Vous avez payé la rénovation d’une maison ou d’un appartement en indivision. L’autre propriétaire refuse de participer, conteste les travaux ou soutient que vos factures ne prouvent aucune augmentation de valeur. À l’inverse, vous recevez une demande de remboursement pour un chantier que vous n’aviez pas accepté. Dans ces deux situations, additionner les dépenses ne suffit pas à régler le désaccord.

Un arrêt de la première chambre civile du 21 octobre 2026, n° 25-10.590, publié au Bulletin, rappelle une exigence décisive : lorsque les travaux sont des améliorations, le juge doit rechercher s’ils ont accru la valeur de l’immeuble indivis et dans quelle mesure. Dans cette affaire, une créance retenue sur la base de dépenses justifiées n’a pas résisté au contrôle de la Cour de cassation.

Pour défendre une demande de remboursement, il faut donc répondre à trois questions distinctes : pouviez-vous engager le chantier sans l’accord de tous, avez-vous réellement payé avec vos fonds personnels, et quelle amélioration de valeur reste attachée au bien ? La réponse dépend aussi de la nature des interventions : conservation nécessaire, amélioration ou travail effectué personnellement. La démarche utile consiste à constituer un dossier par poste, puis à demander une évaluation adaptée, sans présenter le coût des travaux comme une indemnité déjà acquise.

I. Indivision : quels travaux peut-on faire sans l’accord de tous ?

A. Travaux de conservation ou d’amélioration : qui peut décider ?

La première vérification porte sur votre titre de propriété et sur la convention d’indivision, si elle existe. Un bien détenu en indivision ne se gère pas comme une société civile immobilière ni comme une copropriété divisée en lots. Réunissez l’acte d’achat, l’attestation immobilière successorale éventuelle et les accords écrits entre propriétaires. Ces documents permettent d’identifier les droits de chacun et les engagements particuliers pris pour le financement du chantier.

Pour les mesures nécessaires à la conservation, la loi admet une initiative individuelle. L’article 815-2 du code civil dispose exactement : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. » L’absence d’accord unanime ne suffit donc pas à écarter une intervention réellement nécessaire pour préserver le bien. Il reste à établir cette nécessité : la seule qualification de réparation inscrite sur un devis ne la démontre pas.

Pour une couverture infiltrante, par exemple, conservez les photographies, le diagnostic de l’entreprise et les constatations décrivant les désordres. Une reprise destinée à arrêter les infiltrations et une transformation complète comprenant des prestations de confort ne soulèvent pas les mêmes questions. Une même facture peut regrouper plusieurs catégories. Demandez une ventilation du prix plutôt que de qualifier tout le chantier de conservation ou, à l’inverse, d’amélioration.

Le financement doit aussi être documenté. Le même article 815-2 permet d’employer les fonds de l’indivision détenus par l’intéressé et précise : « A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. » Il faut distinguer les fonds déjà communs des avances personnelles dont vous demanderez ensuite la prise en compte. Un paiement effectué depuis un compte consacré au bien ne démontre pas, à lui seul, que l’argent vous appartenait personnellement.

Pour les autres décisions, la règle des deux tiers ne constitue pas une autorisation générale de transformer l’immeuble. L’article 815-3 du code civil réserve aux titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis les actes d’administration qu’il énumère. Il impose d’en informer les autres indivisaires, faute de quoi les décisions leur sont inopposables. Cette majorité se calcule en droits de propriété : deux personnes sur trois ne représentent pas nécessairement deux tiers des droits.

Le texte ajoute : « Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. » Cette réserve de l’article 815-3 interdit de classer automatiquement une extension, une restructuration ou une transformation importante parmi les décisions majoritaires. La nature de l’acte et l’exploitation normale du bien doivent être examinées concrètement.

Si un refus met en péril l’intérêt commun, une voie judiciaire existe. Selon l’article 815-5 du code civil, « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. » Un désaccord sur les goûts décoratifs ne démontre pas ce péril. Le dossier doit expliquer les conséquences concrètes du refus, avec les documents techniques et les propositions adressées aux autres propriétaires.

Pour l’urgence, l’article 815-6 du code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 9 avril 2026, prévoit : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. » Ces mécanismes judiciaires ne dispensent pas de préparer les preuves. Avant de lancer un chantier contesté, identifiez ce qui doit être sauvegardé, le coût des différentes solutions et les raisons pour lesquelles une intervention moins lourde serait insuffisante.

