Depuis février 2026, un propriétaire qui achète un logement ancien pour le louer peut déduire chaque année une partie du prix d’achat de ses revenus : c’est le dispositif Relance logement, du nom du ministre qui l’a porté, adossé à l’article 31 du code général des impôts. Le mécanisme attire les investisseurs parce qu’il promet jusqu’à 12 000 euros d’amortissement annuel, mais ses conditions sont strictes : immeuble collectif, 30 % de travaux, neuf ans de location nue, loyers plafonnés. Pendant ce temps, le Parlement retouche déjà le texte : le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 le projet de loi de relance et de décentralisation du logement, et la commission des affaires économiques de l’Assemblée a déposé le 23 septembre 2026 un texte qui remplace le seuil de 30 % par un seuil de 20 % assorti d’un gain de performance énergétique. Faut-il acheter maintenant ou attendre le texte définitif ? Cet article expose d’abord les conditions applicables en 2026 pour un investissement dans l’ancien, puis ce que la réforme en discussion modifierait pour les travaux, la transformation de locaux et les parts de SCPI.
I. Dispositif Jeanbrun dans l’ancien : quelles conditions remplir en 2026 pour amortir ?
A. Quels logements et quels travaux ouvrent droit à l’amortissement ?
Le dispositif applicable en 2026 figure au j de l’article 31 du code général des impôts, dans sa version issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et applicable depuis le 21 février 2026. Il vise : « Pour les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif » (article 31 du code général des impôts). La notion de bâtiment collectif est définie par le 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation : « Bâtiment d’habitation collectif : un bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés » (6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation). Une maison individuelle, qui ne regroupe qu’un seul logement, n’entre donc pas dans le champ du texte en vigueur : l’investisseur qui vise l’ancien doit acheter un appartement dans un immeuble collectif.
Pour l’ancien, le même texte exige : « pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, qui satisfont les critères d’une réhabilitation lourde » (article 31 du code général des impôts). La réhabilitation lourde est une notion encadrée : le 7° du II de l’article 150 U du code général des impôts la vise comme une réhabilitation « dans des conditions définies par décret » (7° du II de l’article 150 U du code général des impôts). Concrètement, de simples travaux de rafraîchissement ne suffisent pas : le montant des travaux doit atteindre près du tiers du prix d’achat et correspondre à une réhabilitation d’ampleur. Lorsque les travaux ont été effectués avant l’acquisition, le texte ajoute une condition de prudence : «Pour les logements qui ont fait l’objet de travaux avant leur acquisition, la déduction s’applique à condition que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux» (article 31 du code général des impôts). Acheter un appartement déjà rénové et déjà reloué par le vendeur fait donc perdre le bénéfice de l’amortissement.
L’assiette de l’amortissement comprend le prix d’acquisition net de frais, « majoré le cas échéant du montant des travaux » (article 31 du code général des impôts). Mais « L’amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux » (article 31 du code général des impôts). Un achat à 200 000 euros avec 60 000 euros de travaux donne une base de 260 000 euros, amputée de 20 % au titre du foncier, soit 208 000 euros amortissables. « Le taux de l’amortissement est fixé à 3 % pour les logements affectés à la location intermédiaire » (article 31 du code général des impôts), taux « majoré de 0,5 point ou d’un point au titre d’un logement affecté respectivement à la location sociale ou à la location très sociale » (article 31 du code général des impôts). Sur l’exemple précédent, en location intermédiaire, l’amortissement annuel atteint 6 240 euros (208 000 × 3 %). Enfin, « La somme des déductions au titre des amortissements prévus au i et au présent j ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal » (article 31 du code général des impôts), montant « majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale » (article 31 du code général des impôts). C’est l’addition du plafond de base et de la majoration très sociale qui fonde le chiffre de 12 000 euros souvent avancé par les commercialisateurs : 8 000 + 4 000 = 12 000 euros par an et par foyer fiscal, uniquement si la moitié au moins des loyers provient de locations très sociales.
Le classement énergétique du logement avant travaux se lit dans le diagnostic de performance énergétique, dont les catégories sont fixées par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant » (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation), de la classe A extrêmement performante à la classe G. En droit en vigueur, aucune classe minimale n’est exigée pour l’amortissement lui-même : c’est le projet de texte en discussion, examiné dans la seconde partie, qui introduit un gain de classes. L’investisseur avisé fait néanmoins établir un DPE avant et après travaux : ces deux documents prouvent la réalité et l’ampleur de la réhabilitation si l’administration fiscale interroge le dossier.
