Votre bail affiche un diagnostic de performance énergétique classé E, et vous vous demandez si le logement peut encore être loué, si le loyer peut encore augmenter et ce que vous pouvez exiger du bailleur. La question « dpe location » compte parmi les recherches les plus fréquentes des locataires et des propriétaires en 2026, avec près de 10 000 requêtes mensuelles en France pour la seule formulation « dpe location » et des variantes comme « dpe e location » ou « dpe e location » qui montrent que l’inquiétude porte désormais sur la lettre E elle-même. L’interdiction de louer les logements classés G s’applique depuis le 1er janvier 2025, celle des logements classés F suivra le 1er janvier 2028 et celle des logements classés E le 1er janvier 2034. Entre ces deux dates, des millions de baux se signent, se renouvellent et se révisent dans un cadre que la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a profondément modifié : gel des loyers des passoires énergétiques, DPE annexé au contrat de bail, recours du locataire devant le juge pour obtenir la mise en conformité, la réduction du loyer ou la suspension de son paiement. Dans le même temps, les diagnostics eux-mêmes sont contestés : un DPE classé D peut masquer un logement réellement classé G, et les tribunaux sanctionnent alors le diagnostiqueur fautif tout en replaçant le loyer au niveau du précédent bail. Cet article explique, textes et décisions à l’appui, ce que la lettre du DPE change concrètement pour un logement mis en location en France métropolitaine : ce qui est déjà interdit, ce qui est gelé, comment contester un diagnostic erroné et ce que le bailleur doit faire pour rester dans les clous.
I. DPE E, F ou G en location : ce qui est déjà interdit ou gelé
A. Le calendrier d’interdiction de louer s’applique déjà aux logements classés G
Depuis la loi Climat et résilience, la décence énergétique d’un logement se mesure à sa classe DPE. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose désormais : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le même article fixe le calendrier : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » Les logements qui ne répondent pas à ces seuils aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Concrètement, un logement classé G ne peut plus être mis en location ni voir son bail renouvelé depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F peut encore être loué jusqu’au 31 décembre 2027, et un logement classé E jusqu’au 31 décembre 2033. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : les classes A à F restent admises jusqu’au 31 décembre 2027 et les classes A à E jusqu’au 31 décembre 2030. Pour savoir où se situe un bien, l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les logements sont « classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », de la classe A, extrêmement performante, à la classe G, extrêmement peu performante.
Le DPE n’est pas un document facultatif que le bailleur remettrait à son bon vouloir. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose : « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ». Le DPE lui-même, défini par l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, « comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment », avec « une information sur les conditions d’aération ou de ventilation » et « des recommandations destinées à améliorer ces performances ». Un bail signé ou renouvelé sans DPE annexé expose donc le bailleur : le locataire peut, dans les zones couvertes par un état des risques, « poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » en l’absence du document, et l’absence de DPE prive surtout le bailleur de toute marge de manœuvre lorsque la performance réelle du logement est discutée.
Le point de vigilance porte sur la fiabilité de la lettre affichée. Entre une estimation réalisée sur factures et un calcul selon la méthode conventionnelle, entre un logement isolé par l’intérieur et un pont thermique ignoré, l’écart entre le DPE annexé au bail et la réalité peut atteindre deux classes. Or, comme on le verra, c’est la classe réelle qui déclenche l’interdiction de louer et le gel du loyer, pas seulement celle qui figure sur le papier. D’où l’importance, pour le locataire comme pour le bailleur, de faire vérifier un diagnostic douteux avant d’engager un contentieux ou des travaux.
B. Le loyer des logements F et G est gelé : ni augmentation, ni révision, ni réévaluation
Le second volet du dispositif concerne l’argent. Pour les logements classés F ou G, la loi a verrouillé le loyer à trois niveaux. D’abord à la relocation : l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » Ensuite pendant le bail : l’article 17-1 de la même loi prévoit que « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » Enfin au renouvellement : l’article 17-2 dispose que « Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »
Ces trois verrous se cumulent. Un bailleur qui reloue un F ou un G ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent occupant ; il ne peut pas appliquer la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers, même si le bail la prévoit ; et il ne peut pas proposer une réévaluation au renouvellement, même avec des loyers de voisinage en forte hausse. La seule porte de sortie prévue par les textes consiste à réaliser des travaux qui font sortir le logement des classes F et G, puis à faire établir un nouveau DPE qui l’atteste : tant que la classe n’a pas changé, le gel demeure.
