Un propriétaire de terres louées à un fermier signe avec un développeur solaire, puis demande au preneur de libérer tout ou partie des parcelles pour y poser des panneaux. Le fermier, lui, tient à son bail rural, à son assolement et à son revenu. Qui a le dernier mot pendant le bail, et que se passe-t-il si la centrale exige vraiment la sortie du preneur ? La réponse tient en deux temps : pendant le bail, le statut du fermage protège l’exploitation en place et interdit au bailleur d’imposer un changement de destination ; à la sortie, seule une procédure précise permet de reprendre les terres pour un usage énergétique, avec une indemnisation calculée comme en expropriation. Cet article décrit la méthode concrète pour les deux côtés : refuser ou négocier pendant le bail, distinguer la vraie agrivoltaïsme de la centrale au sol, purger le congé pour changement de destination, chiffrer l’indemnité de sortie et sécuriser l’accord. Le raisonnement vaut pour une parcelle isolée comme pour un îlot entier, pour un projet porté par le bailleur comme pour un projet porté par un tiers avec l’aval du bailleur, et pour Paris et l’Île-de-France comme ailleurs, avec les spécificités du tribunal paritaire des baux ruraux de Paris et de l’autorisation préfectorale francilienne vues plus bas.
I. Pendant le bail, le fermier exploite et le bailleur ne peut pas imposer les panneaux
A. Le preneur décide de l’usage agricole, le bailleur ne change pas la destination seul
Le bail rural donne au preneur la jouissance agricole du fonds pour neuf ans au moins, avec droit au renouvellement. Le texte pose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires » (article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime), sauf motif grave et légitime ou reprise régulière. Symétriquement, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement qu’en justifiant d’un motif légal, puisque « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article » (article L. 411-53 du même code). Concrètement, tant que le preneur respecte ses obligations et qu’aucun congé régulier n’a mis fin au bail, le bailleur ne dispose pas des parcelles : il ne peut ni les occuper, ni y faire entrer une entreprise, ni y faire poser des pieux, des pistes, des postes ou des clôtures.
Les obligations du preneur sur l’usage du fonds sont régies par le droit commun du bail rural, car « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil » (article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime). Et l’article 1766 du code civil vise notamment le cas où le preneur « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée », ce qui peut fonder une résiliation selon les circonstances et le dommage pour le bailleur. La symétrie est claire : de même que le preneur ne peut désaffecter le fonds sans droit, le bailleur ne peut pas davantage désaffecter le fonds loué en y implantant lui-même une installation qui empêche la culture. Un bailleur qui signerait seul une promesse de bail emphytéotique ou une convention d’occupation avec un développeur sur des terres louées promet une chose dont il n’a pas la jouissance : l’acte est inopposable au fermier en place tant que le bail rural n’a pas pris fin régulièrement.
En pratique, trois réflexes protègent le fermier qui reçoit un courrier du bailleur ou du développeur. D’abord, exiger l’écrit : identité exacte du porteur de projet, plan des parcelles visées, calendrier, nature des travaux, durée d’occupation envisagée, et base juridique invoquée pour demander la libération. Ensuite, ne signer ni autorisation de pénétrer, ni protocole d’accord, ni promesse, ni bail emphytéotique, ni convention de servitude, avant d’avoir fait vérifier si le bail rural est toujours en cours, si un congé a été délivré et s’il est régulier. Enfin, répondre par écrit que le bail se poursuit et que toute occupation sans congé régulier et sans fin de bail constatée exposerait son auteur à une action en expulsion et en réparation. Pour le bailleur, le réflexe inverse s’impose : ne promettre aucune date de mise à disposition au développeur sans avoir purgé au préalable la fin du bail rural, car le retard de libération se paie en pénalités contractuelles vis-à-vis du développeur et en dommages vis-à-vis du fermier maintenu.
Le fermier peut en revanche aménager sa propre exploitation sans demander une autorisation de principe au bailleur pour tout, puisque la loi lui permet d’agir « afin d’améliorer les conditions de l’exploitation » (article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime). Mais poser des panneaux pour produire de l’électricité n’est pas un moyen cultural : c’est un changement d’usage qui relève du changement de destination, traité plus bas, et non d’une simple amélioration culturale. De même, le bailleur ne peut pas contourner la protection en invoquant une faute du preneur de pure opportunité : la résiliation pour faute suppose « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (article L. 411-31 du même code), ou « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure » (même article, pour les impayés). Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la disposition légale, et le délai de trois mois court après une mise en demeure postérieure à l’échéance, selon ce même article L. 411-31. Un refus légitime de libérer des terres pour des panneaux n’est pas en soi un agissement qui compromet la bonne exploitation.
