Le bail affiche un D classé rassurant, la facture d’énergie raconte une autre histoire et l’hiver s’installe : de nombreux locataires découvrent que le diagnostic de performance énergétique annexé à leur contrat ne correspond pas à la réalité du logement. Un DPE erroné en location n’est pas une simple déception administrative. Il détermine le loyer qui peut être exigé, l’indexation qui peut être appliquée et les recours qui s’offrent au locataire comme au bailleur. Deux décisions récentes de juges des contentieux de la protection, rendues à Paris le 17 juillet 2025 et à Rouen le 21 mai 2026, montrent les deux visages du contentieux : d’un côté des locataires qui, forts de deux contre-expertises, obtiennent la restitution de plus de 6 000 euros de loyer et 1 800 euros de dommages et intérêts ; de l’autre des locataires qui, sans preuve solide et après avoir cessé de payer, voient leur bail résilié, leur expulsion ordonnée et leur condamnation au paiement de près de 6 000 euros d’arriérés. Cet article expose la méthode complète : vérifier ce que le bailleur devait fournir, prouver l’erreur par une contre-expertise sérieuse, saisir les bons interlocuteurs dans le bon ordre et obtenir la correction du loyer ainsi que la réparation du préjudice, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. DPE erroné en location : vérifier le diagnostic exigible et prouver l’erreur

A. DPE joint au bail, valable dix ans : ce que le bailleur doit fournir au locataire

Le diagnostic de performance énergétique est défini par la loi comme « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre » (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation). En location, ce document n’est pas facultatif : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière » (article L. 126-29 du même code). Le même article précise une limite que les locataires doivent connaître avant tout litige : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » Autrement dit, la lettre du classement et les consommations estimées engagent le débat, pas les conseils de travaux qui accompagnent le diagnostic.

Le DPE s’insère dans un dossier plus large. La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation » (article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Dès la recherche du logement, le candidat locataire dispose d’un droit d’accès : « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire » (article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation). Et l’affichage d’une annonce mensongère expose le professionnel : « Tout manquement par un professionnel à l’obligation d’information mentionnée au présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale » (article L. 126-33 du même code).

La durée de validité du diagnostic est une donnée stratégique du litige : « La durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 est fixée à dix ans » (article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation). Les anciens diagnostics bénéficient de règles transitoires : « Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 », tandis que ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont restés valides jusqu’au 31 décembre 2024, selon le même article. Un bail signé en 2026 avec un DPE établi en 2015 repose donc sur un document périmé, ce qui fragilise toute la position du bailleur. Le tribunal judiciaire de Rouen, dans un jugement du 21 mai 2026, a rappelé la règle applicable au bail d’habitation : « En vertu de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de fournir un DPE valide lors de la signature ou du renouvellement d’un bail d’habitation » (tribunal judiciaire de Rouen, 21 mai 2026, RG 25/01721). Le tribunal ajoute : « Le DPE doit être établi avant la conclusion du bail et être en cours de validité à cette date. » En revanche, pour un bail tacitement reconduit, la même décision apporte une nuance importante : « En cas de renouvellement tacite du bail, la loi n’impose pas la fourniture proactive d’un nouveau DPE, mais le locataire peut exiger un DPE valide pour justifier du respect du critère de décence du logement. » Dans cette affaire, le bailleur avait produit en cours de procédure un DPE récent classant le logement en E, et le tribunal a jugé que « Dès lors, eu égard à la production d’un DPE en cours de procédure qui a respecté le principe du contradictoire, la demande de production d’un nouveau DPE sous astreinte sera rejetée. » Première leçon : le locataire qui réclame un DPE valable obtient généralement satisfaction, mais le juge ne prononce pas d’astreinte quand le bailleur régularise en cours d’instance.

Le DPE doit en outre être établi par un professionnel qualifié et indépendant. La loi exige que le diagnostiqueur présente « des garanties de compétence » et dispose « d’une organisation et de moyens appropriés », et dispose que « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation). Le même texte lui interdit tout lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire ni avec une entreprise de travaux. Cette exigence d’indépendance et cette assurance obligatoire sont les deux piliers de l’action contre le diagnostiqueur auteur d’un DPE erroné : vérifier la certification et l’assurance du diagnostiqueur constitue le premier réflexe du dossier, côté locataire comme côté bailleur.

