Un appartement qui sert de remise pour des stupéfiants, des allées et venues nocturnes dans la cage d’escalier, des coups de feu tirés depuis une fenêtre ou un hall d’immeuble : l’actualité rappelle régulièrement que certains logements loués deviennent le point d’appui d’activités dangereuses. Pour le bailleur qui découvre la situation, souvent par un courrier du syndic, une convocation au commissariat ou la presse locale, le choc se double d’une question immédiate : peut-on mettre fin au bail d’un locataire impliqué dans un trafic ou des violences, et comment obtenir qu’il quitte effectivement les lieux ? La réponse du droit français est affirmative, mais elle passe par le juge et par des preuves solides, jamais par un changement de serrure ni par une coupure d’eau ou d’électricité. La résiliation du bail pour usage du logement à des fins délictueuses obéit à des règles précises : une obligation légale de jouissance paisible, une faute dont la gravité est appréciée au jour de l’audience, une assignation devant le juge compétent, puis des délais d’expulsion que même les faits les plus graves ne suppriment pas automatiquement.
Ce guide explique, à partir des textes en vigueur et de deux décisions récentes rendues en 2025 et 2026, dans quels cas le bailleur peut faire résilier le bail d’un locataire qui se sert de son logement pour stocker, revendre ou commettre des violences, quelles preuves rassembler avant de saisir le tribunal, et quels délais séparent le jugement de l’expulsion effective, y compris pendant la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars. Il s’adresse aux bailleurs privés comme aux bailleurs sociaux, en métropole et à Paris, où les circuits de signalement et d’audience présentent des particularités pratiques.
I. Trafic, violences et armes dans le logement : les manquements qui permettent de faire résilier le bail
A. Louer paisiblement son logement : ce que la loi exige exactement du locataire impliqué dans un trafic
Le point de départ de toute action en résiliation se trouve dans la loi du 6 juillet 1989, qui énonce que « Le locataire est obligé : » puis impose notamment « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir » (article 7, b), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette formulation vise directement les situations qui nous occupent : un logement utilisé pour entreposer des stupéfiants, y découper des doses, y cacher des armes ou y organiser des violences porte atteinte, par nature, à la sécurité des personnes dans l’immeuble et aux abords. Le texte ne se limite pas aux troubles sonores ou aux dégradations : il couvre tout comportement qui compromet la sécurité des résidents, y compris lorsque l’activité délictueuse se déroule pour partie hors de l’immeuble mais s’appuie sur le logement.
Le code civil complète ce dispositif par deux obligations anciennes et toujours appliquées. D’une part, le preneur « est tenu », au nombre de ses deux obligations principales, « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention » (article 1728 du code civil). D’autre part, « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail » (article 1729 du code civil). Un bail d’habitation a pour destination le logement du preneur et de sa famille : s’en servir comme dépôt pour un trafic, comme lieu de recel d’armes ou comme base de violences commises contre des voisins constitue un détournement de cette destination, dont le bailleur peut demander la sanction au juge. Le bailleur, de son côté, est obligé « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil), ce qui fonde symétriquement l’action des voisins victimes contre le bailleur qui laisserait perdurer une situation dangereuse dont il a connaissance.
Deux précisions structurent la suite du raisonnement. D’abord, la résiliation pour troubles ne résulte pas de la clause de résiliation de plein droit que tout bail d’habitation doit contenir : celle-ci ne vise que le cas du « défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » et « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un bailleur ne peut donc pas faire constater la fin du bail par simple commandement lorsque le grief porte sur un trafic ou des violences : il doit saisir le juge d’une demande de résiliation judiciaire. Ensuite, la condamnation pénale du locataire, même pour des faits graves, ne résilie pas le bail à elle seule : elle constitue une preuve puissante du manquement, mais c’est le juge civil qui apprécie si ce manquement justifie la fin du contrat, au regard de sa gravité constatée le jour de l’audience.
Les tiers disposent en outre de leurs propres fondements pour être indemnisés, ce qui renforce la pression juridique pesant sur le locataire indélicat. « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil), et le régime spécifique des troubles de voisinage prévoit que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du code civil). Voisins incommodés, copropriété et bailleur peuvent ainsi agir en réparation pendant que la procédure de résiliation suit son cours, et ces actions parallèles fournissent souvent des pièces utiles au dossier de résiliation.
