Vous avez trouvé un logement et le vendeur vous annonce que la vente sera préparée par « son » notaire. Faut-il accepter cet office, renoncer à votre propre interlocuteur ou risquer de perdre le bien ? La réponse de principe est claire : chacun reste libre de choisir son notaire. L’acheteur peut donc demander l’intervention du professionnel qu’il a choisi, même si le vendeur souhaite conserver le sien.

Cette liberté ne règle pas à elle seule toute l’organisation de la vente. Il faut encore identifier le notaire qui préparera l’acte, celui qui accompagnera l’autre partie, les documents à échanger et les engagements déjà pris dans une offre ou un compromis. Un choix commun est possible ; deux études peuvent également intervenir. Leur présence n’entraîne pas automatiquement un doublement des frais de l’acte, mais chaque poste du décompte mérite d’être vérifié.

La situation demande une attention particulière lorsque le compromis est déjà signé. Changer d’interlocuteur ne fait pas disparaître les obligations du vendeur et de l’acheteur. Voici comment faire valoir son choix, organiser la transmission du dossier et réagir si les pièces ou le projet d’acte n’arrivent pas à la seconde étude.

I. Le vendeur peut-il imposer son notaire ?

A. Qui choisit le notaire : le vendeur ou l’acheteur ?

Le point de départ se trouve dans le code de déontologie des notaires. L’article 21 du décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023 énonce : « Toute personne est libre du choix de son notaire. » Le texte ajoute que le notaire et les personnes placées sous son autorité s’abstiennent de toute démarche ou manœuvre ayant pour objet ou pour effet de porter atteinte à cette liberté. Cette règle concerne le choix de chaque personne, et non une priorité générale accordée à l’acheteur ou au vendeur.

Concrètement, si le vendeur a déjà une étude pour ses affaires habituelles, il peut souhaiter qu’elle participe à la vente. L’acquéreur peut, de son côté, choisir une autre étude pour l’accompagner. Il n’a pas à renoncer à ce choix parce que le bien a été proposé par une agence ou parce qu’un premier projet est en préparation chez le notaire du vendeur. Réciproquement, choisir son propre notaire ne signifie pas que l’on peut interdire au vendeur de faire intervenir le sien.

Une même étude peut aussi être retenue par les deux parties. Dans ce cas, la relation habituelle entre le vendeur et le professionnel ne dispense pas ce dernier de ses devoirs envers la clientèle. L’article 22 du décret du 28 décembre 2023 prévoit notamment : « Le notaire doit en toutes circonstances à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l’impartialité, la probité, le conseil adapté à sa situation et l’information la plus complète. » Choisir un seul notaire ne transforme donc pas la vente en une opération dans laquelle les questions de l’acheteur seraient sans importance.

Le choix entre une étude commune et deux études dépend néanmoins de la confiance et des besoins de chacun. Un acquéreur qui découvre la vente immobilière peut souhaiter expliquer son financement, ses projets de travaux ou une situation familiale à un interlocuteur qu’il connaît. Un vendeur peut vouloir que son notaire vérifie les éléments concernant l’origine de propriété ou les démarches déjà accomplies. Dans les deux cas, le professionnel reste soumis à son devoir d’impartialité ; il ne devient pas l’avocat chargé de défendre exclusivement la position commerciale de celui qui l’a choisi.

Si l’agent immobilier annonce d’emblée un office unique, une réponse utile consiste à communiquer par écrit le nom et les coordonnées professionnelles de l’étude retenue, en demandant que son notaire intervienne et soit mis en relation avec l’étude du vendeur. Cette démarche distingue le choix de son conseil de la question, séparée, de savoir quelle étude sera chargée de recevoir l’acte et d’en conserver la minute. Les notaires peuvent préciser entre eux l’organisation applicable au dossier.

Il faut également poser la question avant de s’engager : l’office du vendeur a-t-il déjà reçu un mandat pour une prestation particulière ? Existe-t-il un projet de compromis, et qui doit le relire ? Qui centralise les diagnostics ? Le logement est-il en copropriété ? Ces questions ne supposent pas que le notaire proposé ait mal agi. Elles servent à donner à chacun une visibilité sur le travail en cours, sans laisser l’acheteur découvrir la répartition des rôles au moment de signer.

Si le vendeur refuse toute intervention d’une seconde étude, demandez une explication écrite et soumettez les documents déjà échangés à votre notaire. La liberté de choix ne permet pas, à elle seule, de promettre qu’un vendeur acceptera une offre ou qu’un désaccord commercial se résoudra sans discussion. Elle ne rend pas non plus automatiquement nul un compromis parce qu’une étude y est mentionnée. La portée d’une clause et les démarches possibles s’apprécient sur le texte signé et sur les circonstances réelles.

