Vous rentrez dans un logement qui vous appartient et vous découvrez que des inconnus y vivent : serrure changée, meubles installés, parfois même un prétendu bail signé avec un tiers qui n’a jamais été propriétaire. À quelques jours du 1er novembre 2026, une question écrase toutes les autres : la trêve hivernale va-t-elle protéger ces occupants et paralyser toute expulsion jusqu’au 31 mars ? La réponse du droit français est plus exigeante que les résumés qui circulent : le sursis hivernal ne tombe pas automatiquement face à un squat, et le juge maintient le délai de deux mois et la trêve chaque fois que la preuve d’une entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte n’est pas rapportée. Autrement dit, tout se joue sur la preuve, dès les premières heures. Cet article décrit la méthode complète : porter plainte pour violation de domicile, faire constater l’occupation par un commissaire de justice, saisir le juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite, obtenir une indemnité d’occupation, puis affronter la question de la trêve avec les bons arguments et les bonnes pièces. Chaque règle est citée depuis le texte en vigueur et deux décisions récentes, dont une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris rendue le 4 novembre 2025, montrent comment le juge tranche concrètement.

I. Faire constater l’occupation et obtenir l’expulsion en référé

Le propriétaire d’un logement squatté ne peut pas se faire justice lui-même : changer les serrures ou couper l’eau et l’électricité l’exposerait à des poursuites. Toute expulsion forcée suppose une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis un commandement signifié : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Ce principe, posé par l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, commande toute la suite : il faut d’abord établir l’absence de droit des occupants, puis obtenir du juge l’ordre de libérer les lieux. La voie la plus rapide est le référé devant le juge des contentieux de la protection, mais elle ne pardonne pas un dossier mal constitué.

A. Porter plainte pour violation de domicile et faire constater l’occupation sans droit ni titre

Le premier réflexe consiste à se rendre au commissariat ou à la gendarmerie pour déposer plainte pour violation de domicile. L’article 226-4 du code pénal punit « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même texte précise que « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Cette dernière précision change beaucoup de situations : une résidence secondaire meublée, un logement vacant entre deux locations qui contient encore du mobilier, ou un appartement en travaux avec du matériel entreposé peuvent constituer un domicile au sens pénal. La plainte crée une trace officielle datée, et le récépissé de dépôt servira dans toutes les démarches ultérieures, y compris devant le préfet dans le cadre de la procédure administrative d’évacuation décrite par la fiche officielle de l’administration.

La plainte seule ne suffit jamais. Le propriétaire doit réunir la preuve de son droit et la preuve de l’absence de droit des occupants : titre de propriété ou acte notarié, taxe foncière, factures d’énergie et d’assurance, attestations de voisins, photographies de la serrure forcée ou de la porte fracturée. Lorsque les occupants brandissent un contrat de location signé avec un inconnu, ce document doit être conservé et versé au dossier : dans une affaire jugée par la cour d’appel de Paris, l’occupante produisait un bail conclu avec un individu qui n’était pas propriétaire, et elle avait elle-même déposé plainte pour escroquerie contre cet individu (cour d’appel de Paris, pôle 1 chambre 2, 5 janvier 2023, RG n° 22/10046). La cour a néanmoins constaté l’occupation sans droit ni titre au vu du titre de propriété du bailleur social, du procès-verbal d’une expulsion antérieure et de la plainte pénale. L’enseignement est direct : un faux bail ne crée aucun droit, mais c’est au propriétaire de rapporter son titre et les éléments matériels de l’intrusion.

L’étape décisive est le constat dressé par un commissaire de justice, qui se déplace, décrit les lieux, relève l’identité des occupants quand c’est possible, note l’état des serrures et des ouvrants, et annexe des photographies. Ce procès-verbal de constat fixe la situation à une date certaine et devient la pièce maîtresse de l’assignation en référé. Dans l’ordonnance parisienne du 4 novembre 2025, le juge s’est appuyé sur un procès-verbal de constat dressé le 25 février 2025 qui relevait la présence d’au moins huit occupants sans droit ni titre dans l’immeuble, ainsi que sur une ordonnance sur requête ayant permis de constater l’occupation du logement précis visé par la demande (tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, juge des contentieux de la protection statuant en référé, 4 novembre 2025, RG n° 25/07784). Sans ce constat, le propriétaire plaide sur des affirmations ; avec lui, il plaide sur des faits. Le constat doit aussi documenter, quand c’est le cas, les traces d’effraction, de menace ou de manœuvre : porte anti-intrusion déposée, serrure remplacée, boîtier arraché. Ces détails matériels décideront plus tard du sort de la trêve hivernale, car le juge exigera des actes positifs et pas une simple affirmation d’occupation illicite.

