Vous vendez une parcelle, une grange ou une petite exploitation, un acquéreur est trouvé, le prix est arrêté, puis le notaire annonce que la SAFER peut préempter. La question qui vient aussitôt est simple : dans quel cas la SAFER ne peut pas préempter ? La réponse ne tient pas à une astuce de rédaction ni à une clause glissée dans le compromis. Elle tient à trois contrôles successifs : le bien entre-t-il dans le champ du droit de préemption au jour de l’aliénation, l’opération figure-t-elle dans la liste légale des exclusions, et le décret propre à la SAFER concernée soumet-il cette parcelle, dans cette zone et à partir de cette surface, à son droit ? Un seul de ces contrôles peut suffire à écarter la préemption. Encore faut-il le prouver avec les bonnes pièces : classement du document d’urbanisme, nature cadastrale, usage réel au jour de la vente, lien de parenté, destination du terrain ou seuil départemental. Cet article donne la grille de tri complète, puis la marche à suivre si la SAFER préempte malgré tout.

I. Dans quel cas la SAFER ne peut pas préempter : le bien ou l’opération sort du champ légal

Le droit de préemption de la SAFER n’est ni général ni automatique. Il suppose d’abord une aliénation à titre onéreux portant sur un bien que la loi désigne. Il disparaît ensuite pour toute une série d’opérations que le législateur a retirées de son champ. Comprendre cette double limite évite deux erreurs symétriques : croire qu’une petite parcelle échappe toujours à la préemption, ou croire au contraire que toute terre rurale y est soumise.

A. Hors champ dès le départ : usage agricole, vocation agricole et seuil fixé par décret

Le texte de départ est l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. » Trois conditions cumulatives se lisent dans cette phrase. Il faut une aliénation à titre onéreux : une donation pure, sans charge équivalant à un prix, ne déclenche pas ce droit, qui suppose une vente ou une opération assimilée. Il faut ensuite un bien immobilier à usage agricole, ou un terrain nu à vocation agricole. Il faut enfin que le décret pris pour la SAFER concernée, visé par la réserve de l’article L. 143-7, couvre la zone et la surface en cause.

La notion de terrain à vocation agricole est définie par le même article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime : « Sont considérés comme à vocation agricole, pour l’application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l’article L. 112-2 du présent code, soit à l’intérieur d’un périmètre délimité en application de l’article L. 113-16 du code de l’urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme. » Le texte ajoute : « En l’absence d’un document d’urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts. » Le premier réflexe, avant toute discussion sur le prix ou sur l’acquéreur, consiste donc à situer la parcelle : zone A ou zone N du plan local d’urbanisme, zone agricole protégée, périmètre de protection des espaces agricoles et naturels périurbains, ou, à défaut de document d’urbanisme, secteur non encore urbanisé. Un terrain classé en zone urbaine ou à urbaniser, sans usage agricole actuel, ne remplit pas par lui-même cette définition.

La Cour de cassation exige que cette qualification soit établie au jour de l’aliénation, et non déduite du passé du bien. Dans son arrêt du 4 septembre 2025, troisième chambre civile, pourvoi numéro 24-13.064, elle casse un arrêt qui avait validé une préemption au motif que les biens n’avaient pas fait l’objet d’un changement de destination depuis l’arrêt forcé de l’activité agricole de leurs propriétaires, placés en liquidation judiciaire : « En se déterminant ainsi, par des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » La leçon est directe pour le vendeur comme pour l’acquéreur évincé : l’absence de changement de destination ne suffit pas à ouvrir la préemption. La SAFER doit pouvoir rattacher le bien, au jour de la vente, à un usage agricole, à une vocation agricole au sens du zonage, ou à une exploitation agricole existante lorsque des bâtiments d’habitation ou des parcelles boisées vendues avec des parcelles non boisées sont en cause.