Les juges appliquent ces règles à la lettre, y compris lorsque le DPE annexé au bail affichait une meilleure classe que la réalité. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 17 juillet 2025 (RG 24/07225), a eu à trancher le cas de locataires parisiens dont le bail mentionnait un DPE classé D alors que le logement relevait en réalité de la classe G. Le tribunal a fixé le loyer « à la somme mensuelle de 2111,16 euros », soit le dernier loyer du précédent locataire, a dit « que ce loyer ne peut faire l’objet d’aucune révision en application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 » et a condamné la bailleresse à restituer « la somme de 6271,67 euros au titre de la restitution de l’excédent de loyer versé par les locataires entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025 ». Le tribunal a en outre écarté la réévaluation pratiquée sur le fondement du décret sur l’évolution des loyers en zone tendue, au motif que ce texte exclut expressément les logements F et G. Pour un bail de 2 230 euros mensuels augmenté ensuite à 2 490,68 euros, la restitution a donc couvert près de deux années de trop-perçu, avec un reliquat sur le dépôt de garantie de 118,84 euros.
Ce jugement illustre une règle pratique majeure : en cas de doute sur la classe, c’est la performance réelle qui compte, et le locataire qui paie un loyer calculé sur une classe flatteuse peut obtenir du juge la remise du loyer au niveau légal et la restitution de l’excédent. Le délai pour agir n’est pas enfermé dans un couperet spécifique à ce contentieux, mais les sommes indûment versées se prescrivent : mieux vaut agir vite, dès la découverte d’un second diagnostic défavorable, plutôt que de laisser les mois s’accumuler. La demande suppose de rapporter la preuve de la classe réelle, en pratique un second DPE ou une expertise, et de produire le dernier loyer du précédent locataire, que le bail en cours mentionne obligatoirement.
II. DPE contesté en location : agir côté locataire, sécuriser côté bailleur
A. Contester la classe affichée et obtenir réparation : le mode d’emploi du locataire
Le locataire qui découvre que son logement consomme beaucoup plus que ne l’annonçait le DPE dispose de deux leviers distincts : agir contre le diagnostiqueur qui a établi un diagnostic erroné, et agir contre le bailleur pour obtenir la mise en conformité du logement. Ces deux actions obéissent à des logiques différentes et peuvent être menées de front, comme dans l’affaire parisienne évoquée plus haut.
Contre le diagnostiqueur, la jurisprudence a fixé un cadre stable. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 21 novembre 2019 (pourvoi n° 18-23.251), que « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », tout en approuvant les juges du fond d’avoir retenu la faute du diagnostiqueur et d’avoir considéré que « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». Transposée à la location, cette analyse donne exactement ce que le tribunal de Paris a accordé en 2025 : le diagnostiqueur, la société MANEXI, a été condamné à payer 1 800 euros de dommages et intérêts, le tribunal retenant, dans son jugement du 17 juillet 2025, que « mieux informés sur la performance énergétique exacte du bien pris à bail les locataires auraient eu des chances importantes de décider de prendre à bail un autre logement, plus performant sur le plan énergétique ». La leçon est double : le coût des travaux ou le surcoût d’énergie ne sont pas indemnisés automatiquement comme préjudice du diagnostiqueur, faute de lien direct établi, mais la perte de chance d’avoir loué ailleurs, moins cher ou mieux isolé, constitue un préjudice réparable dès lors que la faute dans l’établissement du DPE est démontrée, en pratique par un second diagnostic contradictoire.
Contre le bailleur, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise la mise en conformité : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » La procédure commence par une demande au bailleur ; « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie », étant précisé que « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge ». Autrement dit, le locataire peut saisir directement le juge des contentieux de la protection après le délai de deux mois, sans passer par la conciliation. Devant le juge, les pouvoirs sont larges : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. »
Dans l’affaire parisienne de 2025, les locataires demandaient précisément la réalisation de travaux sous astreinte de 500 euros par semaine, une réduction du loyer à 1 477,81 euros hors charges et la consignation des loyers à la Caisse des dépôts jusqu’à l’achèvement des travaux. Le tribunal a rejeté ces demandes de travaux et de réduction au motif que la preuve d’une non-décence appelant des travaux déterminés n’était pas rapportée en l’état, tout en accordant le plafonnement du loyer et les restitutions liés à la classe G. L’enseignement est net : le plafonnement du loyer F/G est quasi automatique dès lors que la classe est établie, tandis que les travaux, la réduction et la consignation supposent de démontrer l’état du logement et des préconisations précises, idéalement par une expertise ou un audit. Le locataire a donc intérêt à faire établir un second DPE par un professionnel indépendant, à chiffrer ses surcoûts d’énergie sur factures, et à adresser au bailleur une mise en demeure détaillée avant tout recours, afin que le juge dispose d’éléments mesurés.