B. Remboursement des travaux : pourquoi les factures ne suffisent-elles pas ?

Le pouvoir d’engager une intervention et la détermination de l’indemnité sont deux questions différentes. Un accord sur le principe du chantier ne démontre pas son financement personnel ni son effet sur la valeur. Inversement, l’absence d’accord ne permet pas de résoudre toutes les questions par un refus global : il faut examiner la nature des dépenses, les pouvoirs de celui qui les a engagées et le fondement précis de sa demande.

L’article 815-13 du code civil fixe le cadre des améliorations : « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. » Il faut donc distinguer le prix payé à l’entreprise et l’augmentation de valeur imputable aux interventions. Le texte fait intervenir l’équité ; il ne propose pas une simple addition comptable.

Le même article 815-13 précise : « Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. » Pour cette seconde catégorie, l’absence de plus-value ne suffit donc pas à rejeter la demande. La preuve doit porter sur la nécessité de conservation et sur la dépense personnelle. Exiger systématiquement une augmentation de valeur pour toute réparation serait contraire à cette distinction.

L’arrêt du 21 octobre 2026 donne une illustration précise de la première catégorie. Dans une liquidation d’indivision entre anciens concubins, les juges d’appel avaient retenu une créance de 5 537 euros au titre des travaux payés par l’une des parties. Ils avaient notamment qualifié d’améliorations des dépenses de 4 838 euros et retenu une dépense distincte de 699 euros relative à un portail. Les faits et le raisonnement censuré figurent aux paragraphes 17 à 20 de Cass. 1re civ., 21 octobre 2026, n° 25-10.590.

La Cour de cassation relève que les juges n’ont pas recherché « si et dans quelle mesure ces travaux, au moins à hauteur de 4 838 euros, avaient accru la valeur de l’immeuble indivis ». Cette formulation est celle du paragraphe 20 de l’arrêt n° 25-10.590. La décision ne fixe pas elle-même l’indemnité définitive : elle casse les chefs concernés et renvoie l’affaire. Elle ne signifie pas non plus que toute rénovation exige systématiquement une expertise judiciaire ; elle impose une recherche effective de l’augmentation de valeur.

Pour votre dossier, une facture acquittée répond à une question financière, mais pas à toutes les questions immobilières. Elle décrit ce qui a été commandé et facturé. Le relevé bancaire contribue à prouver qui a payé. Aucun de ces documents ne chiffre nécessairement ce qu’un acquéreur paierait davantage pour le bien grâce à ces travaux. La distinction devient essentielle lorsque les prestations ont vieilli, ont été remplacées ou comportent des défauts.

Prenons un exemple d’évaluation, sans en faire un barème judiciaire : des travaux ont coûté 30 000 euros. À la date retenue pour l’évaluation, un professionnel estime le bien à 300 000 euros dans son état rénové et à 283 000 euros dans un état comparable sans les améliorations discutées. L’écart de 17 000 euros constitue une donnée à examiner. Il ne transforme ni les 30 000 euros de factures ni les 17 000 euros estimés en condamnation automatique. Les hypothèses de comparaison, les dépenses personnelles établies et l’appréciation en équité restent à discuter.

Une autre erreur consiste à comparer mécaniquement le prix d’achat ancien et la valeur actuelle. La hausse du marché, l’évolution du quartier ou des travaux réalisés par d’autres peuvent expliquer une partie de l’écart. Pour préparer l’analyse demandée par l’article 815-13, demandez au professionnel d’isoler l’effet des travaux litigieux. Son rapport doit exposer la méthode et ses limites, et pas seulement conclure que l’appartement vaut davantage qu’au jour de l’acquisition.

II. Comment prouver la plus-value et obtenir une indemnisation des travaux ?

A. Quelles pièces produire et que demander à l’expert immobilier ?

La demande doit être construite comme une démonstration vérifiable. L’article 1353 du code civil pose la règle : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le même texte impose à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait ayant éteint l’obligation. Une contestation utile répond aux pièces adverses ; elle ne se réduit pas à affirmer que le chantier était inutile ou que la somme paraît excessive.

Commencez par un inventaire des interventions. Pour chaque poste, indiquez la pièce concernée, l’état antérieur, la prestation commandée, l’entreprise, le montant facturé, les paiements identifiés et l’état actuel. Ajoutez la qualification que vous proposez : conservation nécessaire, amélioration ou intervention dont la nature reste discutée. Si une facture comprend la réparation d’une fuite et la réfection décorative de plusieurs pièces, recherchez un détail permettant de séparer ces prestations.

