Le salpêtre qui fleuronne en bas des murs, la peinture qui cloque au ras du sol, les plinthes qui gondolent et cette odeur de moisi qui ne part plus malgré l’aération : des milliers de propriétaires découvrent ces signes et tapent « remontée capillaire » dans Google en espérant que leur assurance habitation paiera les travaux. La réponse déçoit souvent, car l’eau qui monte lentement du sol par les pores des murs n’est pas traitée par les contrats comme l’eau qui tombe brutalement d’une canalisation rompue. Entre l’exclusion pour humidité lente que les assureurs opposent presque systématiquement, la garantie décennale qui ne joue que pour les constructions récentes et l’action en vice caché qui suppose de prouver que le vendeur savait, le chemin de l’indemnisation dépend entièrement de l’origine exacte du désordre et de sa date. Cet article explique, pièces et délais à l’appui, dans quels cas l’assurance doit payer, quand se tourner vers le constructeur et comment agir contre le vendeur d’une maison humide.

I. Remontée capillaire et assurance habitation : pourquoi le contrat refuse presque toujours de payer

A. L’exclusion de l’humidité lente, valable seulement si elle est formelle, limitée et très apparente

La remontée capillaire désigne la migration de l’eau du sol vers le haut des murs, par les réseaux poreux de la maçonnerie, sur quelques dizaines de centimètres. Ce phénomène lent, lié à l’absence ou à la défaillance d’une coupure de capillarité en pied de mur, imbibe les enduits, décolle les revêtements et nourrit les moisissures. Les contrats d’assurance habitation excluent en général ce type de dommage progressif, et les juges appliquent ces clauses lorsqu’elles sont rédigées correctement. La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé le 29 septembre 2026 (RG 24/02924) dans un litige opposant une assurée à la GMF : le contrat excluait de la garantie les dommages trouvant leur origine dans l’humidité, la porosité, la condensation et les phénomènes de capillarité, et l’assurée, qui réclamait plus de 9 000 euros de travaux de réfection outre un préjudice de jouissance et des frais de relogement, a vu son indemnisation cantonnée par l’effet de cette clause, le jugement étant confirmé en appel. Dans un autre dossier, la cour d’appel d’Orléans, le 17 février 2026 (RG 23/02365), a examiné une clause AXA excluant les dommages d’humidité, de porosité, de condensation et de capillarité, sauf lorsqu’ils constituaient la conséquence directe d’un sinistre garanti, et écartant aussi les dommages résultant d’un défaut manifeste de réparation. Le message est constant : l’humidité qui s’installe avec le temps, sans événement brutal identifié, reste en principe à la charge du propriétaire.

Ce principe ne joue toutefois que si l’exclusion remplit les conditions de validité posées par la loi. D’abord, l’article L113-1 du code des assurances dispose que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ». Une clause vague qui écarterait « tous les dégâts d’humidité » sans précision pourrait donc être combattue, alors qu’une liste précise mentionnant la capillarité passe le contrôle. Ensuite, l’article L112-4 du code des assurances prévoit que « Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents ». Concrètement, le propriétaire qui reçoit un refus fondé sur l’humidité lente doit exiger la copie exacte de la clause, vérifier son libellé et sa présentation, et comparer avec ce que le conseiller avait annoncé à la souscription. Si la clause est noyée dans le corps du texte en caractères ordinaires, elle peut être déclarée inopposable, comme les tribunaux le jugent régulièrement pour les limitations de garantie non remises ou non mises en évidence. La première démarche utile consiste donc à réclamer par écrit les conditions générales et particulières applicables au jour du sinistre, puis à faire vérifier la clause par un professionnel avant d’accepter le refus.

