Une tache noire grandit autour d’une fenêtre, le plafond laisse passer l’eau et le propriétaire conteste la gravité de la situation. Avant de demander un constat, une question très concrète se pose : quel sera le prix de l’intervention d’un huissier pour un logement insalubre, et cette dépense sera-t-elle utile ? L’ancien huissier de justice exerce aujourd’hui sous le nom de commissaire de justice. Il peut établir un procès-verbal décrivant les éléments qu’il observe, mais son intervention ne remplace ni une expertise technique ni la procédure administrative de traitement de l’insalubrité.

Pour un constat demandé afin de conserver la preuve de désordres en cours de bail, il faut demander une proposition écrite : le montant dépend de la mission confiée et des conditions de l’intervention. Ce prix ne doit pas être confondu avec le barème applicable à certains états des lieux locatifs à frais partagés : ce sont deux prestations dont les conditions de facturation peuvent être différentes.

Voici comment comparer les propositions, préparer des preuves utiles et comprendre ce que le rapport peut apporter dans les démarches auprès des autorités ou devant le juge. Les règles citées sont vérifiées dans leur version applicable au 27 octobre 2026.

I. Prix constat huissier logement insalubre : combien prévoir ?

A. Constat huissier logement insalubre : quel prix pour la visite ?

Le prix ne peut pas être déduit du seul mot « insalubre ». Il dépend d’abord de la prestation : constater l’état visible d’une chambre n’exige pas nécessairement la même intervention que décrire plusieurs pièces, des équipements, une cave et des parties communes accessibles. Le professionnel doit savoir ce que vous voulez conserver comme preuve, où se trouve le logement et quelles conditions d’accès sont prévues. Le coût doit être apprécié à partir de cette mission concrète, non d’une somme lue sans contexte sur un site.

Pour les prestations réalisées en concurrence avec celles d’autres professionnels et qui ne sont pas soumises à un tarif réglementé, l’article L. 444-1 du code de commerce prévoit notamment que les professionnels concluent par écrit avec leur client une « convention d’honoraires, qui précise, notamment, le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles, ainsi que les divers frais et débours envisagés ». Pour comprendre les composantes d’une facture, une enquête de la DGCCRF publiée en 2022 distingue les honoraires, les émoluments, les taxes et les débours. Elle constate que les pratiques d’information sur les prix varient selon les études.

La recherche ne permet pas d’établir un prix moyen national fiable pour cette mission. Une somme annoncée sans détail peut recouvrir des visites et des documents différents ; elle ne dit pas non plus si les frais de déplacement ou les taxes sont compris. Demandez donc une proposition chiffrée correspondant au logement et aux observations souhaitées. Si le montant ne peut pas être fixé entièrement à l’avance, faites préciser son mode de calcul et les frais envisagés dans la convention.

Pour comparer les devis, un exemple purement illustratif aide : une proposition à 280 euros toutes taxes comprises peut inclure le déplacement, la visite et les photographies ; une autre à 250 euros peut prévoir un déplacement facturé à part. Ces chiffres ne sont pas des offres relevées sur le marché. Ils montrent pourquoi le montant affiché seul ne permet pas de choisir. Demandez aussi si le document final et ses annexes sont compris et comment une demande complémentaire serait facturée. La mission écrite, plutôt qu’une estimation orale, sert de référence lorsque vous vérifiez la facture.

Avant d’accepter, demandez si le montant annoncé comprend le déplacement, le temps passé sur place, les photographies, leur intégration au procès-verbal et la remise d’une copie exploitable. Faites préciser le montant toutes taxes comprises, les frais supplémentaires éventuels et la manière dont un supplément serait convenu si la mission change. Si plusieurs zones doivent être examinées, indiquez-les dès le départ : une estimation limitée à la pièce principale ne répondra pas forcément à un problème qui concerne aussi la salle de bains et la cuisine.

Une proposition chiffrée permet aussi de vérifier les limites de l’intervention. Le procès-verbal peut décrire des traces d’humidité, l’état d’un revêtement ou l’absence apparente d’un équipement. Il ne faut pas présumer qu’il comprend une analyse de laboratoire, un diagnostic électrique, une recherche destructive de fuite ou un avis médical. Demandez explicitement si une mesure envisagée est comprise, avec quel appareil et dans quelles conditions ; si la cause du dommage exige des compétences techniques particulières, une intervention distincte peut être nécessaire.