Enfin, une mise en demeure de quitter les lieux adressée par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice, même si elle ne remplace ni le commandement prévu par la loi ni la décision du juge, démontre la mauvaise foi ultérieure des occupants et la détermination du propriétaire. Dans l’affaire parisienne, la société propriétaire avait mis en demeure les occupants de quitter les lieux sous sept jours par lettre recommandée restée vaine avant d’assigner en référé. Cette chronologie propre — plainte, constat, mise en demeure, assignation — donne au juge une lecture limpide du dossier et prive les occupants de l’argument de la surprise ou de la tolérance tacite.

B. Saisir le juge des référés : trouble manifestement illicite, proportionnalité et indemnité d’occupation

L’assignation en référé repose sur un fondement d’une efficacité redoutable : l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut faire cesser, même en présence d’une contestation sérieuse. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le juge parisien l’a rappelé en ces termes : « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. » Il a visé dans le même mouvement l’article 544 du code civil, selon lequel « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » La démonstration attendue du propriétaire tient donc en trois éléments : son titre de propriété, l’occupation établie par le constat, et l’absence de tout droit ou titre des occupants. Quand ces trois éléments sont réunis, l’expulsion suit, comme dans l’immeuble parisien du dix-septième arrondissement où le juge a constaté l’occupation sans droit ni titre et ordonné aux occupants de libérer les lieux, avec expulsion au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Les occupants invoquent souvent le droit au logement, la présence d’enfants ou leur situation personnelle pour demander des délais. La cour d’appel de Paris a apporté une réponse de principe qui mérite d’être connue : certes, le juge doit rechercher si la mesure d’expulsion respecte la proportionnalité au regard du droit au respect de la vie privée et familiale, mais « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété qui est un droit absolu protégé par la Constitution. » Autrement dit, la situation personnelle des occupants peut justifier des délais d’exécution, mais elle ne fait pas obstacle au principe même de l’expulsion. Cette distinction entre le principe et le délai structure tout le contentieux : le propriétaire obtient l’expulsion, tandis que le calendrier d’exécution se discute ensuite au regard des textes sur les délais et la trêve.

Le propriétaire ne doit pas oublier de demander une indemnité d’occupation. L’occupation sans contrepartie et imposée de son bien lui cause un préjudice direct : loyers perdus, charges payées pour d’autres, dégradations. Le fondement général se trouve à l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » En référé, le juge peut allouer une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et la pratique des juges des référés fixe une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La cour d’appel de Paris a confirmé une indemnité de 900 euros par mois à compter de la connaissance de l’occupation et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou consécutive à l’expulsion. Le juge parisien a en outre condamné les occupants aux dépens et alloué 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces condamnations accessoires comptent : elles rappellent que le squat a un coût pour ses auteurs et elles financent une partie des frais engagés par le propriétaire. À la différence du locataire dont le bail doit être résilié par le juge avant toute expulsion, comme dans les procédures de résiliation du bail d’un locataire auteur de troubles graves, l’occupant sans droit ni titre n’a aucun contrat à rompre : le juge constate l’absence de titre et ordonne directement la libération des lieux. Une présentation générale de la voie administrative d’évacuation devant le préfet est proposée dans l’article consacré à l’expulsion d’un squatteur et à la procédure du préfet ; le présent article se concentre pour sa part sur ce que le juge judiciaire exige à l’approche de la trêve hivernale.

II. Trêve hivernale et squat : le sursis ne tombe pas automatiquement

C’est ici que beaucoup de propriétaires perdent leurs illusions à quelques jours du 1er novembre. Une idée répandue voudrait que la trêve hivernale ne s’applique jamais aux squatteurs et que l’expulsion puisse avoir lieu toute l’année sans condition. Les fiches pratiques de l’administration vont d’ailleurs dans ce sens simplificateur. Mais le texte en vigueur et les décisions rendues par les juges dessinent un régime plus strict : la levée du sursis hivernal suppose une introduction dans le domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, dûment prouvée, et le juge refuse de la prononcer quand cette preuve manque. Comprendre cette exigence avant d’assigner change le résultat : un dossier qui documente l’effraction dès le constat obtient l’exécution hivernale, tandis qu’un dossier qui se contente d’affirmer le squat se heurte au délai de deux mois et au report au 1er avril.

