Une tache brune s’étend au plafond du salon, le parquet gondole près de la salle de bains, l’eau goutte dans le couloir des parties communes : le dégât des eaux reste le sinistre le plus fréquent des logements en France, et la question qui suit est presque toujours la même, tapée telle quelle dans Google : dégât des eaux, assurance, franchise, remboursement, qui paie entre le voisin, le locataire et le propriétaire. La réponse tient en trois temps qu’il ne faut jamais confondre : d’abord le contrat d’assurance habitation, qui indemnise son assuré sous déduction de la franchise prévue par la police ; ensuite la responsabilité de celui par qui l’eau est arrivée, voisin, locataire ou copropriété, sur le fondement du droit commun ; enfin les délais, car une déclaration tardive ou une action prescrite fait perdre des droits que le fond du dossier aurait permis de gagner. Cet article répond à la question pratique du foyer touché, dans l’ordre où il se la pose : combien l’assureur va-t-il retenir, que va-t-il rembourser, qui doit déclarer et à qui incombe la franchise, puis contre qui se retourner quand l’eau vient d’ailleurs et comment contester une offre trop basse ou un refus. Chaque règle citée ici a été vérifiée le 26 octobre 2026 sur Légifrance ou dans des décisions dont les motifs ont été lus intégralement, avec le lien officiel dans la phrase ou la suivante.
I. Dégât des eaux, assurance et franchise : combien l’assureur retient et que rembourse-t-il
A. Franchise du dégât des eaux : son fondement contractuel, son montant et sa contestation
Premier réflexe à corriger : la franchise ne résulte pas de la loi, elle résulte du contrat. La loi autorise seulement le mécanisme : l’article L121-1 du code des assurances dispose que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », avant d’ajouter qu’« Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre ». La franchise est cette déduction fixée d’avance : somme forfaitaire, par exemple 150 ou 300 euros, ou pourcentage du dommage, selon la police souscrite. Deux logements voisins victimes du même dégât des eaux peuvent donc se voir appliquer deux franchises différentes, et un assuré ne peut jamais exiger de son assureur la franchise du voisin. La distinction entre la règle légale et la clause contractuelle commande tout le raisonnement : la loi encadre, le contrat chiffre.
La clause de franchise n’est opposable que si elle a été connue et acceptée. Le verrou se trouve à l’article L112-4 du code des assurances, dont la dernière phrase dispose que « Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents ». Une franchise dissimulée dans les petites lignes d’un livret de conditions générales, ou une exclusion de la garantie dégât des eaux pour certaines canalisations enterrée dans un renvoi illisible, peut être écartée par le juge. Le même raisonnement vaut pour les clauses qui restreignent la garantie : l’article L113-1 du code des assurances prévoit que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ». Une exclusion doit donc être formelle et limitée : l’assureur qui refuse de payer en invoquant une formule vague sur « les infiltrations » ou « le défaut d’entretien » sans viser précisément la situation du sinistre prend le risque de voir son refus censuré.
La cour d’appel de Bordeaux l’a rappelé le 27 mars 2025 dans une espèce où l’assureur contestait la garantie après l’effondrement d’un mur consécutif à un dégât des eaux : la cour relève : « Il se déduit de ces rapports d’expertise qu’aucun défaut d’entretien ne peut être reproché à M. [T], qui ne pouvait anticiper la période de fortes pluies qui allait succéder à plusieurs périodes de sécheresse », puis confirme le jugement « en ce qu’il a dit que la garantie était applicable pour le sinistre subi par M. [T] lors de l’effondrement du mur suite à un dégât des eaux de nature accidentel » (CA Bordeaux, 1re chambre civile, 27 mars 2025, n° 22/04014). L’expert avait chiffré les travaux de reconstruction et le préjudice à 49 650 euros TTC, étaiement et piscine hors sol compris. L’enseignement pratique est direct : face à un refus motivé par un prétendu défaut d’entretien, le rapport d’expertise qui établit le caractère accidentel du sinistre fait basculer le dossier vers la garantie, et l’indemnisation se chiffre alors au coût réel des travaux.
