Chaque automne, la même question revient dans les recherches des locataires et des bailleurs : un diagnostic de performance énergétique est-il vraiment obligatoire pour louer, et un mauvais classement permet-il de refuser une augmentation de loyer ou d’exiger des travaux. La requête « dpe location » attire en moyenne 9 900 recherches mensuelles en France, avec des pics à 12 100 en octobre et en janvier, au moment des renouvellements de baux étudiants et des régularisations de charges. Les saisies associées relevées ce mois-ci sont explicites : « dpe location obligatoire », « dpe location interdiction », « dpe location interdite », « dpe location validité », « dpe location saisonnière ». Les guides grand public rappellent le calendrier des interdictions et le gel des loyers, mais aucun ne donne la méthode contentieuse complète : qui doit prouver la classe énergétique réelle, dans quel délai écrit agir, ce que le juge ordonne quand les parties se contredisent, et ce qui change concrètement à Paris. Cet article comble ce manque à partir des textes en vigueur et de six décisions rendues entre 2019 et 2026, dont trois jugements de 2025 et 2026 qui tranchent des litiges de DPE en location.

I. DPE location obligatoire : validité du diagnostic et logements interdits à la location

A. DPE location : validité du diagnostic, remise au locataire et contenu opposable

Le diagnostic de performance énergétique est défini par l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire. » (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation). Deux précisions comptent pour la location : le document doit être établi par un diagnostiqueur certifié, et sa durée de validité relève du pouvoir réglementaire, non du contrat.

La remise du DPE au locataire répond à la saisie « dpe location obligatoire ». En cas de location, « le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière » (article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation). Le texte ne vise que deux exceptions, le bail rural et la location saisonnière : un logement meublé loué comme résidence principale reste soumis à l’obligation, et le bailleur qui omet de joindre le DPE s’expose à une contestation dont les tribunaux tirent des conséquences concrètes, comme le montrent les affaires jugées à Rouen et à Paris. Le même article ajoute une limite souvent ignorée : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » Le classement lui-même, en revanche, produit des effets juridiques directs : interdiction de louer et gel du loyer, détaillés ci-dessous. Avant 2021, la jurisprudence considérait plus largement que le locataire ne pouvait se prévaloir des informations du DPE ; le tribunal judiciaire de Rouen, dans un jugement du 4 novembre 2025, rappelle encore cette formule ancienne : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative. » (tribunal judiciaire de Rouen, 4 novembre 2025, RG 25/00187). Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, la réserve légale ne porte plus que sur les recommandations : le classement affiché engage le bailleur pour l’application du gel des loyers et des interdictions de louer.

Dès la recherche du logement, le DPE doit être accessible. « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire. » (article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation). Sur les annonces, l’information est également imposée : « En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre et, pour les biens immobiliers à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat. » (article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation). Une annonce de location qui tait la classe énergétique ou affiche un montant de dépenses théoriques fantaisiste constitue donc un premier indice écrit à conserver : capture datée, référence du DPE et nom du diagnostiqueur.

La saisie « dpe location validité » renvoie à une question qui a piégé de nombreux bailleurs. « La durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 est fixée à dix ans. Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes : a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ; b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. » (article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, tout DPE établi avant le 1er juillet 2021 est périmé en octobre 2026, et le bailleur doit en faire établir un nouveau selon la méthode en vigueur. L’affaire parisienne jugée le 21 octobre 2025 illustre le contentieux : les locataires d’un appartement loué 4 200 euros par mois avaient, par un mail du 26 février 2023, contesté l’indexation appliquée en exigeant du bailleur un nouveau DPE : « le DPE du 12/02/2015 n’étant plus valide depuis le 31/12/2022 » (tribunal judiciaire de Paris, 21 octobre 2025, RG 25/01885). La commission départementale de conciliation saisie dans cette affaire avait estimé de son côté que « les DPE ayant été réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 inclus étaient valables jusqu’au 31/12/2023 » et que « les locataires seraient fondés à refuser l’augmentation du loyer ». La date du 31 décembre 2023 retenue par la commission ne correspond pas à celle de l’article D. 126-19, qui fixe le 31 décembre 2022 : en cas de litige, seul le texte réglementaire fait foi, et un bailleur qui se prévaut d’un avis de conciliation erroné sur ce point perd son moyen. Pour l’achat d’un logement, en revanche, les règles du dossier de diagnostic et les recours contre un DPE erroné obéissent à un régime distinct, présenté dans notre dossier consacré à acheter une passoire thermique : DPE opposable, MaPrimeRénov et recours si le DPE est faux.