Si votre contrat d’assurance comporte une protection juridique, relisez ses garanties et interrogez l’assureur sur la situation précise avant de lui attribuer une dépense. Le contrat peut distinguer l’information, les frais de preuve, l’expertise et les frais de procédure ; une garantie annoncée ne signifie pas nécessairement que ce constat précis sera pris en charge. Demandez une réponse écrite sur les conditions applicables, l’éventuelle avance et les pièces attendues. Ne présentez pas une estimation comme un remboursement acquis. Conservez également toute réponse de refus afin de comprendre quel poste ou quelle condition pose difficulté.

Deux offres ne sont comparables que si elles portent sur des tâches comparables. Une visite moins coûteuse, limitée à quelques photos, peut suffire pour conserver l’état visible d’un mur ; elle peut être insuffisante si la question porte également sur le fonctionnement d’une ventilation ou l’accès à une cour. À l’inverse, ajouter des prestations sans rapport avec le litige augmente la dépense sans forcément améliorer la preuve. Écrivez une courte liste de points à examiner et demandez la même mission aux professionnels consultés.

La personne qui commande le constat doit organiser son financement et conserver la convention, la facture et la preuve du règlement. Le fait que le logement présente des désordres ne transfère pas automatiquement la facture au propriétaire. Une prise en charge peut être discutée amiablement ou demandée au juge selon les circonstances ; elle n’est pas acquise du seul fait que le locataire a fait intervenir un commissaire. Il est donc utile de mesurer l’intérêt de ce document au regard des autres pièces déjà disponibles.

B. État des lieux ou constat d’insalubrité : quel tarif appliquer ?

Un état des lieux locatif et un constat demandé pendant l’occupation peuvent porter sur les mêmes murs, mais ils ne répondent pas nécessairement à la même question. L’état des lieux décrit le logement dans le cadre du bail, notamment pour comparer son état à l’entrée et à la sortie. Le constat qui nous intéresse ici vise à conserver la trace d’un problème précis, par exemple une infiltration apparue après l’installation du locataire. Le titre donné au document ne suffit pas : il faut examiner la nature de la mission et le cadre dans lequel le professionnel intervient.

L’article A. 444-27 du code de commerce vise « L’établissement d’un état des lieux à frais partagés entre le bailleur et le locataire » et prévoit un émolument en fonction de la surface du bien. Ce barème ne constitue pas, à lui seul, un prix forfaitaire pour tout procès-verbal portant sur de l’humidité ou des moisissures. Pour savoir quelle règle s’applique, demandez au commissaire de préciser sur sa proposition s’il s’agit d’un état des lieux locatif relevant de ce régime ou d’un constat distinct rémunéré par honoraires.

La différence apparaît dans les chiffres. Pour un état des lieux locatif relevant du tableau publié par Service Public, page vérifiée le 9 mars 2026, le montant indiqué en métropole pour un logement jusqu’à 50 m² comprend 132,82 euros de frais de constat, 18,06 euros de lettres de convocation et 11,28 euros de déplacement, soit 162,16 euros au total dans l’exemple présenté. La page indique un partage par moitié pour cet état des lieux. Ce calcul sert à comprendre le tableau ; il ne fixe pas le prix d’un constat de désordres commandé séparément pendant le bail.

Il serait donc trompeur d’annoncer à une personne qui veut photographier une infiltration : « votre constat coûtera 81,08 euros », simplement parce que cette somme représente la moitié du total précédent. Il faudrait d’abord établir que la prestation commandée correspond bien à l’état des lieux et au partage visés par le tableau. À l’inverse, un constat distinct ne devient pas automatiquement un état des lieux à frais partagés parce qu’un propriétaire et un locataire sont en désaccord sur l’origine d’une trace.

Cette distinction compte aussi lorsqu’un locataire quitte les lieux. Supposons qu’il souhaite faire décrire une pièce dégradée alors que l’état des lieux de sortie doit également être réalisé. Les deux besoins peuvent être discutés avec le professionnel, mais les missions, leurs conditions et leurs coûts doivent être identifiés. Un document destiné à comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie ne répond pas forcément à toutes les questions sur l’évolution d’un dégât, les échanges avec le bailleur ou une demande d’indemnisation.

Vérifiez enfin le destinataire de la facture et les éléments couverts. Un partage éventuel entre bailleur et locataire dépend du cadre juridique de l’acte, pas d’une règle générale applicable à tous les constats. Une facture libellée pour une mission privée ne prouve pas à elle seule qu’une autre personne l’a acceptée ou doit la rembourser. Conservez les échanges qui établissent qui a commandé l’intervention et les éventuels engagements pris à son sujet.