B. Les deux brèches : le sinistre garanti qui révèle l’humidité et la preuve loyale de son origine

La première brèche tient à l’articulation entre l’humidité lente et un sinistre brutal garanti. Lorsque des remontées capillaires sont découvertes à l’occasion d’un dégât des eaux indemnisable, par exemple après la rupture d’une canalisation, l’assureur ne peut pas tout rejeter en bloc sous le prétexte de la capillarité. Dans l’affaire grenobloise précitée, l’expert judiciaire avait distingué les dégradations nées du sinistre de la gaine technique, comme le décollement des revêtements muraux et la présence de moisissures, des dégradations nées des investigations elles-mêmes et de celles engendrées par une forte humidité ambiante, et l’indemnisation complémentaire allouée au titre du sinistre garanti avait été chiffrée séparément. La leçon pratique est directe : en cas de dégât des eaux dans une maison déjà humide, il faut déclarer le sinistre dans le délai contractuel, exiger une expertise qui sépare les postes et refuser toute imputation globale à la capillarité. L’article L113-2 du code des assurances oblige l’assuré à « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Le même texte ajoute que la déchéance pour déclaration tardive « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et qu’elle ne joue pas en cas de force majeure. Photographier les lieux avant tout nettoyage, conserver les morceaux d’enduit tombés, faire constater par commissaire de justice et demander une contre-expertise en cas de désaccord sur l’origine de l’humidité : ces gestes simples conditionnent souvent l’issue du dossier.

La seconde brèche concerne les garanties voisines que le contrat peut offrir sans le dire clairement. La garantie dégât des eaux couvre les conséquences d’infiltrations accidentelles, la garantie responsabilité civile peut être sollicitée lorsque l’humidité de votre mur provient du fonds voisin, et le propriétaire dont le mur mitoyen transmet l’humidité dispose d’un recours propre, distinct de l’assurance. Le guide humidité publié par Groupama rappelle d’ailleurs que la prise en charge dépend de l’origine identifiée du désordre et invite à faire expertiser le logement, tandis que la page de la MAAF consacrée aux remontées capillaires distingue l’humidité venue du sol des autres causes et renvoie vers le diagnostic par un professionnel. Ces pages d’assureurs, utiles pour comprendre le vocabulaire des experts, ne remplacent ni la lecture du contrat ni une expertise indépendante. Surtout, aucune remontée capillaire ne relève de la garantie des catastrophes naturelles : l’article L125-1 du code des assurances réserve ce régime aux « dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », ce qui vise un événement brutal et anormal, non un phénomène lent et permanent. Attendre un arrêté de catastrophe naturelle pour des murs humides fait donc perdre un temps précieux. Enfin, l’article L114-1 du code des assurances énonce que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », délai qui court en cas de sinistre du jour où l’assuré en a eu connaissance s’il prouve qu’il l’ignorait jusque-là. Laisser passer deux ans de courriers sans agir éteint l’action contre l’assureur, même avec une clause d’exclusion contestable.

La situation du locataire mérite un traitement à part, car les rôles y sont inversés. Le locataire qui découvre des remontées capillaires ne doit pas déclarer le sinistre à sa propre assurance comme s’il s’agissait de son bien : il doit d’abord informer le bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec photographies, et lui demander de faire cesser le désordre. Le bailleur, tenu de délivrer un logement décent et d’entretenir les murs, saisit alors sa propre assurance propriétaire non occupant et, si le désordre révèle un défaut de construction, met en cause le constructeur dans le délai décennal. La jurisprudence admet que le locataire subissant une humidité persistante obtienne une diminution de loyer ou des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, à condition de prouver qu’il a alerté le bailleur et que celui-ci est resté inactif. Symétriquement, le bailleur qui impute au locataire un défaut d’aération doit le démontrer par des mesures, car les juges distinguent l’humidité de condensation liée à l’occupation de l’humidité ascensionnelle liée au bâti, que seule une expertise tranche. Pour le locataire comme pour le propriétaire, la règle d’or reste donc identique : écrire vite, faire mesurer par un professionnel indépendant et conserver chaque rapport, car les paroles sur l’humidité s’évaporent, contrairement aux murs.