Côté pénalités occultes, les parties doivent aussi connaître l’interdit du pas-de-porte : la loi dispose que « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans » (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime), tout bailleur, preneur sortant ou intermédiaire qui obtient ou tente d’obtenir une remise d’argent non justifiée à l’occasion d’un changement d’exploitant. Une somme versée par le développeur pour obtenir le départ du fermier doit donc être qualifiée et documentée comme une indemnité de préjudice et d’éviction, et non comme le prix d’un consentement : l’indemnité répare, elle n’achète pas un bail. Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition avec intérêt majoré, selon ce même article L. 411-74. Pour cette raison, tout protocole de libération anticipée doit détailler les postes indemnisés, les références parcellaires, la date de libération et le sort des améliorations, au lieu d’une somme globale sans cause.
B. Vraie agrivoltaïsme sous bail ou centrale au sol qui exige la sortie : le tri qui décide de tout
Tout projet solaire sur terre agricole n’a pas le même sort au regard du bail rural. La loi distingue l’installation qui maintient une production agricole principale de celle qui substitue une production électrique à l’agriculture. L’article L. 314-36 du code de l’énergie définit l’agrivoltaïsme ainsi : « Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole ». Le texte ajoute une exclusion nette : « Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole » disqualifie l’installation comme agrivoltaïque, de même que l’absence de réversibilité. Autrement dit, des panneaux qui laissent le fermier produire de façon significative et durable peuvent, sous conditions, coexister avec le bail ; des panneaux qui neutralisent la culture exigent la sortie du preneur et donc un congé régulier.
Cette distinction commande la négociation. Si le projet est présenté comme agrivoltaïque, le fermier doit exiger la preuve technique : taux de couverture, hauteur et espacement des structures, maintien du potentiel agronomique, accès des engins, abreuvement et bien-être animal pour l’élevage, plan de remise en état et réversibilité, durée, loyer et partage du risque de perte de récolte. Sans ces pièces, impossible de juger si la production restera l’activité principale. Si le projet est en réalité une centrale au sol avec occupation exclusive, le discours change : il ne s’agit plus d’adapter le bail, mais d’y mettre fin sur les parcelles visées, avec autorisation administrative, congé et indemnité. Le fermier qui accepterait dans le bail en cours une cohabitation non cadrée prendrait le risque d’une baisse de rendement sans compensation, puis d’une résiliation pour défaut d’entretien ou d’exploitation que le bailleur lui imputerait. Le bailleur qui présenterait une centrale comme un simple aménagement cultural pour éviter le congé prendrait le risque d’une nullité de congé et d’un maintien du preneur avec dommages.
Sur le terrain juridique, l’agrivoltaïsme ne dispense ni du bail ni de l’urbanisme. Même quand l’installation reste agricole dans son principe, elle suppose l’accord des deux parties au bail pour modifier les conditions de jouissance, un permis ou une déclaration selon la puissance et la surface, l’avis de la commission de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers, et, le cas échéant, une autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures si la consistance change. Pour Paris et l’Île-de-France, ajouter deux spécificités : d’une part, le tribunal paritaire des baux ruraux de Paris connaît des contestations de congé et d’indemnités pour les baux franciliens, avec des délais de saisine et une conciliation préalable à ne pas manquer ; d’autre part, l’autorisation de changement de destination hors zone urbaine relève du préfet du département de situation des parcelles, et les services franciliens appliquent une doctrine restrictive en zone agricole protégée, en périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains et en zone de compensation environnementale. Un projet annoncé comme acquis avant ces feux verts doit être lu comme un calendrier commercial, pas comme un droit.
La méthode de tri tient donc en quatre questions écrites au porteur de projet. Première question : la production agricole restera-t-elle l’activité principale de chaque parcelle visée, avec quels engagements chiffrés de rendement et de revenu agricole ? Deuxième question : l’installation est-elle réversible, à quels frais et à la charge de qui, avec quelle garantie financière de démantèlement ? Troisième question : le bail rural se poursuit-il avec un avenant, ou cesse-t-il sur tout ou partie, et dans ce second cas quel congé et quelle indemnité sont proposés ? Quatrième question : quelles autorisations d’urbanisme, environnementales et de contrôle des structures ont été demandées, obtenues ou refusées, avec quelles références de dossier ? Tant que ces réponses manquent, le fermier ne signe rien et le bailleur ne promet aucune date. Cette discipline évite l’erreur la plus coûteuse : libérer des terres pour un projet qui n’obtiendra jamais ses autorisations, puis perdre à la fois le fermage, les aides de la politique agricole commune attachées aux surfaces et l’assolement.
