiliation judiciaire du contrat de location ou la condamnation du preneur au paiement d’un arriéré locatif incluant des provisions mensuelles sur charges, le juge ne peut pas additionner mécaniquement les échéances mensuelles de loyer et de provisions sans vérifier si ces provisions ont fait l’objet d’une régularisation lorsque le locataire soulève ce moyen. Par un arrêt du 18 septembre 2025 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 septembre 2025, n° 23-21.899), la Haute juridiction a ainsi cassé un arrêt qui avait prononcé la résiliation du bail et condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif arrêté à septembre 2020 alors que les charges n’avaient été justifiées que jusqu’en 2018 : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les provisions sur charges mensuelles réclamées par le bailleur jusqu’en septembre 2020 avaient été régularisées et fixer en conséquence le montant de l’arriéré sur les loyers et charges dus à cette date, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 septembre 2025, n° 23-21.899).
Il en résulte une règle opérationnelle essentielle pour tout litige locatif : si le bailleur qui a omis de régulariser annuellement les charges conserve la faculté de le faire tardivement dans la limite de la prescription triennale (3e Civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445), voire de produire les pièces justificatives directement devant le tribunal ou la cour d’appel (3e Civ., 21 décembre 2017, n° 16-25.686), l’absence de justification effective devant le juge du montant des charges contesté par le locataire prive de cause la conservation des provisions correspondantes et expose le propriétaire à devoir les restituer (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955).
II. La prescription des actions locatives, la décence du logement et l’apurement des comptes en fin de bail
A. La prescription triennale de l’article 7-1 et son interruption par la demande d’aide juridictionnelle
Le second enseignement majeur de l’arrêt du 15 octobre 2026 (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955) a trait au calcul de la prescription applicable aux demandes formées par le locataire à l’encontre du bailleur, notamment au titre du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent prévue par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de la répétition des charges indûment versées. Alors que le droit commun de l’article 2224 du Code civil soumet les actions personnelles ou mobilières à une prescription de cinq ans, le législateur a institué un délai spécial abrégé pour les baux d’habitation.
Aux termes du premier alinéa de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, à l’exception de l’action en révision du loyer par le bailleur qui est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Ce délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 gouverne aussi bien l’action du bailleur en paiement d’un arriéré de loyers ou de charges que l’action du locataire en répétition de provisions indûment perçues ou en indemnisation d’un trouble de jouissance.
Encore faut-il déterminer avec exactitude, pour chaque catégorie de demande, tant le point de départ de ce délai de trois ans que les causes susceptibles de l’interrompre avant la délivrance de l’assignation. Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation le 15 octobre 2026 (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955), la cour d’appel avait jugé qu’au regard de la date de délivrance de l’assignation, le 25 novembre 2021, aucune indemnisation au titre de l’indécence du logement ne pouvait intervenir pour une période antérieure au 25 novembre 2018 en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Or, la locataire faisait valoir qu’elle avait déposé dès le 15 juillet 2020 une demande d’aide juridictionnelle, qui avait été admise, en vue d’engager cette action en indemnisation contre sa bailleresse. Au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 38 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 dans sa rédaction applicable au litige, la troisième chambre civile rappelle la règle d’interruption attachée à la demande d’aide juridictionnelle : « Il résulte du second que la demande d’aide juridictionnelle interrompt le délai de prescription et qu’un nouveau délai de même durée court à compter de la date de son admission. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2026, n° 25-15.955).
En conséquence, la Haute juridiction casse l’arrêt d’appel pour manque de base légale, faute d’avoir vérifié l’existence et l’objet de cette demande d’aide juridictionnelle : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire n’avait pas déposé le 15 juillet 2020 une demande d’aide juridictionnelle, qui avait été admise, afin d’engager une action en indemnisation contre sa bailleresse en raison d’un manquement à son obligation de délivrer un logement décent, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2026, n° 25-15.955). En effet, dès lors que la demande d’aide juridictionnelle déposée le 15 juillet 2020 a interrompu la prescription triennale et fait courir un nouveau délai de trois ans à compter de la date de son admission selon les motifs de cet arrêt du 15 octobre 2026 (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955), la période triennale indemnisable en amont de l’acte interruptif remontait de plus de seize mois supplémentaires par rapport à la seule date de l’assignation.
Cette précision procédurale se combine avec la jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative au caractère continu de l’obligation de délivrance d’un logement décent imposée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Par un arrêt du 4 juin 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437), la Cour de cassation a rappelé que l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, demeure exigible pendant toute la durée du bail, et en a tiré une distinction fondamentale quant à l’application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437). Ainsi, dans les litiges portant sur les troubles de jouissance locative et l’indécence du logement, l’action tendant à la réalisation des travaux de mise en conformité sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 est recevable tant que l’indécence persiste en cours de bail (3e Civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437), tandis que la créance indemnitaire réparant le préjudice de jouissance est bornée aux trois années précédant la demande en justice ou l’acte interruptif de prescription tel qu’une demande d’aide juridictionnelle admise (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955).