En pratique, la contestation d’une franchise suit donc un ordre précis : relire la police et vérifier où figure la franchise et si elle est mentionnée en caractères très apparents ; vérifier si l’exclusion ou la limitation invoquée est formelle et limitée au sens de l’article L113-1 ; chiffrer le dommage par devis ou par expertise ; puis écrire à l’assureur en visant ces trois points avant d’envisager la médiation puis le juge. Pour une vision d’ensemble des rapports entre l’assuré, le syndic et le bailleur après un sinistre des eaux, le lecteur peut utilement se reporter à l’analyse du cabinet consacrée au dégât des eaux, à l’assurance, au syndic et aux recours du bailleur.
B. Déclaration du sinistre, expertise et calcul du remboursement après la franchise
Le deuxième réflexe est celui du délai de déclaration. L’article L113-2 du code des assurances impose à l’assuré l’obligation suivante : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Cinq jours ouvrés constituent donc un plancher légal, jamais un plafond : le contrat peut prévoir dix jours ou davantage, et c’est le délai du contrat qu’il faut respecter en priorité. Le texte ajoute une protection décisive contre les déclarations tardives : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et elle ne joue jamais « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Concrètement, l’assuré qui déclare le sixième jour ouvré sans que ce retard ait gêné l’expertise conserve sa garantie, tandis que l’assureur qui invoque la déchéance doit démontrer le préjudice que le retard lui a causé.
Une fois le sinistre déclaré, l’assureur mandate en général un expert qui décrit les dommages, recherche la cause et chiffre la remise en état. L’assuré prépare cette expertise comme une audience : photographies datées dès la découverte du sinistre, factures des biens endommagés, devis de remise en état, constats de l’immeuble, échanges avec le voisin ou le syndic. Lorsque l’assureur refuse d’indemniser au motif qu’aucun tiers responsable ne serait identifié, le recours au juge des référés pour ordonner une expertise judiciaire débloque fréquemment le dossier. Le tribunal judiciaire de Paris l’illustre dans un jugement du 5 novembre 2024 : l’assuré affirmait des désordres dans son appartement alors que « son assureur a refusé de l’indemniser en l’absence de tiers responsable identifié, le contraignant à diligenter une procédure de référé expertise », et « il résulte du rapport d’expertise que les désordres sont la conséquence de fuites sur des réseaux de canalisations ». Le tribunal « CONDAMNE la SA Generali Iard à payer à M. [V] [E] la somme de 7.301,53 euros », tout en déboutant l’assuré de sa demande complémentaire de 8 000 euros au titre des frais de reprise, et en accordant 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (TJ Paris, 4e chambre, 1re section, 5 novembre 2024, n° 23/09288). Le message est double : l’expertise fait reconnaître la garantie même sans tiers identifié, mais chaque poste réclamé doit être justifié, faute de quoi le juge le rejette.
Le calcul du remboursement suit alors une arithmétique simple que l’assuré doit vérifier ligne à ligne : coût de la remise en état au jour du sinistre, sans dépassement de la valeur de la chose assurée en application de l’article L121-1, moins la franchise contractuelle, moins l’éventuelle vétusté prévue par la police pour certains matériaux. L’offre de l’assureur doit permettre de reconstituer ce calcul ; une offre globale sans détail ne permet aucun contrôle et doit être contestée par écrit, poste par poste, avec devis à l’appui. À Paris et en Île-de-France, où les écarts de chiffrage entre experts d’assurance et entreprises de remise en état sont fréquents sur les parquets, les peintures et les salles de bains, la contre-expertise privée payée par l’assuré, jointe à la réclamation puis à la médiation de l’assurance, constitue l’investissement le plus rentable du dossier avant tout procès.