Les bâtiments obéissent à des conditions propres. Selon l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime : « Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole. » Le texte vise ensuite les bâtiments situés dans les zones ou espaces agricoles qu’il énumère « et qui ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des dix dernières années qui ont précédé l’aliénation, pour leur rendre un usage agricole ». Autrement dit, une maison d’habitation sans lien avec une exploitation agricole, ou un bâtiment qui n’a pas été utilisé pour une activité agricole dans la période que le texte vise, ne peut pas être préempté sur ce seul fondement. Les décisions rendues sous des rédactions antérieures du même article raisonnaient sur une période différente : chaque dossier se juge avec la version du texte applicable au jour de l’aliénation, et la date des faits doit être confrontée à cette version avant toute conclusion.

Le même article précise encore ce qui reste un terrain nu : « Sont assimilés à des terrains nus les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole », toujours selon l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime. Une friche ne fait donc pas sortir la parcelle du champ de la préemption. En revanche, ce texte ne transforme pas en terrain agricole une parcelle dont la vocation a définitivement disparu : tout l’enjeu du litige portera alors sur les preuves de l’état du bien au jour de la vente, constat d’huissier devenu commissaire de justice, photographies datées, relevés cadastraux, attestations d’exploitation ou d’abandon, et documents d’urbanisme en vigueur à cette date.

Reste le filtre du seuil. L’article L. 143-7 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que la SAFER saisit l’autorité administrative « d’une demande indiquant les zones dans lesquelles elle estime nécessaire de pouvoir exercer ce droit et, le cas échéant, la superficie minimale des terrains auxquels il devrait s’appliquer », puis que « les conditions d’exercice du droit de préemption sont fixées par décret pour chaque société d’aménagement foncier et d’établissement rural ». Il n’existe donc pas de surface minimum nationale unique. Le seuil, lorsqu’il existe, figure dans le décret propre à la SAFER du ressort, et il peut varier selon les zones à l’intérieur d’un même département. Vérifier ce décret est un passage obligé : une parcelle située hors des zones retenues, ou au-dessous de la superficie minimale fixée pour sa zone, échappe à la préemption.

La réciproque est tout aussi importante. Lorsque le décret ne fixe aucun seuil pour la zone considérée, même une très petite parcelle peut être préemptée. La Cour de cassation l’a jugé dans son arrêt du 10 septembre 2020, troisième chambre civile, pourvoi numéro 19-14.535 : après avoir relevé que le décret du 20 février 2014 autorisait la SAFER à préempter sans superficie minimale sur les biens classés en zone agricole ou en zone naturelle et forestière par un plan local d’urbanisme, et que le terrain vendu était situé en zone N et à usage agricole, elle approuve la cour d’appel d’avoir déduit « que la parcelle vendue était soumise au droit de préemption de la SAFER, sans qu’aucun seuil de superficie soit requis ». L’argument tiré de la seule petitesse de la parcelle est donc inopérant tant que le décret applicable n’a pas été lu. Pour une vue d’ensemble des conflits entre préemption, fermage et reprise, le lecteur peut se reporter à l’analyse des arrêts récents sur le statut du fermage et les préemptions, qui situe la préemption de la SAFER parmi les autres droits de préférence en matière rurale.

Dernier point de champ, souvent méconnu : les parts de société. L’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose que les SAFER « peuvent, sous réserve du I de l’article L. 143-7, exercer leur droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d’une société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, lorsque l’exercice de ce droit a pour objet l’installation d’un agriculteur ». La cession partielle de parts, ou la cession totale qui ne poursuit pas l’installation d’un agriculteur, ne remplit pas les conditions de ce texte. De même, pour la nue-propriété, le même article limite la préemption aux cas où la SAFER détient l’usufruit, peut l’acquérir concomitamment, ou lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas le plafond que le texte fixe. Ces montages ne sont ni des parades ni des pièges en soi : ils se jugent sur les conditions écrites, que la notification doit permettre de vérifier.

B. Les exclusions légales : échanges, famille, bois, construction et autres cas retirés de la préemption

Même lorsque le bien est agricole, certaines opérations ne peuvent jamais donner lieu à préemption. La liste figure à l’article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime, qui ouvre par une formule sans équivoque : « Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption ». Cette liste est au cœur de la réponse à la question posée au notaire. Elle se lit dans l’ordre, en rapprochant chaque hypothèse des pièces de l’opération envisagée, car plusieurs exclusions sont assorties de conditions précises qu’un dossier mal préparé peut faire perdre.