II. Logement insalubre : comment faire constater et agir ?

A. Faire constater un logement insalubre : quelles preuves préparer ?

Un constat est utile lorsqu’il répond à une question précise : que peut-on voir, où, et dans quel état se trouve le logement au moment de la visite ? Pour préparer la mission, relevez les pièces touchées et décrivez les manifestations observables. Une liste simple peut mentionner un plafond taché, un enduit qui se décolle, une fenêtre qui ferme mal, une prise endommagée ou des traces visibles derrière un meuble. Distinguez ce que vous avez vu vous-même de ce que vous supposez sur la cause.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » De son côté, l’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Ces textes expliquent pourquoi le dossier doit relier les faits observés à la demande : faire constater une tache ne suffit pas, à lui seul, à établir son origine, son ancienneté, le montant d’un préjudice ou la personne qui doit supporter les travaux.

Rassemblez le bail, l’état des lieux existant, les photographies conservées avec leurs dates si elles sont connues, les messages adressés au bailleur et ses réponses. Gardez aussi les comptes rendus d’intervention, les devis de réparation et les factures qui éclairent les conséquences matérielles du problème. Si une pièce a été nettoyée ou repeinte, indiquez-le : une photographie ancienne, une facture et le constat de l’état actuel peuvent se compléter, à condition de ne pas présenter l’un comme la preuve automatique de ce que montre l’autre.

Lors de la visite, montrez les endroits concernés et précisez ce qui est accessible sans déplacer ni ouvrir ce qui ne vous appartient pas. Si les traces apparaissent seulement après une pluie ou lorsque l’installation fonctionne, signalez cette particularité dans la définition de la mission. Le professionnel pourra vous dire ce qu’il est possible de relever dans les conditions convenues. Ne lui demandez pas de certifier une cause invisible ou de poser un diagnostic médical à partir de la seule apparence d’une surface.

Un dossier peut aussi comprendre des pièces établies par d’autres intervenants : rapport d’un service public, constat d’un assureur, compte rendu d’un artisan ou avis d’un technicien. Leur portée varie avec leur objet et leur méthode. Une facture de réparation montre une dépense ; elle ne démontre pas nécessairement, sans autre élément, que toute l’humidité avait la même origine. De même, un certificat médical peut documenter une situation de santé, mais le lien avec l’état du logement ne doit pas être affirmé sans élément qui l’établisse.

Lorsque plusieurs occupants décrivent des désordres, distinguez les observations de chacun et le lieu auquel elles se rapportent. Une trace dans un appartement, une fuite dans un couloir et l’état d’une façade ne prouvent pas nécessairement le même problème. Pour chaque zone, définissez l’accès avec les personnes concernées et demandez si elle entre dans la mission et le devis. Évitez de réunir des informations médicales ou des photographies de la vie privée sans nécessité pour le dossier ; transmettez seulement les pièces utiles à l’objet de la démarche et conservez les originaux.

Le constat peut avoir été commandé par une seule partie. Dans une procédure, cela ne dispense pas de permettre à l’autre partie d’en discuter. Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge « ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ». Gardez donc le document complet, ses annexes et les conditions de sa communication, plutôt que de transmettre une photographie isolée sans son contexte.

Lorsque les éléments disponibles ne permettent pas de comprendre l’origine des désordres, une mesure d’instruction peut être envisagée. L’article 145 du code de procédure civile permet, s’il existe un motif légitime, de demander avant tout procès des mesures destinées à conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre un litige. Pour une mesure portant sur un immeuble, ce texte désigne la juridiction du lieu où il est situé. Une mesure ordonnée par le juge et un constat commandé directement sont deux démarches différentes, avec des objets et des coûts à examiner avant de choisir.

La jurisprudence rappelle également l’importance de l’ensemble des éléments. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-16.682, la Cour de cassation a examiné un litige dans lequel un rapport d’expertise contradictoire indiquait que le logement ne répondait pas aux critères de décence. Elle a censuré la décision qui avait écarté les demandes des locataires en se fondant sur les clauses du bail, sans caractériser la force majeure évoquée dans ses motifs. L’arrêt porte sur les faits examinés par les juges ; il ne transforme pas tout constat de tache en preuve automatique d’un préjudice.

Pour évaluer ce que votre dossier peut démontrer, posez trois questions distinctes : quel désordre est visible ? Quel élément permet d’en rechercher la cause ? Quelles pièces documentent les conséquences pour les occupants ? Une chronologie des échanges et des interventions aide à comprendre le dossier. Elle doit rester fidèle aux documents disponibles : une date incertaine se présente comme telle, et une hypothèse technique ne devient pas un fait établi parce qu’elle figure dans un courrier.

