La cessation d’activité du commerçant ou de l’artisan confronte la durée novennale de l’article L. 145-4 du Code de commerce à la protection sociale. En principe, le locataire commercial ne peut résilier unilatéralement son contrat de location qu’à l’expiration de chaque période triennale moyennant un préavis légal. Toutefois, le quatrième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce ouvre une faculté dérogatoire de congé à tout moment au preneur retraité. Ce même texte étend ce droit de sortie anticipée au locataire admis au bénéfice d’une pension d’invalidité ainsi qu’aux ayants droit du preneur décédé.

À cet égard, ce mécanisme d’extinction du bail se distingue de la cession déspécialisée régie par l’article L. 145-51 du Code de commerce. Alors que la cession déspécialisée transmet le droit au bail à un successeur, la résiliation libère le preneur qui ne vend pas son fonds. Contrairement aux guides vulgarisés des trois premiers résultats Google qui résument sommairement le préavis, notre étude analyse la jurisprudence de 2023 à 2026 sur ce congé. Elle examine notamment l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Riom le 1er avril 2026, n° 24/01794 sur la pension d’invalidité antérieure au bail.

Elle détaille également l’exigence d’ancienneté de deux ans imposée au gérant majoritaire de société à responsabilité limitée par la Cour d’appel de Paris le 12 octobre 2023. Or, lorsqu’un congé anticipé est délivré hors des conditions légales, la sanction financière prononcée par la Cour de cassation demeure particulièrement lourde. Par son arrêt du 17 septembre 2026, n° 25-14.359, la troisième chambre civile maintient l’exigibilité intégrale des loyers jusqu’à la prochaine échéance triennale. L’accompagnement d’un avocat en bail commercial à Paris permet de vérifier l’éligibilité du preneur ou du dirigeant social avant toute notification au propriétaire.

En outre, la loi nouvelle encadre désormais la restitution du dépôt de garantie dans un délai maximal de trois mois selon l’article L. 145-40 du Code de commerce. Dès lors, dans quelle mesure le locataire ou le gérant majoritaire peut-il rompre le bail à tout moment sans payer les loyers triennaux ? L’examen du droit d’ordre public de résilier le bail commercial à tout moment précédera l’étude du formalisme du congé et des comptes de sortie.

I. Le droit d’ordre public du locataire retraité ou invalide de résilier le bail commercial à tout moment

A. Les conditions substantielles tenant à la retraite, à l’invalidité, au décès du preneur et au dirigeant social

Le premier alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce dispose que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». Selon le deuxième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce, le preneur dispose de la faculté de donner congé à chaque échéance triennale. Par dérogation à ce rythme triennal, le quatrième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce protège le locataire qui cesse sa vie active. Il vise « le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié » en cours d’exécution.

Il vise aussi le preneur « ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social » selon ce même texte. Ce locataire « a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article » à tout moment. Le texte ajoute qu’« il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur » selon l’article L. 145-4. Comme l’a rappelé le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 3 septembre 2026, n° 24/02730, cette dérogation affranchit le preneur du calendrier des périodes triennales. Le jugement énonce ainsi que « le locataire qui quitte les lieux pour départ à la retraite ou pour invalidité peut également donner congé à tout moment ».

En matière d’invalidité, certains bailleurs soutiennent que la reconnaissance de l’invalidité devrait nécessairement survenir après la conclusion du bail commercial pour autoriser la résiliation. La Cour d’appel de Riom, le 1er avril 2026, n° 24/01794, a fermement rejeté cette restriction en infirmant le jugement de première instance. Dans cette affaire, le locataire avait signifié son congé le 1er mars 2022 pour le 1er septembre 2022 en produisant son titre de pension d’invalidité. La bailleresse contestait l’efficacité du congé au motif que l’admission au bénéfice de la pension d’invalidité était antérieure à la signature du bail. Pour valider la rupture anticipée, l’arrêt du 1er avril 2026, n° 24/01794 analyse la lettre du quatrième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce.

La cour souligne avec netteté que « Ce texte ne précise nullement que cette reconnaissance doive intervenir en cours de bail » pour ouvrir droit au congé. Selon cet arrêt du 1er avril 2026, « imposer que l’état d’invalidité soit admis postérieurement à la date de conclusion du contrat de bail » serait illicite. Une telle exigence « reviendrait à rajouter au texte une condition qu’il n’édicte pas » au détriment du locataire invalide souhaitant cesser son exploitation. Les juges concluent que « les dispositions du code de commerce prévoient uniquement que la reconnaissance de l’invalidité existe au moment de la délivrance du congé ». En conséquence, dès lors que la pension d’invalidité est servie au jour du congé, le bail prend fin après six mois sans loyers supplémentaires.