Premier cas, les échanges ruraux. Le 1° du même article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime exclut « Les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1 », c’est-à-dire les échanges d’immeubles ruraux assimilés aux échanges réalisés par voie d’aménagement foncier agricole et forestier. L’exclusion ne vise pas n’importe quel échange de parcelles entre voisins : elle vise l’échange qui emprunte le régime de l’aménagement foncier. Un échange ordinaire, sans ce rattachement, reste au contraire une aliénation à titre onéreux susceptible d’être notifiée, et le notaire doit qualifier l’opération avant de conclure à l’exclusion.

Deuxième cas, la rente viagère en services. Le 2° du même article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime exclut « Les aliénations moyennant rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels ». Une vente en viager classique, où la rente est servie en argent, ne suffit donc pas : la contrepartie doit consister, pour sa totalité ou pour l’essentiel, en services personnels rendus au vendeur. L’acte doit décrire ces services avec assez de précision pour permettre le contrôle, faute de quoi la qualification peut être contestée.

Troisième cas, le cercle familial et l’indivision, qui forme l’exclusion la plus utilisée en pratique. Le 3° du même article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime exclut « Les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires en application des articles 815-14 , 815-15 et 883 du code civil ». Une vente entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus échappe ainsi à la préemption de la SAFER, à condition que le lien soit réel et établi par l’état civil. Le degré se compte selon les règles du code civil, en remontant à l’auteur commun pour la parenté collatérale. Le dossier doit contenir les actes de naissance et, selon le cas, de mariage, qui relient le vendeur à l’acquéreur. Une parenté alléguée mais non prouvée, ou un lien au-delà du quatrième degré, fait retomber l’opération dans le droit commun de la préemption.

Quatrième cas, certaines acquisitions par des professionnels agricoles en difficulté ou en début de parcours, sous une condition de surface. Le 4° du même article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime vise, « Sous réserve, dans tous les cas, que l’exploitation définitive ainsi constituée ait une surface inférieure à la superficie mentionnée au I, 1° de l’article L331-2 du code rural et de la pêche maritime », les acquisitions réalisées par « les salariés agricoles, les aides familiaux et les associés d’exploitation, majeurs, sous réserve qu’ils satisfassent à des conditions d’expérience et de capacité professionnelles fixées par décret ». Le même 4° vise aussi « les fermiers ou métayers évincés de leur exploitation agricole » par l’effet d’un droit de reprise, ainsi que les agriculteurs à titre principal expropriés, lorsque la reprise ou l’expropriation a eu pour leur exploitation l’une des conséquences graves que le texte énumère ou l’a supprimée totalement. Ces exclusions protègent une réinstallation, non une opération de convenance : la qualité de l’acquéreur, la cause de l’éviction et la surface de l’exploitation définitive doivent être documentées.

Cinquième cas, les terrains voués à une destination non agricole déterminée. Le 5° du même article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime exclut « Les acquisitions de terrains destinées : a) A la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales ». Le même 5° exclut aussi les acquisitions destinées « A la constitution ou à la préservation de jardins familiaux compris à l’intérieur d’agglomérations, à condition que leur superficie n’excède pas 1 500 mètres carrés, ou situés dans une zone affectée à cette fin soit par un document d’urbanisme opposable aux tiers, soit par une décision de l’organe délibérant d’une collectivité publique ». La destination doit être celle de l’acquisition, et pouvoir être vérifiée : permis ou projet de construction, affectation par le document d’urbanisme, délibération de la collectivité pour les jardins familiaux. Une simple intention déclarée, sans support dans les documents opposables, fragilise l’exclusion et expose l’acte à une contestation.

