Les travaux votés en assemblée générale de copropriété peuvent engager plusieurs milliers d’euros, modifier l’aspect de l’immeuble ou imposer un accès temporaire à un appartement. La difficulté la plus fréquente tient à la majorité appliquée : un chantier de conservation relève-t-il de l’article 24, une amélioration de l’article 25, une transformation de l’article 26, ou un projet refusé qui peut relever de l’article 30 ? Une résolution adoptée avec la mauvaise règle de vote peut être contestée, mais il faut établir la qualification réelle des travaux, le calcul des voix et, lorsqu’il existe, le déroulement du second vote. Les documents de convocation, les devis et le procès-verbal permettent de reconstituer cette analyse. Le régime varie selon que les travaux assurent la conservation de l’immeuble, constituent une amélioration, relèvent d’une transformation plus importante ou concernent des parties communes spéciales. Le procès-verbal, la convocation et les annexes permettent de reconstituer cette qualification. Les développements qui suivent donnent une méthode générale : ils ne remplacent pas la lecture du règlement de copropriété, des pièces de l’assemblée et des contrats de travaux. Une décision adoptée régulièrement s’impose au syndicat et aux copropriétaires tant qu’elle n’a pas été annulée par le juge, et les contrats signés avec les entreprises doivent être examinés séparément.

I. Travaux de copropriété votés à la mauvaise majorité : comment vérifier les articles 24, 25 et 26 ?

A. Quelle majorité pour des travaux de copropriété et comment repérer l’erreur de vote ?

La première vérification porte sur l’objet exact de la résolution. Cette question relève du droit immobilier de la copropriété et doit être distinguée d’un simple désaccord commercial sur le devis. Le même chantier peut contenir des interventions de nature différente : réfection d’une toiture, remplacement d’un équipement, isolation extérieure, création d’une ouverture, installation d’une borne de recharge ou transformation d’un local commun. Le syndic ne peut pas choisir une majorité en se fondant seulement sur le montant du devis. Il doit rattacher la décision à la finalité des travaux et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Le procès-verbal doit permettre de comprendre cette qualification et de retrouver les résultats du vote.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pose la règle de base : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Le même article vise notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants. Une réparation urgente d’une canalisation, une mise en sécurité d’un balcon ou une intervention imposée par un arrêté peuvent donc relever de cette majorité, sous réserve de la qualification précise du chantier et des textes particuliers applicables.

Lorsque le projet constitue une amélioration ou affecte les parties communes dans les conditions prévues par la loi, la majorité de l’article 25 doit être contrôlée. L’article 25 prévoit que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant » plusieurs opérations, dont l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, ainsi que « L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ». Il faut donc comparer la résolution, les plans et la destination de l’immeuble avec la catégorie retenue dans le procès-verbal.

Un échec au premier vote ne signifie pas toujours que le projet est définitivement rejeté. L’article 25-1 indique que, lorsque le projet n’a pas obtenu la majorité de l’article 25 mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité de l’article 24 par un second vote. Le procès-verbal doit distinguer les deux tours, leurs bases de calcul et le résultat de chacun. Un second vote organisé sans le seuil requis, ou présenté comme une simple confirmation du premier, doit être rapproché des feuilles de présence et des pouvoirs avant toute conclusion.

Les décisions qui portent sur des actes d’acquisition, une modification importante du règlement ou certaines transformations relèvent de la majorité renforcée. L’article 26 exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les opérations qu’il énumère. La qualification n’est pas une formalité : une résolution votée à l’article 24 alors qu’elle devait relever de l’article 25 ou de l’article 26 peut être contestée, mais le juge examine les travaux réellement soumis à l’assemblée et non leur seul intitulé commercial.

L’article 30 offre une voie particulière lorsque l’assemblée refuse certains travaux d’amélioration. Son premier alinéa dispose que l’assemblée, statuant à la majorité de l’article 25 et dans le respect de la destination de l’immeuble, peut décider toute amélioration, notamment la transformation d’un équipement, l’adjonction d’un élément nouveau ou l’aménagement d’un local commun. Son quatrième alinéa ajoute que, lorsque l’autorisation prévue à l’article 25 b est refusée, le tribunal judiciaire peut autoriser tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires à exécuter les travaux aux conditions qu’il fixe. Cette procédure n’est pas une contestation de la résolution : elle répond au refus d’un projet qui peut être amélioré et présenté au juge.

