Le bailleur a souscrit une garantie des loyers impayés. Il a aussi demandé une caution solidaire. Le locataire cesse de payer. La caution, poursuivie, répond que son engagement ne vaut rien. Elle a un texte pour elle. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti » (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance).

La règle paraît simple. Les décisions récentes montrent qu’elle se gagne ou se perd sur la preuve. En 2026, la cour d’appel de Metz et la cour d’appel de Paris ont refusé d’annuler des cautionnements pour cumul, faute de pièce établissant que le bailleur était assuré. Le tribunal judiciaire de La Rochelle, à l’inverse, a rouvert les débats d’office parce qu’un contrat d’assurance loyers impayés apparaissait au dossier. Tout se joue donc sur trois questions. Quelles garanties entrent dans l’interdiction ? Qui prouve la souscription de l’assurance, et avec quelles pièces ? Quelles autres défenses la caution peut-elle opposer quand le cumul n’est pas établi ?

Cet article suit le texte et les motifs des décisions. Il distingue le cautionnement, l’assurance et le dépôt de garantie, que la loi traite différemment. Il signale aussi le point que les décisions lues ne tranchent pas : le sort du cautionnement lorsque l’assurance n’a été souscrite qu’après sa signature. Sur ce point, aucune affirmation n’est faite sans source.

I. Assurance loyer impayé et caution solidaire : peut-on cumuler les deux garanties ?

A. Garantie des loyers impayés et caution : l’interdiction de cumul et ses exceptions écrites

Le cautionnement est défini par l’article 2288 du code civil : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci » (article 2288 du code civil, Légifrance). Dans un bail d’habitation, le créancier est le bailleur, le débiteur est le locataire, et la dette garantie est la dette locative. L’assurance loyers impayés, elle, est un contrat entre le bailleur et un assureur. Les deux mécanismes garantissent la même chose : les obligations locatives du locataire. C’est ce doublon que l’article 22-1 interdit, dans les termes cités en introduction (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Trois conditions ressortent du texte. Premièrement, le bailleur doit avoir souscrit une assurance ou une autre forme de garantie couvrant les obligations locatives. Deuxièmement, le cautionnement doit avoir été demandé par ce même bailleur. Troisièmement, le locataire ne doit être ni étudiant ni apprenti, car l’exception est écrite dans la même phrase : « sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti » (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Quand ces conditions sont réunies, la sanction est également écrite : le cautionnement a été demandé « à peine de nullité ». Le texte ne prononce pas la nullité du bail. Il vise le cautionnement demandé en violation de l’interdiction. Le locataire reste donc tenu de sa dette, et le bailleur conserve son assurance ; c’est le recours contre la caution qui s’effondre.

Le dépôt de garantie obéit à une autre logique. L’article 22-1 précise, dans sa phrase suivante, que « Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22 » (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un bailleur assuré peut donc toujours prévoir un dépôt de garantie, dans la limite fixée par l’article 22 : « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Légifrance). Confondre dépôt de garantie et cautionnement conduit à deux erreurs inverses : croire que le dépôt devient interdit dès que le bailleur est assuré, alors que le texte l’exclut expressément, ou croire que la caution reste permise parce que le dépôt l’est, alors que le texte l’interdit expressément.

Le deuxième alinéa de l’article 22-1 ajoute une restriction distincte pour les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Pour ces bailleurs, le cautionnement ne peut être demandé que dans deux cas : s’il est apporté par un organisme dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cette restriction ne se confond pas avec l’interdiction de cumul du premier alinéa. Elle limite, avant même toute question d’assurance, les cas où une personne morale peut exiger une caution. Un bailleur personne morale qui demande une caution parentale ordinaire à un locataire qui n’est pas étudiant non boursier s’expose donc à une contestation indépendante du cumul.

Le même article règle deux autres points que les parties négligent souvent. D’une part, le bailleur qui exige un cautionnement « ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain ». D’autre part, lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou stipule une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, et « La résiliation prend effet au terme du contrat de location » en cours lorsque le bailleur reçoit la notification (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Cette faculté de résiliation sera reprise plus bas, car elle borne dans le temps un grand nombre d’engagements anciens.