Par ailleurs, le cinquième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce étend ce dispositif à certaines sociétés commerciales de dimension familiale ou unipersonnelle. Il prévoit que « les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée » lorsque la société est preneuse. Cette extension bénéficie également « au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail ». Or, cette liste légale est d’interprétation stricte et exclut la société par actions simplifiée, la société anonyme ou la gérance minoritaire de société à responsabilité limitée.

La Cour d’appel de Paris, le 12 octobre 2023, n° 21/17333, a contrôlé avec sévérité l’ancienneté de deux ans exigée du gérant majoritaire. Dans cette espèce, une société par actions simplifiée avait été transformée en société à responsabilité limitée peu avant la signification de l’acte fondé sur la retraite. La cour juge que c’est au jour où le gérant signifie son acte « qu’il doit exercer son mandant depuis au moins deux années » dans la société. Or, la dirigeante « était gérante de la SARL Soguisa depuis moins de deux ans, peu important qu’elle le devienne au jour de la cession effective ». L’arrêt du 12 octobre 2023, n° 21/17333 ajoute que « la sanction de la fraude à la loi consiste à priver la man’uvre frauduleuse de l’effet attendue ».

De surcroît, pour justifier de son statut commercial selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, le preneur doit produire un extrait Kbis probant. L’arrêt du 2 avril 2026, n° 24-15.435 retient que « la pièce n° 4 produite par la bailleresse n’était pas un extrait Kbis » probant. En revanche, selon l’arrêt du 19 mars 2026, n° 24-16.581, le local accessoire formant un ensemble avec le local principal « ne nécessite pas une immatriculation distincte ».

B. La neutralisation des clauses de durée ferme et l’articulation avec la cession déspécialisée de l’article L. 145-51

La faculté de résiliation pour retraite ou invalidité instituée par l’article L. 145-4 du Code de commerce revêt un caractère d’ordre public absolu. En effet, l’article L. 145-15 du Code de commerce frappe de la sanction du réputé non écrit toute clause écartant les dispositions de l’article L. 145-4. Dans sa version issue de la loi du 26 mai 2026, l’article L. 145-15 du Code de commerce vise expressément « les clauses, stipulations et arrangements ». Il frappe celles « qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 ».

La troisième chambre civile de la Cour de cassation en déduit que l’action tendant à faire réputer non écrite une telle clause est imprescriptible. Elle échappe à l’article L. 145-60, selon lequel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». De plus, par son arrêt du 6 novembre 2025, n° 23-21.334, la Cour de cassation applique la sanction du réputé non écrit aux baux conclus antérieurement. Cet arrêt rappelle que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ».

Lorsqu’une stipulation contrevient à l’article L. 145-15 du Code de commerce, le juge procède à une éradication chirurgicale sans annuler le bail en entier. Selon l’arrêt du 18 décembre 2025, n° 24-12.218, « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier ». La haute juridiction réaffirme également cette primauté de l’ordre public statutaire dans son arrêt rendu le 3 septembre 2026, n° 25-14.904 en matière de révision. Dès lors, toute clause pénale ou indemnité de résiliation anticipée imposée au preneur partant à la retraite est réputée non écrite de plein droit.

Par ailleurs, la question se pose de savoir si une clause de durée ferme stipulée dans certains baux commerciaux peut paralyser le départ en retraite. Certes, le deuxième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce autorise des stipulations contraires à la sortie triennale dans quatre catégories de baux. Cette exception concerne « les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation ». Elle vise aussi « les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage » selon l’article L. 145-4. Toutefois, cette faculté de renoncer au congé triennal figure uniquement au deuxième alinéa et n’est nullement reprise au quatrième alinéa relatif à la retraite.

Ce renvoi de l’article L. 145-4 aux « formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article » concerne seulement le préavis et la notification. En conséquence, même dans un bail à usage exclusif de bureaux ou un bail de dix ans, le preneur retraité conserve son droit de résilier. De même, si l’article L. 145-7-1 du Code de commerce écarte la résiliation triennale dans les résidences de tourisme, la Cour de cassation en cantonne la portée. Après avoir jugé le 9 février 2017, n° 16-10.350 que « l’article L. 145-7-1 précité, d’ordre public, s’applique aux baux en cours », elle distingue le renouvellement.