Un message informel peut être mal compris : lorsqu’une personne indique que son notaire s’occupe de tout, elle peut désigner l’étude qui prépare les pièces, sans signifier qu’aucun autre notaire ne peut intervenir. Avant d’y voir un refus, demandez si l’étude de votre choix pourra recevoir le projet, examiner les annexes et participer à la signature. Une réponse précise permet souvent de séparer une simple habitude d’organisation d’une véritable difficulté sur le libre choix.

B. Deux notaires pour une vente immobilière : qui paie les frais ?

La présence de deux notaires ne signifie pas que les émoluments du même acte seront automatiquement payés deux fois. L’article R. 444-63 du code de commerce dispose exactement : « L’intervention de plusieurs notaires dans la rédaction ou la réception d’un acte n’en augmente pas l’émolument, sauf si l’acte est rétribué en fonction du nombre d’heures passées. » Le même article prévoit le partage des émoluments entre les intervenants selon les règlements applicables. L’exception relative à la rémunération en fonction du temps passé doit rester visible : la règle ne justifie pas une promesse selon laquelle toute intervention supplémentaire serait sans conséquence financière.

Dans une vente, le montant annoncé sous l’expression courante de « frais de notaire » ne correspond pas uniquement à la rémunération de l’office. Il peut comprendre notamment des droits et taxes, des débours et des émoluments. Une comparaison sérieuse commence par un décompte prévisionnel détaillé : quel montant correspond à l’acte de vente, quelles sommes sont versées pour des formalités ou des tiers, et quelles prestations distinctes sont envisagées ? Cette lecture évite de confondre le partage de l’émolument d’un acte avec le prix global de toutes les opérations liées au dossier.

Pour la répartition entre les parties, l’article 1593 du code civil énonce : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. » Demandez néanmoins à l’étude de préciser la répartition retenue dans votre vente et de distinguer les dépenses attachées à une situation particulière du vendeur ou de l’acquéreur. Il ne suffit pas de comparer les noms des deux notaires pour savoir qui supportera chaque ligne.

Autre distinction importante : certaines prestations notariales relèvent d’un tarif réglementé, tandis que d’autres prestations peuvent relever d’honoraires. L’article L. 444-1 du code de commerce prévoit, pour les prestations qu’il vise, que les professionnels « concluent par écrit avec leur client une convention d’honoraires ». Il faut donc demander si une mission supplémentaire est envisagée, en quoi elle consiste et quelles conditions financières sont proposées, sans supposer que toute ligne facturée par une seconde étude relève de l’acte principal.

Un exemple permet de distinguer les questions. Le vendeur et l’acheteur choisissent chacun leur notaire pour la rédaction ou la réception d’un même acte de vente. Pour cet acte, la règle de l’article R. 444-63 s’applique avec son exception. Si, séparément, l’une des parties demande un travail qui ne se confond pas avec cette prestation, elle doit demander comment ce travail est qualifié et rémunéré. Le chiffre total ne peut pas être déduit du seul nombre de notaires présents.

Avant de verser une provision, demandez quelle étude centralise les sommes, si le document communiqué est une estimation ou un décompte définitif, et quelles pièces permettront de comprendre les éventuels écarts. Si les chiffres changent parce que le prix, une formalité ou une prestation évolue, demandez une explication poste par poste. Il est utile de conserver les deux versions pour vérifier que l’on compare bien les mêmes opérations.

Une rédaction authentique peut présenter un intérêt distinct de la question des frais. Selon l’article 1369 du code civil, « L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. » La préparation de cet acte suppose donc autre chose qu’une simple présence à la table de signature : les identités, les droits vendus, les clauses et les pièces doivent être cohérents.

II. Comment changer de notaire après le compromis ?

A. Changer de notaire avant compromis : quelles démarches ?

Avant tout compromis, rassemblez l’annonce, l’offre éventuellement formulée, les échanges avec le vendeur ou l’agence et les informations déjà reçues sur le logement. Transmettez-les à l’étude choisie en indiquant clairement l’état de la négociation. Demandez-lui de prendre contact avec l’autre étude et de vous dire quels documents lui manquent. Il est préférable de signaler immédiatement les particularités connues : acquisition à plusieurs, besoin d’un financement, travaux projetés, bien occupé ou présence d’une copropriété.