B. Qui doit prouver le cumul entre la garantie loyers impayés et la caution ?

Les décisions récentes placent le litige sur le terrain de la preuve. La cour d’appel de Metz, par un arrêt du 27 mai 2026, a jugé, sur le cumul d’un cautionnement et d’une assurance locative, qu’il appartient à la caution qui soulève la nullité de son acte de rapporter la preuve de la cause de nullité alléguée. Elle a constaté que la caution ne produisait aucune pièce de nature à établir que le bailleur aurait souscrit une assurance locative, et que cette souscription ne ressortait pas davantage des pièces du bailleur. Le moyen tiré du cumul ne pouvait donc pas prospérer en l’état des pièces (CA Metz, 3e chambre, 27 mai 2026, RG n° 24/01020, Judilibre). La leçon est nette : affirmer que le bailleur « est sûrement assuré » ne suffit pas. La caution doit produire une pièce, ou obtenir que la pièce ressorte du dossier adverse.

La cour d’appel de Paris a suivi le même chemin le 30 juin 2026. La caution soutenait que son engagement devait être annulé faute, pour les bailleurs, de justifier qu’ils n’avaient pas souscrit de garantie des loyers impayés. La cour a examiné les pièces produites par les bailleurs, mandat de gestion et comptes rendus de gérance, et a retenu qu’il était ainsi établi qu’ils n’avaient pas souscrit de garantie des loyers impayés. Elle a en conséquence rejeté la demande de nullité de l’engagement de caution fondée sur le cumul (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 30 juin 2026, RG n° 24/09841, Judilibre). Le mandat de gestion devient ici une pièce centrale : c’est lui qui montre les options retenues, et les comptes rendus de gérance montrent les primes prélevées ou leur absence.

Le tribunal judiciaire de Bastia, le 12 janvier 2026, a rejeté un moyen identique après avoir relevé que le bailleur justifiait, par l’attestation de son assureur habitation et par celle du gestionnaire du bien, qu’il ne bénéficiait pas de la garantie des loyers impayés (TJ Bastia, juge des contentieux de la protection, 12 janvier 2026, RG n° 25/00093, Judilibre). Trois juridictions, trois dossiers, une même méthode : le juge compare les pièces qui établissent la souscription ou la non-souscription. Pour le bailleur, l’attestation de non-souscription, le mandat de gestion et les comptes rendus de gérance forment le dossier de défense. Pour la caution, la prime d’assurance visible sur un compte rendu, une attestation d’assurance loyers impayés ou un courrier de l’assureur forment le dossier d’attaque.

Le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle du 8 décembre 2025 montre la situation inverse, celle où l’assurance apparaît au dossier. Un assureur, se disant subrogé dans les droits du bailleur, poursuivait le paiement. Le tribunal a relevé qu’une simple quittance subrogative ne suffisait pas, à elle seule, à justifier la subrogation et la qualité à agir, faute de production du contrat d’assurance loyers impayés. Il a ensuite rappelé l’article 22-1 et jugé qu’en présence d’un contrat d’assurance loyers impayés, le bailleur ne pouvait pas demander une garantie supplémentaire, de sorte que la nullité éventuelle de l’acte de cautionnement devait être examinée, sauf preuve de la qualité d’étudiante ou d’apprentie de la locataire. Il a ordonné la réouverture des débats pour que les parties produisent le contrat et s’expliquent sur la nullité éventuelle (TJ La Rochelle, 8 décembre 2025, RG n° 25/02068, Judilibre). Ce jugement est un jugement avant dire droit : il ne prononce pas la nullité. Il montre en revanche qu’un juge peut soulever la question d’office et que l’assureur qui poursuit doit produire son contrat, pièce qui établit en même temps le cumul allégué contre la caution.

Reste la question des dates. L’article 22-1 vise le bailleur « qui a souscrit une assurance » et le cautionnement « demandé » par ce bailleur (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Les décisions examinées ci-dessus raisonnent sur l’existence de l’assurance et sur sa preuve. Aucune d’elles ne tranche le cas où l’assurance aurait été souscrite après la signature du cautionnement, ni celui où elle aurait été résiliée avant tout impayé. Ces configurations ne sont donc pas présentées ici comme tranchées. En pratique, les dates de signature du bail, de l’acte de cautionnement, de souscription et de résiliation de l’assurance doivent être alignées pièce par pièce avant toute conclusion. Un bailleur qui veut sécuriser son cautionnement conservera la preuve qu’à la date où il l’a demandé, aucune assurance garantissant les obligations locatives n’était souscrite. Une caution qui invoque la nullité cherchera la preuve contraire, à la même date.