B. DPE location interdiction : le calendrier G, F, E et le gel des loyers

Les saisies « dpe location interdiction » et « dpe location interdite » visent le calendrier de sortie des passoires thermiques du parc locatif. Le tribunal judiciaire de Saint-Étienne l’a rappelé dans un jugement du 14 janvier 2025 : « A compter du 1 er janvier 2023, un logement situé en France métropolitaine ne pourra être considéré comme «énergétiquement » décent qu’à la condition que sa consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation soit inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an », puis « Répondront ainsi aux caractéristiques d’un logement décent les logements atteignant un niveau de performance énergétique, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, compris : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F, à l’exclusion donc des bâtiments classés G, le seuil étant donc établi à 420 kWh/m2 et / an ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E, à l’exclusion des logements classés F et G, le seuil étant donc établi à 330 Kwh/m2 et /an ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D, à l’exclusion des logements classés G, F et E, le seuil étant donc établi à 250 Kwh/m2 et /an. » (tribunal judiciaire de Saint-Étienne, 14 janvier 2025, RG 24/03362). Les classes elles-mêmes sont définies par la loi : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). En France métropolitaine, en octobre 2026, un logement classé G ne peut donc plus être mis en location dans un nouveau bail, ni reconduit tel quel : l’interdiction s’applique aux contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025, et frappera la classe F à compter du 1er janvier 2028 puis la classe E à compter du 1er janvier 2034. Les dates de 2028 et 2031 parfois citées pour les classes G et F concernent exclusivement l’outre-mer, Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, selon le calendrier spécifique rappelé par l’administration.

Avant même l’interdiction de louer, les logements F et G subissent le gel des loyers, qui alimente une grande partie du contentieux actuel. Le tribunal de Rouen énonce la règle applicable : « L’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prive les bailleurs de locaux classés « F » ou « G » selon le diagnostic de performance énergétique du bénéfice d’une clause d’indexation du loyer ou de la possibilité de majorer le loyer après la réalisation de travaux d’amélioration. » Puis le tribunal précise le champ d’application dans le temps : « Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi soit à compter du 24 août 2022. » (tribunal judiciaire de Rouen, 4 novembre 2025, RG 25/00187) La révision annuelle ordinaire, elle, reste régie par l’indice de référence des loyers : « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. » Et le même texte organise la sanction de l’inaction : « A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée ». Et : « cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande » Tout trop-perçu d’indexation appliquée malgré le gel constitue un indu à restituer, comme l’a plaidé avec succès le raisonnement inverse dans l’affaire de Rouen, où le bailleur a obtenu le paiement de l’arriéré précisément parce que le logement avait été reclassé E, donc hors gel.

Le gel suppose toutefois un classement F ou G établi, et c’est là que beaucoup de demandes échouent. Le tribunal judiciaire d’Amiens, le 17 avril 2026, a débouté un locataire qui invoquait le gel sans DPE probant : Le tribunal rappelle la règle du gel des loyers pour les logements de classe F ou G, puis constate l’absence de preuve du classement Or, dans cette affaire, le dernier bail renouvelé datait d’août 2023, le DPE ancien classait le logement E puis D, et le tribunal tranche : « L’absence de DPE ne peut être assimilée en soi à l’existence d’un DPE de classe F ou G. » « Or, le demandeur ne démontre pas que le logement, classé E en 2008 et D en 2025 aurait été classé F ou G entre 2018 et 2025. » Puis le tribunal conclut : « Monsieur [P] [A] doit donc être débouté de sa demande. », avec condamnation aux dépens et à 553 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (tribunal judiciaire d’Amiens, 17 avril 2026, RG 26/00011). La leçon est directe : sans DPE en cours de validité établissant la classe F ou G sur la période litigieuse, l’action en restitution des indexations est vouée à l’échec, et le demandeur paie les frais.

II. DPE location non conforme : les recours du locataire et les réponses du bailleur

A. Locataire : contester l’indexation, exiger des travaux et faire juger la décence

Le locataire qui découvre un DPE périmé, une classe F ou G, ou un logement énergivore dispose d’une gradation de recours que les décisions récentes permettent de décrire pas à pas. Premier réflexe, l’écrit : signaler au bailleur, si possible par lettre recommandée avec avis de réception, les signes de non-conformité aux critères de décence, en visant le DPE et les désordres constatés, factures d’énergie et photographies à l’appui. Cette mise en demeure écrite conditionne la suite : elle prouve la connaissance du bailleur et fait courir la démonstration de sa carence. L’administration elle-même recommande cet écrit préalable avant toute action. Deuxième levier, la commission départementale de conciliation : dans l’affaire parisienne, les locataires l’avaient saisie et avaient obtenu un avis reconnaissant qu’en cas de passage en catégorie G, ils seraient fondés à refuser l’augmentation du loyer. L’avis ne lie pas le juge, mais il fige les positions et pèse dans les négociations, notamment quand le bailleur refuse de fournir un nouveau DPE.