Cette préparation ne doit pas conduire à traiter une offre acceptée comme un simple brouillon sans conséquence. L’article 1583 du code civil prévoit que la vente est parfaite entre les parties « dès qu’on est convenu de la chose et du prix », dans les termes du texte. La qualification d’un échange concret dépend toutefois de son contenu, des réserves exprimées et des règles applicables à la situation. Le fait de changer de notaire n’efface pas, par lui-même, un engagement déjà formé.

Le même souci vaut pour une promesse. L’article 1589 du code civil dispose : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Cette phrase ne dispense pas de lire le document entier : une promesse synallagmatique, une promesse unilatérale et une offre ne se réduisent pas à une étiquette, et les conditions convenues peuvent modifier l’analyse du dossier.

En pratique, demandez le projet complet plutôt qu’une page isolée. Vérifiez la désignation du bien et de ses dépendances, le prix, ce qui est inclus dans la vente, les conditions de financement convenues et la liste des documents annexés. Si un emplacement de stationnement, une cave ou un droit d’usage a compté dans votre décision, confrontez l’annonce à la désignation figurant dans le projet. Une question posée avant la signature est plus utile qu’une affirmation non vérifiée après coup.

L’information des parties ne repose pas seulement sur la confiance accordée aux études. L’article 1112-1 du code civil vise celle des parties qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre, lorsque celle-ci l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Le texte précise également que le devoir ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Une information sur un élément concret du bien ne doit donc pas être confondue automatiquement avec une opinion sur son prix.

Si l’acheteur envisage des travaux, il peut demander que soient identifiés les documents utiles à leur étude et les autorisations déjà obtenues, sans considérer qu’une discussion informelle vaut autorisation. Si le vendeur annonce qu’une difficulté a été réglée, demandez la pièce correspondante et vérifiez à quoi elle se rapporte. L’étude peut ensuite expliquer ce que le document établit réellement et les questions qu’il laisse ouvertes.

Pour un acquéreur non professionnel et un acte entrant dans le champ de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le texte prévoit une faculté de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte ; il prévoit aussi un point de départ spécifique en cas de remise directe par un professionnel mandaté. L’acte et sa notification doivent être examinés ensemble : le choix d’un second notaire ne remplace pas l’exercice régulier de cette faculté.

Le même article L. 271-1 prévoit, lorsqu’un acte authentique n’est précédé ni d’un contrat préliminaire ni d’une promesse visée par le texte, un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet dans les conditions qu’il précise ; l’acte authentique ne peut pas être signé pendant ce délai. Ces règles ont un champ d’application précis. Pour examiner la portée d’une rétractation après une promesse de vente, il faut partir du document effectivement signé et de la preuve de sa notification ou de sa remise.

Enfin, communiquez le nom de votre étude à tous les interlocuteurs concernés, mais évitez d’envoyer des documents sensibles à une adresse dont vous n’avez pas vérifié le destinataire. Le professionnel choisi pourra préciser le canal adapté et la liste des pièces utiles. Une fois les études en relation, demandez qui est chargé de vous transmettre la prochaine version du projet et à qui adresser vos remarques.

B. Changer de notaire entre compromis et acte : quelles précautions ?

Après la signature d’un compromis, commencez par demander une copie complète, avec ses annexes, les notifications reçues et les éventuels avenants. Relevez les parties, les études désignées, les conditions stipulées, les démarches attribuées à chacune et les dates inscrites dans le document. L’objectif n’est pas de reconstruire le dossier de mémoire : une nouvelle étude doit pouvoir voir le texte exact et comprendre ce qui a déjà été demandé ou accompli.

Informez ensuite l’étude initiale de votre décision et indiquez les coordonnées de l’étude qui reprend ou rejoint le dossier. Demandez un état précis des documents détenus, de ceux qui ont été commandés et des sommes déjà versées. Vérifiez avec les professionnels les modalités de transmission et l’éventuelle rémunération des prestations déjà réalisées. La réponse dépend de la nature du travail accompli ; on ne peut pas déduire d’un changement de notaire qu’aucune somme ne sera due, ni qu’une facture demandée serait nécessairement justifiée.

Le changement d’interlocuteur ne modifie pas automatiquement le contrat conclu avec l’autre partie. L’article 1103 du code civil rappelle : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Si une date ou une clause doit être adaptée, faites examiner la situation et, lorsque cela est nécessaire, formaliser l’accord des parties dans un document approprié. Une demande adressée à une étude n’équivaut pas à elle seule à un accord du vendeur et de l’acheteur sur une modification de leur compromis.

La transmission des pièces est un point concret, parfois plus important que le nom figurant sur la première page. Il faut distinguer les documents en possession d’une étude, ceux effectivement envoyés à l’autre et ceux que le client a lui-même reçus. Demandez par exemple le projet d’acte, les documents relatifs à la propriété, les diagnostics utiles et, pour un lot de copropriété, les pièces pertinentes sur l’immeuble et le lot. La liste exacte dépend du bien et du contrat ; aucun inventaire général ne remplace l’examen du dossier.