II. Quand l’assureur ne paie pas : le constructeur et le vendeur face à leurs obligations

A. La maison de moins de dix ans : décennale, assurance dommages-ouvrage et défaut d’étanchéité

Lorsque la maison est récente, la remontée capillaire change de terrain juridique : elle peut constituer un désordre de construction relevant de la garantie décennale, à condition d’atteindre le seuil de gravité exigé. L’article 1792 du code civil rend « Tout constructeur d’un ouvrage […] responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Des remontées capillaires qui pourrissent les pieds de murs, décollent les doublages et rendent des pièces durablement insalubres peuvent caractériser cette impropriété à destination, surtout lorsqu’elles résultent de l’absence d’ouvrage d’étanchéité. La cour d’appel de Paris l’a illustré le 7 décembre 2022 (RG 19/16707) : l’expert avait relevé une présence d’humidité en pied de cloison liée à l’absence d’ouvrage d’étanchéité sur une dalle béton extérieure, ainsi que des traces de remontées capillaires en pied des murs de la façade est, également imputées à l’absence de cet ouvrage d’étanchéité, et la cour a déclaré responsables et condamné in solidum l’architecte et son assureur, les entreprises et leurs assureurs sur le fondement de la garantie décennale. Le défaut d’étanchéité en pied de mur, lorsqu’il est établi par expertise, conduit donc à la condamnation des constructeurs et de leurs assureurs.

Le délai pour agir est de dix ans : l’article 1792-4-1 du code civil prévoit que les personnes dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement des articles 1792 à 1792-4 le texte décharge les personnes dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale après dix ans à compter de la réception des travaux. La réception constitue donc le point de départ à vérifier en priorité sur le procès-verbal, et toute assignation doit intervenir avant l’expiration de ce délai de dix ans. Le réflexe le plus efficace reste l’assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour celui qui fait construire : l’article L242-1 du code des assurances impose de souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance « garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs ». Autrement dit, l’assureur dommages-ouvrage paie d’abord les travaux de reprise, puis se retourne contre les responsables, ce qui évite au propriétaire d’attendre des années de procédure pour assécher ses murs. En pratique, la démarche ordonnée consiste à déclarer le désordre à l’assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée avec description et photographies, à exiger la désignation d’un expert, à faire consigner par l’expert l’absence de coupure de capillarité ou d’étanchéité, puis à saisir le juge des référés pour obtenir une provision si l’assureur tarde. Pour approfondir les recours liés à la construction et aux malfaçons, la page du cabinet consacrée au droit immobilier présente les interventions possibles.

B. La maison achetée d’occasion : vice caché, dissimulation et délais pour agir contre le vendeur

Pour une maison ancienne achetée à un particulier, le recours naturel est la garantie des vices cachés. L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Des remontées capillaires généralisées au rez-de-chaussée, qui imposent des travaux d’assèchement lourds et rendent les pièces malsaines, entrent dans cette définition lorsque l’acheteur prouve qu’elles existaient avant la vente et qu’elles étaient indécelables lors des visites. Le tribunal judiciaire de Lorient l’a jugé le 23 septembre 2025 (RG 23/02232) : les acquéreurs avaient constaté rapidement une humidité généralisée des murs du rez-de-chaussée, constatée par commissaire de justice puis par un rapport de recherche de fuite, et avaient appris que leur vendeur avait fait réaliser des travaux d’assèchement mural en façade sur rue en septembre 2010. Le tribunal a considéré que le vendeur connaissait le vice et ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie, puis l’a condamné à payer 35 243,72 euros TTC au titre du préjudice matériel avec indexation sur l’indice BT01, 11 400 euros en réparation du préjudice de jouissance et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La dissimulation, même partielle, coûte donc très cher au vendeur qui repeint sans traiter.