B. Stupéfiants stockés, revente et violences : ce que les juges retiennent comme une faute grave
La jurisprudence récente illustre avec netteté le seuil de gravité exigé et la manière dont les juges l’apprécient. Le 23 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a prononcé la résiliation d’un bail social aux torts exclusifs d’un locataire dont le logement avait servi à un trafic de stupéfiants (TJ Amiens, JCP, 23 mars 2026, RG 25/01159). La perquisition menée au domicile avait permis la découverte d’une quantité importante de produits stupéfiants, et le locataire avait été condamné au pénal non seulement pour détention non autorisée, mais également pour transport, offre ou cession et acquisition non autorisée de stupéfiants. Le bailleur, une société immobilière, demandait la résiliation et l’expulsion en faisant valoir que l’intéressé était identifié comme un individu troublant gravement l’ordre public et la tranquillité des habitants du secteur.
La motivation du jugement mérite une lecture attentive car elle fixe la méthode que suivent les tribunaux. Le juge rappelle d’abord que « Le respect de la paix sociale, de la sécurité et de la tranquillité des résidents est une obligation essentielle du contrat de bail, de telle sorte que des agissements en lien avec des trafics de produits stupéfiants sont de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire, à condition toutefois que le manquement apprécié au jour de l’audience soit considéré comme suffisamment grave ». Puis il écarte l’argument de défense selon lequel la revente n’avait pas lieu dans l’immeuble : « La participation de Monsieur [M] [Q] à un trafic de stupéfiants matérialisée a minima par le stockage d’une quantité importante de stupéfiants à son domicile constitue par nature une manquement grave aux obligations résultant du bail, ces faits méprisant l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués conformément à l’objet du bail qui n’inclut évidemment pas la fourniture de moyens au narcotrafic ». Autrement dit, stocker la marchandise dans l’appartement suffit à caractériser la faute, même si les transactions se déroulent ailleurs : le logement a été utilisé pour faciliter le trafic, et cela suffit (TJ Amiens, JCP, 23 mars 2026, RG 25/01159).
Le jugement d’Amiens (TJ Amiens, JCP, 23 mars 2026, RG 25/01159) apporte un troisième enseignement, défavorable cette fois au bailleur pressé : la gravité des faits n’efface pas les garanties procédurales de l’expulsion. Le tribunal a refusé de supprimer le délai de deux mois avant l’expulsion et le bénéfice de la trêve hivernale, relevant que l’intéressé « n’est pas présenté comme un locataire troublant habituellement la tranquillité du voisinage » et que « sa mauvaise foi ne résult » pas « de cette unique mise en cause ». Le dispositif « Prononce la résiliation du bail liant la Société Immobilière Picarde » au locataire « aux torts exclusifs des locataires », ordonne la libération des lieux dès la signification, mais n’autorise l’expulsion avec le concours de la force publique que « deux mois, après la signification d’un commandement de quitter les lieux ». Un trafic avéré fait donc résilier le bail, mais n’autorise ni l’expulsion immédiate ni la privation automatique de la trêve hivernale : chaque délai obéit à ses propres conditions, examinées plus loin.
Un an plus tôt, la cour d’appel de Grenoble avait confirmé la résiliation du bail d’un locataire d’un office public de l’habitat pour des troubles de voisinage durables : bruits, injures, barbecue en violation du règlement intérieur, aboiements, crachats, jets de nourriture dans les parties communes (CA Grenoble, 2e ch. civ., 10 juin 2025, RG 23/02307). La cour y énonce la règle de portée générale qui gouverne aussi les dossiers de délinquance : « L’obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des lieux loués dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, sans créer aux autres locataires des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage », et « Le non-respect par le locataire de ses obligations peut, en cas de manquement grave, justifier la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil ». Les pièces déterminantes avaient été les fiches de signalement de plusieurs voisins étalées sur six mois et deux sommations de cesser les troubles : la persistance dans le temps, documentée par écrit, avait emporté la conviction des juges. Pour un bailleur confronté à un trafic ou à des violences, la leçon pratique est directe : signalements datés, mains courantes, plaintes, constats de commissaire de justice et décisions pénales forment le socle probatoire que le juge attend, et la condamnation pénale, lorsqu’elle existe, n’est que la pièce maîtresse d’un dossier qui doit démontrer un manquement grave et actuel.