B. Signalement logement insalubre : qui paie et quels recours ?

Le procès-verbal du commissaire et la procédure administrative n’ont pas le même rôle. L’article L. 1331-22 du code de la santé publique définit l’insalubrité par référence à un « danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes », en tenant compte du local ou de ses conditions d’occupation, d’exploitation ou d’utilisation. Un logement humide ou dégradé mérite un examen sérieux ; le simple emploi du mot « insalubre » dans un courrier ou sur une facture ne remplace pas cet examen.

Pour la procédure de traitement de l’insalubrité, l’article L. 511-8 du code de la construction et de l’habitation prévoit un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou, dans les conditions qu’il précise, du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au représentant de l’État avant l’arrêté. Un constat privé peut documenter des faits utiles à signaler ; il ne se substitue pas à ce rapport ni à la décision administrative éventuelle.

Le locataire peut informer le bailleur des difficultés par écrit, en identifiant les pièces concernées et les problèmes constatés, puis conserver une copie de son message et de la réponse éventuelle. Il peut également utiliser Signal Logement ou s’orienter vers les services compétents de sa commune. Le dossier est plus facile à examiner lorsque les photographies sont légendées, que l’adresse et les coordonnées utiles sont exactes et que les interventions déjà effectuées sont distinguées de celles qui restent demandées.

Si le bailleur indique avoir fait intervenir un artisan, demandez le compte rendu ou les informations disponibles sur les travaux envisagés et comparez-les aux observations conservées. Une réparation localisée peut résoudre le problème décrit ; elle peut aussi laisser ouverte une question sur une autre pièce ou sur l’origine de l’humidité. Le dossier doit refléter les travaux réalisés aussi bien que les problèmes persistants. Garder une trace objective des améliorations évite de présenter comme actuel un désordre qui a été supprimé et aide à formuler une demande limitée à ce qui reste en discussion.

Le choix de faire établir un constat n’empêche pas ces démarches. Une personne qui n’a pas encore de procès-verbal peut déjà décrire les problèmes et joindre les pièces dont elle dispose ; elle pourra compléter son dossier si de nouveaux éléments sont établis. Inversement, payer un constat sans informer les interlocuteurs concernés ne garantit pas que des travaux seront exécutés. Il faut adapter les démarches à la gravité de la situation et aux documents ou décisions effectivement reçus.

Sur le terrain du bail, l’article 1719 du code civil prévoit notamment que le bailleur doit « délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». L’article 1720 du même code lui impose aussi les réparations nécessaires pendant le bail, autres que locatives. Ces obligations n’éliminent pas la nécessité d’identifier le désordre, sa cause et la demande exacte : une défaillance d’un équipement, un usage en cause ou un problème venant des parties communes ne se prouvent pas de la même manière.

La question du loyer appelle une prudence particulière. Le constat ne suspend pas, par lui-même, le paiement. L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit, sous les conditions et exceptions qu’il énonce, la cessation de certaines sommes dues pour des locaux visés par des mesures administratives ; il précise les points de départ applicables et la reprise des paiements. Il faut donc examiner le texte et la décision reçue avant d’en tirer une conséquence sur une échéance. Une photographie ou une facture de constat n’est pas un arrêté.

Concernant la facture du commissaire, demandez d’abord si un accord sur son remboursement est possible et gardez les justificatifs. En cas de procès, une demande relative aux frais peut être présentée avec les pièces utiles. L’article 700 du code de procédure civile vise notamment les frais exposés et non compris dans les dépens ; il précise que « le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée » et qu’il peut dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. La somme allouée dépend donc de la décision : il serait imprudent de promettre le remboursement intégral d’un constat privé.

Les demandes de travaux, de réduction du loyer ou d’indemnisation doivent être construites à partir de la situation et des justificatifs. Pour comprendre les difficultés liées à l’occupation du logement, la page consacrée aux troubles de jouissance locative présente le cadre général. Dans chaque cas, conservez les documents dans leur version complète, demandez une estimation écrite avant toute nouvelle dépense et distinguez ce qui est observé de ce qui reste à vérifier.

Conclusion

Le prix d’un constat de logement dégradé ne se résume pas au tarif d’un état des lieux locatif. Pour une mission de preuve commandée séparément, comparez des propositions écrites portant sur les mêmes observations et vérifiez les frais compris. Le procès-verbal peut renforcer un dossier, sans établir à lui seul la cause du désordre ni remplacer l’appréciation des services compétents. Son coût et son éventuel remboursement doivent être examinés avec le reste des pièces et, s’il y a lieu, avec la décision rendue.