Le 24 octobre 2026, Le Parisien racontait la vie des résidents de la cité de La Solidarité, dans les quartiers nord de Marseille : cinq tours de dix-huit et dix-neuf étages, des ascenseurs installés en 1974 qui tombent en panne plusieurs fois par jour, des locataires âgés ou fragiles contraints de gravir les étages à pied ou de confier leurs courses à des voisins, et un collectif soutenu par une trentaine d’associations qui demande au bailleur social des mesures d’urgence, en pointant aussi le risque en cas d’évacuation sanitaire. La scène n’a rien d’exceptionnel : dans les immeubles collectifs, l’ascenseur est l’équipement qui conditionne l’usage normal du logement dès que l’on vit au cinquième, au dixième ou au dix-huitième étage. Quand la panne dure des semaines ou des mois, le locataire subit un trouble de jouissance évident, mais ses droits dépendent de questions précises : le bailleur est-il tenu de remettre l’appareil en service, une clause du bail peut-elle l’en dispenser, et que peut accorder le juge entre réparation, réduction du loyer et dommages-intérêts. Cinq décisions rendues entre 2025 et 2026, dont trois portent sur des ascenseurs d’immeubles sociaux, donnent des réponses nettes et parfois sévères pour les deux camps.
I. Ascenseur en panne : ce que le bailleur doit au locataire pendant toute la durée du bail
A. Délivrer, entretenir et assurer la jouissance paisible : une obligation d’ordre public que le bail ne peut pas écarter
Le point de départ est l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » L’article 1720 du même code ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » L’ascenseur d’un immeuble collectif entre dans ce champ : c’est un équipement des parties communes dont le fonctionnement conditionne l’usage convenu du logement, surtout aux étages élevés, et son entretien comme sa réparation incombent au bailleur, à l’exclusion des menues réparations locatives.
La Cour de cassation a rappelé avec fermeté que ces obligations s’imposent pendant toute la durée du bail, sans qu’une clause du contrat puisse les neutraliser. Le 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a cassé un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait débouté des locataires d’un bailleur social au motif que leur contrat prévoyait que le preneur déclarait connaître les lieux, ne pouvait plus formuler de réserves après l’état des lieux et ne pouvait obtenir aucune indemnisation pour les réparations urgentes réalisées par le bailleur (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682). La Cour énonce : « Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. » Elle juge que la cour d’appel a statué « par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible ». Autrement dit, face à un logement indécent ou à un équipement essentiel hors service, le bailleur ne peut se retrancher ni derrière l’état des lieux signé à l’entrée, ni derrière une clause qui exclut par avance toute indemnisation : seule la force majeure, prouvée, l’exonère.
Quand le manquement est établi, la sanction pécuniaire suit les règles de la responsabilité contractuelle. L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Le locataire qui réclame réparation doit prouver le manquement et le préjudice qui en résulte directement, tandis que le bailleur qui invoque la force majeure doit en démontrer tous les caractères. Cette répartition des rôles explique des issues opposées selon les dossiers, comme le montrent les affaires d’ascenseurs jugées en 2026.
B. Pannes à répétition : la force majeure, seule porte de sortie du bailleur, et ce qu’elle exige de lui
La force majeure n’est pas un mot que le bailleur peut lancer pour se dispenser d’agir : c’est un événement extérieur, imprévisible et irrésistible qui a empêché l’exécution, et le bailleur doit le prouver pièces à l’appui. Deux jugements de 2026 rendus sur des pannes d’ascenseurs dans le logement social illustrent les deux versants de cette exigence.
Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, une locataire d’un office public de l’habitat se plaignait d’une panne d’ascenseurs longue d’un an, qui l’obligeait à emprunter des escaliers en colimaçon étroits et dangereux alors qu’elle présentait une situation de handicap, sans mesure compensatoire, au point de devoir quitter son logement jusqu’à la remise en service (TJ Meaux, JCP, 12 août 2026, RG 26/00403). Le bailleur répondait qu’un ascenseur était tombé en panne en juillet 2024, que le remplacement d’une pièce fabriquée à l’étranger avait pris du retard, puis que des inondations en août et en octobre 2024 l’avaient contraint à mettre les appareils à l’arrêt. Le tribunal a constaté que le bailleur produisait deux arrêtés ministériels des 23 septembre et 23 octobre 2024 reconnaissant l’état de catastrophe naturelle sur la commune, un ordre de service du 5 août 2024 pour des travaux consécutifs aux inondations, des remises en service documentées les 20 août et 7 octobre 2024, un plan pluriannuel d’investissement voté dès 2023 prévoyant le remplacement des deux ascenseurs, un marché public lancé avec des appels d’offres à partir de novembre 2024, une note d’information aux locataires et un procès-verbal de réception des travaux du 25 septembre 2025. Au vu de cet ensemble, le tribunal a retenu des événements extérieurs, imprévisibles et irrésistibles constitutifs de force majeure, qui avaient empêché le bailleur d’exécuter son obligation d’entretien et de réparation, et il a débouté la locataire de ses demandes de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral comme de sa demande de réduction du loyer, faute de preuve d’une défaillance encore actuelle au jour de l’instance, les appareils ayant été réceptionnés.
Le contraste avec l’affaire lyonnaise est saisissant. À Lyon, l’ascenseur d’un immeuble géré par un bailleur social est resté en panne de fin octobre 2024 à juillet 2025, soit près de neuf mois, pour un locataire vivant au cinquième étage et dont l’état de santé limitait les déplacements (TJ Lyon, JCP statuant en référé, 17 juillet 2026, RG 26/01228). Le bailleur exposait ses diligences : relances du prestataire de maintenance, difficultés d’identification de la panne, commandes de pièces, informations données aux locataires, et même un service de portage de deux heures par jour. Le juge a admis que ces échanges démontraient des démarches, mais il a rappelé que l’obligation d’assurer la jouissance paisible ne cesse qu’en cas de force majeure, dont la preuve n’était pas rapportée ici, et que neuf mois sans ascenseur pour un locataire du cinquième étage à la santé fragile causait nécessairement un préjudice de jouissance, malgré un service de portage limité et mal documenté. Le service de portage, mal documenté et limité à deux heures quotidiennes, n’effaçait pas le dommage. Résultat : une provision de 1 000 euros au titre du trouble de jouissance, mise à la charge du bailleur avec les dépens.
La leçon commune des deux jugements est claire. Le bailleur qui organise la preuve de ses diligences et qui établit un cas de force majeure caractérisé peut échapper à toute condamnation, comme à Meaux. Celui qui ne rapporte que des difficultés techniques et logistiques, sans force majeure, paie l’indemnisation du trouble de jouissance, même s’il a multiplié les relances, comme à Lyon. Symétriquement, le locataire qui saisit le juge alors que les appareils sont déjà remis en service et réceptionnés, sans démontrer une panne persistante, s’expose au rejet, comme à Meaux. La constitution du dossier est donc décisive des deux côtés : constats de commissaire de justice, attestations, échanges écrits avec le bailleur, certificats médicaux quand la santé est en jeu, et, pour le bailleur, ordres de service, marchés de travaux, arrêtés et informations délivrées aux résidents.
Cette sévérité à l’égard du bailleur qui s’abstient de réparer se retrouve au sommet de la hiérarchie judiciaire. Le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une commune bailleresse qui refusait d’indemniser des locataires dont le logement avait été dégradé : portes et fenêtres détruites lors d’un cambriolage, arbre couché barrant l’accès, canalisation d’eau potable détruite (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 24-12.208). La Cour a validé la cour d’appel d’avoir retenu que « la bailleresse, en s’abstenant de réparer les portes et fenêtres du logement et de rétablir l’accès à l’habitation ainsi que son alimentation en eau, avait manqué à l’obligation d’entretien à laquelle elle était tenue et ainsi causé un préjudice de jouissance aux locataires qu’elle devait réparer », et elle a maintenu les indemnités avec 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’abstention durable du bailleur face à des désordres qui privent le logement de ses fonctions essentielles se paie donc en dommages-intérêts, y compris quand les dégradations initiales viennent de tiers.
II. Ascenseur hors service depuis des mois : que demander au juge et comment l’obtenir
A. Faire réparer l’appareil et obtenir une avance sur l’indemnisation : le référé devant le juge des contentieux de la protection
Le juge compétent pour les baux d’habitation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose qu’il « connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ». C’est devant lui que le locataire d’un logement social comme celui d’un bailleur privé porte le litige, au fond ou en référé.