La qualité du locataire doit aussi être prouvée à date utile. L’exception vise le logement « loué à un étudiant ou un apprenti » (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le jugement de La Rochelle l’illustre : le tribunal a demandé que soit rapportée, le cas échéant, la preuve de la qualité d’étudiante ou d’apprentie de la locataire (TJ La Rochelle, 8 décembre 2025, RG n° 25/02068). Carte d’étudiant, certificat de scolarité ou contrat d’apprentissage au moment de la location changent donc l’analyse. Les pièces utiles sont donc celles qui établissent cette qualité pour la location en cause, et le juge les demandera au dossier plutôt que de la présumer.

II. Caution poursuivie pour loyers impayés : quelles contestations, et comment le bailleur met-il son recours en règle ?

A. Contester un acte de cautionnement : mentions, disproportion et durée de l’engagement

Quand le cumul n’est pas prouvé, la caution conserve d’autres défenses. La première tient à la forme de l’acte. L’article 22-1 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article. Elle doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil, et le bailleur doit lui remettre un exemplaire du contrat de location. La sanction est écrite : « Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement » (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). L’article 2297 exige pour sa part que la caution personne physique appose elle-même la mention de son engagement, « dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres » (article 2297 du code civil, Légifrance). Le même article ajoute que, si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle doit le reconnaître dans cette mention, faute de quoi elle conserve le droit de s’en prévaloir.

La version applicable dépend de la date de l’acte. L’article 22-1, dans sa rédaction actuelle renvoyant à l’article 2297 du code civil, est en vigueur depuis le 1er janvier 2022 (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, mentions de version Légifrance). Pour un acte signé en 2019, la cour d’appel de Metz a appliqué la version antérieure à l’ordonnance du 15 septembre 2021, qui exigeait la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation. Elle a prononcé la nullité de l’acte, dans ce dossier, pour un motif de forme : les conditions de révision du loyer n’étaient pas précisées avec l’indice de référence servant de base au calcul, de sorte que la caution ne pouvait pas connaître avec précision l’étendue de son engagement. Elle a en conséquence débouté le bailleur de ses demandes contre la caution (CA Metz, 3e chambre, 27 mai 2026, RG n° 24/01020). La même décision illustre donc les deux terrains : le cumul, écarté faute de preuve de l’assurance, et la forme, qui a emporté la nullité. Vérifier la date de l’acte, puis la mention exigée à cette date, passe avant tout débat sur le montant de la dette.

La deuxième défense tient à la disproportion, mais son champ est plus étroit qu’on ne le dit souvent. L’article 2300 du code civil dispose : « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date » (article 2300 du code civil, Légifrance). Trois précisions s’imposent à la lecture du texte. Il ne vise que le cautionnement souscrit envers un créancier professionnel. Il s’apprécie lors de la conclusion de l’engagement. Sa sanction est une réduction du cautionnement, non son annulation pure et simple. Pour un bail de 2021, le tribunal judiciaire de Bastia a examiné la disproportion sous l’empire de l’ancien article L. 343-4 du code de la consommation, en vigueur au moment de la signature, et a considéré dans cette espèce que la société mandataire qui avait signé le bail pour le bailleur était un créancier professionnel (TJ Bastia, 12 janvier 2026, RG n° 25/00093). La prudence s’impose donc des deux côtés : la caution d’un bailleur particulier ne peut pas invoquer l’article 2300 sans établir la qualité de créancier professionnel, et le bailleur qui passe par un professionnel ne peut pas tenir cette qualité pour écartée par principe.

La troisième borne est l’information de la caution. L’article 2302 du code civil oblige le créancier professionnel à faire connaître à toute caution personne physique, « avant le 31 mars de chaque année » et à ses frais, le montant du principal, des intérêts et des accessoires restant dus au 31 décembre précédent, sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la précédente information (article 2302 du code civil, Légifrance). Le même article impose de rappeler à la caution le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation. Là encore, le texte ne vise que le créancier professionnel. Sa sanction ne supprime pas la dette en principal : elle prive le créancier de la garantie des intérêts et pénalités de la période. Une caution qui reçoit pour la première fois, des années après l’impayé, une demande gonflée d’intérêts vérifiera donc d’abord la qualité du créancier, puis les informations annuelles effectivement adressées.