Par son arrêt du 7 septembre 2023, n° 21-14.279, elle juge que « l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés ». Ces baux renouvelés demeurent « soumis au seul article L. 145-12 du même code », l’article L. 145-12 du Code de commerce restituant la faculté de congé. Avant de notifier une résiliation pure et simple, le futur retraité doit néanmoins évaluer l’opportunité de valoriser son bail par une cession onéreuse. S’il cède son fonds à un acquéreur poursuivant la même activité, l’article L. 145-16 du Code de commerce répute non écrite toute clause d’interdiction. Le cédant doit cependant respecter le formalisme contractuel de cession, sous peine d’inopposabilité au bailleur selon la Cour de cassation, 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372.

À défaut de repreneur dans la même branche, l’article L. 145-51 du Code de commerce autorise le preneur retraité ou invalide à céder son bail avec déspécialisation. Selon la Cour de cassation, 3e civ., 6 février 2013, n° 11-24.708, cette prérogative appartient aussi à l’usufruitier du fonds immatriculé agissant avec l’accord des nus-propriétaires. L’assistance d’un avocat en cession de fonds de commerce à Paris sécurise la signification des activités envisagées et du prix proposé au propriétaire. En effet, la Cour de cassation, 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964 encadre strictement le délai de deux mois imparti au bailleur pour s’opposer.

En indivision, ce délai ne peut « courir à l’égard des indivisaires bailleurs que par la signification à chacun d’entre eux du projet de cession ». Une signification unique est inefficace « sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification » selon l’arrêt du 15 octobre 2026. En outre, la Cour de cassation, 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849 rappelle que la cession déspécialisée expose le cessionnaire au déplafonnement lors du renouvellement suivant. Elle « ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination ». Lorsque le marché locatif ne permet aucune cession, la résiliation anticipée de l’article L. 145-4 du Code de commerce demeure dès lors la voie salvatrice.

II. Le formalisme du congé, la computation du préavis de six mois et le règlement des comptes de fin de bail

A. Les formes de notification, la computation stricte du préavis de six mois et les sanctions du congé irrégulier

Pour mettre en œuvre la résiliation pour retraite ou invalidité, le quatrième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce renvoie aux formes du deuxième alinéa. Selon l’article L. 145-4, ce congé est délivré « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire » au bailleur. La Cour de cassation, 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077 a levé toute ambiguïté sur le libre recours à la lettre recommandée par le locataire. Selon cet arrêt, « l’article L. 145-4, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donner congé ». La troisième chambre civile censure ainsi une cour d’appel qui avait exigé un acte extrajudiciaire sur le fondement de l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Toutefois, la Cour d’appel de Limoges, le 7 mai 2026, n° 25/00663, rappelle la distinction essentielle selon la période à laquelle intervient le congé. Pour la cour, « il convient de distinguer le congé délivré à l’issue d’une période triennale du congé délivré en fin de bail » commercial. En cours de bail, le congé du preneur pour retraite ou invalidité peut être notifié par lettre recommandée ou par commissaire de justice selon l’article L. 145-4. En revanche, pendant la tacite prolongation régie par l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé doit impérativement être signifié par acte extrajudiciaire. En pratique, l’intervention d’un avocat en résiliation de bail à Paris privilégie toujours la signification par commissaire de justice en annexant les justificatifs de retraite ou d’invalidité.

Quant au préavis, l’article L. 145-4 du Code de commerce impose un congé donné « au moins six mois à l’avance » au propriétaire. De plus, l’article L. 145-9 exige un congé « donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ». La Cour de cassation, 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.312 applique avec une rigueur absolue la règle de computation de ce préavis de six mois. Selon cet arrêt, « la prorogation prévue à l’article 642 du code de procédure civile ne s’applique que lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli ». Pour le 30 septembre, le congé « devait être signifié par le preneur au bailleur avant le dernier jour du mois de mars précédent ». Le congé devait donc être délivré « au plus tard le 31 mars de la même année » selon l’arrêt du 8 mars 2018, n° 17-11.312.

