Le propriétaire d’un logement meublé qui veut récupérer son bien se heurte à une idée reçue tenace : le meublé serait un bail précaire dont le locataire pourrait être congédié sans motif à l’échéance. C’est faux pour la résidence principale du locataire. La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur un congé motivé, notifié trois mois avant l’échéance, et le juge contrôle la réalité du motif, même d’office. Quand le locataire ne paie plus ou se maintient dans les lieux, seule une décision de justice permet l’expulsion, après un commandement de payer puis un commandement de quitter les lieux, avec des délais que la trêve hivernale, du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, vient encore allonger. Deux jugements récents du tribunal judiciaire de Paris, rendus en 2024 et 2026 dans des litiges de congés pour vente en meublé, montrent comment ce contrôle s’exerce concrètement : un congé régulier est validé et débouche sur l’expulsion, un congé approximatif expose le bailleur à voir son acte annulé et à payer une amende pénale en cas de fraude. Cet article expose les règles du congé à l’échéance, les situations particulières qui les modifient, puis la procédure complète qui conduit de l’impayé à l’expulsion effective.
I. Congé du bailleur en meublé : pourquoi la motivation est obligatoire et comment la rédiger sans faute
Le logement meublé obéit au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de la loi, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », comme l’énonce l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Dès que ce logement constitue la résidence principale du locataire, le bail dure au moins un an et se reconduit tacitement chaque année si aucun congé régulier n’est délivré, ainsi que le prévoit l’article 25-7 de la même loi : « Il est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an. » Le bailleur qui veut reprendre son bien doit donc agir avant l’échéance, en respectant un formalisme strict.
A. Congé pour vendre, congé pour reprendre, motif légitime et sérieux : que doit contenir la lettre du bailleur ?
Le bailleur d’un meublé ne peut pas donner congé sans motif. La loi dispose que « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant », selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Trois motifs seulement sont donc possibles : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche, et le motif légitime et sérieux, qui recouvre par exemple des loyers durablement impayés, des dégradations ou une sous-location interdite. Le congé pour vente présente une particularité favorable au bailleur en meublé : contrairement à la location vide, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption et le prix n’a pas à figurer dans l’acte.
La sanction du défaut de motivation est la nullité. La loi énonce qu’« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué », et ajoute qu’« En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé », toujours selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de reprise pour habiter, le congé doit en outre indiquer les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur, bénéficiaire qui ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le juge qui constate que le motif est inexistant ou mensonger déclare le congé non valide lorsque la non-reconduction « n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». Le congé frauduleux est en outre puni pénalement : le bailleur qui invoque faussement une reprise ou une vente s’expose à une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits, selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989
La notification obéit elle aussi à des formes impératives : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de trois mois court à compter du jour de la réception ou de la signification, si bien qu’un envoi tardif reporte l’effet du congé à l’échéance suivante. Pendant le préavis, le locataire ne paie que son occupation réelle lorsque le congé émane du bailleur : il ne doit alors le loyer et les charges que pour le temps où il a effectivement occupé les lieux lorsque le congé émane du bailleur, et il perd tout titre d’occupation à l’expiration du préavis, selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 Celui qui reste devient occupant sans droit ni titre et s’expose à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.
Deux décisions du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris illustrent ce contrôle. Le 18 février 2026, ce juge a validé le congé pour vente délivré le 18 octobre 2024 par acte de commissaire de justice à une locataire d’un meublé parisien, pour une échéance au 31 mai 2025, soit plus de trois mois avant le terme, comme le retrace le jugement du 18 février 2026 (RG 25/09407). Le bail s’est trouvé résilié au 31 mai 2025, la locataire occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2025 a été condamnée à libérer les lieux sous peine d’expulsion, avec une indemnité d’occupation de 1 650 euros par mois. Le juge a en revanche rejeté la demande d’astreinte, jugée prématurée faute de résistance établie, et refusé de supprimer le délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le 30 mai 2024, le même tribunal avait validé un autre congé pour vente en meublé, délivré le 27 avril 2023 pour une échéance au 31 juillet 2023, d’après le jugement du 30 mai 2024 (RG 23/09921) : la locataire soutenait que la vente n’était qu’un prétexte, mais la bailleresse établissait la réalité de la mise en vente dès août 2022 par des annonces et des échanges avec des acheteurs, et le congé fut déclaré valable. Ces deux affaires montrent que la vente doit être réelle et prouvée par des pièces, et que le bailleur qui documente son projet obtient la validation du congé puis l’expulsion.
Le contraste avec la location vide mérite d’être marqué, car les délais diffèrent. En location vide, « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur », selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, contre trois mois en meublé, et des règles particulières protègent le locataire en cas d’acquisition d’un bien occupé. La Cour de cassation contrôle strictement la justification du congé pour reprise en location vide : le 12 octobre 2023, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi de locataires qui contestaient la validité d’un congé pour reprise, validant ainsi l’expulsion ordonnée par la cour d’appel, comme le montre l’arrêt du 12 octobre 2023 (pourvoi n° 22-18.580). La leçon vaut pour le meublé : le motif de reprise ou de vente se prouve par des éléments sérieux, et l’absence de preuve fait tomber le congé.