La durée, enfin, termine beaucoup de dossiers. Lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou stipule une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, avec effet « au terme du contrat de location » en cours lorsque le bailleur reçoit la notification (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une caution qui a notifié sa résiliation pendant le bail initial ne garantit donc pas, sur le fondement de ce texte, les dettes nées après le terme visé. La pièce décisive est la notification reçue par le bailleur, avec sa date. Sans notification prouvée, la discussion sur le terme reste théorique ; avec elle, le décompte réclamé à la caution doit être arrêté au bon terme, et les loyers postérieurs sortent de la garantie.

B. Loyer impayé, que faire : commandement de payer, signification à la caution et dossier du bailleur

Côté bailleur, la mise en jeu régulière commence par le commandement de payer. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement, et que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Légifrance). Le même article énumère les mentions que le commandement doit contenir à peine de nullité, dont le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette. Un décompte inexact ou des mentions absentes fragilisent donc la procédure entière, avant même la question de la caution.

Lorsque les obligations du locataire sont garanties par un cautionnement, l’article 24 ajoute une formalité propre à la caution : « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). La phrase suivante fixe la sanction : à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. La sanction est donc limitée par le texte aux pénalités et aux intérêts de retard. Elle ne dit pas que la caution est libérée du principal, et elle ne dit pas que le commandement est nul. Le bailleur qui a signifié tardivement à la caution doit réduire sa demande contre elle en conséquence. La caution poursuivie comparera deux dates : celle de la signification au locataire et celle de la signification qui lui a été faite.

Le dossier du bailleur assuré demande une vigilance particulière, car l’assurance et la caution ne peuvent pas être actionnées comme si l’interdiction de cumul n’existait pas. Le jugement de La Rochelle le rappelle par un biais procédural : l’assureur qui demande le paiement en qualité de subrogé doit produire le contrat d’assurance loyers impayés, une quittance subrogative ne suffisant pas à elle seule à établir sa qualité à agir. Une fois le contrat au dossier, l’éventuelle nullité du cautionnement demandé en présence de cette assurance devait être examinée, sauf preuve de la qualité d’étudiante ou d’apprentie de la locataire (TJ La Rochelle, 8 décembre 2025, RG n° 25/02068). Autrement dit, l’action contre la caution suppose d’abord d’avoir choisi sa garantie à la signature du bail. Celui qui a souscrit l’assurance agit contre le locataire par la voie de l’assureur ; celui qui a demandé une caution agit contre la caution avec un acte régulier, un commandement signifié dans les formes et la preuve de l’absence d’assurance concurrente. Dans ce cadre, le recouvrement des loyers impayés se prépare comme un dossier de pièces datées, et non comme une addition de garanties incompatibles.

La méthode de vérification tient en une liste courte, valable pour le bailleur comme pour la caution. Réunir le bail et l’acte de cautionnement signés, avec leurs dates. Réunir le mandat de gestion et les comptes rendus de gérance, qui ont décidé du rejet du cumul à Paris (CA Paris, 30 juin 2026, RG n° 24/09841). Demander, selon le camp, l’attestation de souscription ou de non-souscription d’une garantie des loyers impayés, pièces qui ont décidé du rejet à Bastia (TJ Bastia, 12 janvier 2026, RG n° 25/00093). Vérifier la qualité d’étudiant ou d’apprenti du locataire à la location. Contrôler la mention apposée par la caution au regard de la version en vigueur à la signature, la remise d’un exemplaire du bail et la précision des conditions de révision du loyer. Contrôler enfin le commandement de payer, son décompte et ses deux dates de signification. Chaque ligne de cette liste correspond à un texte ou à un motif de décision cité dans cet article ; aucune ne repose sur une affirmation générale.

Conclusion

Le bailleur doit choisir. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité, de demander un cautionnement lorsqu’une assurance ou une autre garantie couvre déjà les obligations locatives, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer en principal, reste en dehors de l’interdiction. Les décisions de 2025 et de 2026 examinées ici montrent que la nullité ne se décrète pas sur une supposition : la caution qui l’invoque doit prouver la souscription de l’assurance, le bailleur peut établir la non-souscription par son mandat de gestion, ses comptes rendus de gérance et des attestations, et le juge peut rouvrir les débats lorsque le contrat d’assurance fait apparaître le cumul. À défaut de cumul prouvé, la caution garde les défenses de forme, de disproportion envers un créancier professionnel, d’information annuelle et de durée. Le bailleur, de son côté, sécurise son recours par un acte régulier à sa date, un commandement de payer exact et une signification à la caution dans le délai de quinze jours prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce sont ces pièces, et elles seules, qui décideront du procès.