II. Quand la centrale exige vraiment la sortie, seul un congé pour changement de destination indemnisé libère les terres
A. Le congé de l’article L. 411-32 : autorisation, acte extrajudiciaire, effet à un an et indemnité comme en expropriation
Lorsque le projet solaire est incompatible avec le maintien d’une exploitation agricole sur les parcelles, le bailleur doit passer par la résiliation pour changement de destination agricole. Le texte ouvre cette voie : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu » (article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime). Hors zone urbaine, le même article impose un verrou : le droit de résiliation ne s’exerce qu’« avec l’autorisation de l’autorité administrative », toujours selon ce article L. 411-32. En pratique francilienne, cela signifie une demande motivée au préfet, avec plan de situation, zonage du plan local d’urbanisme, avis sur la destination future et calendrier du projet énergétique ; sans cette autorisation hors zone urbaine, le congé est voué à l’échec devant le tribunal paritaire.
La forme et le délai sont impératifs. Le même article dispose que « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification », et cette notification doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect du document d’urbanisme, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation, selon ce même article L. 411-32. Concrètement, un simple courrier recommandé ne suffit pas : il faut un commissaire de justice, et le délai d’un an court à compter de cet acte, pas de la première discussion. Si la notification omet l’engagement triennal de changement de destination, le congé est fragile. Si le bailleur ne réalise pas le changement annoncé dans les trois ans, le preneur dispose d’un levier pour contester et réclamer réparation, car l’engagement figure dans l’acte lui-même. Les praticiens ajoutent un calage avec l’année culturale : le texte protège la récolte en cours, puisque « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours » lors du paiement de l’indemnité due ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord, par le président du tribunal paritaire statuant en référé, selon ce même article L. 411-32.
L’indemnisation est le coeur du dispositif : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation », selon ce même article L. 411-32. La référence à l’expropriation signifie une réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain lié à l’éviction : perte de jouissance des surfaces, perte de marge sur les campagnes à venir pendant la durée restante du bail et ses renouvellements probables, frais de reconstitution de l’assolement, dépréciation du matériel devenu surdimensionné, licenciement ou reclassement de salariés, perte d’aides attachées aux surfaces, coûts de déplacement et de remise en état. Lorsque la résiliation n’est que partielle et que « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué », selon ce même article, le calcul change d’échelle : ce n’est plus la marge d’un îlot qui est en jeu, mais la viabilité de l’exploitation entière. Le fermier d’Île-de-France, souvent en fermage sur des îlots dispersés avec des distances de déplacement fortes et des contraintes de circulation, doit chiffrer précisément le surcoût de morcellement et la perte d’échelle, faute de quoi le débat se réduit à un prix à l’hectare qui ne répare rien.
Le contentieux se joue devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui contrôle l’autorisation, la forme de l’acte, le point de départ du délai d’un an, la réalité du changement de destination et le montant de l’indemnité. Avant de saisir, chaque partie vérifie sa chronologie : date de l’autorisation préfectorale, date de l’acte extrajudiciaire, mention de l’engagement triennal, échéance de l’année culturale, demande d’indemnité prévisionnelle en référé si le désaccord bloque la sortie. Le bailleur qui notifierait avant d’obtenir l’autorisation prend le risque d’une nullité ; le preneur qui quitterait sans indemnité fixée ni provision prend le risque de courir après sa créance contre un bailleur qui aura déjà encaissé le loyer du développeur. Dans les deux cas, la saisie précoce du tribunal pour fixer la provision et le calendrier de sortie coûte moins cher qu’un bras de fer sur place avec engins bloqués, constats en cascade et mises en demeure croisées.
Un point de cohérence avec la fin du bail rural éclaire les stratégies : la Cour de cassation juge, au visa des articles 1304 du code civil et L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, que le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité d’améliorations de ce second texte (Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 juillet 2024, pourvoi no 23-11.688, décision publiée au Bulletin, texte intégral sur courdecassation.fr). La leçon pour le solaire est directe : l’indemnité suppose un bail valable et des améliorations prouvées selon la procédure légale ; une occupation sans bail régulier, un montage annulé ou des travaux non déclarés n’ouvrent pas le même droit. D’où l’intérêt, pour le fermier qui a drainé, irrigué, amendé ou bâti avec accord, de conserver les autorisations, factures et constats, et pour le bailleur de vérifier avant tout congé la validité du bail initial, sous peine de voir le débat basculer sur la nullité plutôt que sur l’énergie.
B. Sortie négociée, indemnité d’améliorations et sécurité de l’accord : chiffrer puis écrire
Le congé pour changement de destination n’est pas toujours la voie la plus rapide ni la moins coûteuse, surtout quand le projet ne porte que sur une partie de l’exploitation ou quand le calendrier du développeur est tendu. La résiliation amiable partielle ou totale, adossée à une indemnité d’éviction négociée, permet de fixer la date de libération, le montant et les garanties sans attendre un jugement. Mais l’amiable n’est sûr que s’il reprend les garanties du judiciaire : écrit, références cadastrales exactes, date de libération calée sur l’année culturale, indemnité détaillée par poste, sort des améliorations, pénalités de retard de libération et de retard de paiement, condition suspensive liée aux autorisations du projet solaire, et renonciation claire à toute autre somme. Un protocole qui se limite à une somme globale et à une date sans viser le bail, les parcelles et l’année culturale prépare le litige suivant.