Sixième cas, les bois et forêts, qui donnent lieu au contentieux le plus nourri. Le 6° du même article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime exclut « Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf : a) Si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole, l’acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou dans le cahier des charges de l’adjudication ». Le critère de départ est donc cadastral : la parcelle doit être classée en nature de bois et forêts au cadastre. L’exception du a) rouvre la préemption lorsque les parcelles boisées sont vendues avec des parcelles non boisées de la même exploitation agricole, mais elle réserve alors à l’acquéreur la faculté de conserver les bois si leur prix a été expressément mentionné dans la notification ou dans le cahier des charges. D’autres exceptions suivent dans le même 6°, pour les semis ou plantations dont la destruction a été décidée, pour les parcelles ayant fait l’objet d’une autorisation de défrichement ou dispensées de déclaration de défrichement, et pour celles situées dans un périmètre d’aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière.

La Cour de cassation a précisé la manière dont le classement cadastral se prouve. Dans son arrêt du 1er octobre 2026, troisième chambre civile, pourvoi numéro 25-13.945, elle approuve une cour d’appel qui avait énoncé la règle du 6°, a), puis constaté « que si le relevé de propriété délivré par le centre des impôts fonciers pour l’année 2019 mentionnait « BT » (pour bois-taillis) pour la parcelle sise à [Localité 5], il mentionnait que la parcelle sise à [Localité 6] était à usage de terre », et en avaient déduit que les deux parcelles vendues ensemble remplissaient les conditions légales de la préemption. La vente conjointe d’une parcelle boisée et d’une parcelle de terre relevant de la même exploitation peut donc rouvrir la préemption sur l’ensemble. Pour l’acquéreur qui tient aux bois, la protection passe par la mention expresse de leur prix dans la notification adressée à la SAFER, qui lui ouvre la faculté de les conserver prévue par le texte. Cette mention se prépare avant la notification, pas après la décision de préemption.

La même décision du 1er octobre 2026 rappelle, sur la motivation, que le juge contrôle la régularité et non l’opportunité : la cour d’appel avait retenu « que le contrôle juridictionnel de l’activité des SAFER ne portait que sur la régularité de leurs décisions et non sur leur opportunité », et la Cour de cassation, dans cet arrêt du 1er octobre 2026, pourvoi numéro 25-13.945, juge qu’elle « a légalement justifié sa décision ». Contester une préemption ne consiste donc pas à discuter l’utilité du projet de la SAFER, mais à démontrer que les conditions légales de son droit n’étaient pas réunies, ou que sa décision est irrégulière.

Septième et huitième cas, enfin. Le 7° du même article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime exclut « Les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d’une entreprise arrêté conformément aux articles L. 642-1 et suivants du code de commerce », ce qui protège les reprises d’entreprise en procédure collective contre une remise en cause par la préemption. Le 8° exclut « Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers et celles de l’usufruit d’un bien par ses nu-propriétaires », c’est-à-dire les réunions de démembrement entre les titulaires actuels des droits démembrés. Chacune de ces hypothèses suppose que l’acte corresponde exactement à la figure décrite : un plan de cession arrêté par le tribunal, ou une acquisition réalisée par l’usufruitier ou le nu-propriétaire du même bien.

Une fausse bonne idée doit être écartée dès cette étape : insérer dans le compromis une condition de non-préemption. L’article L. 143-5 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Sauf s’il s’agit d’un apport en société ou d’un échange non réalisé en application de l’article L. 124-1 , toute condition d’aliénation sous réserve de non-préemption d’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural est réputée non écrite. » La clause ne protège donc ni le vendeur ni l’acquéreur : elle est simplement écartée, et la vente suit son cours avec la SAFER si celle-ci préempte. Le même texte encadre la seule exception qu’il admet, l’apport en société, en imposant à l’apporteur, lorsque la condition suspensive est satisfaite, de s’engager « à conserver la totalité de ses droits sociaux reçus en contrepartie pendant au moins cinq ans à compter de la date de l’apport », selon ce même article L. 143-5 du Code rural et de la pêche maritime. La sécurité de l’opération ne vient jamais d’une clause, mais de la qualification exacte du bien et de l’acte au regard des textes.

II. Faire échec à une préemption déjà exercée ou en discuter le prix : preuves, motivation et recours

Lorsque la SAFER a déjà notifié sa décision, le débat change d’objet. La question n’est plus de savoir si l’opération peut être soustraite à la notification, mais si la décision de préemption est régulière, si elle repose sur un objectif légal réel et motivé, et si le prix peut encore être discuté. Trois leviers existent, qui ne doivent pas être confondus : le contrôle des objectifs et de la motivation, l’ordre de priorité avec les autres titulaires d’un droit de préemption, et le contentieux du prix.