II. Faire prononcer la résiliation et obtenir le départ : procédure, preuves et délais applicables
A. Saisir le juge et prouver le manquement : assignation, pièces et pouvoirs du tribunal
La demande de résiliation pour troubles appartient au juge : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (article 1224 du code civil). Puisque la clause résolutoire légale des baux d’habitation ne couvre que les impayés et le dépôt de garantie, le bailleur doit assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, qui « connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion » (article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire). L’assignation est délivrée par commissaire de justice et expose les griefs avec les pièces à l’appui ; elle conclut à la résiliation du bail aux torts du locataire, à son expulsion à défaut de départ volontaire, au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et, le cas échéant, à des dommages et intérêts.
Le dossier de preuves se construit dès les premiers signaux et ne doit jamais attendre l’issue du procès pénal, car le juge civil apprécie le manquement au jour où il statue et n’est pas tenu de surseoir dans l’attente de la décision répressive. Les pièces les plus efficaces, au vu des deux décisions citées, sont les attestations et signalements écrits des voisins datés et circonstanciés, les dépôts de plainte et les procès-verbaux qui mentionnent le logement, les constats de commissaire de justice décrivant les dégradations, les allées et venues ou les dispositifs de surveillance installés dans les parties communes, les courriers de mise en demeure et les sommations de cesser les troubles adressés au locataire, les décisions du juge pénal et les réquisitions ou ordonnances de perquisition qui établissent le lien entre le logement et l’activité délictueuse, ainsi que les échanges avec le bailleur social, le syndic ou la mairie qui démontrent que la situation était connue et persistante. Chaque pièce doit établir le lien entre le comportement reproché et le logement loué : c’est l’utilisation du logement comme moyen du trafic ou comme théâtre des violences qui constitue le manquement au bail, et non la seule personnalité du locataire.
Face à ces demandes, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation complet : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » (article 1228 du code civil). Concrètement, il peut rejeter la résiliation si les faits sont anciens, isolés ou insuffisamment prouvés, et se contenter de dommages et intérêts ; il peut au contraire prononcer la résiliation lorsque le manquement est grave et actuel, comme le stockage de stupéfiants ou des violences répétées. Lorsque les prestations ont été exécutées au fur et à mesure, la fin du contrat « est qualifiée de résiliation », sans remise en cause de la période déjà exécutée (article 1229 du code civil) : les loyers versés restent acquis au bailleur et le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation, fixée dans les deux décisions citées au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés. Le jugement d’Amiens a en outre condamné le locataire aux dépens et à 600 euros au titre des frais de justice, ce qui rappelle que la partie qui succombe supporte le coût de la procédure qu’elle a rendue nécessaire.
Lorsque l’impayé de loyer s’ajoute aux troubles, ce qui est fréquent quand le locataire est incarcéré ou en fuite, les deux voies procédurales se cumulent utilement dans la même assignation : la clause de résiliation de plein droit pour la dette locative et la résiliation judiciaire pour le manquement à la jouissance paisible. C’est alors toute la procédure d’expulsion du locataire pour dette qui s’applique parallèlement, avec son commandement de payer et ses signalements aux organismes sociaux, sans dispenser le bailleur de prouver les troubles pour obtenir la résiliation de ce second chef. Le bailleur veillera aussi à ne jamais se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, faire pression par des visites répétées ou expulser sans décision de justice expose à des poursuites pénales pour violation de domicile et à des dommages et intérêts, et compromet irrémédiablement la procédure d’expulsion régulière. La fermeté doit être judiciaire, documentée et patiente : c’est elle que les tribunaux récompensent.
B. Après le jugement : commandement, délai de deux mois, trêve hivernale et réflexes parisiens
Le jugement qui prononce la résiliation et ordonne l’expulsion ne permet pas de faire évacuer le logement le lendemain : la loi impose un calendrier protecteur que le bailleur doit intégrer dans sa stratégie dès l’assignation. D’abord, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice après le jugement, fait donc courir un délai minimal de deux mois avant toute expulsion forcée. Ce texte prévoit deux tempéraments que le juge d’Amiens a expressément examinés puis écartés dans l’affaire du trafic : d’une part, le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certaines situations de relogement non abouti du fait du locataire, et d’autre part, « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Le tribunal a jugé que la participation à un trafic, pour grave qu’elle soit, ne caractérisait pas à elle seule la mauvaise foi au sens de ce texte pour un locataire entré régulièrement dans les lieux : le bailleur ne doit donc pas compter sur une expulsion éclair, même face à des faits pénalement établis.
