Un locataire cesse de payer son loyer alors que l’aide personnelle au logement est versée chaque mois. Le bailleur s’interroge : l’aide continue-t-elle d’être versée, qui doit prévenir la CAF, et comment obtenir un échéancier que l’organisme acceptera ? La réponse tient en une mécanique précise du code de la construction et de l’habitation : un seuil chiffré qui fait naître l’impayé, un signalement du bailleur dans un délai de deux mois, puis un plan d’apurement dont le respect conditionne le maintien de l’aide. Manquer une étape expose le bailleur à une sanction et fait perdre au locataire le bénéfice du versement. Ce guide détaille chaque étape, montants et délais à l’appui, puis l’articulation avec le commandement de payer, les délais que le juge peut accorder et la trêve hivernale.

I. Loyer impayé et CAF : à partir de quel montant l’impayé est-il constitué et que doit faire le bailleur ?

A. Loyer impayé CAF : à partir de quel montant l’impayé est-il constitué ?

Dans le secteur locatif, lorsque l’aide est versée au locataire, « l’impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges » (article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitation).

Le texte précise : « Le montant mensuel brut du loyer correspond au loyer figurant dans le bail » (article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, pour un loyer charges comprises de 800 euros, l’impayé naît à 1 600 euros de dette, même si les échéances se sont accumulées sur plusieurs mois.

Lorsque l’aide est versée entre les mains du bailleur, le seuil se calcule différemment : « l’impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges » (article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitation).

Le montant net s’entend ici du loyer figurant au bail, déduction faite de l’aide au logement. Pour le même loyer de 800 euros avec 250 euros d’aide versée au bailleur, le reste à charge est de 550 euros et l’impayé est constitué à 1 100 euros de dette. Cette distinction compte car elle détermine le moment exact où naissent les obligations de signalement décrites ci-après.

Le dispositif couvre aussi l’accession à la propriété : en cas de prêt à périodicité mensuelle, l’impayé est constitué quand l’emprunteur doit au moins deux échéances brutes, ou deux échéances nettes si l’aide est versée à l’établissement prêteur (article R. 824-2 du code de la construction et de l’habitation).

Les redevances de location-accession et d’occupation en logement-foyer sont assimilées au loyer pour l’application de ces seuils (article R. 824-3 du code de la construction et de l’habitation).

Pour les petites dettes, une procédure allégée existe : « Pour les impayés d’un montant égal ou inférieur à cent euros, l’organisme payeur peut proposer au bailleur et au bénéficiaire de l’aide de recourir à une procédure de traitement de l’impayé selon des modalités précisées par arrêté » (article R. 824-10 du code de la construction et de l’habitation).

Si le plan proposé n’est pas approuvé par les deux parties ou n’est pas respecté, la procédure de droit commun reprend, « les délais fixés aux 1° et 2° de cet article et au deuxième alinéa de l’article R. 824-20 étant alors divisés par deux » (article R. 824-10 du code de la construction et de l’habitation).

B. Loyer impayé : dans quel délai le bailleur doit-il signaler l’impayé à la CAF ?

Dès que le seuil est atteint, le bailleur qui perçoit l’aide pour le compte du locataire doit agir : « sa situation est soumise à l’organisme payeur par le bailleur percevant l’aide personnelle au logement pour son compte, dans un délai de deux mois après la constitution de l’impayé » (article R. 824-4 du code de la construction et de l’habitation).

L’obligation tombe si la somme due a été réglée en totalité entre-temps. Le même texte ajoute : « Le bailleur doit justifier qu’il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance » (article R. 824-4 du code de la construction et de l’habitation).

En pratique, le signalement mentionne le nom et l’adresse du locataire, le montant et la période de la dette, adressés de préférence en recommandé avec accusé de réception à la CAF ou à la MSA. Conserver les justificatifs reste prudent : relances écrites, mise en demeure, échanges sur un échéancier et, le cas échéant, mandat confié à un commissaire de justice.

Le manquement à cette obligation est sanctionné : « Si le bailleur ne signale pas l’impayé à l’organisme payeur dans le délai et les conditions mentionnés à l’article R. 824-4 ou s’il n’apporte pas les justifications prévues au même article, il est fait application des dispositions de l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale » (article R. 824-6 du code de la construction et de l’habitation).

Or cet article prévoit que les déclarations inexactes, incomplètes ou omises « Peuvent faire l’objet d’un avertissement ou d’une pénalité prononcée par le directeur de l’organisme chargé de la gestion des prestations familiales » (article L. 114-17 du code de la sécurité sociale). Le bailleur qui tarde à signaler risque donc une pénalité financière, outre la suspension de l’aide qui prive le dossier de toute chance d’apurement.

Même sans signalement, l’organisme n’est pas aveugle : « L’organisme payeur se saisit de toute situation d’impayé définie à l’article R. 824-1 dont il a connaissance » (article R. 824-5 du code de la construction et de l’habitation).

Dès qu’il traite un impayé, « l’organisme payeur informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation), la CCAPEX.

Le texte ajoute : « L’organisme payeur tient la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives informée de l’évolution de la situation du bénéficiaire » (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation).