L’indemnité d’améliorations mérite un chiffrage séparé, car elle s’ajoute à l’indemnité d’éviction du congé. Le principe est large : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » (article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime). Le fermier qui a réalisé des drainages, de l’irrigation fixe, des clôtures, des bâtiments agréés, des amendements calcaires de fond ou des travaux de conformité réglementaire avec accord du bailleur doit donc inventorier chaque poste avec sa date, son coût, son autorisation et son amortissement. À l’inverse, « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » (article L. 411-72 du même code). Un fermier qui rendrait des terres tassées, orniérées, polluées par des remblais ou de l’huile de chantier, ou des chemins dégradés par les engins du développeur avant même la fin du bail, s’exposerait à une compensation qui rogne son indemnité. D’où l’état des lieux d’entrée et de sortie, avec photos datées, constats et analyses de sol, pour distinguer l’usure culturale normale, l’amélioration indemnisable et la dégradation imputable.
La négociation du montant d’éviction suit la logique expropriation, même dans l’amiable. Le fermier chiffre la perte de marge pluriannuelle sur les surfaces perdues, en tenant compte des rendements réels des trois à cinq dernières campagnes, des prix contractés et des charges évitées, puis ajoute les surcoûts d’exploitation du reliquat, la perte d’aides, le coût de recherche de terres de remplacement et les frais fiscaux et sociaux liés à la contraction. Le bailleur chiffre de son côté le loyer solaire attendu, la fiscalité, le coût du démantèlement garanti et le risque de non-réalisation, pour savoir jusqu’où l’indemnité reste finançable par le développeur. Lorsque le développeur paie tout ou partie de l’indemnité, l’acte doit dire qui paie quoi, quand et sous quelle condition : le fermier ne doit pas dépendre d’un paiement du développeur sans engagement solidaire ou garantie du bailleur, et le bailleur ne doit pas accepter une solidarité sans plafond ni date. En Île-de-France, intégrer aussi la pression foncière : retrouver dix hectares contigus autour de Paris prend des années, et le barème d’un département rural lointain ne répare pas une éviction en grande couronne. Le tribunal paritaire francilien y est sensible si la preuve est faite par attestations de recherche vaine, échanges avec la SAFER et la chambre d’agriculture, et comptabilité.
Enfin, sécuriser l’après-sortie. Si le projet solaire échoue après la libération, le fermier évincé ne retrouve pas ses terres par magie : seul un engagement écrit de rétrocession ou de priorité de relocation, ou une clause de retour en cas de non-réalisation du changement de destination dans les trois ans, lui donne une chance, en plus de l’action en réparation fondée sur l’engagement triennal mentionné dans le congé. Si le projet réussit, le fermier doit vérifier qu’aucune clause de non-concurrence, de confidentialité ou de renonciation générale ne lui interdit de s’agrandir ailleurs ou de contester un autre congé. Pour le bailleur, l’après-sortie signifie faire publier ou enregistrer ce qui doit l’être, informer l’acquéreur éventuel que l’indemnité de sortie a été ou non réglée, et purger la SAFER et le contrôle des structures si la suite de l’opération comporte une vente, un bail emphytéotique ou un changement d’exploitant. Chaque étape manquée rouvre un délai de contestation. Chaque étape écrite et notifiée dans les formes éteint un risque.
Conclusion
Pendant le bail rural, le fermier en place n’a pas à subir des panneaux décidées sans lui : le bail se poursuit, le renouvellement reste le principe et le bailleur ne libère aucune terre par simple courrier ou promesse faite à un développeur. Seule la sortie régulière change la donne, et pour une centrale incompatible avec la culture, cette sortie passe par le changement de destination de l’article L. 411-32, avec autorisation administrative hors zone urbaine, acte extrajudiciaire, effet un an après notification, engagement triennal et indemnité comme en expropriation, sans départ avant la fin de l’année culturale sans indemnité fixée ou provisionnée. La vraie agrivoltaïsme, qui maintient une production agricole principale et réversible, peut au contraire s’envisager dans le bail par avenant, à condition de prouver le maintien agricole, la réversibilité et le partage des risques. Dans tous les cas, le fermier chiffre ses améliorations et son préjudice d’éviction avec pièces, le bailleur ne promet aucune date avant d’avoir purgé l’autorisation et le congé, et les deux écrivent la libération parcelle par parcelle, poste par poste, date par date. C’est cet écrit, adossé aux textes et au calendrier cultural, qui transforme un projet solaire subi en sortie réparée ou en cohabitation viable.