II. Dégât des eaux et voisin : qui paie quand l’eau vient d’ailleurs et comment contester
A. Voisin, locataire ou copropriété : la responsabilité du fait des choses et l’action directe contre l’assureur
Lorsque l’eau vient de chez le voisin du dessus, d’un balcon mal étanché ou d’une canalisation privative qui a lâché, le raisonnement change de terrain : ce n’est plus seulement l’assurance de la victime qui joue, c’est la responsabilité de celui par qui l’eau est arrivée. Le fondement le plus solide est celui du gardien de la chose. L’article 1242 du code civil dispose qu’« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Le voisin sous la garde duquel se trouvait la machine à laver, le chauffe-eau, la canalisation ou la terrasse à l’origine de l’écoulement répond du dommage subi par l’appartement d’en dessous, sans que la victime ait à démontrer une faute d’entretien : il suffit d’établir la garde de la chose et le rôle actif de l’eau dans le dommage. À côté de ce fondement sans faute, l’article 1240 du code civil rappelle que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », ce qui couvre le voisin qui a négligé une fuite signalée ou réalisé des travaux non conformes.
La cour d’appel de Paris a appliqué ce mécanisme dans un arrêt du 27 mars 2024 rendu après un dégât des eaux survenu le 14 décembre 2017 dans un immeuble en copropriété. L’expert mandaté par l’assureur avait relevé, « ne pouvant établir les causes et circonstances et constater la matérialité des dommages », que « la responsabilité de Mme [R], copropriétaire occupante, est engagée » sur le fondement du « recours de droit commun, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, du gardien de la chose, article 1242 du code civil ». La cour a suivi cette analyse et a condamné in solidum la voisine, son assureur, l’assureur du locataire et l’assureur de la victime à payer à la société lésée « les sommes de 4 069,48 euros TTC au titre de son préjudice matériel, outre 3 000 euros au titre de son préjudice moral », avec intérêts au taux légal, ainsi que 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (CA Paris, pôle 4, chambre 8, 27 mars 2024, n° 22/13864). Trois leçons s’en dégagent pour le foyer touché : l’action peut viser ensemble le voisin et les assureurs concernés ; le préjudice moral, troubles de jouissance et tracas, est indemnisé en plus du préjudice matériel ; et l’assureur de protection juridique de la victime peut lui-même agir contre l’assureur du responsable pour récupérer les sommes avancées.
La victime dispose en outre d’une arme procédurale directe contre l’assureur du voisin fautif : l’article L124-3 du code des assurances prévoit que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable », en ajoutant que « L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé ». Concrètement, le voisin d’en dessous dont le plafond s’effondre peut assigner directement l’assureur responsabilité civile du voisin d’en dessus, sans attendre que ce dernier veuille bien déclarer le sinistre à sa propre compagnie. Cette action directe change le rapport de force lorsque le voisin responsable se montre passif ou lorsqu’il conteste sa responsabilité : le débat se déplace vers l’assureur, qui dispose des provisions et des experts.
Reste la question que chaque foyer pose en premier : qui paie la recherche de fuite. La réponse dépend du contrat et du règlement de copropriété, qu’il faut lire avant d’affirmer quoi que ce soit : la recherche de fuite peut relever de la garantie dégât des eaux de l’assuré victime, de l’assurance de l’immeuble, ou rester à la charge de celui chez qui la fuite prend sa source lorsque les investigations portent sur ses parties privatives. La jurisprudence montre que le coût de la recherche suit le sort de la responsabilité : quand l’expertise judiciaire identifie l’origine chez le voisin ou dans des canalisations communes, les frais exposés pour la trouver entrent dans le préjudice réparable. À Paris et en Île-de-France, où les copropriétés anciennes multiplient les colonnes communes et les branchements privatifs enchevêtrés, le constat établi dès les premières heures par un commissaire de justice, avec photographies des écoulements et identification du lot d’origine, conditionne la suite : sans preuve de l’origine, l’action en responsabilité piétine ; avec un constat précis, l’assureur adverse transige dans la majorité des dossiers.