A. Le délai de deux mois et la trêve subsistent sans preuve d’une entrée par voie de fait

Le point de départ est le délai qui suit le commandement de quitter les lieux. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » Le même article ajoute aussitôt l’exception : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le juge peut donc supprimer ce délai de deux mois, mais seulement s’il constate la mauvaise foi ou l’entrée par l’un de ces procédés. Faute d’une telle constatation, le délai s’applique, y compris aux occupants sans droit ni titre.

Le même mécanisme gouverne la trêve hivernale. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution énonce d’abord le sursis : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Puis il organise la dérogation : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Et il ajoute une faculté pour les autres lieux : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Trois enseignements se dégagent : la dérogation de plein droit vise le domicile occupé par effraction, menace, manœuvre ou contrainte ; pour tout autre lieu, la levée du sursis relève du pouvoir d’appréciation du juge ; et dans les deux cas, l’entrée par l’un de ces procédés doit être établie.

Les deux décisions citées dans cet article appliquent cette grille avec une sévérité instructive. Dans l’affaire parisienne de 2025, le propriétaire demandait au juge de juger inapplicables le délai de deux mois et la trêve, en faisant valoir l’occupation illicite et les dégradations. Le juge a rejeté les deux demandes au motif que « la requérante ne rapporte pas la preuve de ce qu’ils s’y sont introduits à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte. » Le dispositif rappelle en conséquence « que l’expulsion ne pourra avoir lieu avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale ». Des squatteurs avérés, dans un immeuble dégradé, avec plaintes pour violations de domicile : malgré ce tableau, l’absence de preuve du mode d’introduction a suffi à maintenir le délai et la trêve. La cour d’appel de Paris avait statué dans le même sens en 2023 : elle a confirmé le refus de supprimer le bénéfice de la trêve, en rappelant « que selon la Cour de cassation, la voie de fait ne peut résulter de la seule occupation sans droit ni titre et suppose des actes matériels positifs tels que des actes de violence ou d’effraction. » En l’espèce, la porte anti-intrusion posée après une première expulsion avait disparu, mais rien ne permettait de dater sa dépose ni de l’imputer à l’occupante plutôt qu’à l’auteur du faux bail : la voie de fait n’était pas caractérisée.

Le message pratique est sans ambiguïté : la simple qualité d’occupant sans droit ni titre ne constitue pas une voie de fait. Il faut des actes matériels positifs — effraction, violences, menaces documentées — et des pièces qui les rattachent aux occupants : constat du commissaire de justice décrivant la serrure fracturée, photographies datées, dépôt de plainte circonstancié, témoignages. Sans ces pièces, le propriétaire gagne l’expulsion mais perd l’hiver : le commandement fait courir deux mois et la trêve reporte l’exécution au 1er avril, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Avec ces pièces, il peut demander au juge de constater l’entrée par voie de fait et d’écarter le délai de l’article L. 412-1 comme le sursis de l’article L. 412-6. Le juge peut aussi accorder des délais aux occupants quand leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, puisque l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Mais ce même article précise que « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » La voie de fait établie ferme donc aussi la porte aux délais de relogement : tout converge vers la preuve du mode d’entrée.

B. Agir concrètement à Paris et en Île-de-France avant le 1er novembre

À Paris et dans les départements d’Île-de-France, la densité des squats d’immeubles entiers et la saturation des juridictions imposent une méthode sans temps mort, d’autant que la trêve hivernale débute le 1er novembre. La première particularité parisienne tient au juge saisi : c’est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé au sein du pôle civil de proximité, qui a rendu l’ordonnance du 4 novembre 2025 commentée plus haut. L’assignation doit être délivrée par un commissaire de justice, avec un jeu de pièces ordonné : titre de propriété, plainte pénale, constat d’occupation, mise en demeure restée vaine, et tout élément établissant le mode d’introduction. Les occupants sont souvent multiples et parfois non identifiés ; l’assignation vise alors les occupants nommés et « tous occupants de leur chef », formule que le juge reprend dans son dispositif pour permettre une expulsion complète des lieux, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