La Cour de cassation a précisé ce mécanisme dans son arrêt du 4 juin 2014, troisième chambre civile, n° 13-15.400. Elle a jugé que « l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l’assemblée générale n’a pas autorisés » et qu’un projet peut être amélioré et complété lorsque les différences restent limitées et répondent aux critiques du syndicat ou aux exigences administratives : arrêt officiel. Le copropriétaire doit néanmoins établir le refus définitif de l’assemblée et décrire précisément le projet soumis au juge.

Le dossier de convocation est aussi important que le résultat du vote. Il faut retrouver l’ordre du jour, la résolution proposée, les devis, les conditions essentielles du marché, les plans, les diagnostics, les autorisations administratives annoncées et les documents relatifs au financement. Une facture reçue après l’assemblée ne permet pas toujours de savoir ce que les copropriétaires ont réellement approuvé. La comparaison doit porter sur les pièces jointes à la convocation, le texte de la résolution et le marché finalement signé. Une modification substantielle du prix, du périmètre ou des prestations peut soulever une question distincte de celle de la majorité.

Les parties privatives ne sont pas étrangères au contrôle. L’article 9 rappelle que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Il prévoit aussi qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés lorsque l’affectation, la consistance ou la jouissance de ses parties privatives ne sont pas durablement altérées. La même disposition reconnaît une indemnité lorsque les travaux causent une diminution définitive de la valeur du lot, un trouble de jouissance grave ou des dégradations. La convocation doit donc expliquer l’accès nécessaire, sa durée et les mesures de protection.

La répartition du coût se vérifie dans le règlement de copropriété et dans la résolution. L’article 10 met à la charge des copropriétaires les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, tandis que les services collectifs sont répartis selon leur utilité objective lorsqu’ils ne sont pas individualisés. Le règlement doit indiquer la quote-part, les éléments pris en compte et la méthode de calcul. Une résolution ne peut pas modifier cette répartition sans base légale, sans majorité adaptée ou sans document permettant de comprendre le calcul. Les appels de fonds doivent être rapprochés de la clé votée et des tantièmes mentionnés au règlement.

La question de la mise en concurrence doit être posée avec précision. Dans l’arrêt du 26 mars 2014, troisième chambre civile, n° 13-10.693, la Cour de cassation a retenu qu’en application de l’article 21, l’assemblée fixe le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire et qu’« aucune irrégularité n’était encourue » lorsque ce montant n’avait pas été fixé : arrêt officiel. L’absence de plusieurs devis ne suffit donc pas, à elle seule, à démontrer la nullité d’une résolution. Il faut vérifier le seuil adopté par la copropriété, la date de cette décision et les conditions prévues par le règlement ou par les textes applicables au chantier.

Le contrôle doit enfin porter sur le procès-verbal. Les votes pour, contre et abstention, les copropriétaires opposants ou défaillants, le texte exact de la résolution et les réserves doivent être lisibles. Une feuille de présence incomplète, un pouvoir mal attribué ou une erreur dans les tantièmes peut changer le calcul. Une correction matérielle ultérieure doit être datée et expliquée. Il faut conserver le procès-verbal reçu, l’enveloppe ou la preuve électronique de notification, puis comparer toute version rectifiée. Ces éléments servent à identifier la personne ayant qualité pour agir et à établir le point de départ du délai de contestation.

B. Qui peut contester une résolution votée à la mauvaise majorité et dans quel délai ?

Le texte central est l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il prévoit d’abord que les règles de l’article 2224 du Code civil relatives à la prescription et à son point de départ s’appliquent aux actions personnelles relatives à la copropriété. Pour les décisions d’assemblée, il énonce ensuite : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Toute phrase qui détermine le délai doit être confrontée à cette version en vigueur et à la notification effectivement reçue.

Le copropriétaire opposant est celui dont le vote contre la résolution apparaît au procès-verbal. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent ni représenté dans les conditions de l’assemblée. La qualité se vérifie résolution par résolution : avoir voté contre un point ne donne pas automatiquement qualité pour contester un autre point adopté sans opposition. Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas transformer ensuite son désaccord en vote négatif. Lorsque la résolution comporte plusieurs volets, il faut identifier celui qui a reçu le vote contesté et conserver la feuille de présence correspondante.