B. Neuf ans de location nue, loyers plafonnés, option irrévocable : que faut-il respecter ?
L’amortissement n’est acquis que si le propriétaire s’engage : « Cette déduction s’applique en contrepartie d’un engagement du propriétaire de le louer pendant une durée minimale de neuf ans » (article 31 du code général des impôts). La location « doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux, ou la date d’acquisition si elle est postérieure » (article 31 du code général des impôts). Un logement qui reste vide plus d’un an après la fin du chantier fait donc perdre le point de départ de l’avantage, et chaque année sans locataire pèse sur le cumul des déductions.
L’option « comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale, de manière effective et continue, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus» (article 31 du code général des impôts). Trois exigences se cumulent : location nue (le meublé est exclu), résidence principale du locataire (la location saisonnière et la résidence secondaire sont exclues), et locataire étranger au cercle familial rapproché. Louer à son enfant ou à son parent fait échec à la condition en droit en vigueur. Par ailleurs, « Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement des travaux, ou de l’acquisition du logement si elle est postérieure » (article 31 du code général des impôts), et « Cette option est irrévocable pour le logement considéré » (article 31 du code général des impôts). Oublier de cocher l’option la première année, c’est perdre définitivement l’amortissement sur ce bien : aucune régularisation ultérieure n’est prévue par le texte.
Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés : l’engagement suppose de « respecter les plafonds de loyer et de ressources, appréciées pour ces dernières à la date de conclusion du bail, fixés respectivement, pour les logements affectés à la location intermédiaire, en application du III de l’article 199 novovicies et, pour les logements affectés à la location sociale ou à la location très sociale, en application du 3° du A du I de l’article 199 tricies selon la localisation du logement et son affectation » (article 31 du code général des impôts). Le montant du loyer plafond dépend donc de la localisation du bien et du niveau de décote consenti : intermédiaire, social ou très social, chaque étage ouvrant un taux et un plafond d’amortissement plus élevés en contrepartie d’un loyer plus bas. À Paris et en Île-de-France, où le marché locatif est tendu, l’investisseur doit vérifier le plafond applicable à l’adresse exacte du bien avant de signer le bail : un loyer supérieur de quelques euros au plafond fait basculer le logement hors de sa catégorie et fragilise neuf années de déductions. La vérification se fait bail par bail, puisque les ressources du locataire s’apprécient « à la date de conclusion du bail » (article 31 du code général des impôts).
La sanction du non-respect de ces engagements est la reprise de l’avantage. La jurisprudence rendue sous les régimes antérieurs d’investissement locatif, dont la logique vaut pour tout engagement de location assorti d’un avantage fiscal, est sévère. Le Conseil d’État a jugé, à propos d’un dispositif comparable, que l’exigence de location «doit s’entendre, eu égard à l’objectif poursuivi par ces dispositions consistant à compenser le déficit de logements offerts à la location dans les territoires mentionnés au 1 de cet article, comme obligeant la société qui construit les logements à donner ceux-ci en location dans un bref délai suivant leur achèvement» (CE, 3e et 8e chambres réunies, 10 mars 2021, n° 434696), et que la cour d’appel avait « commis une erreur de droit en jugeant que ces dispositions ne subordonnent pas le bénéfice de la réduction d’impôt à la location des logements dans un bref délai suivant leur achèvement » (CE, 10 mars 2021, n° 434696). La décision se termine ainsi : « L’arrêt du 23 juillet 2019 de la cour administrative d’appel de Nancy est annulé » (CE, 10 mars 2021, n° 434696). Autrement dit, laisser le bien vide sans motif sérieux expose à la remise en cause intégrale. Dans le même sens, la cour administrative d’appel de Bordeaux a maintenu la reprise de réductions d’impôt contre des propriétaires qui « n’avaient pas respecté l’engagement de location continue pendant la période » (CAA Bordeaux, 26 mars 2024, n° 22BX00247) couverte, après une interruption de location de plus d’un an, pour 146 417 euros de droits et 25 502 euros de pénalités, et a conclu : « La requête de M. et Mme B… est rejetée » (CAA Bordeaux, 4e chambre, 26 mars 2024, n° 22BX00247). Enfin, la cour administrative d’appel de Marseille rappelle l’ampleur de la sanction : « L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement ou la survenance de l’événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue depuis l’origine et jusqu’à la date de cet événement » (CAA Marseille, 11 mars 2021, n° 19MA03642), dans le délai normal de reprise, « soit au plus tard avant le 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cours de laquelle intervient la rupture » (CAA Marseille, 3e chambre, 11 mars 2021, n° 19MA03642), et « La requête de M. E… est rejetée » (CAA Marseille, 11 mars 2021, n° 19MA03642). Toute la déduction pratiquée depuis l’origine peut donc être rappelée en une seule année, avec intérêts et pénalités.