Le référé est la voie rapide, et ses conditions sont écrites aux articles 834 et 835 du code de procédure civile. L’article 834 permet au juge des contentieux de la protection d’ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » dans tous les cas d’urgence. L’article 835 va plus loin : le juge peut « toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
L’ordonnance lyonnaise du 17 juillet 2026 montre comment ces textes s’appliquent à un ascenseur en panne. Le locataire demandait la remise en service sous astreinte de 100 euros par jour, une provision de 4 000 euros portée à 6 000 euros pour le trouble de jouissance, et la restitution de 549,94 euros puis 687,42 euros au titre d’une diminution de loyers de 25 % sur dix mois. Le juge a distingué trois sorts. Pour les travaux sous astreinte, la demande a été rejetée : la réparation étant finalisée depuis juillet 2025, le locataire ne rapportait pas la preuve d’une panne actuelle, donc ni l’urgence ni le trouble présentement illicite n’étaient établis, et la nécessité de travaux se heurtait à une contestation sérieuse. Pour la provision sur le trouble de jouissance, en revanche, l’obligation n’était pas sérieusement contestable : panne de neuf mois admise par le bailleur, logement au cinquième étage, santé fragile, portage insuffisant. Le juge a accordé 1 000 euros à titre provisionnel. Pour la réduction du loyer sollicitée en référé sur le fondement des articles 1217, 1219 et 1220 du code civil, la demande s’est heurtée à une contestation sérieuse : le bailleur justifiait de diligences et de contraintes réelles, et la seule durée de la panne ne suffisait pas à établir l’inertie du bailleur, qui justifiait de diligences et de contraintes réelles, le préjudice de jouissance étant déjà indemnisé par la provision.
En pratique, le référé sert donc à obtenir vite une avance sur l’indemnisation quand la panne longue et le préjudice sont établis, et à faire ordonner des mesures de remise en état quand le trouble est actuel. Il ne sert pas à faire trancher une réduction de loyer contestée ni à obtenir des travaux quand l’appareil fonctionne de nouveau. Le dossier doit être prêt dès l’assignation : mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée pour dater le signalement, constats, photographies datées, attestations de voisins, échanges avec le gardien ou l’agence, certificats médicaux si la panne aggrave un état de santé, et décompte précis des périodes sans ascenseur. Avant d’assigner, beaucoup de locataires tentent une démarche amiable, parfois avec l’aide d’un conciliateur, comme la locataire de l’affaire de Meaux qui avait saisi un chargé de conciliation en rapports locatifs : même infructueuse, cette tentative crédibilise la demande et éclaire le juge sur l’attitude de chaque partie.
Un point mérite une mise en garde nette : le locataire ne peut pas décider seul de cesser de payer son loyer pour faire pression. Aucun des textes et aucune des décisions examinées ici n’ouvre une telle faculté unilatérale. Seul le juge peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, dans les conditions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, rappelées par le jugement de Meaux : pour le logement qui ne satisfait pas aux exigences de décence de l’article 6, seul le juge peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, et déterminer s’il y a lieu la nature des travaux et leur délai d’exécution. Suspendre seul ses paiements expose à une procédure pour impayés, alors que c’est le bailleur qui manque à ses obligations : l’erreur serait coûteuse.
B. Réduction du loyer, suspension et dommages-intérêts : ce que le juge peut accorder quand il statue au fond
Au fond, le juge dispose d’une palette complète, et les sanctions peuvent se cumuler. L’article 1217 du code civil prévoit que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : […] obtenir une réduction du prix […] ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » Le texte ajoute que le créancier peut aussi exiger l’exécution forcée, suspendre sa propre prestation, provoquer la résolution ou demander réparation, et que les sanctions compatibles peuvent être cumulées. Pour les baux, l’article 1722 du code civil vise l’hypothèse voisine de la chose louée détruite en partie : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Un ascenseur durablement hors service dans une tour de quinze étages n’est pas la destruction du logement, mais il en ampute l’usage : c’est sur ce fondement général de l’inexécution, combiné à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires demandent une réduction proportionnée à la durée et à la gravité de la privation.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le 10 décembre 2025 qu’un bailleur social qui laisse perdurer des désordres affectant l’habitabilité paie non seulement la réparation du trouble de jouissance, mais aussi le préjudice moral (CA Aix-en-Provence, chambre 1-8, 10 décembre 2025, RG 23/13171). Dans cette affaire, une locataire dénonçait depuis des années des infiltrations d’eau, des moisissures récurrentes et des traces d’humidité, avec un manquement du bailleur à la délivrance d’un logement salubre et décent et à la jouissance paisible. Le tribunal de proximité de Cannes l’avait déboutée en estimant le manquement non rapporté ; la cour a infirmé sur le préjudice moral et condamné le bailleur social à 2 000 euros à ce titre, outre 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. L’arrêt retient que l’indemnisation du trouble de jouissance et celle du préjudice moral répondent à des préjudices distincts : vivre des mois avec des moisissures et sans jouissance paisible cause un dommage moral autonome, qui se répare en argent même quand le trouble matériel a cessé.