B. DPE faux ou douteux : contre-expertise, mise en demeure et preuves qui emportent la conviction du juge

Tout commence par la démonstration chiffrée de l’erreur. Dans l’affaire jugée à Paris le 17 juillet 2025, le DPE annexé au bail conclu en avril 2023 classait l’appartement en D, alors que le logement relevait en réalité de la catégorie G. Le tribunal relève « l’importance de la divergence entre les conclusions du D.P.E. établi le 15 mars 2023 par la S.A.S. MANEXI et celles des D.P.E. établis le 15 janvier 2024 et le 17 juillet 2024 par deux autres diagnostiqueurs à la demande des locataires », divergence qui portait « à la fois s’agissant de la classe à laquelle appartient le logement considéré (D contre G) et à la fois s’agissant des consommations d’énergies primaire et finale (224 et 97 kWh/m2/an contre 452 ou 460 et 196 et 200 kWh/m2/an) » (tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Faute pour le diagnostiqueur d’avoir démontré qu’il s’était conformé aux normes applicables et aux règles de l’art, « la faute de la société MANEXI lors de l’établissement dudit D.P.E. se trouve suffisamment établie ». La méthode gagnante se lit dans ces motifs : non pas un seul avis officieux, mais deux diagnostics complets établis par deux autres professionnels, à la demande des locataires, avec des écarts de consommations du simple au double. Une contre-expertise isolée, non contradictoire ou établie sans visite sur place expose au débat inverse, celui qu’a perdu le locataire rouennais.

L’affaire de Rouen illustre en effet le dossier qui échoue sur la preuve. Les locataires contestaient le DPE produit et invoquaient moisissures et humidité, mais le tribunal a constaté que « les photographies ne sont ni datées ni circonstanciées », de sorte qu’il n’était pas possible d’apprécier si elles concernaient la maison louée, et que les attestations familiales produites ne suffisaient pas à établir l’indécence du logement. L’authenticité du nouveau DPE, établi après visite sur place par une société de diagnostic, n’a pas pu être remise en cause. Le tribunal a rejeté la demande de nouveau diagnostic sous astreinte, rejeté la demande d’expertise judiciaire, rejeté la suspension du paiement des loyers, puis a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement, ordonné l’expulsion et condamné solidairement les locataires à payer au bailleur « la somme de 5 871,34 euros, arrêtée à la date du 1er mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision » (tribunal judiciaire de Rouen, 21 mai 2026, RG 25/01721). La leçon procédurale est rude mais claire : contester le DPE n’autorise jamais à cesser unilatéralement de payer le loyer. Seul le juge peut aménager le paiement, et il ne le fait que sur des preuves datées, circonstanciées et contradictoires.

La séquence utile, pour le locataire comme pour le bailleur qui découvre que le DPE de son bien est erroné, suit donc un ordre strict. D’abord, faire établir un nouveau diagnostic complet par un diagnostiqueur certifié, assuré et sans lien avec les parties, après visite effective du logement, afin de disposer d’un document comparable au premier. Ensuite, adresser au bailleur ou au diagnostiqueur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui décrit l’écart de classes et de consommations et qui réclame la régularisation : nouveau DPE, correction du loyer, travaux ou indemnisation selon les cas. En cas de logement indécent au sens énergétique, la loi organise une étape de conciliation : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), la saisine de cette commission ne constituant pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. Enfin, saisir le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble, avec le premier DPE, la ou les contre-expertises, les factures d’énergie, les échanges écrits et, le cas échéant, un constat de commissaire de justice qui fige l’état du logement. Les photographies personnelles ne valent que datées, localisées et corroborées ; les attestations de proches ne suffisent pas à elles seules, comme l’a montré l’affaire rouennaise.