Troisième levier, la restitution des indexations indûment appliquées sur un logement F ou G. Le mécanisme est celui des affaires de Rouen et d’Amiens : vérifier la classe du logement sur toute la période litigieuse au moyen de DPE en cours de validité, comparer chaque révision annuelle à l’indice de référence des loyers, puis réclamer le trop-perçu. L’affaire de Rouen montre l’envers du décor : le locataire réclamait 597,16 euros de trop-perçu pour la période de septembre 2021 à août 2024 en soutenant que le logement était classé G, mais le bailleur a produit un second DPE reclassant le logement en E, établi après transmission d’informations complémentaires sur la ventilation et la composition des murs extérieurs, et le tribunal a retenu le classement E (tribunal judiciaire de Rouen, 4 novembre 2025, RG 25/00187). Le tribunal relève que le diagnostiqueur avait expliqué « qu’une modification a été apportée, conformément aux informations supplémentaires transmises par le syndic de copropriété, ainsi que dans celles obtenues dans le cadre d’un audit énergétique réalisé en vue des travaux de rénovation de la copropriété », et qu’aucun élément ne permettait de mettre en cause ces modifications. Le locataire a donc été débouté de l’intégralité de ses demandes, tandis que le bailleur obtenait l’arriéré de révision. Moralité contentieuse : contester sans DPE récent et sans contre-expertise expose au débouté, et la classe énergétique se prouve par des diagnostics, non par des impressions de confort ou des factures élevées.

Quatrième levier, l’action en décence et en travaux, qui dépasse la seule question du DPE. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent, et la Cour de cassation sanctionne avec constance les manquements à l’obligation de jouissance paisible. Le 9 juillet 2020, la troisième chambre civile a jugé : « Selon ce texte, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. » Dans cette affaire, des locataires avaient assigné leur bailleur « en réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant le logement et en indemnisation de leur préjudice de jouissance », la cour d’appel les avait déboutés au motif que le bailleur avait fait d’importants travaux, et la Cour de cassation a censuré : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les preneurs n’avaient pas, nonobstant la réalisation de travaux, subi un préjudice de jouissance et si les fautes qu’ils avaient commises étaient de nature à exonérer totalement le bailleur de son obligation de garantie, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2020, n° 19-12.347). Autrement dit, des travaux partiels n’effacent pas le préjudice de jouissance déjà subi, et le bailleur qui invoque la faute du locataire doit démontrer qu’elle l’exonère totalement. Un an plus tôt, le 23 mai 2019, la même chambre avait rappelé le principe matriciel : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », ajoutant que « l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure, dont la preuve lui incombe » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 mai 2019, n° 18-10.034). Pour un logement énergivore, ces principes fondent les demandes de travaux de mise en décence et d’indemnisation du préjudice de jouissance lié au froid, à l’humidité et aux factures excessives, en complément du gel des loyers.

Cinquième levier, le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner une expertise quand la décence est contestée. À Saint-Étienne, face à un constat de la caisse d’allocations familiales relevant moisissures, VMC défectueuse, refoulement des eaux usées et isolation insuffisante, avec retenue de 367 euros d’aide au logement et injonction de travaux sous dix-huit mois faite au bailleur par lettre du 23 mai 2023, le tribunal a estimé le constat insuffisamment précis pour déterminer les travaux et a ordonné ce que le jugement formule ainsi : « il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire permettant de déterminer si le logement occupé par Madame [E] est toujours indécent, et les cas échéant, les travaux devant être exécutés par le bailleur » (tribunal judiciaire de Saint-Étienne, 14 janvier 2025, RG 24/03362), en réservant les demandes sur le fond. À Paris, le juge a ordonné une expertise sur les charges avec une provision de 3 000 euros à verser dans le mois et un rapport attendu sous quatre mois, tout en déclarant irrecevable pour prescription une demande d’arriéré ancienne et en condamnant les locataires à payer plus de 13 000 euros d’arriéré récent : la procédure protège le locataire diligent et muni de preuves, elle sanctionne les demandes tardives ou mal étayées. Les décisions consultées pour cet article ne précisent pas le point de départ applicable à chaque type d’action en restitution ou en travaux : face à cette incertitude, le locataire avisé agit par écrit dès les premiers mois et conserve chaque DPE, chaque avis d’échéance et chaque échange.