S’agissant par ailleurs de l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur, la jurisprudence fixe le point de départ de la prescription triennale non pas au jour du versement mensuel de chaque provision, mais au jour de la régularisation des charges. Par un arrêt du 9 novembre 2017 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 novembre 2017, n° 16-22.445), la troisième chambre civile a jugé en des termes dépourvus d’ambiguïté : « Attendu qu’il résulte de la combinaison de ces textes que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ; » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 novembre 2017, n° 16-22.445). Ce report du point de départ de la prescription triennale au jour de la régularisation protège directement le locataire contre l’inertie du bailleur qui tarderait plusieurs années avant de communiquer son décompte annuel : tant que la régularisation n’est pas intervenue, le preneur n’est pas en mesure de connaître l’existence d’un trop-perçu au sens de cet arrêt du 9 novembre 2017 (3e Civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445) et de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
B. L’articulation entre régularisation des charges, restitution du dépôt de garantie et recours des parties
En fin de bail, la question de la régularisation et de la justification des charges locatives s’articule étroitement avec les règles régissant la restitution du dépôt de garantie fixées par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de cet article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, et ce délai maximal est réduit à un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. L’exigence de justification posée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 rejoint ainsi directement celle de l’article 23 de la même loi.
Lorsque le logement quitté par le locataire se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ou dans un immeuble collectif, les comptes annuels de l’exercice en cours ne sont généralement pas encore arrêtés ni approuvés à la date de remise des clés. Pour concilier la rapidité de restitution du dépôt de garantie avec l’attente de l’approbation des comptes de copropriété, le cinquième alinéa de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, la régularisation définitive et la restitution du solde devant alors être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble, sauf accord amiable des parties pour solder immédiatement l’ensemble des comptes.
La Cour de cassation veille à distinguer le régime de restitution du dépôt de garantie de celui du solde issu de la régularisation définitive des charges en immeuble collectif. Par un arrêt du 31 mai 2018 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 31 mai 2018, n° 17-18.069), elle a ainsi censuré une décision qui avait appliqué la pénalité légale de retard de 10 % du loyer mensuel à une somme due par le bailleur au titre de la régularisation des charges alors que les réparations locatives absorbaient déjà le dépôt de garantie : « Attendu qu’il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ; » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 31 mai 2018, n° 17-18.069).
En revanche, lorsque le bailleur invoque un arriéré locatif ou des dégradations locatives dûment justifiées, ces créances s’imputent de plein droit sur le dépôt de garantie et font obstacle à la majoration légale de retard de 10 % du loyer mensuel en principal prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 si elles excèdent le montant du dépôt. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 26 octobre 2023 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 octobre 2023, n° 22-20.183) : « Selon ce texte, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 26 octobre 2023, n° 22-20.183). Mais, ainsi que le confirme l’arrêt du 15 octobre 2026 (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955), aucune retenue ni compensation au titre des charges locatives ne peut prospérer si le bailleur ne justifie pas devant le juge, pièces à l’appui, de l’existence et du montant exact des charges que le locataire conteste.
Sur le plan pratique, le locataire confronté à une absence de régularisation annuelle ou à un décompte non justifié adresse d’abord au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception sollicitant la communication du décompte par nature de charges, du mode de répartition et l’accès aux pièces justificatives conformément à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En cas de désaccord persistant, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation, qui rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine selon l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, ou sur la décence du logement après un délai de deux mois sans accord ni réponse du propriétaire suivant la demande de mise en conformité prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. À défaut d’accord, la saisine du juge des contentieux de la protection dans le délai de prescription de trois ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 — interrompu par une demande d’aide juridictionnelle admise pour un nouveau délai de trois ans à compter de l’admission (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955) — permet d’obtenir la restitution des provisions non justifiées et l’indemnisation des préjudices.
Conclusion
Par son arrêt du 15 octobre 2026 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2026, n° 25-15.955), la Cour de cassation consolide la protection tant substantielle que procédurale du locataire à l’issue du bail d’habitation. Sur le terrain probatoire de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire qui s’oppose à une demande de restitution de provisions sur charges ne peut pas se borner à produire un décompte de régularisation et un récapitulatif annuel de factures en invoquant l’absence de demande préalable de pièces par le locataire : dès lors que le montant des charges est contesté, il doit justifier devant le juge de l’existence et du quantum des dépenses récupérables (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955).
Sur le terrain de la prescription triennale édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Haute juridiction rappelle que la demande d’aide juridictionnelle interrompt le délai de prescription et fait courir un nouveau délai de même durée à compter de son admission (3e Civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955), ce qui préserve les droits indemnitaires du preneur agissant au titre du manquement continu à l’obligation de délivrance d’un logement décent de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (3e Civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). Pour les bailleurs comme pour les preneurs, la tenue rigoureuse des pièces justificatives exigées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et la maîtrise des actes interruptifs de la prescription de l’article 7-1 de la même loi demeurent ainsi la clé de voûte du règlement des comptes locatifs.