La deuxième particularité est administrative : à côté de la voie judiciaire, l’administration décrit une procédure d’évacuation accélérée sur demande adressée au préfet du département, avec plainte pour violation de domicile, preuve du droit de propriété et constat d’occupation à l’appui, comme l’expose la fiche officielle consacrée au logement squatté, qui renvoie elle-même les Parisiens vers la préfecture compétente pour Paris et l’Île-de-France. Cette voie administrative ne dispense pas de constituer le même dossier de preuves, et elle suppose elle aussi que l’introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et le maintien dans les lieux soient constatés. Le propriétaire parisien a donc intérêt à mener les deux démarches en parallèle : plainte et constat servent à la fois au préfet et au juge, et chaque jour compte quand le calendrier fait entrer le dossier dans la période de sursis.

Concrètement, la check-list des derniers jours d’octobre tient en cinq points. D’abord, sécuriser les preuves de l’effraction : faire venir le commissaire de justice avant toute remise en état, photographier serrures, portes et fenêtres, conserver les anciennes serrures. Ensuite, déposer une plainte détaillée qui décrit précisément le mode d’entrée supposé, et non une simple « occupation ». Puis adresser la mise en demeure de libérer les lieux et conserver la preuve de l’envoi et de la vaine expiration. Ensuite, faire assigner en référé en demandant expressément au juge de constater l’entrée à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, d’écarter le délai de deux mois de l’article L. 412-1 et de priver les occupants du bénéfice du sursis de l’article L. 412-6, en visant chaque texte et en joignant les pièces qui établissent la voie de fait. Enfin, préparer l’exécution : commandement de quitter les lieux signifié par le commissaire de justice dès la décision obtenue, puis, si les lieux ne sont pas libérés, demande de concours de la force publique. Le sort du mobilier resté sur place suit les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, que les deux décisions citées rappellent : inventaire, garde et vente éventuelle obéissent à une procédure propre qu’il faut respecter pour ne pas engager sa responsabilité.

Un dernier point mérite d’être souligné pour les propriétaires franciliens : même quand la trêve s’applique, la procédure n’est pas suspendue. Le propriétaire peut engager l’action en référé, obtenir l’expulsion et faire signifier le commandement pendant la période hivernale ; seule l’exécution forcée avec le concours de la force publique est reportée au 1er avril, sauf relogement assuré ou voie de fait constatée écartant le sursis. Agir pendant l’hiver, c’est donc préparer une exécution dès la sortie de trêve au lieu de découvrir le problème en mars. Et lorsque le logement squatté est une résidence secondaire ou un bien vacant contenant encore du mobilier, la qualification pénale de domicile au sens de l’article 226-4 du code pénal renforce le dossier, puisque le texte protège le local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la victime, qu’elle y habite ou non. Chaque situation garde ses nuances — copropriété occupée, local commercial transformé en habitation, terrain ou garage — et la qualification exacte du lieu comme domicile conditionne la dérogation de plein droit au sursis, tandis que pour les autres lieux, tout repose sur la demande faite au juge de supprimer ou réduire le sursis.

Conclusion

À l’approche du 1er novembre, le propriétaire d’un logement squatté ne doit ni se résigner à l’hiver ni croire que le mot « squat » efface à lui seul le délai de deux mois et la trêve. Le droit applicable exige davantage : une plainte pour violation de domicile, un constat de commissaire de justice qui documente l’occupation et son mode d’entrée, une assignation en référé fondée sur le trouble manifestement illicite, et la preuve d’actes matériels positifs — effraction, violences, menaces, manœuvres — pour obtenir du juge qu’il écarte le délai de l’article L. 412-1 et le sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Les décisions parisiennes de 2023 et de 2025 le confirment : l’expulsion est ordonnée parce que l’occupation sans droit ni titre porte une atteinte grave au droit de propriété, mais le calendrier d’exécution reste protégé tant que la voie de fait n’est pas établie. Constituer ce dossier de preuves dès la découverte du squat, saisir vite le juge des contentieux de la protection et viser expressément chaque texte applicable, c’est se donner les moyens d’une libération des lieux avant l’hiver, ou au minimum d’une exécution prête dès le 1er avril, assortie d’une indemnité d’occupation qui court jusqu’au départ effectif des occupants.