II. DPE erroné en location : loyer corrigé, trop-perçu restitué et responsabilités engagées

A. Logement classé à tort en D ou E : loyer plafonné, indexation interdite et calendrier des passoires

Quand le logement relève en réalité de la classe F ou G, le loyer obéit à des règles impératives que le DPE erroné avait permis de contourner. Le tribunal de Paris a rappelé que « lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225). En cours de bail, la sanction est la même : la loi dispose que « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 17-1, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ni indexation annuelle, ni majoration après travaux d’amélioration : le loyer d’un logement F ou G est gelé. Le tribunal de Rouen formule la même règle en visant le texte issu de la loi climat et résilience du 22 août 2021, qui retire aux bailleurs de locaux classés F ou G le bénéfice de l’indexation comme celui de la majoration après travaux d’amélioration (tribunal judiciaire de Rouen, 21 mai 2026, RG 25/01721). Précision utile pour les baux en cours : le bailleur qui laisse passer le délai perd son droit, car « A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée » (article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989).

L’application chiffrée figure au dispositif parisien. Le logement, loué en avril 2023 sur la base d’un DPE en D, relevait en réalité de la catégorie G, « et non D comme l’indiquait à tort le D.P.E. qui se trouvait annexé au contrat de bail » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Le tribunal a donc fixé le loyer mensuel à 2 111,16 euros à compter du 23 mai 2023, interdit toute révision sur le fondement de l’article 17-1, et condamné la bailleresse « à leur payer la somme totale de 1337,91 + 4933,76 soit 6271,67 euros au titre de la restitution de l’excédent de loyer versé par les locataires entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025 (terme de mai inclus) » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Le dépôt de garantie a suivi le même sort : plafonné à un mois de loyer en principal, il a donné lieu à une restitution de « la somme de 118,84 euros au titre de la restitution de l’excédent de dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Pour un locataire qui soupçonne une erreur de classement, le calcul à opérer est donc double : comparer le loyer payé au dernier loyer du précédent occupant en cas de relocation d’un F ou G, et vérifier chaque révision annuelle appliquée depuis l’entrée dans les lieux.

Au-delà du litige sur le montant, le classement conditionne le droit même de louer. La loi du 6 juillet 1989 fixe un calendrier de décence énergétique : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D », et « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est donc juridiquement indécent, ce qui ouvre au locataire l’action en mise en conformité. Les classes elles-mêmes sont définies par le code : le niveau de performance « est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites », avec sept catégories de la classe A à la classe G (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). Pour les bailleurs, l’horizon suivant est déjà écrit : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1 » (article L. 173-2 du même code). Un DPE complaisant qui maintient artificiellement un logement en E expose le bailleur à une double déconvenue en 2028 : travaux à engager dans l’urgence et loyers gelés entre-temps. Les acquéreurs de logements énergivores trouveront le pendant de ce raisonnement côté vente, avec le DPE opposable, les aides à la rénovation et les recours en cas de DPE faux, dans notre guide consacré à l’achat d’une passoire thermique et aux recours contre un DPE faux.

B. Qui répond de l’erreur : diagnostiqueur condamné, bailleur tenu et juge du fond à Paris

Le diagnostiqueur qui établit un DPE erroné engage sa responsabilité délictuelle envers le locataire, tiers au contrat de diagnostic. Le principe est celui du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Dans l’affaire parisienne, la faute du diagnostiqueur a été retenue en raison de l’ampleur de la divergence avec les deux contre-expertises et de l’absence de preuve du respect des normes et des règles de l’art. Mais le tribunal applique avec rigueur le filtre de la causalité : les 381,98 euros de mobiliers et d’équipements de chauffage d’appoint, les 2 366,80 euros d’écart entre consommations réelles et consommations estimées et les 3 000 euros de préjudice moral ont été rejetés, faute de lien démontré avec la faute du diagnostiqueur, les locataires ayant exposé ces coûts de toute façon. En revanche, la perte de chance a été indemnisée : le tribunal a « CONDAMNE la S.A.S. MANEXI à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts au titre de réparation de la perte de chance d’avoir pris à bail un autre logement plus performant sur le plan énergétique » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Mieux informés, les locataires auraient eu des chances sérieuses de louer ailleurs : ce raisonnement intéresse tous les locataires trompés par la classe affichée, car il répare le choix résidentiel manqué même quand les surcoûts matériels ne sont pas établis. Le diagnostiqueur a en outre été condamné aux dépens, le tribunal relevant que l’erreur commise « est à l’origine de la présente instance » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225), et condamné avec la bailleresse, in solidum, à 1 500 euros au titre des frais de procédure : « la société MANEXI, qui a donc établi un D.P.E. erroné, ainsi que la société CARDIF LOGEMENTS, qui a contraint par son inertie les locataires à introduire la présente instance établissant le bien fondé d’une partie de leurs demandes, seront tenues in solidum de verser à M. [V] [K] et Mme [M] [R] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros. » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225).

