La gestion d’un bail d’habitation portant sur un logement meublé affecté à la résidence principale du preneur suscite, à l’approche d’une échéance annuelle ou après plusieurs années d’occupation, la tentation de substituer au contrat initial un nouveau bail écrit stipulant un loyer mensuel et une provision sur charges revalorisés. De nombreux propriétaires bailleurs estiment encore que l’accord des volontés matérialisé par la signature d’un second contrat de location sur le même bien, suivie du règlement régulier des nouvelles échéances par le locataire pendant plusieurs exercices, suffirait à purger l’opération de toute irrégularité au regard du droit commun des contrats. Par un arrêt de cassation rendu le 15 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le statut protecteur du logement meublé constituant la résidence principale du locataire forme un bloc d’ordre public auquel la conclusion d’un nouveau contrat en cours de bail ne saurait déroger (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189).
Cette décision intervient à la date même du 15 octobre 2026 où l’Institut national de la statistique et des études économiques a publié l’indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026, établi à 148,06 en métropole, soit une variation annuelle limitée à 1,57 pour cent selon la fiche officielle Service-Public relative à l’augmentation et à la révision du loyer en cours de bail d’habitation. Face à la modération de l’indexation légale et au gel des loyers des logements classés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique, la frontière entre l’indexation annuelle autorisée en cours d’exécution et la réévaluation encadrée lors du renouvellement concentre une part essentielle du contentieux locatif suivi par un avocat en bail d’habitation à Paris.
Dans l’affaire tranchée le 15 octobre 2026, une propriétaire avait donné à bail d’habitation un logement meublé par acte du 19 septembre 2009 pour une durée d’un an à compter du 1er octobre 2009, moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189). Le 1er octobre 2012, les parties avaient signé un nouveau contrat de location sur le même logement, fixant un loyer et une provision sur charges supérieurs aux montants initiaux. Après la restitution des lieux au printemps 2019, la bailleresse avait assigné la preneuse en paiement d’un arriéré locatif liquidé sur la base du contrat de 2012. La cour d’appel de Montpellier avait accueilli cette demande à hauteur de 13 730,80 euros au motif que le second contrat avait été conclu librement et exécuté durant plusieurs années sans contestation. La troisième chambre civile casse cet arrêt pour violation de la loi, en jugeant que la signature d’un contrat se substituant au bail en cours ne peut faire échec aux règles d’ordre public régissant la modification et la réévaluation du loyer d’un meublé à usage de résidence principale.
Par un second arrêt rendu ce même 15 octobre 2026, la troisième chambre civile a précisé la charge de la preuve pesant sur le bailleur lors de la régularisation annuelle des provisions sur charges prévue par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’interruption de la prescription triennale de l’article 7-1 par une demande d’aide juridictionnelle (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955). La confrontation de ces deux arrêts du 15 octobre 2026 avec la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs conduit à examiner l’interdiction d’augmenter le loyer et les provisions en cours de bail meublé par un contrat de substitution (I), puis la neutralisation de l’arriéré locatif illicite, la justification des charges et le régime des délais d’action (II).
I. L’interdiction d’augmenter le loyer et les provisions en cours de bail meublé par un contrat de substitution
Le contrat de location d’un logement meublé affecté à la résidence principale du preneur obéit à une architecture impérative qui soustrait la fixation du prix en cours de bail à la libre renégociation contractuelle. La jurisprudence du 15 octobre 2026 consacre le verrou d’ordre public de la reconduction tacite et l’inefficacité du nouveau bail signé sans respect du formalisme légal (A), tout en renvoyant les parties au plafonnement de la révision annuelle sur l’indice de référence des loyers et aux conditions de réévaluation au renouvellement (B).
A. Le verrou d’ordre public de la reconduction et l’inefficacité du nouveau bail signé sans préavis légal
Autrefois régi par l’ancien article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation avant son intégration dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le bail d’habitation meublé constituant la résidence principale du preneur relève, par renvoi de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les dispositions de ce titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. L’application de ce statut suppose que le caractère meublé et l’affectation à la résidence principale soient établis : la Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel ayant retenu la qualification de location meublée d’après les quittances et le bail « sans rechercher si le logement donné en location était garni de meubles en qualité et quantité suffisantes pour permettre au locataire de vivre convenablement » (Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 16-12.357), tandis que la résidence principale requiert une occupation d’au moins huit mois par an, soit deux cent quarante jours (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-13.789).
Lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du preneur, la durée du bail et sa reconduction échappent à la volonté unilatérale ou conjointe des parties en cours d’exécution. Selon l’article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat est établi par écrit selon un contrat type réglementaire pour une durée d’au moins un an, et si les parties ne donnent pas congé dans les conditions de l’article 25-8, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an, hors l’hypothèse du bail étudiant de neuf mois non reconductible tacitement. Cette reconduction tacite s’opère de plein droit aux clauses et conditions financières du contrat initial.
Si le bailleur souhaite modifier les conditions du contrat à l’approche de son expiration annuelle, la loi lui impose une procédure stricte. Tant sous l’ancien article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation que sous l’actuel article 25-8, I, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois, et si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Dans l’affaire jugée le 15 octobre 2026, le bail initial ayant pris effet le 1er octobre 2009 s’était tacitement reconduit jusqu’en 2012 ; au lieu de respecter le préavis de trois mois et la procédure légale de réévaluation, la bailleresse avait fait signer à la locataire, le 1er octobre 2012, un nouveau bail stipulant un loyer et une provision sur charges majorés (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189).
Saisie du point de savoir si la signature d’un nouveau contrat entre les mêmes parties sur le même logement pouvait écarter les règles impératives du bail en cours, la troisième chambre civile pose un principe formel : « Ces dispositions, d’ordre public, qui prévoient les conditions de modification des clauses d’un bail portant sur un logement meublé constituant la résidence principale du preneur, ne peuvent être tenues en échec par la signature d’un nouveau contrat se substituant au contrat en cours. » (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189). Elle censure en conséquence l’arrêt d’appel : « En statuant ainsi, alors que les conditions du bail ne peuvent être modifiées par les parties qu’à l’occasion de sa reconduction donnant naissance à un nouveau contrat, en respectant la procédure de réévaluation du loyer prévue par l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation et que la signature d’un nouveau contrat se substituant au contrat en cours ne peut faire échec à ces dispositions, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189).
En droit des baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’ordre public de protection interdit ainsi toute novation ou substitution de bail ayant pour effet d’augmenter le loyer ou les provisions hors des voies légales tant que le preneur demeure dans les lieux. Cette interdiction frappe pareillement la hausse de la provision sur charges stipulée dans le second contrat (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189). En effet, selon l’article 25-10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives en meublé sont récupérées soit sous forme de provisions soumises à justification et régularisation annuelle selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soit sous la forme d’un forfait révisable chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, sans pouvoir être majorées par un bail de substitution.
B. Le plafonnement strict de la révision annuelle sur l’indice de référence des loyers et les conditions de réévaluation au renouvellement
En neutralisant le contrat de substitution, l’arrêt du 15 octobre 2026 oblige le bailleur à respecter scrupuleusement les trois mécanismes limitatifs d’évolution du loyer prévus par l’article 25-9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : la révision annuelle indiciaire en cours de bail, la réévaluation au renouvellement lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, et l’avenant pour travaux d’amélioration ou acquisition d’équipements supplémentaires.
D’une part, pour la révision annuelle en cours de bail, le premier alinéa de l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 déclare applicables aux logements meublés les I et III de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En vertu de ce texte, la révision suppose une clause expresse du bail et intervient chaque année à la date convenue ou au terme annuel du contrat, sans que la hausse puisse excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, la date de référence étant, à défaut de précision contractuelle, celle du dernier indice publié à la signature du bail (article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989). D’après la fiche Service-Public sur la révision du loyer, l’indice du troisième trimestre 2026 publié par l’Insee le 15 octobre 2026 et au Journal officiel le 16 octobre 2026 s’élève à 148,06 en métropole, 143,80 en Corse et 145,21 dans les départements d’outre-mer, plafonnant l’augmentation annuelle à 1,57 pour cent. Pour un bail mobilité, l’article 25-16 de la loi du 6 juillet 1989 interdit toute révision en cours de bail.