A. Objectifs légaux, motivation obligatoire et droits de préemption prioritaires

La SAFER ne préempte pas pour revendre au plus offrant. L’article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime énumère les seuls objets que l’exercice du droit peut poursuivre, à commencer par « 1° L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs » et « 2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 ». Le même texte vise encore la préservation de l’équilibre des exploitations compromis par des travaux d’intérêt public, la sauvegarde du caractère familial de l’exploitation, la lutte contre la spéculation foncière, la conservation d’exploitations viables menacée par la cession séparée des terres et des bâtiments, la mise en valeur et la protection de la forêt, la protection de l’environnement, et la protection des espaces agricoles et naturels périurbains. Une préemption qui ne se rattache à aucun de ces objectifs est dépourvue de base légale.

Cette exigence est sanctionnée. L’article L. 143-3 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » La décision doit donc désigner l’objectif ou les objectifs poursuivis et exposer les éléments de fait qui les rendent plausibles pour les parcelles en cause. La Cour de cassation, dans son arrêt du 1er octobre 2026, pourvoi numéro 25-13.945, approuve une cour d’appel qui avait constaté que la décision visait l’objectif de consolidation, mentionnait que les deux parcelles étaient situées sur la même commune dans un secteur actif, que l’intervention permettrait un arbitrage en vue de conforter les exploitations locales, et qu’un exploitant de la commune avait manifesté son intérêt pour consolider son exploitation : elle avait ainsi relevé des « éléments permettant de vérifier la réalité de l’objectif allégué ». À l’inverse, une motivation purement incantatoire, qui recopierait l’objectif sans aucun élément propre aux parcelles vendues, ne permettrait pas ce contrôle de réalité et exposerait la décision à la nullité que le texte prévoit.

La fenêtre de contestation sur ce terrain est courte. L’article L. 143-14 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Sont également irrecevables les actions en justice contestant les décisions de rétrocession prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural ainsi que les décisions de préemption s’il s’agit de la mise en cause du respect des objectifs définis à l’article L. 143-2 intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées de rétrocession ont été rendues publiques. » Toute contestation qui met en cause le respect des objectifs de l’article L. 143-2 doit donc être intentée dans le délai que ce texte fixe, à compter du jour où les décisions motivées de rétrocession ont été rendues publiques. La date de cette publicité doit être établie avec soin, car elle commande la recevabilité du recours, et le vendeur comme l’acquéreur évincé ont intérêt à conserver les justificatifs d’affichage et de notification dès la réception de la décision.

Un autre filtre tient à l’ordre entre préempteurs. L’article L. 143-8 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « La vente à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ne peut être réalisée qu’après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer. » Parmi ces titulaires figure le preneur en place, dont l’article L. 412-1 du Code rural et de la pêche maritime protège le droit : « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » Lorsque les terres vendues sont louées, la procédure qui met le preneur en mesure d’exercer son droit doit donc être accomplie avant que la vente à la SAFER puisse être réalisée. Le fermier qui souhaite acheter les terres qu’il exploite doit vérifier que son droit propre lui a bien été notifié, et le vendeur doit purger les deux procédures dans le bon ordre, sans confondre le droit du preneur avec celui de la SAFER, qui répondent à des conditions et à des exclusions distinctes.

Le même article L. 143-8 du Code rural et de la pêche maritime organise la visite du bien : « La société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut demander à visiter le bien. » Le texte ajoute : « Le délai d’exercice du droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de visite par le notaire chargé d’instrumenter la cession », selon ce même article L. 143-8 du Code rural et de la pêche maritime, puis « Ce délai court à nouveau à compter du refus par le propriétaire de la visite des biens ou à compter de la visite des biens par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural et les commissaires du Gouvernement ». Il précise enfin : « Si le délai restant à courir est inférieur à un mois, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural dispose d’un mois pour prendre sa décision », et « Passé ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ». Le vendeur qui reçoit une demande de visite ne doit donc ni l’ignorer ni compter les jours comme si rien ne s’était passé : la suspension, la reprise du délai et le minimum d’un mois résultent du texte, et le silence de la SAFER ne vaut renonciation qu’une fois ce délai, ainsi recomposé, expiré.