Reste que le juge n’accorde ni réduction ni dommages-intérêts à titre automatique : il mesure. À Meaux, la réduction du loyer a été refusée parce que les ascenseurs avaient été remplacés et réceptionnés avant l’audience et que la locataire n’établissait aucune défaillance persistante. À Lyon, la réduction de 25 % sur dix mois a été rejetée en référé parce que le bailleur démontrait des diligences réelles et que le préjudice de jouissance recevait déjà sa réparation provisionnelle. Le montant d’une réduction, quand elle est accordée au fond, dépend des circonstances : étage du logement, durée exacte de la panne, existence d’un second ascenseur ou d’un service de substitution, état de santé des occupants, et diligences respectives des parties. Le locataire a donc intérêt à chiffrer sa demande avec précision, mois par mois, plutôt que de réclamer un abattement forfaitaire, et à joindre le décompte des périodes concernées aux pièces.
Deux demandes reviennent souvent et doivent être maniées avec prudence. La résiliation du bail aux torts du bailleur n’a de sens que si le logement est devenu durablement impropre à son usage et que le locataire souhaite réellement partir ; elle suppose une faute grave du bailleur et se plaide au fond, avec le risque de perdre son logement social dans un marché tendu. L’exécution forcée des travaux sous astreinte n’a de portée que si le trouble est actuel : une fois l’appareil remis en service, le juge constate qu’il n’y a plus rien à ordonner, comme à Lyon. En revanche, l’indemnisation du préjudice déjà subi survit à la réparation : le fait que l’ascenseur fonctionne de nouveau n’efface pas les mois passés sans lui, et c’est même l’hypothèse la plus fréquente, le procès intervenant souvent après les travaux.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le bailleur doit au locataire un logement décent, son entretien et sa jouissance paisible pendant toute la durée du bail, en vertu de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et aucune clause du bail ne peut l’en dispenser, comme l’a jugé la Cour de cassation le 16 octobre 2025. Seule la force majeure prouvée, par exemple des inondations reconnues en état de catastrophe naturelle avec des travaux documentés, exonère le bailleur, ainsi que l’ont admis les juges de Meaux le 12 août 2026. Quand la panne dure des mois sans force majeure, le juge des contentieux de la protection peut ordonner la remise en état, accorder une provision et, au fond, réduire ou suspendre le loyer et allouer des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance et le préjudice moral, comme l’ont fait les juges de Lyon le 17 juillet 2026 et la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 10 décembre 2025.
Conclusion
Des tours marseillaises de La Solidarité aux résidences franciliennes, la panne d’ascenseur qui s’éternise n’est jamais une fatalité juridique : c’est un manquement du bailleur à des obligations d’ordre public, sanctionné par la remise en état, la réduction du loyer et des dommages-intérêts, sauf force majeure caractérisée et prouvée. La jurisprudence de 2025 et 2026 trace une ligne d’équilibre : intransigeance envers le bailleur qui se retranche derrière ses clauses ou qui s’abstient durablement de réparer, exigence aussi envers le locataire, qui doit signaler par écrit, prouver la persistance du trouble et porter sa demande devant le bon juge sans suspendre lui-même ses paiements. Pour les résidents confrontés à des appareils qui tombent en panne plusieurs fois par jour, la méthode tient en quatre gestes : écrire au bailleur en recommandé, faire constater, tenter la voie amiable, puis saisir le juge des contentieux de la protection en référé pour l’urgent et au fond pour la réparation intégrale. Les décisions citées montrent que, dossier bien constitué, même un bailleur social diligent dans ses explications peut être condamné quand la force majeure fait défaut, et que le préjudice moral des mois passés à gravir les étages se chiffre en milliers d’euros.