D’autre part, lors du renouvellement du contrat, le deuxième alinéa de l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 rend applicable aux logements meublés l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Comme le rappellent la note de l’Agence nationale pour l’information sur le logement relative au renouvellement du bail meublé et la fiche Service-Public sur la hausse du loyer sous-évalué au renouvellement, la réévaluation n’est ouverte que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Conformément à l’article 17-2, I, de la loi du 6 juillet 1989 et au décret n° 90-780 du 31 août 1990, la proposition doit, à peine de nullité, reproduire intégralement le texte légal, mentionner le nouveau loyer et joindre au moins trois références de loyers de voisinage, ou six références dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, tout en respectant en zone tendue les plafonds du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.
En outre, selon le deuxième alinéa de l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, la hausse du loyer convenue ou fixée judiciairement s’applique au contrat renouvelé, mais si cette hausse est supérieure à dix pour cent, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Quant au troisième alinéa de l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, il n’autorise une majoration par clause expresse ou avenant qu’en contrepartie de travaux d’amélioration exécutés par le bailleur ou d’acquisition d’équipements en sus de l’équipement initial. Enfin, le III de l’article 17-1 et le II de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdisent toute révision, majoration ou réévaluation dans les logements des classes F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, interdiction qu’un second contrat signé avec le preneur en place ne peut davantage contourner (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189).
II. La neutralisation de l’arriéré locatif illicite, la justification des charges et le régime des délais d’action
L’inopposabilité de la hausse stipulée dans un contrat de substitution commande la reconstitution du compte locatif et gouverne les demandes en recouvrement ou en restitution traitées par un avocat en recouvrement de loyers à Paris. Les deux arrêts du 15 octobre 2026 démontrent que l’exécution volontaire du second bail par le preneur ne couvre pas la violation de l’ordre public et que le bailleur doit prouver la réalité des charges régularisées (A), dans le strict respect des délais de forclusion et de prescription applicables (B).
A. L’impuissance de l’exécution volontaire du preneur et le contrôle probatoire de la régularisation des provisions sur charges
L’apport décisif de l’arrêt n° 25-10.189 du 15 octobre 2026 tient à l’éviction du moyen tiré de l’exécution volontaire et prolongée du nouveau contrat par le preneur (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189). Pour condamner la locataire à payer 13 730,80 euros d’arriéré locatif calculé selon le contrat du 1er octobre 2012, la cour d’appel avait retenu que cet acte avait été conclu librement et exécuté pendant plusieurs années sans contestation avant l’assignation en paiement. En cassant cette décision, la troisième chambre civile juge que l’exécution sans réserve du contrat de substitution pendant sept ans ne saurait valoir confirmation ni renonciation du preneur à se prévaloir de l’ordre public locatif (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189). Dès lors, dans toute instance en paiement d’arriéré ou en résiliation engagée avec un avocat en résiliation de bail d’habitation à Paris, le juge doit reconstituer la dette sur la seule base du loyer et des provisions du bail initial du 19 septembre 2009, en retranchant les majorations illicites issues du contrat de 2012.
Ce contrôle du compte locatif est complété, sur le terrain des provisions sur charges, par le second arrêt rendu le 15 octobre 2026 sous le numéro 25-15.955 (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955). Lorsque le bail meublé prévoit des provisions pour charges conformément au 1° de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que les charges récupérables ne soient exigibles que sur justification et fassent l’objet d’une régularisation au moins annuelle, avec communication du décompte par nature de charges un mois avant la régularisation et mise à disposition des pièces justificatives durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Dans l’espèce n° 25-15.955 du 15 octobre 2026, pour rejeter la demande de la locataire en restitution des provisions sur charges, la cour d’appel de Paris avait relevé que la bailleresse avait procédé aux régularisations le 1er mars 2014 et le 3 août 2021 et produit le décompte ainsi qu’un récapitulatif annuel des factures, sans que la locataire ait sollicité les justificatifs de chaque facture (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955). La Cour de cassation censure cet arrêt au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « En se déterminant ainsi, sans constater que la bailleresse justifiait devant elle de l’existence du montant des charges, lequel était contesté par la locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955). Ainsi, même si le preneur n’a pas réclamé les pièces durant le délai de six mois suivant l’envoi du décompte prévu par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit prouver devant le juge l’existence et le montant des charges contestées par la production des factures et décomptes définitifs, à défaut de quoi il s’expose à la restitution des provisions perçues.