Ensuite, le calendrier rencontre la trêve hivernale, qui interdit en principe toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Ce sursis ne connaît qu’une dérogation étroite, inapplicable au locataire en place : elle vise l’occupant « entré » dans les lieux « sans droit ni titre », c’est-à-dire le squatteur, et non le titulaire d’un bail résilié. Le juge d’Amiens l’a confirmé en rejetant la demande de suppression du sursis formée contre le locataire trafiquant : un bail résilié pour trafic reste un bail, et l’expulsion attendra la fin de la trêve si le commandement expire en hiver. Pour le bailleur, la conséquence pratique est claire : une résiliation prononcée à l’automne débouchera le plus souvent sur un départ effectif au printemps, et l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges court pendant toute cette période d’attente.
À Paris et en Île-de-France, ces règles nationales s’appliquent avec des circuits locaux que le bailleur a intérêt à activer tôt. Les demandes en résiliation pour troubles relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, soit à Paris le tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, pour les logements parisiens, et les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny ou Créteil pour la petite couronne. Le dépôt de plainte s’effectue au commissariat de l’arrondissement ou de la commune concernée, et le signalement des nuisances liées au trafic peut être adressé en parallèle à la mairie d’arrondissement, au bailleur social lorsqu’il est concerné et au syndic de copropriété, dont les courriers et les procès-verbaux d’assemblée générale nourriront le dossier. Dans le parc social francilien, qui concentre une part importante de ce contentieux, les organismes HLM disposent de services tranquillité résidentielle et de correspondants police-justice dont les rapports pèsent devant le juge ; le jugement d’Amiens, rendu au profit d’une société immobilière sur une assignation documentée par les services du bailleur, montre l’efficacité de cette chaîne de signalement. Enfin, l’audiencement parisien étant particulièrement chargé, le bailleur parisien anticipe un calendrier compté en mois entre l’assignation et le jugement, puis ajoute les deux mois du commandement et, le cas échéant, la trêve hivernale : agir dès les premiers faits établis, plutôt qu’après des années de troubles tolérés, reste le meilleur moyen d’obtenir une résiliation rapide et de limiter la période d’indemnité d’occupation impayée.
Le bailleur ne doit pas non plus négliger les mesures conservatoires et les actions parallèles pendant la procédure. La saisine du préfet en vue de l’autorisation du concours de la force publique se prépare en amont, car l’expulsion effective requiert cette autorisation administrative après l’expiration des délais ; le jugement d’Amiens illustre ce circuit puisqu’il ordonne la transmission de la décision au préfet du département. Les voisins victimes peuvent agir en réparation de leur préjudice sur le fondement des troubles de voisinage, et la copropriété peut agir contre le bailleur indifférent qui laisserait perdurer des troubles dont il a été informé : ces pressions croisées accélèrent souvent le règlement amiable, avec un départ négocié contre abandon des demandes indemnitaires. Reste une limite intangible, rappelée par les deux décisions : le juge apprécie la gravité au jour de l’audience, de sorte qu’un locataire qui démontre la cessation complète et durable des troubles, l’éloignement des protagonistes et l’absence de récidive peut encore sauver son bail, tandis qu’un trafic qui se poursuit pendant l’instance scelle presque à coup sûr la résiliation.
Conclusion
Un logement utilisé pour stocker des stupéfiants, abriter des armes ou servir de base à des violences cesse d’être une habitation au sens du bail : il devient l’instrument d’un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement des lieux, et le bailleur peut en demander la résiliation au juge. Les textes sont explicites, du b) de l’article 7 de la loi de 1989 aux articles 1224 et 1228 du code civil, et les juges les appliquent sans hésitation quand le dossier établit le lien entre le logement et les faits, comme l’ont montré le tribunal judiciaire d’Amiens en mars 2026 pour un stockage de stupéfiants et la cour d’appel de Grenoble en juin 2025 pour des troubles persistants. La voie est judiciaire et exclusive de toute expulsion par la force : assignation devant le juge des contentieux de la protection, preuves datées et circonstanciées, appréciation de la gravité au jour de l’audience, puis commandement de quitter les lieux suivi du délai de deux mois et, en hiver, de la trêve du 1er novembre au 31 mars. Ni la gravité des faits ni la condamnation pénale ne dispensent de ce calendrier, mais elles en garantissent l’issue : résiliation aux torts du locataire, expulsion ordonnée et indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Pour le bailleur parisien comme pour le bailleur de province, la méthode gagnante tient en trois mots : signaler tôt, prouver par écrit, saisir vite.