La cour d’appel de Toulouse a confirmé cette sévérité le 29 octobre 2025 (RG 23/01489) dans un dossier où les acquéreurs avaient découvert du salpêtre et de l’humidité dès les mois suivant l’achat, alors que, selon eux, ces défauts avaient été masqués par des travaux de peinture réalisés juste avant la vente. La cour a confirmé le jugement qui avait fait droit à l’action rédhibitoire et prononcé la résolution de la vente conclue le 3 novembre 2018, ordonnant la restitution réciproque du bien et du prix. L’acheteur dispose ainsi d’un choix : garder la maison et obtenir une diminution du prix ou le coût des travaux, ou rendre la maison et récupérer le prix lorsque le vice est assez grave. Mais l’action est enfermée dans un délai strict : l’article 1648 du code civil impose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Le point de départ n’est pas la vente mais la découverte, généralement la date du rapport d’expertise ou des premières constatations sérieuses, et tout retard au-delà de deux ans rend l’action irrecevable. Le tribunal judiciaire de Bastia, le 8 septembre 2026 (RG 23/00913), montre l’envers du décor : les demandeurs, qui se plaignaient d’humidité dans leur maison, ont été déboutés de leurs demandes indemnitaires formulées au titre des remontées capillaires, faute de rapporter la preuve du vice et de ses caractères. Sans expertise judiciaire qui établit l’antériorité, le caractère caché et la gravité, l’action échoue, même avec des murs visiblement humides.

Lorsque l’humidité provient du fonds voisin plutôt que du sol sous la maison, un fondement supplémentaire existe : l’article 1253 du code civil prévoit que le propriétaire ou l’occupant « qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Un mur qui transmet l’humidité chez le voisin par défaut d’entretien ou par modification de l’écoulement des eaux engage cette responsabilité de plein droit, sans qu’il soit besoin de prouver une faute. La cour d’appel d’Orléans a d’ailleurs rappelé, dans l’affaire AXA du 17 février 2026, que la garantie responsabilité civile du contrat ne couvre pas automatiquement ces situations et que chaque garantie doit être vérifiée séparément. En pratique, face à des murs humides, la séquence gagnante s’écrit toujours dans le même ordre : faire constater rapidement par commissaire de justice, commander un diagnostic écrit qui identifie l’origine de l’eau, déclarer chaque sinistre à chaque assureur concerné dans les cinq jours ouvrés, puis orienter l’action selon l’origine, l’assurance pour le sinistre brutal, le constructeur et son assureur dommages-ouvrage pour la maison récente, le vendeur pour la maison ancienne dissimulée, le voisin pour l’humidité transmise. Chaque voie a son délai, deux ans contre l’assureur, deux ans depuis la découverte contre le vendeur, dix ans depuis la réception contre le constructeur, et manquer le bon délai fait perdre le bon procès.

Lorsque l’eau continue de monter pendant la procédure, le référé offre une voie rapide : l’article 835 du code de procédure civile permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, et accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, voire ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit de faire. Un rapport d’expertise unilatéral ou judiciaire qui établit l’origine des remontées et chiffre les travaux de sauvegarde suffit souvent à obtenir une avance pour assécher les murs sans attendre le jugement au fond. Cette provision, ordonnée en quelques semaines, change le rapport de force avec l’assureur, le constructeur ou le vendeur, qui ne peut plus spéculer sur l’épuisement du demandeur.

Conclusion

Les remontées capillaires illustrent une règle simple du droit des sinistres de l’habitat : l’eau lente ne se traite pas comme l’eau brutale. L’assurance habitation exclut en général l’humidité progressive, et les juges valident ces clauses lorsqu’elles sont formelles, limitées et très apparentes, comme l’ont montré les arrêts de Grenoble et d’Orléans rendus en 2026. Le propriétaire ne doit pourtant jamais accepter un refus sans vérifier la clause et sans rechercher un sinistre garanti connexe, déclaré dans les cinq jours ouvrés et prescrit par deux ans. Pour une construction de moins de dix ans, le défaut d’étanchéité en pied de mur relève de la garantie décennale des constructeurs et de l’assurance dommages-ouvrage qui paie sans attendre la détermination des responsabilités, selon les principes confirmés par la cour d’appel de Paris en 2022. Pour un achat ancien, l’humidité dissimulée ouvre l’action en vice caché dans les deux ans de sa découverte, avec à la clé le coût des travaux, le préjudice de jouissance ou la résolution de la vente, comme les décisions de Lorient et de Toulouse de 2025 l’ont accordé, tandis que l’absence de preuve fait échouer la demande, comme à Bastia en 2026. Devant des murs qui boivent l’eau du sol, la méthode reste la même : constater, faire diagnostiquer par écrit, déclarer sans tarder et agir contre le bon débiteur avant l’expiration du délai applicable.