En amont de tout recours, le dossier de preuves se constitue autour de quatre ensembles de pièces. Le premier établit la qualification du bien au jour de l’aliénation : extrait du document d’urbanisme applicable, certificat d’urbanisme lorsqu’il existe, relevés de propriété et matrice cadastrale montrant la nature de culture retenue, notamment la mention bois-taillis pour les parcelles boisées. Le deuxième établit l’usage réel : bail rural en cours ou absence de bail, justificatifs d’exploitation, déclarations et photographies datées, constat par commissaire de justice lorsque l’état des lieux est discuté. Le troisième établit, selon le cas, le titre de l’exclusion invoquée : actes d’état civil pour le lien jusqu’au quatrième degré, acte d’échange rattaché à l’aménagement foncier, jugement arrêtant le plan de cession, ou titres de propriété démembrée pour la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. Le quatrième rassemble la procédure : notification adressée à la SAFER avec, pour les bois vendus avec des terres, la mention expresse de leur prix, demande éventuelle de visite et réponse du propriétaire, décision de préemption et sa motivation, justificatifs de publicité de la décision de rétrocession. C’est sur ces pièces, et non sur des affirmations générales, que le tribunal compétent de l’ordre judiciaire appréciera la régularité de la préemption.

B. Prix jugé exagéré par la SAFER : offre, retrait du bien ou révision par le tribunal

La SAFER peut aussi préempter sans accepter le prix de la vente projetée. L’article L. 143-10 du Code rural et de la pêche maritime prévoit : « Lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu’elle estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions. » Le vendeur n’est pas prisonnier de cette offre. Le même texte dispose : « Si le vendeur n’accepte pas l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au tribunal compétent de l’ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l’article L. 412-7. » Le choix est donc ternaire : accepter l’offre, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal pour faire fixer le prix.

L’inaction, en revanche, vaut acceptation. Toujours selon l’article L. 143-10 du Code rural et de la pêche maritime : « Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui acquiert le bien au prix qu’elle avait proposé. » Le vendeur qui reçoit une offre à prix réduit doit donc prendre position par écrit dans le délai que ce texte fixe, faute de quoi il est réputé avoir accepté le prix proposé. Le texte réserve le cas du décès du vendeur avant l’expiration de ce délai : la présomption n’est alors pas opposable à ses ayants droit, auxquels la SAFER doit réitérer son offre.

Lorsque le tribunal a fixé le prix, la liberté de renoncer subsiste, avec une garantie pour le vendeur. Le même article L. 143-10 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Lorsque le tribunal, saisi par le vendeur, a fixé le prix, l’une ou l’autre des parties a la faculté de renoncer à l’opération. » Il ajoute : « Toutefois, si le vendeur le demande dans un délai de trois ans à compter d’un jugement devenu définitif, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ne peut refuser l’acquisition du bien au prix fixé par le tribunal, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années. » Le vendeur qui a obtenu une fixation judiciaire du prix conserve ainsi, pendant le délai que le texte prévoit à compter du jugement devenu définitif, la faculté d’imposer l’acquisition au prix fixé, le cas échéant révisé selon les modalités du texte. Cette demande doit être formée dans ce délai, et sa date doit pouvoir être prouvée.

Sur le fond du prix, le débat se nourrit de références comparables : ventes récentes de parcelles de même nature, de même classement et de même usage dans le même secteur, avis de valeur documentés, éléments sur la qualité agronomique, l’accès, l’irrigation, les bâtiments et les droits qui accompagnent les terres. Une offre sensiblement inférieure au prix convenu avec l’acquéreur initial ne suffit pas, à elle seule, à établir que ce prix était exagéré au sens du texte : encore faut-il discuter les prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, qui sont le critère expressément visé par l’article L. 143-10 du Code rural et de la pêche maritime. Le vendeur a donc intérêt à réunir ses références de prix dès la réception de l’offre, sans attendre l’assignation, et à faire constater l’état du bien à la même époque.