B. Bailleur : rénover, prouver la classe réelle, louer en saisonnier et anticiper le juge parisien

Du côté du bailleur, la conformité commence par un DPE en cours de validité établi par un diagnostiqueur certifié, joint au bail et cohérent avec l’annonce. L’affaire de Rouen démontre qu’un classement contesté se défend par la preuve technique : informations complémentaires sur la ventilation et les murs, audit énergétique de la copropriété, échanges avec le syndic. Le bailleur y avait alerté son locataire par écrit dès décembre 2023, en se déclarant très dubitatif sur le classement G et en annonçant que la rénovation serait discutée en assemblée générale : cette traçabilité a convaincu le tribunal de l’absence d’arrangement avec le diagnostiqueur. À l’inverse, un bailleur qui ignore la demande de DPE ou applique l’indexation sans vérifier la classe s’expose à la restitution des trop-perçus et à une action en décence. Quand le logement est effectivement F ou G, la rénovation énergétique reste la seule issue pérenne : isolation, ventilation, vitrage, système de chauffage, avec les aides publiques existantes, dont le dispositif MaPrimeRénov, et en copropriété un vote de travaux qui suppose d’inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée et de réunir la majorité requise. Le contentieux parisien rappelle aussi que le bailleur doit conserver dix ans de justificatifs de charges et une clé de répartition explicable : dans l’affaire du 21 octobre 2025, c’est l’opacité des régularisations de charges de 2019 à 2022 qui a justifié l’expertise, indépendamment du débat sur le DPE.

La location saisonnière, souvent présentée comme une échappatoire, doit être maniée avec prudence. L’article L. 126-29 exclut bien les contrats de location saisonnière de l’obligation de joindre le DPE au contrat, mais cette exception ne transforme pas une résidence principale déguisée en meublé de tourisme : la requalification en bail d’habitation reste possible, et les grandes villes, Paris en tête, contrôlent les changements d’usage et les durées maximales de location des résidences principales. Le meublé d’habitation classique, lui, n’est pas exclu du DPE : seuls le bail rural et le saisonnier le sont. Quant à l’idée d’attendre une réforme, elle relève du pari : selon la presse spécialisée, le Sénat a voté le 8 juillet 2026 un projet de loi qui permettrait de louer une passoire thermique quand des travaux sont décidés ou impossibles, avec un examen à l’Assemblée nationale à l’automne 2026 pour une application envisagée fin 2026 ou début 2027. À la date de rédaction, ce texte n’est pas adopté et ne modifie pas le droit applicable : un bail signé en octobre 2026 sur un logement G en misant sur une loi future expose le bailleur à une action en décence dès la première échéance.

À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés concentrent les litiges d’indexation, la procédure suit un chemin balisé par l’affaire jugée en octobre 2025. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité pour les petits litiges, saisi après une tentative de conciliation devant la commission départementale de conciliation des baux, dont l’avis, même non contraignant, structure le débat. Le dossier parisien type comprend le bail et ses avenants, tous les DPE successifs avec leurs dates de réalisation, les avis d’échéance et le détail des indexations appliquées année par année, les indices de référence des loyers publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, les échanges écrits avec le bailleur ou l’agence, et l’avis de la commission de conciliation. Les délais parisiens sont ceux du droit commun du contentieux locatif : expertise de plusieurs mois quand elle est ordonnée, exécution provisoire des condamnations au paiement, et prescription qui peut faucher les arriérés les plus anciens, comme les 2019,42 euros déclarés irrecevables dans l’affaire parisienne. Les locataires parisiens paient souvent des loyers dont chaque point d’indexation représente plusieurs centaines d’euros par an : vérifier la classe énergétique avant de payer l’augmentation, exiger par écrit le DPE en cours de validité et saisir la commission de conciliation avant d’assigner, tel est l’enchaînement qui a permis aux locataires des affaires citées d’obtenir un avis favorable ou, à défaut, de circonscrire le débat aux charges.

Conclusion

En octobre 2026, le droit de la location énergétique tient en quatre points fermes : un DPE en cours de validité, joint au bail et cohérent avec l’annonce ; aucun nouveau bail ni renouvellement sur un logement classé G en métropole ; aucun relèvement de loyer, ni par indexation ni après travaux, sur un logement classé F ou G ; et une preuve de la classe réelle par des diagnostics, seule monnaie acceptée par les tribunaux, comme l’ont montré les jugements de Rouen, d’Amiens, de Saint-Étienne et de Paris. Les guides grand public décrivent bien le calendrier, mais seuls les écrits, les DPE datés et la saisine rapide du conciliateur puis du juge transforment ces règles en restitutions et en travaux. Le projet de loi voté au Sénat en juillet 2026 pourrait assouplir l’interdiction quand des travaux sont engagés ou impossibles ; tant qu’il n’est pas adopté, bailleurs et locataires doivent composer avec le droit en vigueur, dont chaque délai et chaque seuil se prouvent texte en main.