Le texte dispose que « la première information par l’organisme payeur de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives vaut saisine de cette commission » pour l’application de la procédure d’expulsion (article R. 824-30 du code de la construction et de l’habitation).

Autrement dit, le signalement CAF déclenche aussi la chaîne de prévention de l’expulsion, ce qui protège le locataire mais impose au bailleur de conduire en parallèle le recouvrement de droit commun contre le locataire qui ne paie pas son loyer.

II. Loyer impayé que faire : comment maintenir l’APL et se faire payer ?

A. Loyer impayé solution : comment le plan d’apurement maintient-il l’APL ?

Une fois l’impayé traité, l’organisme payeur choisit entre deux voies. Il « peut choisir de renvoyer le dossier au bailleur afin que ce dernier établisse, dans un délai de six mois au plus, un plan d’apurement de la dette » (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation).

Le maintien de l’aide est alors subordonné à trois conditions cumulatives : « Sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement, du respect du plan d’apurement et de son approbation par l’organisme payeur » (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation).

Quand ces conditions sont réunies, « ce dernier maintient le versement de l’aide personnelle au logement » (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation). Le plan est un échéancier écrit qui fixe le montant et le calendrier des remboursements de l’arriéré, en plus du loyer courant que le locataire doit recommencer à payer. Sans reprise du loyer courant, même un échéancier accepté ne suffit pas.

Si le bailleur ne transmet aucun plan dans le délai de six mois, l’organisme le met en demeure puis saisit le fonds de solidarité pour le logement, « qui dispose d’un délai de trois mois pour établir un dispositif d’apurement » (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation).

La seconde voie consiste pour l’organisme à saisir directement le fonds départemental de solidarité pour le logement ou tout autre organisme à vocation analogue, « en lui demandant de faire connaître son dispositif d’apurement dans un délai de six mois » (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation).

Le bailleur, informé de cette saisine, peut adresser ses propositions au fonds. Après réception du dispositif, « Après réception du dispositif d’apurement, l’organisme payeur poursuit le versement de l’aide personnelle au logement » (article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation), sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement.

En cas de saisine simultanée du fonds et de l’organisme, l’aide est maintenue pendant six mois à compter de cette saisine, puis l’organisme demande au bailleur un plan dans un délai de trois mois (article R. 824-11 du code de la construction et de l’habitation).

Quand aucun plan n’émerge, l’organisme « met en demeure le bénéficiaire de reprendre le paiement de la dépense courante de logement » et d’apurer l’intégralité de sa dette en remboursant chaque mois au bailleur un trente-sixième de sa dette pendant trente-six mois (article R. 824-8 du code de la construction et de l’habitation).

Le texte précise que ce remboursement court « à compter du mois suivant la mise en demeure » (article R. 824-8 du code de la construction et de l’habitation). Pour une dette de 3 600 euros, cela représente 100 euros par mois pendant trois ans, en plus du loyer courant.

La même formule s’applique après l’échec du plan demandé au bailleur dans le cadre de l’article R. 824-11 (article R. 824-12 du code de la construction et de l’habitation).

Le suivi est régulier : « La bonne exécution du plan ou du dispositif d’apurement est vérifiée, au moins tous les six mois, par l’organisme payeur » (article R. 824-9 du code de la construction et de l’habitation).

Et « en cas de mauvaise exécution du plan ou du dispositif d’apurement ou de non-reprise du paiement de la dépense courante de logement, l’organisme payeur suspend le versement de l’aide personnelle au logement » (article R. 824-13 du code de la construction et de l’habitation), sous réserve des dispositions protectrices de l’article R. 824-28.

Le filet de sécurité sociale demeure : « Si l’allocataire s’acquitte du paiement de la dépense courante de logement » l’organisme peut maintenir le versement (article R. 824-28 du code de la construction et de l’habitation).

Il le peut aussi « S’il se trouve dans une situation sociale difficile et qu’il s’acquitte du paiement de la moitié au moins de la dépense courante de logement, déduction faite de l’aide » (article R. 824-28 du code de la construction et de l’habitation).

Pour faire approuver le plan, le bailleur adresse à l’organisme un dossier complet : décompte précis de la dette mois par mois, copie du bail, montant du loyer et des charges, aide versée, justificatif de la reprise du loyer courant et proposition d’échéancier compatible avec les ressources du locataire. Un échéancier calibré sur le reste à vivre du ménage, avec une mensualité d’apurement distincte du loyer courant, passe mieux qu’une promesse globale de rembourser.

Le versement direct au bailleur change la donne. Lorsque l’aide est perçue par le locataire en impayé, « l’organisme payeur demande au bailleur de lui indiquer s’il souhaite en obtenir le versement entre ses mains, en lieu et place du bénéficiaire » (article R. 824-20 du code de la construction et de l’habitation).

Le texte poursuit : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa position à l’organisme payeur » (article R. 824-20 du code de la construction et de l’habitation), délai inclus dans ceux de la procédure.

Et d’ajouter : « Le silence du bailleur à l’expiration de ce délai vaut décision de refus » (article R. 824-20 du code de la construction et de l’habitation).