Plusieurs pièges reviennent dans les dossiers et méritent d’être signalés. Le premier consiste à croire qu’un changement de zonage espéré, ou une promesse de constructibilité future, retire dès à présent la parcelle du champ de la préemption : la qualification s’apprécie au jour de l’aliénation, au regard du document d’urbanisme en vigueur et de l’usage du bien à cette date. Le deuxième consiste à scinder artificiellement une vente pour passer sous un seuil ou pour isoler les parcelles boisées des parcelles de terre de la même exploitation : le juge regarde l’opération réelle, et la vente conjointe de parcelles dépendant de la même exploitation rouvre la préemption dans les conditions du 6° de l’article L. 143-4. Le troisième consiste à oublier la mention expresse du prix des bois dans la notification, alors que cette mention conditionne la faculté pour l’acquéreur de conserver les parcelles boisées. Le quatrième consiste à laisser passer, sans réponse écrite, le délai qui suit l’offre à prix réduit, alors que le silence prolongé vaut acceptation du prix proposé. Le cinquième, enfin, consiste à confondre les régimes voisins : le droit de préemption du preneur en place, celui de la SAFER et le contrôle des structures répondent à des textes, à des exclusions et à des délais différents, et l’accomplissement de l’une de ces procédures ne dispense pas des autres lorsque leurs conditions propres sont réunies.

La méthode sûre tient en une séquence courte, à suivre avant la signature du compromis. D’abord, qualifier chaque parcelle : zonage, nature cadastrale, usage au jour de la vente, rattachement à une exploitation. Ensuite, identifier l’exclusion éventuelle et réunir sa preuve : état civil pour la parenté, régime de l’échange, destination de construction documentée, classement en bois et forêts avec mention expresse du prix, plan de cession, ou réunion du démembrement. Puis, lire le décret propre à la SAFER du ressort pour vérifier la zone et la superficie minimale applicable, sans supposer un seuil national. Enfin, purger dans l’ordre les droits de préemption prioritaires, notamment celui du preneur en place, avant de laisser courir la procédure de la SAFER. Si la préemption survient malgré tout, contrôler aussitôt la motivation et l’objectif invoqué, dater la publicité de la décision de rétrocession pour préserver le recours, et répondre par écrit à toute offre de prix dans le délai légal. C’est à ce prix, pièces à l’appui, qu’une vente rurale peut être sécurisée ou, lorsque la loi le permet, soustraite à la préemption.

Conclusion

La SAFER ne peut pas préempter lorsque le bien, au jour de l’aliénation, n’est ni à usage agricole ni à vocation agricole au sens du zonage, lorsque le décret qui la concerne ne couvre ni la zone ni la surface vendue, ou lorsque l’opération figure dans la liste des exclusions : échange d’aménagement foncier, rente viagère servie en services personnels, cession entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, certaines réinstallations d’agriculteurs évincés, terrains destinés à la construction ou aux jardins familiaux dans les limites du texte, parcelles classées en bois et forêts hors les exceptions légales, biens compris dans un plan de cession d’entreprise, et réunion de l’usufruit et de la nue-propriété entre leurs titulaires. Elle ne peut pas davantage préempter sans rattacher sa décision, de façon explicite et motivée, à l’un des objectifs que la loi lui assigne, ni réaliser la vente avant que les titulaires de droits de préemption prioritaires aient été mis en mesure d’exercer les leurs. En revanche, ni la petitesse de la parcelle en l’absence de seuil dans le décret, ni une clause de non-préemption insérée dans le compromis, ni l’ancienneté agricole du bien sans usage établi au jour de la vente ne suffisent à écarter ou à fonder son droit. Chaque dossier se tranche sur des pièces datées : zonage, cadastre, usage, état civil, prix des bois mentionné dans la notification, motivation de la décision et respect des délais de contestation ou de réponse à l’offre de prix. Réunis à temps, ces éléments permettent de vendre sans préemption lorsque la loi l’autorise, ou de contester utilement celle qui aurait été exercée hors de ses conditions.