La notification par lettre recommandée appelle une vérification de la date de présentation. Dans son arrêt du 29 juin 2023, troisième chambre civile, n° 21-21.708, la Cour de cassation a énoncé qu’« en application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir » : arrêt officiel. La décision ajoute que cette règle vise à sécuriser le fonctionnement des copropriétés et ne porte pas, dans l’affaire jugée, une atteinte disproportionnée au droit d’accès au tribunal. L’enveloppe retournée, le suivi postal et la date de première présentation doivent donc être conservés.

La notification électronique doit être examinée avec la même rigueur : adresse utilisée, accord du copropriétaire, accusé de réception, document joint et date de mise à disposition. Une capture d’écran du portail du syndic ne suffit pas toujours à établir le contenu du procès-verbal. Il faut télécharger le fichier complet, conserver ses métadonnées si elles sont disponibles et noter la date à laquelle il a été accessible. Si une annexe manque, il faut demander immédiatement sa transmission sans supposer que cette demande prolonge le délai prévu par l’article 42. La seule question déterminante reste celle de la notification conforme du procès-verbal et des éléments qu’elle contient.

La Cour de cassation a également rappelé, dans son arrêt du 13 novembre 2013, troisième chambre civile, n° 12-12.084, que « les irrégularités d’une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables, et qu’une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote » : arrêt officiel. Cette distinction est pratique. Il faut demander l’annulation de la résolution devant le juge, et non soutenir que le vote n’a juridiquement jamais existé pour échapper aux règles de l’article 42.

Une contestation adressée au syndic ne remplace pas l’action judiciaire. La page officielle du service public consacrée à la contestation d’une décision d’assemblée indique que le recours est porté devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : fiche officielle. Le courrier au syndic reste utile pour demander les pièces, formuler des réserves et rechercher une solution amiable, mais il ne doit pas être présenté comme une assignation. Si le délai de l’article 42 est proche, la préparation de la procédure ne peut pas attendre la réponse du syndic.

Le délai de deux mois concerne l’action en contestation de la décision d’assemblée. Il ne se transpose pas automatiquement à toutes les demandes liées aux travaux, comme une demande d’indemnité pour des dégradations ou une action personnelle relative à un contrat d’entreprise. L’article 42 distingue lui-même les actions en contestation des décisions et les actions personnelles soumises aux règles de prescription de l’article 2224 du Code civil. Chaque demande doit donc être qualifiée avant d’annoncer un point de départ ou une durée. En cas de doute, il faut exposer les deux qualifications possibles et ne pas présenter un calcul comme certain sans source adaptée.

La preuve du vote est déterminante lorsque le syndic conteste la qualité pour agir. Il faut réunir la convocation, la feuille de présence, les pouvoirs, le bulletin de vote par correspondance, le procès-verbal complet et toute rectification. Le copropriétaire doit pouvoir montrer qu’il s’est opposé à la résolution ou qu’il était défaillant. Une contestation qui vise une décision sans identifier la ligne de vote, le numéro de résolution et la date de notification laisse au juge un dossier incomplet. La prudence impose de traiter chaque résolution séparément, même lorsque plusieurs travaux figurent dans le même devis.

Les copropriétaires d’une partie commune spéciale doivent également vérifier le périmètre des voix. Le règlement peut prévoir que seuls les copropriétaires concernés participent à certaines charges et aux décisions qui les concernent. L’article 10 autorise cette organisation lorsque les dépenses d’un service ou d’un équipement sont supportées par certains lots. Une erreur de collège de vote peut affecter la majorité, mais elle doit être démontrée à partir du règlement, des tantièmes spéciaux et du procès-verbal. Le simple fait que le chantier ne touche pas visiblement un lot ne suffit pas à déterminer le périmètre juridique.

II. Mauvaise majorité en copropriété : comment demander l’annulation et protéger le chantier ?

A. Quelles preuves produire et comment demander la suspension ?

La première démarche consiste à figer les pièces. Il faut conserver le courriel de convocation, la lettre recommandée, l’enveloppe, les devis, les plans, les diagnostics, le procès-verbal, les échanges avec le syndic et les photographies datées. Une chronologie courte doit mentionner la date de l’assemblée, la date de notification, le vote, l’appel de fonds, le début annoncé du chantier et les incidents déjà constatés. Cette chronologie ne crée pas un délai ; elle permet de comparer les faits aux règles de l’article 42 et aux stipulations du règlement de copropriété.