II. Dispositif Jeanbrun renforcé : que change le texte en discussion au Parlement ?
Avertissement de méthode : les modifications décrites ci-après ne sont pas en vigueur à la date de rédaction. Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé par le ministre de la ville et du logement, a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte adopté n° 157, dossier législatif du Sénat) selon la procédure accélérée, puis transmis à l’Assemblée nationale, dont la commission des affaires économiques a adopté son texte le 23 septembre 2026 (texte de la commission n° 3188). Les deux versions divergent sur plusieurs points et l’examen en séance publique reste à venir. Ce qui suit distingue donc le droit applicable, exposé en première partie, des évolutions envisagées, présentées au conditionnel.
A. 20 % de travaux et gain de classes DPE : comment calculer le nouveau seuil ?
Dans le texte de la commission des affaires économiques du 23 septembre 2026, le premier alinéa du j serait réécrit ainsi : les logements ouvrant droit à la déduction seraient ceux qui feraient l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 20 % du prix d’acquisition et améliorant la performance énergétique d’au moins deux classes pour un logement parti de F ou G, ou d’au moins une classe pour un logement parti de E,. Deux changements par rapport au droit en vigueur : le seuil financier passerait de 30 % à 20 % du prix d’acquisition, et un critère énergétique chiffré apparaîtrait là où le texte actuel exige une réhabilitation lourde. Sur un achat à 200 000 euros, le montant minimal de travaux passerait de 60 000 à 40 000 euros, à condition que le logement gagne deux classes s’il part de F ou G, ou une classe s’il part de E. Un appartement acquis classé F devrait donc atteindre au minimum la classe D, ce qui suppose en pratique une rénovation globale (isolation, chauffage, ventilation) et non de simples embellissements.
La version adoptée par le Sénat le 8 juillet 2026 retient une logique différente : elle exigerait des travaux permettant au logement d’atteindre au moins la classe D, ou au moins la classe E si le logement part de la classe G,. Le Sénat vise un niveau absolu (D, ou E si l’on part de G) quand la commission vise un gain relatif (deux classes ou une classe). L’écart n’est pas théorique : un logement acquis classé E devrait atteindre la classe D dans les deux versions, mais un logement acquis classé G devrait atteindre E pour le Sénat et D pour la commission. Tant que le texte définitif n’est pas promulgué, l’investisseur doit calibrer ses travaux sur l’hypothèse la plus exigeante et conserver les devis, factures et les deux DPE, avant et après travaux, qui seuls permettront de démontrer le gain de classes.
Le texte de la commission étendrait aussi le dispositif aux locaux transformés en logements : La déduction couvrirait aussi les locaux transformés en logements après un usage non résidentiel, si les travaux de transformation représentent au moins 20 % du prix et apportent le même gain de performance énergétique, dans les mêmes proportions. Transformer des bureaux en appartements entrerait ainsi dans le champ de l’amortissement, sous la double condition des 20 % et du gain énergétique. Pour la vente d’immeuble à rénover, définie aux articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre » (article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation)), le texte de la commission prévoirait que le prix d’acquisition servant de base au seuil de 20 % serait minoré du montant des travaux réalisés par le vendeur, quand les travaux sont réalisés par le vendeur avant la livraison. L’acheteur en vente à rénover calculerait donc son seuil de 20 % sur le prix net des travaux déjà payés au vendeur, et la déduction resterait subordonnée à la condition que les locaux à condition que les locaux n’aient été ni utilisés ni occupés depuis la fin des travaux,.