B. Refuser l’offre trop basse ou le refus pur et simple : préjudice de jouissance, prescription biennale et perte de loyers
Face à une offre d’indemnité amputée d’une franchise contestable ou d’une vétusté fantaisiste, ou face à un refus pur et simple, la contestation suit une gradation que le foyer touché doit respecter pour ne pas perdre de temps ni d’argent : réclamation écrite et motivée auprès de l’assureur avec devis contradictoires, médiation de l’assurance qui suspend la prescription pendant son cours, puis assignation devant le tribunal judiciaire du lieu du sinistre. Chaque étape doit être datée et conservée, car le juge apprécie la bonne foi des tentatives amiables et le montant des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que les décisions citées accordent systématiquement à la partie qui obtient gain de cause, de 2 500 à 3 000 euros dans les espèces relevées.
Le délai pour agir est bref et doit être lu dans le texte même qui le pose. L’article L114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », avant de viser, pour le sinistre, le cas suivant : « 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là ». Deux ans à compter de l’événement, donc, avec un report possible au jour de la connaissance effective du sinistre pour l’assuré qui prouve l’avoir ignoré, par exemple une infiltration lente découverte lors de travaux. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent aucune autre règle de report, de suspension ou d’interruption propre à une hypothèse particulière : au-delà du texte de l’article L114-1, il ne faut rien présumer et agir dans les deux ans. La médiation et la reconnaissance écrite de garantie par l’assureur interrompent utilement ce délai, ce qui justifie de réclamer par écrit dès les premières semaines.
Le préjudice réparable ne se limite jamais aux seuls travaux : la perte de jouissance du logement pendant les réparations constitue un poste autonome que les juges chiffrent avec constance. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 30 janvier 2025, après un sinistre des eaux défendu par la Société anonyme de défense et d’assurance, a condamné l’assureur à verser aux victimes « la somme de 53.725,98 euros TTC au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel » et, pour le préjudice de jouissance, « à hauteur de la somme de 5.050 euros correspondant à 50 euros par mois depuis le 1er août 2016 jusqu’à l’arrêt, soit pendant 101 mois », outre 2 500 euros au titre de l’article 700, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive (CA Aix-en-Provence, chambre 1-4, 30 janvier 2025, n° 20/10903). De son côté, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 7 février 2019, a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt qui avait condamné un copropriétaire, in solidum, à payer au voisin les sommes de 483 euros pour la plomberie, 295 euros pour l’électricité, 9 434 euros pour les embellissements, 58 400 euros pour la perte de loyers et les charges et 487 euros de taxe sur les logements vacants, outre les travaux d’étanchéité prescrits par l’expert (Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-21.944, rejet non spécialement motivé). Propriétaire bailleur : la perte de loyers pendant l’inhabitabilité se réclame, avec les quittances et l’avis d’inachèvement des travaux ; occupant : le trouble de jouissance, relogement temporaire et surcoût de chauffage ou d’électricité liés à l’assèchement, se chiffre au jour près.
En cas de doute sur la lecture de la police, l’assuré demande à l’assureur, par écrit, le détail chiffré de chaque retenue avec le numéro de la clause invoquée : une compagnie qui chiffre précisément transige plus vite, et le dossier ainsi documenté aborde la médiation puis, si nécessaire, le tribunal judiciaire dans les meilleures conditions.
Conclusion
Le dégât des eaux se gagne en trois temps que le foyer touché doit tenir ensemble : déclarer vite, dans les cinq jours ouvrés au minimum légal et dans le délai du contrat, en conservant la preuve de l’envoi ; vérifier la franchise et l’exclusion invoquée, qui ne valent que si elles sont formelles, limitées et mentionnées en caractères très apparents, et chiffrer chaque poste par devis avant d’accepter la moindre offre ; puis, quand l’eau vient d’ailleurs, viser la responsabilité du gardien de la chose et, au besoin, l’action directe contre l’assureur du voisin, sans laisser passer la prescription biennale. Les juges indemnisent le matériel, la jouissance perdue et parfois les loyers envolés, mais ils rejettent les postes non justifiés : l’expertise, le constat et les factures font la différence entre l’offre initiale et l’indemnité finale.