Le bailleur, lui, ne peut pas se retrancher derrière le diagnostiqueur pour conserver un loyer indu. Il restitue le trop-perçu, comme le montrent les 6 271,67 euros et 118,84 euros parisiens, mais sa demande de garantie contre le diagnostiqueur a été rejetée : le tribunal observe que « c’est le bailleur seul qui décide du montant du loyer contractuel qu’il fixe pour la location de son bien et du dépôt de garantie qu’il exige à ce titre » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225), de sorte que le lien entre la faute du diagnostiqueur et les restitutions mises à la charge du bailleur n’était pas établi. De même, la tentative des locataires d’obtenir 8 748,78 euros du bailleur sur le fondement du dol a échoué : « les époux [K] ne rapportent pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle par la société CARDIF LOGEMENTS de la performance énergétique véritable du logement donné à bail » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Rappelons que le dol suppose, selon le code civil, que « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » (article 1137 du code civil) : prouver que le bailleur savait que le DPE était faux exige des éléments positifs, par exemple un ancien diagnostic contradictoire qu’il aurait tu, et non la seule erreur du document. Côté contractuel, la responsabilité du diagnostiqueur envers son propre client, le bailleur donneur d’ordre, obéit au régime de l’inexécution : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » (article 1231-1 du code civil). Un bailleur condamné à restituer des loyers à cause d’un DPE faux dispose donc d’une action contre son diagnostiqueur, à condition de démontrer poste par poste le lien entre la faute et son propre préjudice, démonstration qui avait manqué dans l’affaire parisienne.

Lorsque le logement est en outre indécent sur le plan énergétique, le locataire peut exiger des travaux sans remettre en cause le bail : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le même texte donne au juge des pouvoirs étendus : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le juge ne peut toutefois pas ordonner n’importe quels travaux : en copropriété, le bailleur qui démontre ses diligences pour faire voter des travaux sur les parties communes sans y parvenir, ou le logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales définies par décret, échappent à l’injonction de travaux énergétiques. À Paris et en Île-de-France, le réflexe procédural consiste à saisir d’abord la commission départementale de conciliation de Paris en cas de désaccord persistant après la mise en demeure, puis le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, qui a rendu la décision commentée. Les locataires parisiens cumulent souvent l’enjeu énergétique avec l’encadrement des loyers : le tribunal a d’ailleurs écarté la réévaluation du loyer fondée sur le décret du 27 juillet 2017 au motif que ses dispositions « ne s’appliquent pas aux logements de la classe F ou de la classe G » (tribunal judiciaire de Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225), et le dépôt de garantie d’un mois maximum s’apprécie sur le loyer corrigé, non sur le loyer initial surfacturé.

Conclusion

Contester un DPE erroné en location exige de la méthode plus que de la colère. Le bailleur doit un diagnostic valable joint au contrat, valable dix ans et établi par un professionnel certifié, assuré et indépendant ; le locataire qui doute fait établir une contre-expertise complète, met en demeure par écrit, saisit si besoin la commission de conciliation dans les deux mois suivant le silence du bailleur, puis le juge, sans jamais cesser de payer de sa propre initiative. Quand l’erreur est démontrée, le loyer des logements F et G retombe au plafond légal, les révisions et majorations sont interdites et le trop-perçu se restitue au euro près, comme les 6 271,67 euros et 118,84 euros de l’affaire parisienne. Le diagnostiqueur fautif répond de son erreur sur le fondement délictuel, jusqu’à indemniser la perte de chance de louer un logement plus performant, tandis que le bailleur qui ignorait l’erreur restitue sans pouvoir automatiquement se retourner contre lui. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est indécent et le locataire peut en exiger la mise en conformité devant le juge, avec réduction ou suspension du loyer à la clé ; l’échéance de 2028 pour la classe F impose aux bailleurs d’anticiper plutôt que de subir. Deux contre-expertises concordantes valent mieux qu’un dossier de colère : c’est la différence entre les 1 800 euros obtenus à Paris et l’expulsion prononcée à Rouen.