La deuxième démarche est une demande ciblée au syndic. Il faut demander la communication des pièces manquantes, la confirmation du marché signé, le calendrier, l’assurance de l’entreprise, les autorisations administratives et la mesure de protection des parties privatives. La demande peut rappeler le numéro de résolution et le vote exprimé. Elle doit éviter les formules générales telles que « tout est irrégulier » et distinguer les griefs : majorité, ordre du jour, absence d’une pièce essentielle, erreur de tantièmes, dépassement du devis ou atteinte aux parties privatives. Cette précision facilite une correction amiable sans renoncer à l’action judiciaire.

Le troisième point est la suspension prévue par la loi. Le troisième alinéa de l’article 42 dispose : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Le texte vise les travaux décidés aux articles 25 et 26 ; il ne crée pas une suspension générale pour tous les travaux de l’article 24. Il faut donc relever la majorité indiquée dans la résolution et vérifier si une urgence réelle est invoquée et documentée.

L’urgence ne se déduit pas du seul souhait de commencer rapidement. Une fuite active, un risque pour la sécurité ou une mesure imposée par une autorité peuvent nécessiter une intervention immédiate, tandis qu’un simple calendrier d’entreprise ne suffit pas à écarter la règle de l’article 42. La résolution, le rapport technique, l’arrêté éventuel et les échanges avec le syndic doivent être confrontés. Si le chantier démarre malgré la suspension applicable, le copropriétaire doit documenter la date, les travaux réalisés et le risque créé avant d’envisager la procédure adaptée, y compris une demande provisoire lorsque les conditions sont réunies.

La mise en demeure peut rappeler le texte sans se substituer à la saisine du tribunal. Elle doit demander que le syndic confirme la catégorie de majorité, informe l’entreprise de la contestation et conserve les éléments du chantier. Elle peut également demander qu’aucune démolition ou modification irréversible ne soit réalisée avant la décision du juge lorsque la mesure est compatible avec la sécurité. Il faut éviter de donner à l’entreprise des instructions contradictoires avec le contrat du syndicat. Le litige porte d’abord sur la décision de la copropriété et sur les pouvoirs du syndic ; l’entreprise n’est pas nécessairement responsable de l’irrégularité du vote.

La procédure judiciaire doit identifier la résolution, le vote, la date de notification, le motif d’annulation et la demande exacte. Les griefs peuvent concerner une majorité erronée, une question non inscrite à l’ordre du jour, une convocation irrégulière, une information insuffisante, une violation du règlement, une erreur de répartition ou une atteinte aux droits d’un copropriétaire. Chaque grief doit être relié à une pièce. Une demande d’annulation globale, sans distinguer les résolutions et les lots concernés, rend plus difficile la réponse du juge et la conservation des éléments qui ne sont pas contestés.

Le contenu du devis doit être comparé à la résolution. Une assemblée peut voter un montant maximum, un programme de travaux et une mission de maîtrise d’œuvre sans autoriser toutes les prestations ajoutées par la suite. Inversement, une décision peut laisser au syndic une marge d’exécution lorsqu’elle définit clairement le résultat, le budget et les conditions. L’écart doit être concret : poste supplémentaire, matériau différent, surface modifiée, entreprise nouvelle ou coût supérieur. Un dépassement peut relever de la responsabilité contractuelle, de la gestion du syndic ou d’une nouvelle décision d’assemblée, sans que l’annulation du vote initial soit automatiquement la seule réponse.

La question de la mise en concurrence doit rester reliée au seuil voté. Dans l’arrêt n° 13-10.693, la Cour de cassation a jugé que l’assemblée fixe le montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire et qu’en l’absence de fixation de ce montant, aucune irrégularité n’était encourue dans l’affaire jugée. Ce motif ne dispense pas le syndic de respecter un seuil adopté ultérieurement, une règle du règlement ou une exigence imposée par le financement. Le dossier doit donc contenir la résolution qui fixe le seuil, les devis remis et la décision qui a choisi l’entreprise.