B. L’articulation de la forclusion annale du bailleur, de la prescription triennale et des voies de règlement du différend
L’exercice des recours relatifs au loyer et aux charges obéit aux règles de délais fixées par l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux meublés en vertu de l’article 25-3 de la même loi. Selon le premier alinéa de cet article 7-1, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Au visa de ce texte et de l’article 2222 du code civil, la troisième chambre civile a jugé que « Il en résulte que la durée du délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation est applicable à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi. » (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 22-13.778).
Pour le propriétaire, le second alinéa de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 réduit toutefois ce délai en disposant que l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. De même, aux termes du I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée, et s’il manifeste sa volonté dans ce délai d’un an, la révision ne prend effet qu’à compter de sa demande (article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989). Lorsque le contrat de substitution est écarté conformément à l’arrêt du 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189), le bailleur ne peut donc pas appliquer rétroactivement des révisions indiciaires annuelles qu’il n’aurait pas réclamées dans le délai d’un an suivant chaque échéance prévu à l’article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989.
Pour le locataire agissant en répétition de loyers indus, en restitution de provisions sur charges non justifiées ou en indemnisation, la prescription triennale du premier alinéa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique (à distinguer du délai spécial de l’article 3-1 pour écart de surface habitable, dont la Cour de cassation rappelle que « Il est jugé que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3e Civ., 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212, publié). » dans l’arrêt Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-15.529). Sur ce terrain, l’arrêt n° 25-15.955 du 15 octobre 2026 rappelle d’abord, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 38 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991, que « Aux termes du premier de ces textes, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955), puis juge que « Il résulte du second que la demande d’aide juridictionnelle interrompt le délai de prescription et qu’un nouveau délai de même durée court à compter de la date de son admission. » (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955).
Enfin, quant à la recevabilité de la saisine du juge des contentieux de la protection, lorsque le différend porte sur une proposition de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement selon l’article 17-2, I, de la loi du 6 juillet 1989, la commission départementale de conciliation doit être saisie en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, et le juge doit être saisi avant le terme du contrat, à défaut de quoi celui-ci est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé (article 17-2, I, de la loi du 6 juillet 1989). Pour un litige relatif à la révision annuelle ou à la répétition d’un indu n’excédant pas 5 000 euros, l’article 750-1 du code de procédure civile, mentionné par la fiche Service-Public sur la contestation de la révision du loyer, subordonne à peine d’irrecevabilité la demande en justice à une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative. L’intervention d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet ainsi d’articuler ces exigences procédurales et de reconstituer exactement les droits financiers des parties.
Conclusion
Par ses deux arrêts du 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.189 ; Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955), la troisième chambre civile de la Cour de cassation assure la pleine effectivité de l’ordre public locatif dans les baux d’habitation meublés constituant la résidence principale du preneur. Le bailleur ne peut déroger ni au plafonnement annuel de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ni aux formalités de modification et de réévaluation lors de la reconduction prévues aux articles 25-8, 25-9 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 en faisant signer au locataire en place un nouveau contrat majorant le loyer et la provision sur charges, fût-il exécuté sans contestation pendant plusieurs années.
Ces décisions rappellent également que, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit prouver devant le juge l’existence et le montant des charges contestées par le preneur, tandis que l’action en révision du bailleur se prescrit par un an suivant la date convenue sous peine de renonciation pour l’année écoulée (article 17-1, I et article 7-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989) et que les autres actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter de la connaissance des faits selon le premier alinéa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce délai triennal étant interrompu par une demande d’aide juridictionnelle jusqu’à la décision d’admission qui fait courir un nouveau délai de même durée (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-15.955).