B. Locataire âgé, bail étudiant de neuf mois, bail mobilité : les situations qui modifient les règles du congé
Le congé du bailleur en meublé se heurte d’abord à la protection des locataires âgés à revenus modestes. Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement à l’égard d’un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l’attribution des logements conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans le périmètre géographique prévu par la loi, selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, lorsque les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. Deux tempéraments existent : la protection ne joue pas lorsque le bailleur est lui-même une personne physique de plus de soixante-cinq ans ou lorsque ses propres ressources annuelles sont inférieures au même plafond. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé : un bailleur doit donc vérifier ces deux dates avant de rédiger son acte, sous peine de nullité du congé.
La durée du bail modifie ensuite le jeu du congé. Le bail meublé de droit commun dure au moins un an et se reconduit tacitement par périodes d’un an, mais « Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable », selon l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail étudiant de neuf mois prend donc fin automatiquement à son terme sans congé du bailleur, ce qui dispense de la procédure de l’article 25-8 mais prive aussi le bailleur de tout maintien : si l’étudiant reste, un nouveau contrat est nécessaire. Symétriquement, le locataire, étudiant ou non, garde l’avantage : il peut mettre fin au contrat à tout moment moyennant un préavis d’un mois seulement, y compris lorsque le bail est réduit à neuf mois, selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989
Le bail mobilité, réservé aux personnes en formation, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire, suit un régime encore distinct. Il est régi par des dispositions d’ordre public mais échappe pour l’essentiel au titre Ier bis applicable au meublé classique, comme l’indique l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 : « Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables. » Surtout, « Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible », selon l’article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989. Aucun congé n’est nécessaire à son terme puisqu’il s’éteint de plein droit, et la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour les litiges qu’il génère. En revanche, si les parties signent un nouveau bail sur le même logement à son issue, ce nouveau contrat retombe sous le régime classique du meublé, avec congé motivé et préavis de trois mois. Le bailleur qui enchaîne un bail mobilité puis un bail classique sans respecter cette bascule s’expose à voir son congé jugé sans objet.
II. Impayés ou maintien sans droit : comment le bailleur obtient une expulsion juridiquement inattaquable
Le congé validé ou la clause résolutoire acquise ne permettent jamais au bailleur de changer les serrures ou de faire évacuer le logement par ses propres moyens. La voie de fait expose à des poursuites, et tout huissier refusera d’agir sans titre. En meublé comme en vide, l’expulsion suppose un jugement, un commandement de quitter les lieux, puis l’expiration de délais protecteurs dont la trêve hivernale. Cette seconde partie décrit la chaîne complète, du premier impayé au concours de la force publique, avec les chausse-trappes qui font échouer les procédures à Paris comme ailleurs.
A. Loyers impayés en meublé : commandement de payer, clause résolutoire et juge des contentieux de la protection
Le bail d’habitation meublée contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur. Le commandement de payer, signifié par acte de commissaire de justice, doit contenir six mentions à peine de nullité : le délai de six semaines laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, et « L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ». Il doit aussi rappeler « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière », et la faculté de demander un délai de grâce au juge. L’oubli d’une seule de ces mentions annule le commandement et fait repartir toute la procédure à zéro : c’est la première cause d’échec des dossiers d’expulsion pour impayés.
Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire, car « A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » Le jugement du juge des contentieux de la protection de Vannes du 22 mai 2025 montre l’application de ces règles à un meublé : après un commandement de payer 728,15 euros signifié le 18 novembre 2024 puis dénoncé à la caution deux jours plus tard, la bailleresse a fait constater la résiliation et ordonner l’expulsion, comme le retrace le jugement du 22 mai 2025 (RG 25/00078). Le tribunal a condamné la locataire à 1 097,39 euros d’arriéré au 31 janvier 2025 avec intérêts, limité la condamnation de la caution solidaire à 28,15 euros, et fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer plus charges, soit 380 euros par mois jusqu’à la remise des clés. Le jugement, exécutoire à titre provisoire, a été transmis au préfet pour le relogement de la locataire dans le cadre du plan départemental. Cette décision illustre trois points que les bailleurs parisiens doivent méditer : la dénonciation rapide à la caution préserve le recours contre elle, l’indemnité d’occupation ne dépasse pas le loyer contractuel, et le juge transmet systématiquement le dossier au représentant de l’État.