Pour le financement, rapprochez chaque facture des débits correspondants. Une mention acquittée et une attestation de l’entreprise peuvent compléter les relevés. Si le paiement provient d’un compte joint, expliquez l’origine des sommes sans supposer que le nom figurant sur la facture règle la propriété des fonds. Identifiez aussi les remboursements, les avoirs, les financements communs et les indemnités déjà perçues. Présenter les flux complets évite de faire passer une dépense déjà compensée pour une avance personnelle restant intégralement à régler.

La tenue des comptes est une obligation prévue par l’article 815-8 du code civil : « Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires. » Un état de dépenses ordonné, avec un numéro pour chaque justificatif, rend le débat plus précis. Il permet aussi à l’autre propriétaire de reconnaître certains postes et de motiver sa contestation sur les autres.

Pour l’état initial, recherchez les photographies originales, les anciens diagnostics, les devis décrivant les défauts et les échanges avec les entreprises. Conservez les fichiers avec leurs informations de date. Si vous ne possédez aucune image antérieure, ne présentez pas une reconstitution comme une constatation certaine : indiquez les éléments disponibles et leurs limites. Les plans, les annonces anciennes et les témoignages peuvent orienter l’analyse, mais le professionnel doit pouvoir distinguer ce qu’il a constaté et ce qu’il suppose.

Pour la valeur, la mission proposée doit aller plus loin que l’estimation générale du logement. Elle peut inviter l’expert à identifier les améliorations encore présentes, examiner leur état et leur conformité technique, décrire les facteurs étrangers au chantier et estimer la contribution des travaux à la valeur du bien. Demandez des explications sur les références retenues. Une cuisine récente et une reprise structurelle ne se comparent pas selon les mêmes observations ; une prestation coûteuse ne crée pas nécessairement un supplément de prix équivalent.

Le rapport gagne aussi à distinguer les éléments certains des hypothèses. Si le professionnel n’a pas vu le logement avant le chantier, sur quelles photographies ou descriptions s’appuie-t-il ? S’il retient des ventes de comparaison, les surfaces, l’étage, l’état général et les équipements sont-ils réellement comparables ? Si un défaut subsiste, l’estimation prend-elle en compte le coût de sa reprise ? Ces questions permettent de discuter le raisonnement immobilier, au lieu d’opposer deux montants sans comprendre leur origine. Elles traduisent concrètement la recherche d’accroissement de valeur exigée par l’arrêt du 21 octobre 2026, n° 25-10.590.

Celui qui conteste peut préparer une réponse symétrique : reconnaître le paiement lorsqu’il est établi, préciser les prestations dont la nécessité est admise, puis discuter les seules améliorations et leur chiffrage. Si l’estimation adverse attribue toute la hausse du prix à la rénovation, demandez comment ont été neutralisés les facteurs de marché. Si elle présente une somme unique pour des travaux très différents, demandez leur ventilation. Cette méthode n’impose pas de commander immédiatement un second rapport complet : elle aide d’abord à identifier les informations manquantes et les points sur lesquels une évaluation complémentaire serait utile.

Lorsque les preuves risquent de devenir difficiles à établir, une mesure avant procès peut être envisagée. L’article 145 du code de procédure civile permet, s’il existe un motif légitime, de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, par des mesures d’instruction légalement admissibles. Il ne suffit pas de demander une expertise pour qu’elle soit accordée : la demande doit expliquer le litige envisagé et l’utilité de la mesure.

La compétence territoriale mérite une attention particulière à Paris et en Île-de-France. Dans sa rédaction applicable au 26 octobre 2026, l’article 145 précise : « Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. » Pour cette mesure, le lieu de situation du pavillon ou de l’appartement compte donc, même si les propriétaires habitent ailleurs. Cette règle propre à la mesure d’instruction ne tranche pas à elle seule la compétence du futur procès au fond.

Le dossier préparatoire peut réunir le titre, la convention d’indivision, les devis, les preuves de paiement, les photographies et une proposition de mission centrée sur les postes contestés. Il faut aussi organiser l’accès au bien et présenter les désaccords de façon lisible. Les questions de constatations techniques et de mission sont détaillées dans la présentation de l’expertise du bâtiment à Paris. L’expert apporte des éléments techniques ; la qualification juridique et la fixation de l’indemnité relèvent du juge.

B. Comment réclamer les dépenses et faire reconnaître son travail personnel ?

Une fois les pièces réunies, adressez aux autres indivisaires une demande ventilée. Présentez les dépenses de conservation séparément des améliorations et indiquez ce qui reste à évaluer. Joignez les justificatifs et une proposition de méthode pour les postes discutés. Une demande lisible permet d’identifier un accord partiel, de choisir ensemble un évaluateur ou de préparer les questions qui devront être tranchées. Elle évite surtout de négocier sur un montant global dont personne ne comprend la composition.