Une décision illustre cette distinction. Dans un arrêt du 25 août 2023, n° 21/17977, la cour d’appel de Paris a examiné une vente comportant plusieurs conditions prévues au compromis et une contestation sur la communication des pièces au notaire de l’acquéreur. Elle relève : « Le seul fait de détenir les informations comme le soutient Me [N] ne présume pas de la communication au notaire de l’acquéreur. » Dans les circonstances de cette affaire, elle a confirmé le rejet de la demande du vendeur fondée sur la clause pénale.

Cet arrêt ne signifie pas que toute pièce manquante permet de refuser une vente sans conséquence. La cour a statué sur les clauses et les preuves qui lui étaient soumises. Son enseignement pratique est plus précis : si deux études participent, une pièce détenue par l’une n’est pas nécessairement une pièce reçue et examinée par l’autre. Conservez les courriels de transmission, leurs annexes et les réponses, puis demandez une liste actualisée des documents encore attendus.

En cas de désaccord sur une obligation ou sur l’envoi d’un document, l’article 1353 du code civil pose cette règle générale : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le même texte ajoute que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation. Garder une copie lisible de chaque échange aide donc à reconstituer ce qui a été demandé, reçu ou contesté, sans préjuger de la solution d’un litige.

Pour rendre la coordination vérifiable, établissez un tableau simple : document, personne qui le détient, destinataire, date d’envoi et question encore ouverte. Si un diagnostic a été transmis mais qu’une annexe manque, indiquez-le distinctement. Si le projet d’acte a changé, comparez les versions et demandez que les modifications importantes vous soient expliquées. Une ligne « dossier complet » est moins utile qu’une liste permettant à chaque étude de confirmer les pièces réellement reçues.

Supposons qu’un acquéreur découvre, après le compromis, que la description d’un parking ne correspond pas à ce qu’il croyait acheter. La première étape consiste à retrouver l’annonce, le compromis et les pièces qui décrivent le lot ou le droit d’usage. Il peut demander à son notaire de confronter ces documents et de préciser si une correction du projet ou un accord complémentaire est nécessaire. La présence d’un second notaire facilite l’examen demandé, mais elle ne garantit pas que toute différence constatée donnera automatiquement droit à une annulation ou à une réduction du prix.

Si l’on vous demande de signer alors qu’une question reste ouverte, formulez-la de façon précise : quelle clause est en cause, quel document manque, et quelle réponse écrite est attendue ? Demandez également si la difficulté concerne la description du bien, le financement, une formalité ou simplement la coordination des études. Ces situations n’ont pas nécessairement les mêmes conséquences ; une réponse adaptée dépend du compromis et des pièces disponibles.

Lorsque le désaccord porte sur les prestations d’un notaire ou sur son décompte, une réclamation documentée peut commencer par l’énoncé des faits, les documents concernés et la réponse recherchée. Si le problème persiste, les voies de traitement du différend dépendent de sa nature. Un manquement et un dommage ne se présument pas à partir du seul mécontentement : l’article 1240 du code civil lie la réparation à un fait fautif ayant causé un dommage. Une analyse concrète reste nécessaire avant d’attribuer une responsabilité. Pour approfondir les preuves à réunir, on peut consulter le dossier sur l’obligation de conseil et la responsabilité du notaire dans la vente immobilière.

Enfin, une fois l’acte prêt, prenez le temps de comparer le projet final avec les engagements antérieurs et les réponses obtenues. Demandez comment les sommes seront réparties, qui conserve l’acte et quelles formalités seront accomplies. L’article 710-1 du code civil fixe les formes permettant, notamment, la publicité foncière des actes et droits qu’il vise ; il distingue plusieurs catégories d’actes. La vérification de l’authenticité et des formalités mérite donc d’être traitée comme une question propre, distincte du choix personnel de chaque étude.

Conclusion

Le vendeur peut proposer son notaire, mais l’acheteur conserve la liberté de choisir le sien. Une étude commune et l’intervention de deux études sont deux organisations possibles, à clarifier avant la signature. Pour éviter qu’un désaccord sur les personnes ne masque une difficulté sur le fond, faites préciser le rôle de chaque professionnel, les frais correspondant aux prestations et les pièces effectivement transmises. Après un compromis, la priorité est de conserver les preuves et de relire les engagements déjà pris : le changement de notaire accompagne la vente, sans réécrire le contrat à lui seul.