Lorsque les travaux portent sur les parties privatives, il faut mesurer l’atteinte concrète. L’article 9 prévoit que les travaux d’intérêt collectif peuvent être réalisés sur une partie privative lorsque l’affectation, la consistance ou la jouissance ne sont pas durablement altérées, et qu’une indemnité est due en cas de préjudice répondant aux critères du texte. Les photographies avant et après, les constats, les factures de nettoyage, les jours d’inoccupation et les échanges avec l’entreprise permettent de quantifier le trouble. Une gêne annoncée n’est pas encore un préjudice établi ; la preuve doit décrire sa durée, son intensité et sa cause.

Le juge peut aussi être saisi d’une demande d’autorisation de travaux refusés lorsque l’article 30 s’applique. L’arrêt n° 13-15.400 montre qu’un projet peut évoluer entre l’assemblée et la demande judiciaire si les modifications restent limitées et répondent aux critiques identifiées. Cette voie ne permet pas de contourner une résolution régulièrement adoptée ni d’imposer une transformation étrangère au projet initial. Le copropriétaire doit produire le refus, les plans, les autorisations administratives et une description technique qui permet de vérifier la continuité du projet.

B. Après le chantier : remboursement, indemnisation et cas de Paris / Île-de-France

Le commencement du chantier ne fait pas disparaître les pièces du vote. Il faut demander immédiatement la conservation du procès-verbal, des devis, des ordres de service, des comptes rendus de chantier et des factures. Un constat par commissaire de justice, des photographies horodatées et un rapport technique peuvent établir l’état des lieux, les travaux réalisés et les éventuelles dégradations. Le copropriétaire doit éviter de déplacer les éléments qui permettent de mesurer le dommage. Une entreprise peut poursuivre une intervention pour sécuriser un bâtiment ; cette nécessité doit être distinguée des prestations qui modifient durablement l’immeuble.

Une décision d’annulation et une demande de réparation ne répondent pas au même objet. L’annulation vise la résolution d’assemblée ; la réparation concerne un préjudice prouvé, une dégradation, une perte de jouissance ou une dépense indue. L’article 9 reconnaît une indemnité lorsque les travaux diminuent définitivement la valeur du lot, causent un trouble de jouissance grave ou entraînent des dégradations. Il faut donc chiffrer chaque poste et identifier le débiteur : syndicat, entreprise, syndic ou assureur, selon l’origine du dommage et les contrats.

La répartition des charges peut être corrigée lorsque la décision contestée porte sur cette répartition. L’article 42 prévoit que, si l’action est accueillie, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition lorsque la décision d’assemblée générale a modifié les charges ; le texte vise également les répartitions votées en application de l’article 30. Cette règle ne permet pas de recalculer toutes les charges de l’immeuble sans lien avec la résolution. Il faut identifier la clé contestée, les lots concernés et la méthode prévue par le règlement.

Si les travaux ont été financés par des appels de fonds, il faut distinguer la contestation de la résolution et le paiement demandé. L’article 10 fixe les principes de participation aux charges, mais le règlement et les décisions d’assemblée précisent les quotes-parts et les échéances. Un copropriétaire ne doit pas conclure que la saisine du juge autorise automatiquement la suspension de tous les paiements. La stratégie dépend de la demande, des sommes appelées, de l’urgence du chantier et des mesures provisoires éventuellement ordonnées. Les règlements partiels et les réserves doivent être documentés pour éviter une confusion entre désaccord sur le vote et impayé de charges.

À Paris et en Île-de-France, la pratique impose de préparer un dossier immédiatement exploitable par la juridiction du lieu de l’immeuble. Le tribunal judiciaire compétent dépend de la localisation de la copropriété ; la fiche officielle du service public rappelle ce rattachement territorial : référence officielle. Il faut joindre l’adresse complète, le règlement, le procès-verbal, la preuve de notification et les pièces techniques. Pour un immeuble soumis à une mesure de sécurité ou à un arrêté de salubrité, l’arrêté, le rapport de visite et le calendrier administratif doivent être classés avec les devis, car ils peuvent expliquer une urgence ou une majorité particulière.