B. Sécuriser le bien et le bail : la feuille de route du bailleur
Côté bailleur, la première obligation consiste à connaître la classe réelle du bien avant de le proposer à la location. Faire établir le DPE par un diagnostiqueur certifié et indépendant, conserver les justificatifs des travaux d’isolation et de chauffage déjà réalisés, et vérifier que la classe mentionnée dans l’annonce correspond au diagnostic annexé au bail constituent le socle de la sécurité juridique. Rappelons que l’annonce de location doit mentionner la classe, et que pour les logements F et G, la mention d’une consommation énergétique excessive est obligatoire. Un DPE de complaisance expose le bailleur à la restitution des loyers, comme dans le jugement parisien, sans préjudice de l’action récursoire contre le diagnostiqueur.
Lorsque le logement est classé F ou G, le bailleur a le choix entre trois trajectoires : rénover pour sortir de ces classes, vendre le bien, ou assumer le gel du loyer et, pour les G depuis 2025, l’impossibilité de relouer. La rénovation appelle une remarque juridique importante : l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 permet aux parties de « convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer », avec durée d’imputation et modalités de dédommagement en cas de départ anticipé, mais « une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas », c’est-à-dire des logements décents. Autrement dit, on ne peut pas faire supporter au locataire la mise aux normes d’un logement indécent : les travaux de sortie de la classe G incombent au bailleur.
La loi prévoit toutefois deux limites au pouvoir du juge d’ordonner des travaux de mise au niveau minimal de performance. L’article 20-1 dispose que le juge « ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal » lorsque « Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal », ou lorsque « Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes ». Le bailleur en copropriété doit donc constituer un dossier de diligences : résolutions proposées en assemblée générale, votes, devis, travaux privatifs réalisés. Sans ces preuves, l’excuse de la copropriété ne tient pas.
La jurisprudence montre que les bailleurs qui rénovent et documentent obtiennent gain de cause. La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 5 mars 2026 (RG 24/01122), a confirmé en toutes ses dispositions le jugement qui avait rejeté les demandes d’une locataire du parc social : le bailleur avait proposé un accord collectif portant sur des travaux de rénovation thermique, isolation, régulation et remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, et avait communiqué les diagnostics demandés. La cour a « Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées », condamnant l’appelante aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Bailleur diligent et transparent contre locataire qui réclame sans démontrer : le rapport de force s’inverse dès lors que les travaux sont engagés et tracés.
Le bailleur qui préfère vendre plutôt que rénover doit intégrer deux contraintes. D’une part, le dossier de diagnostic technique du vendeur, prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, comprend le DPE, et un DPE erroné expose à l’action en perte de chance de l’acquéreur, sur le fondement dégagé par la Cour de cassation en 2019. D’autre part, l’article L. 126-28-1 du même code impose, pour les maisons individuelles et les monopropriétés classées D, E, F ou G mises en vente, la réalisation d’un audit énergétique proposant des travaux, communiqué dans les conditions du dossier de diagnostic technique. Vendre une passoire sans audit expose à une action en responsabilité, et vendre sans purger le contentieux locatif en cours transfère le litige à l’acquéreur sans l’éteindre.
Enfin, pour les logements neufs ou récents, le contentieux énergétique obéit à un seuil particulièrement strict que le bailleur devenu vendeur ou le constructeur doivent connaître. La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 octobre 2025 (pourvoi n° 23-18.771), a rappelé, au visa de l’article L. 111-13-1 du code de la construction et de l’habitation, que « en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant », et a censuré une cour d’appel qui s’était contentée de relever une gêne au quotidien et des frais d’énergie excessifs sans rechercher ce coût exorbitant. Autrement dit, dans le neuf, une simple contre-performance thermique ne suffit pas à engager la garantie décennale : il faut démontrer que le logement ne peut être utilisé qu’à un coût exorbitant. Cette exigence ne s’applique pas au contentieux locatif de la décence, où les seuils de classes du DPE suffisent, mais elle borne les actions croisées lorsque le bailleur se retourne contre son constructeur.
Conclusion
En location, la lettre du DPE n’est plus une simple information : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué ni reloué ; les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Pendant les périodes transitoires, le loyer des F et des G est verrouillé à la relocation, à la révision annuelle et au renouvellement, et les juges restituent l’excédent au franc près, comme les 6 271,67 euros rendus à des locataires parisiens en 2025. Le locataire qui soupçonne une classe flatteuse a intérêt à faire établir un second diagnostic, à mettre le bailleur en demeure puis à saisir le juge après deux mois sans accord : plafonnement du loyer, réduction, suspension avec consignation et condamnation du diagnostiqueur fautif forment un arsenal gradué dont chaque étage exige sa preuve. Le bailleur, lui, se protège par un DPE sincère annexé au bail, par des travaux documentés, par des diligences tracées en copropriété et, s’il vend, par un audit énergétique en règle. Dans ce contentieux technique où chaque classe vaut des milliers d’euros, le diagnostic contradictoire et l’écrit préalable font la différence entre la restitution subie et la rénovation maîtrisée.