Avant l’audience, deux notifications conditionnent la recevabilité de la demande : l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, et le commandement de payer doit être signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque la dette dépasse les seuils fixés par arrêté préfectoral pour les bailleurs personnes physiques. À Paris, ces diligences transitent par le commissaire de justice instrumentaire, qui les accomplit par voie électronique, et leur omission fait déclarer l’action irrecevable. Le locataire conserve jusqu’au bout des portes de sortie : il peut saisir le fonds de solidarité pour le logement de Paris, déposer un dossier de surendettement, ou demander au juge des délais de grâce. Dans l’affaire parisienne de février 2026, la locataire avait déposé un dossier de surendettement incluant la dette locative, ce qui n’a pas empêché le juge de valider le congé et d’ordonner l’expulsion, mais ce type d’élément pèse sur les délais accordés et sur l’indemnisation.
La mise en œuvre de la clause résolutoire doit enfin rester loyale. Le 12 février 2026, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait constaté la résiliation d’un bail sans rechercher, comme il lui était demandé, si les bailleurs n’avaient pas agi de mauvaise foi en refusant d’encaisser les chèques reçus chaque mois, comme le montre l’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-16.691). Au visa de l’article 1104 du code civil, la Cour rappelle que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi » et qu’il appartient aux juges du fond de vérifier ce point lorsqu’ils y sont invités. Cet arrêt, rendu à propos de locaux professionnels, exprime un principe général applicable à tout contrat, y compris le bail meublé d’habitation : le bailleur qui refuse les paiements pour fabriquer un impayé, ou qui délivre un commandement sans intention réelle de recouvrer, s’expose à voir sa procédure anéantie pour déloyauté.
B. Après le jugement : commandement de quitter, trêve hivernale et concours de la force publique à Paris
Même muni d’un jugement d’expulsion passé en force de chose jugée, le bailleur ne peut pas faire évacuer le logement immédiatement. La loi pose que « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux », selon l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce commandement de quitter les lieux ouvre un délai incompressible : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut supprimer ou réduire ce délai dans des circonstances particulières, mais les tribunaux parisiens s’y refusent par principe : dans le jugement du 18 février 2026, la demande de suppression du délai a été rejetée, aucune circonstance particulière ne justifiant d’écarter son application. Lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois », selon l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Et chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement », selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.
À ces délais individuels s’ajoute la suspension collective de l’hiver. La loi dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », selon l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, sauf si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes. Pour la saison qui s’ouvre, cela signifie qu’aucune expulsion locative non exécutée au 1er novembre 2026 ne pourra être mise en œuvre avant le 1er avril 2027, hormis les cas de relogement effectif ou de squat, qui obéissent à un régime distinct. Le bailleur avisé anticipe ce calendrier : un jugement obtenu à l’automne mais signifié tardivement voit son exécution reportée de cinq mois, pendant lesquels seule l’indemnité d’occupation court. C’est l’une des raisons pour lesquelles la procédure d’expulsion du locataire doit être engagée dès les premiers impayés, sans attendre l’accumulation d’une dette devenue irrécouvrable.
L’exécution forcée suit un rituel précis à Paris comme ailleurs. À défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion puis requiert le concours de la force publique auprès de la préfecture de police ; l’octroi peut prendre plusieurs mois dans la capitale, où les demandes sont nombreuses et examinées au regard de la situation sociale des occupants. Le juge peut assortir l’expulsion d’une astreinte, mais les tribunaux la refusent lorsque la force publique suffit : dans le jugement parisien du 30 mai 2024, l’astreinte de 50 euros par jour demandée a été écartée au motif que le recours à la force publique suffisait à contraindre les occupants, et dans celui du 18 février 2026 elle a été jugée prématurée. Le sort du mobilier garnissant le logement suit les règles des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, comme le rappellent les deux jugements parisiens et celui de Vannes : inventaire, enlèvement et vente ou remise aux occupants selon les cas. Enfin, le jugement est transmis au préfet pour la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, ce qui ne suspend pas l’expulsion mais ouvre des droits d’accompagnement que le bailleur ne peut ignorer dans sa stratégie.
Conclusion
Expulser un locataire en meublé suppose de respecter deux temps que rien ne permet de confondre. Le premier est celui du congé à l’échéance : trois mois de préavis, un motif réel de vente, de reprise ou un motif légitime et sérieux, des mentions précises à peine de nullité, et une vigilance particulière pour les locataires âgés à revenus modestes comme pour les baux étudiants de neuf mois et les baux mobilité qui s’éteignent seuls. Le second est celui de l’expulsion judiciaire : commandement de payer de six semaines avec six mentions obligatoires, dénonciation à la caution dans les quinze jours, information du préfet et de la commission de prévention, jugement du juge des contentieux de la protection, commandement de quitter les lieux suivi du délai de deux mois, et respect de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Les décisions parisiennes de 2024 et de 2026 montrent que les tribunaux valident les congés documentés et sanctionnent les approximations, tandis que la Cour de cassation exige la loyauté du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Le bailleur qui documente chaque étape, fait signifier chaque acte dans les formes et anticipe le calendrier de l’hiver obtient le départ de l’occupant et le paiement de l’indemnité d’occupation ; celui qui improvise perd des mois et s’expose à la nullité, voire à l’amende pénale du congé frauduleux.