Les copropriétés franciliennes connaissent souvent des travaux d’amélioration énergétique, de ravalement ou de mise en conformité qui s’étalent sur plusieurs mois. Le dossier doit distinguer les études, le vote du programme, le vote du financement, le marché de travaux et les éventuels avenants. Une assemblée qui autorise une étude ne vote pas nécessairement le chantier définitif. Une résolution qui adopte un programme global ne valide pas automatiquement une prestation ajoutée dans un avenant. La chronologie des votes et des contrats permet de savoir si une nouvelle décision était nécessaire.

Lorsque des parties communes spéciales existent, les procès-verbaux et appels de fonds doivent faire apparaître le collège de copropriétaires concerné. L’article 10 prévoit que certains copropriétaires peuvent seuls participer au vote lorsque les dépenses d’un équipement ou d’un service sont mises à leur charge. Le règlement peut aussi organiser des clés distinctes pour une cage d’escalier, un bâtiment ou un ascenseur. Une contestation fondée sur une mauvaise clé doit joindre les pages du règlement et le tableau de tantièmes, puis montrer l’écart entre la règle et le calcul de l’appel.

La jurisprudence rappelle que le juge examine la décision telle qu’elle a été votée. Dans l’arrêt du 13 novembre 2013, n° 12-12.084, la Cour de cassation a refusé de considérer comme inexistante une réunion au cours de laquelle une question avait été soumise à l’ensemble des copropriétaires et sanctionnée par un vote. Dans l’arrêt du 29 juin 2023, n° 21-21.708, elle a retenu l’effet de la présentation d’une lettre recommandée même lorsque le pli n’avait pas été retiré. Ces décisions imposent de traiter séparément la régularité de l’assemblée, la notification et le contenu de la résolution, sans remplacer un élément par un autre.

Une irrégularité de convocation ou de vote doit être reliée à une demande d’annulation et à la bonne personne. Une entreprise de travaux peut être appelée à la procédure si ses prestations ou ses dommages sont discutés, mais elle ne peut pas répondre seule à une contestation du vote des copropriétaires. Le syndic représente le syndicat dans les conditions de son mandat, tandis que le copropriétaire produit ses pièces personnelles. Les contrats d’assurance, les garanties et les réserves de réception doivent être communiqués lorsqu’ils éclairent la réparation demandée.

Le contrôle de l’exécution doit se poursuivre après la décision du juge. Il faut comparer les travaux réalisés avec la résolution, vérifier les réserves inscrites au procès-verbal de réception et suivre les appels de fonds. Si un nouveau chantier ou un avenant modifie la nature des prestations, une nouvelle délibération peut être nécessaire. La décision initiale ne couvre pas automatiquement une extension étrangère à son objet. Le conseil syndical peut demander les documents de gestion et signaler les écarts, mais ces échanges ne remplacent pas l’action judiciaire lorsque la résolution est contestée.

Enfin, les délais doivent être calculés à partir de la source qui les pose. L’article 42 vise le délai de deux mois pour contester la décision et la notification du procès-verbal ; l’arrêt du 29 juin 2023 précise l’effet de la présentation de la lettre recommandée ; les règles de prescription des actions personnelles relèvent de l’article 2224 du Code civil, auquel l’article 42 renvoie. Une demande d’indemnisation, une action contre une entreprise ou une contestation de charges peut obéir à un régime différent. Il faut donc écrire la qualification, la source et la date de départ dans le tableau de procédure, puis conserver la preuve qui permet de la vérifier.

Conclusion

Contester des travaux de copropriété demande de partir de la résolution et non du seul montant du devis. Il faut identifier la finalité du chantier, vérifier la majorité des articles 24, 25, 25-1, 26 ou 30, comparer les documents de convocation au marché signé et établir la qualité d’opposant ou de défaillant. L’article 42 fixe le délai de contestation et la suspension de certains travaux, tandis que les articles 9 et 10 organisent l’accès aux parties privatives, l’indemnisation des troubles et la répartition des charges. Les arrêts nos 12-12.084, 21-21.708, 13-10.693 et 13-15.400 montrent que le juge regarde le vote, la notification, le seuil de mise en concurrence et la continuité du projet. Un dossier complet, daté et chiffré permet de demander une annulation, une mesure provisoire, une correction des comptes ou une indemnisation adaptée aux faits réellement établis.