Si vous avez effectué vous-même les travaux, séparez les achats de matériaux de votre activité personnelle. Une facture d’achat établit une dépense ; elle ne mesure pas les journées de travail. L’article 815-12 du code civil prévoit, à propos de l’indivisaire qui gère les biens, qu’« Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice. » La rémunération de l’activité et la prise en compte des dépenses ne doivent donc pas être confondues.

Dans un arrêt du 2 juillet 2025, n° 24-11.196, la première chambre civile applique ce texte à l’indivisaire qui a personnellement contribué à conserver ou à améliorer les biens. Elle énonce : « Tel est le cas de l’indivisaire qui a déployé une activité personnelle ayant contribué à conserver ou à améliorer le bien. » Elle censure le rejet d’une demande alors que le principe de cette activité avait été constaté comme non contesté. Elle n’accorde pas pour autant un tarif horaire automatique ni le montant d’une facture fictive d’entreprise.

Pour préparer cette demande distincte, décrivez précisément les tâches accomplies, les périodes d’intervention, les pièces transformées et les documents qui corroborent votre activité. Expliquez la méthode proposée pour l’évaluer. Distinguez ce que vous avez réalisé de ce qu’une entreprise a déjà facturé : les mêmes travaux ne doivent pas apparaître indistinctement dans plusieurs rubriques. Le professionnel chargé de l’évaluation doit pouvoir identifier les matériaux payés, les prestations extérieures et l’activité personnelle dont la rémunération est demandée.

Le règlement des dépenses de conservation ne se confond pas nécessairement avec l’attente du partage. L’article 815-17 du code civil prévoit notamment le paiement par prélèvement sur l’actif avant le partage des créanciers dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis. La Cour de cassation rappelle qu’un indivisaire ayant conservé le bien à ses frais peut revendiquer une créance sur l’indivision et être payé avant le partage, dans Cass. 1re civ., 14 avril 2021, n° 19-21.313, paragraphes 7 et 8. Cette décision concernait le remboursement d’un emprunt immobilier ; son application exige de qualifier exactement la dépense revendiquée.

La prescription doit être examinée avec cette qualification, sans confondre date d’évaluation et date de départ de l’action : l’article 2224 du code civil énonce que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Dans l’affaire d’emprunt précitée, la Cour retient une créance exigible dès chaque échéance payée et une prescription courant à partir de ce paiement, selon le paragraphe 10 de l’arrêt du 14 avril 2021. Il ne faut pas transformer ce cas en une règle de départ indifférenciée pour tout chantier.

Pour les améliorations examinées le 21 octobre 2026, la Cour traite de la recherche de plus-value ; elle ne fixe pas dans ces motifs le point de départ de la prescription d’une demande relative à vos propres travaux. Cette limite ressort des paragraphes 17 à 20 de l’arrêt n° 25-10.590. Conservez les dates et les échanges et faites examiner la question à partir du fondement réellement invoqué. Aucun des passages cités ne justifie d’affirmer que toute réclamation resterait préservée tant que le bien n’est pas vendu.

Si une vente ou un partage se prépare, transmettez au notaire un état chiffré qui distingue ce qui est accepté, ce qui est contesté et ce qui nécessite une évaluation. Demandez que les positions respectives soient identifiées dans les échanges préparatoires. Le remboursement des travaux s’inscrit alors dans une opération patrimoniale plus large, présentée dans le guide pour sortir d’une indivision immobilière et préparer le partage. Le seul dépôt de factures ne remplace pas une demande argumentée ni une analyse de la procédure adaptée.

Conclusion

Après des travaux dans un bien indivis, la bonne question dépasse le montant dépensé. Il faut identifier ce qui pouvait être décidé, établir l’origine des fonds et qualifier chaque intervention. Pour les améliorations, l’arrêt du 21 octobre 2026 rappelle le rôle déterminant de la recherche de plus-value. Pour la conservation nécessaire et l’activité personnelle, les fondements examinés appellent des demandes et des preuves distinctes.

Un dossier solide rapproche les factures des paiements, documente l’état antérieur et présente une évaluation expliquée des améliorations encore attachées au bien. Celui qui réclame et celui qui conteste peuvent ainsi discuter des mêmes pièces, poste par poste, sans confondre une dépense justifiée avec une indemnité définitivement acquise.