B. Transformation de bureaux, vente à rénover et parts de SCPI : qui peut en bénéficier et que risque-t-on en cas de rupture ?
Le texte adopté par le Sénat ouvre le dispositif aux associés de sociétés civiles de placement immobilier : Lorsqu’une société civile de placement immobilier détiendrait des immeubles éligibles, le texte adopté par le Sénat prévoit que l’amortissement serait déterminé au niveau de la société, immeuble par immeuble, pour les seuls immeubles remplissant les conditions,, la quote-part étant répartie entre les associés au prorata des droits qu’ils détiennent,. Les SCPI, dont l’objet est « l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location » (article L. 214-114 du code monétaire et financier), deviendraient ainsi un véhicule de l’amortissement. Le bénéfice serait toutefois subordonné à la conservation des parts ouvrant droit à la déduction pendant neuf ans à compter de leur souscription,, engagement apprécié individuellement pour chaque associé,, et En cas de rupture, la remise en cause de l’avantage fiscal serait limitée au seul associé concerné.. Revendre ses parts avant neuf ans ne ferait donc tomber que l’avantage du vendeur, sans contaminer les autres associés. La commission des affaires économiques a repris ce mécanisme pour l’ancien dans des termes identiques, et prévu une mesure miroir pour la location à un associé détenant moins de 5 % du capital. Ces paragraphes figurent dans des textes non définitivement adoptés : souscrire des parts de SCPI en comptant sur l’amortissement avant la promulgation, c’est parier sur une loi future.
Que l’on investisse en direct ou via une SCPI, la rupture de l’engagement de neuf ans ou la vacance prolongée expose à la reprise totale décrite en première partie : majoration d’impôt de l’année de rupture à hauteur de l’ensemble des déductions pratiquées depuis l’origine, dans le délai de reprise de trois ans (CAA Marseille, 11 mars 2021, n° 19MA03642), annulation juridictionnelle des décisions trop laxistes sur le délai de relocation (CE, 10 mars 2021, n° 434696), rejet systématique des contestations quand la location continue n’est pas démontrée (CAA Bordeaux, 26 mars 2024, n° 22BX00247). Pour sécuriser l’opération dans l’ancien, quatre vérifications s’imposent : premièrement, confirmer que le bien est bien un appartement dans un immeuble collectif de plus de deux logements, car la maison individuelle reste hors champ du dispositif en vigueur ; deuxièmement, chiffrer les travaux à 30 % du prix en droit actuel, sans anticiper le passage à 20 %, et exiger des devis détaillés distinguant amélioration et simple entretien ; troisièmement, faire établir un DPE avant travaux et un DPE après travaux par un diagnostiqueur certifié, afin de prouver à la fois la réhabilitation lourde d’aujourd’hui et le gain de classes de demain ; quatrièmement, exercer l’option dès la première déclaration, louer nu à usage de résidence principale dans les douze mois de la fin des travaux, à un locataire hors foyer fiscal et hors parenté proche, et conserver chaque bail, chaque avis d’imposition du locataire et chaque quittance pendant toute la durée de l’engagement et au-delà, jusqu’à l’expiration du délai de reprise.
Conclusion
En 2026, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir un appartement ancien dans un immeuble collectif, à condition d’y engager des travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix relevant d’une réhabilitation lourde, de le louer nu comme résidence principale pendant neuf ans dans les douze mois de la fin des travaux, à un locataire hors cercle familial, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources, avec une option irrévocable exercée dès la première année. L’amortissement se calcule sur le prix et les travaux, hors 20 % de foncier, au taux de 3 % en intermédiaire, dans la limite de 8 000 euros par an et par foyer fiscal, portée à 12 000 euros en très sociale majoritaire. Le texte voté par le Sénat le 8 juillet 2026 et retouché par la commission de l’Assemblée le 23 septembre 2026 ferait passer le seuil à 20 % avec un gain de classes DPE, ouvrirait la transformation de bureaux et la vente d’immeuble à rénover, et étendrait le mécanisme aux parts de SCPI : aucune de ces mesures n’est applicable tant que la loi n’est pas promulguée, et le dernier état du texte applicable à la date d’acquisition reste celui qu’il faut vérifier avant de signer.