De même, le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, le 1er juin 2026, n° 24/02277, écarte tout préavis abrégé en l’absence d’acceptation expresse du propriétaire. Le tribunal retient que « faute d’avoir été envoyé avec au moins six mois d’avance, le congé n’était pas valable en l’absence d’accord du bailleur ». Lorsque le congé anticipé ne remplit pas les conditions de la retraite ou de l’invalidité, ses effets sont automatiquement reportés à la prochaine échéance triennale. La Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359 vient de réaffirmer avec force la rigueur financière de cette règle de report.

Elle approuve une cour d’appel d’avoir jugé que « le bail s’était poursuivi nonobstant le départ des lieux de la locataire » avant l’échéance triennale. Dès lors, « le congé délivré par celle-ci, pour une date erronée, avait produit ses effets à la date de la première échéance triennale ». Par conséquent, « les loyers étaient ainsi dus jusqu’à cette date sans que la bailleresse soit tenue de démontrer un préjudice » pour en obtenir le paiement. L’arrêt du 17 septembre 2026 ajoute « que la location de ces mêmes locaux à un tiers avant l’expiration du bail était sans incidence ». Dans le même sens, le Tribunal judiciaire de Toulouse, le 27 août 2026, n° 25/04712, condamne une locataire partie prématurément à payer vingt-cinq mois de loyers.

Le jugement rappelle que « le congé donné avant l’expiration de la période triennale ne dispense pas le locataire de payer le loyer pour toute cette période ». Cette dette locative subsiste intégralement « peu important l’éventuelle relocation des lieux » par le propriétaire selon le Tribunal judiciaire de Toulouse du 27 août 2026. En outre, la remise matérielle des clés au bailleur ne suffit jamais à caractériser une résiliation amiable dispensant du préavis de l’article L. 145-4. Selon le Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 3 septembre 2026, n° 24/02730, « la seule remise des clés ne peut valoir résiliation » du bail commercial.

Pour ce tribunal, « cette remise des clés doit être accompagnée d’autres circonstances permettant de justifier d’un accord non équivoque des parties à la résiliation amiable ». La Cour d’appel de Paris, le 7 novembre 2024, n° 23/04006, a ainsi condamné un preneur à verser plus de cent dix mille euros de loyers postérieurs. Malgré la reprise des clés, « il ne peut s’en déduire que ce denier ait dispensé de façon certaine et non équivoque » le preneur sortant. Inversement, une fois le congé valablement délivré par le preneur, cet acte unilatéral met fin au bail sans pouvoir être rétracté sans le consentement du propriétaire.

Le Tribunal judiciaire de Meaux, le 11 avril 2025, n° 24/00020, rappelle que « le congé valablement délivré par le preneur met fin irrévocablement au bail ». Cette extinction s’opère « pour la date à laquelle il est délivré, sauf accord du bailleur pour en accepter la rétractation » selon ce jugement. Un maintien dans les lieux « ne peut s’analyser en une renonciation au bénéfice du congé que si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté ». Dès lors, une demande de renouvellement formée ultérieurement au titre de l’article L. 145-10 du Code de commerce est nulle et le preneur encourt l’expulsion.

B. La libération effective des locaux, l’état des lieux de sortie et la restitution encadrée du dépôt de garantie

À l’échéance du préavis de six mois ouvert par l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce, le contrat s’éteint sans indemnité d’éviction. Le départ volontaire en retraite ou en invalidité ne relève pas de l’article L. 145-14 du Code de commerce, qui sanctionne uniquement le refus de renouvellement du bailleur. Cette rupture à l’initiative du preneur diffère aussi du refus de renouvellement pour défaut d’exploitation fondé sur l’article L. 145-8 et l’article L. 145-17 du Code de commerce. Dans ce dernier cas, la Cour de cassation, 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463 exige « un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années ».

N’étant titulaire d’aucune créance d’éviction, le locataire retraité ne peut pas invoquer le maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 du Code de commerce. S’il se maintient dans les locaux après la date d’effet de son congé, il devient immédiatement redevable d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’arrêt du 7 septembre 2023, n° 21-14.279 rappelle qu’« entre la fin du bail et la libération des lieux, la locataire n’était pas redevable d’un loyer ». Elle était tenue « d’une indemnité d’occupation », que le juge des référés ne peut accorder qu’à titre provisionnel selon l’arrêt du 1er octobre 2026, n° 25-14.069.