À réception de l’accord, l’organisme verse l’aide au bailleur et en informe le bénéficiaire (article R. 824-21 du code de la construction et de l’habitation).

En cas de refus du bailleur dans les cas limitativement prévus par les textes, le versement est maintenu dans les conditions de la procédure d’impayé, mais « le délai de six mois accordé au bailleur pour mettre en place un plan d’apurement est réduit à deux mois » (article R. 824-22 du code de la construction et de l’habitation).

Le bailleur a donc intérêt à accepter le tiers-payant : l’aide personnalisée vient en déduction du loyer « par les soins de celui qui reçoit le versement » (article L. 832-2 du code de la construction et de l’habitation), ce qui sécurise le paiement du solde.

Il en va de même pour l’allocation de logement : « Le prêteur ou le bailleur déduit l’allocation du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement » (article L. 842-1 du code de la construction et de l’habitation).

B. Loyer impayé expulsion : que faire si le plan échoue et comment le juge tranche-t-il ?

L’échec du plan amiable ne fait pas disparaître la dette et le bailleur reprend la voie du droit commun de la résiliation. La Cour de cassation rappelle constamment la mécanique de la clause résolutoire : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945, publié au Bulletin).

Le commandement doit donc viser la clause et détailler la dette ; un décompte inexact fait échouer la procédure, comme l’illustre la jurisprudence récente des juges du fond commentée dans notre analyse du commandement de payer inexact qui fait échouer l’expulsion.

La Cour ajoute que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1, alinéa 1er, et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » (Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945).

Ces textes sont devenus l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil).

Pendant le délai accordé, « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » (article 1343-5 du code civil).

Surtout, le locataire garde la possibilité de saisir le juge tardivement : « aucun délai n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire » (Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945).

La cour d’appel qui déclarait irrecevable une demande formée plus de deux mois après le commandement a été censurée pour violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Pour le bailleur, la leçon est claire : même après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement, le juge saisi peut encore suspendre la clause et accorder un échéancier si le locataire démontre sa capacité à régler sa dette.

Le plan d’apurement accepté change l’issue du procès en résiliation. Dans une espèce où le bailleur social avait accepté un plan puis assigné en constatation de la clause, la Cour de cassation a approuvé le rejet de la demande : « le locataire, bénéficiaire d’un plan d’apurement dans le délai de deux mois du commandement, avait respecté ses engagements et se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance » (Cass. 3e civ., 18 mars 2009, n° 08-10.743, publié au Bulletin).

Et ce, alors même que « même si un retard de quelques semaines était notable en novembre et décembre 2005 » (Cass. 3e civ., 18 mars 2009, n° 08-10.743).

Un retard bref dans l’exécution du plan ne suffit donc pas à faire constater la résiliation quand le locataire s’est remis à jour. À l’inverse, le bailleur qui refuse tout échéancier raisonnable prend le risque que le juge impose lui-même un plan.

Car « Lorsque le juge décide d’un plan d’apurement » dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie, sous réserve du respect de ce plan d’apurement » (article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation).

Et si le locataire est en surendettement, « l’organisme payeur maintient le versement de l’aide personnelle au logement, sous réserve de la reprise du paiement du loyer et du respect des conditions prévues par la commission de surendettement, par le plan conventionnel ou par le jugement » (article R. 824-26 du code de la construction et de l’habitation).

Lorsque la suspension est déjà intervenue avant une procédure de surendettement, le texte prévoit que « l’organisme payeur décide des modalités de versement du rappel de l’aide correspondant à la période de suspension, dès lors que la dette n’a pas été annulée » (article R. 824-26 du code de la construction et de l’habitation). Régulariser vite préserve donc aussi le rappel.

Dernière balise calendaire : à l’approche de l’hiver, « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution), sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes.

La trêve ne suspend ni la dette, ni le plan d’apurement, ni le signalement CAF : elle reporte seulement l’exécution matérielle de l’expulsion. Pour le bailleur, les mois d’automne sont donc le moment utile pour signaler l’impayé, obtenir le tiers-payant et faire approuver un plan, plutôt que de laisser la dette gonfler jusqu’au printemps.

Conclusion

Le traitement d’un loyer impayé aidé repose sur trois réflexes dans l’ordre : vérifier que la dette atteint deux fois le loyer mensuel brut ou net selon le destinataire de l’aide, signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois en justifiant des démarches de recouvrement, puis faire approuver un plan d’apurement dont le respect et la reprise du loyer courant conditionnent le maintien du versement. Le tiers-payant sécurise le circuit de paiement, le fonds de solidarité prend le relais en cas de carence, et la mise en demeure au trente-sixième par mois sur trente-six mois fixe le cadre de sortie quand aucun plan n’aboutit. Devant le juge, le plan respecté et remis à jour fait échec à la clause résolutoire, les délais de paiement restent possibles même saisis tardivement, et l’aide se maintient ou se rétablit sous réserve du respect de l’échéancier judiciaire. Conduire ces deux voies ensemble, administrative et judiciaire, sans laisser passer les délais de deux, trois et six mois, reste la méthode qui maximise les chances d’être payé tout en préservant le logement.