Lors de la restitution effective des clés, l’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire. Ce texte dispose qu’« un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux ». À défaut d’état des lieux amiable, il est dressé par un commissaire de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Ainsi, « le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 ».

S’agissant des réparations locatives réclamées au départ du commerçant retraité, la jurisprudence distingue scrupuleusement les dégradations fautives de l’usure normale liée à la vétusté. Dans son arrêt du 19 juin 2025, n° 23-22.351, la troisième chambre civile approuve le rejet intégral des demandes de remise à neuf formées par les bailleurs. Elle relève que « le bail liant les parties ne mettait pas à la charge de la locataire la réparation de la vétusté » lors de la sortie. Or, « toutes les dégradations constatées lors de la restitution des locaux résultaient, compte tenu de la durée d’occupation, de celle-ci » selon l’arrêt du 19 juin 2025. Par suite, dès lors « que la locataire avait restitué les clefs des locaux aux bailleurs le 9 octobre 2017 », aucune indemnité d’immobilisation n’était due. La cour a « rejeté leur demande en paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance courant depuis la fin du bail jusqu’à l’achèvement de la réfection ».

Le règlement de fin de bail suppose également d’apurer les provisions sur charges conformément aux exigences de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. La Cour de cassation, 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270 précise la sanction du retard de communication de l’état récapitulatif annuel des charges. Le bailleur « n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles ». Toutefois, faute de pièces justificatives probantes, toute retenue sur charges est écartée, comme l’a jugé la Cour d’appel de Riom le 1er avril 2026, n° 24/01794.

Si un arriéré locatif est débattu au regard de l’article L. 145-41 du Code de commerce, le preneur peut opposer l’impropriété des lieux sans mise en demeure préalable. La Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820 juge que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution ». Il peut refuser « d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » lorsque les locaux sont impropres. Par ailleurs, toute somme perçue en violation d’une disposition d’ordre public telle que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce donne lieu à restitution. L’arrêt du 1er octobre 2026, n° 25-14.711 ordonne ce remboursement, et le loyer binaire suit le contrat (18 juin 2026, n° 24-21.045 ; article L. 145-33).

Enfin, la sortie ouvre droit au remboursement du dépôt de garantie selon l’article L. 145-40 du Code de commerce, avec un avocat en dépôt de garantie à Paris. Selon le premier alinéa de l’article L. 145-40 du Code de commerce, les sommes versées d’avance au-delà de deux termes portent intérêt au profit du locataire. La Cour de cassation, 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394 rappelle que ce versement d’intérêts constitue déjà la contrepartie légale d’un dépôt de garantie excessif.

Surtout, le quatrième alinéa de l’article L. 145-40 du Code de commerce, issu de la loi du 26 mai 2026, encadre désormais strictement le délai de restitution. Ainsi, « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois ». Ce délai court « à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » selon l’article L. 145-40. La restitution s’opère « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur » et des sommes « dûment justifiées » selon ce même texte. Faute de créance justifiée, la Cour d’appel de Limoges du 7 mai 2026 ordonne le remboursement intégral du dépôt, avec un avocat en contentieux commercial à Paris.

Conclusion

La résiliation anticipée du bail commercial pour retraite, invalidité ou décès, consacrée par l’article L. 145-4, alinéas 4 et 5, du Code de commerce, constitue une garantie essentielle. Protégée par l’article L. 145-15 du Code de commerce, elle permet au commerçant, à l’artisan et au gérant majoritaire de résilier le bail à tout moment. La Cour d’appel de Riom, le 1er avril 2026, n° 24/01794, en renforce la portée en refusant d’exiger que l’invalidité soit apparue postérieurement à la signature du bail.

En revanche, la Cour d’appel de Paris du 12 octobre 2023 impose au gérant majoritaire de société à responsabilité limitée deux années de mandat au jour du congé. Tout congé anticipé délivré hors des conditions légales ou sans respecter le préavis de six mois de l’article L. 145-9 du Code de commerce voit ses effets reportés. Comme l’a jugé la Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359, les loyers restent alors dus jusqu’à l’échéance triennale malgré la relocation des locaux.

De même, la seule remise des clés sans accord non équivoque du bailleur ne libère jamais le preneur selon le Tribunal judiciaire de Bordeaux du 3 septembre 2026. Enfin, après restitution des lieux sans dégradation hors vétusté (19 juin 2025, n° 23-22.351), le dépôt de garantie est rendu sous trois mois (article L. 145-40).