I. Le bailleur doit un logement sans humidité : l’obligation et son périmètre

A. Logement sans moisissures à Paris : que doit le bailleur quand l’humidité s’installe

La nuit du 25 au 26 octobre 2026, la France est passée à l’heure d’hiver. Les chauffages se rallument, les fenêtres restent fermées et, dans de nombreux appartements parisiens, la condensation réapparaît sur les vitres et les murs froids. Taches noires derrière les meubles, peinture qui cloque, papier peint qui se décolle, odeur de moisi dans la chambre : chaque automne, les mêmes désordres reviennent, et chaque automne les mêmes questions se posent. Le locataire doit-il supporter ces désordres jusqu’au printemps ? Peut-il exiger des travaux en plein hiver ? Et qui paie lorsque l’humidité vient du bâtiment lui-même ?

La réponse du droit est claire sur le principe : un logement loué comme habitation principale doit être décent, et l’humidité persistante qui dégrade les murs ou rend une pièce insalubre est l’exact contraire de la décence. La loi du 6 juillet 1989 l’énonce sans détour : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’humidité qui fait moisir les murs d’une chambre entre dans ce texte par deux portes : elle porte atteinte à la santé des occupants et elle prive le logement des éléments qui le rendent conforme à l’usage d’habitation.

Le même article 6 détaille ensuite ce que le bailleur doit concrètement au locataire pendant toute la durée du bail : « D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle » et « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 6, b) et c), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une infiltration par la toiture, un mur poreux, une gouttière fuyarde, une canalisation collective qui suinte : tout cela relève des réparations non locatives, donc du bailleur, et non du locataire.

Le code civil le confirme en des termes plus anciens mais tout aussi directs. « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » (article 1719 du code civil). Et l’article suivant ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du code civil). Retenir l’essentiel : le bailleur répare tout ce qui n’est pas locatif, pendant toute la durée du bail, sans qu’aucune clause du bail ne puisse effacer cette obligation.

Dans un immeuble parisien en copropriété, l’origine du désordre commande la suite des démarches. Quand l’eau vient du toit, de la façade, d’une canalisation commune ou d’un défaut d’étanchéité des parties communes, le bailleur ne peut pas se retrancher derrière la copropriété pour ne rien faire : c’est à lui d’agir contre le syndicat des copropriétaires et, en attendant, de protéger son locataire. La Cour de cassation a déjà eu à trancher un litige où des infiltrations affectaient le clos et le couvert, où le bailleur avait laissé perdurer les désordres sans demander de travaux à la copropriété et refusait même de laisser réaliser des travaux par celle-ci. Dans cette affaire, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel qui avait validé la consignation des loyers par la locataire sans vérifier un point décisif : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale. » (Cass. civ. 3, 6 juillet 2023, n° 22-15.923). L’enseignement vaut pour tout logement humide : le juge regarde si les lieux sont devenus impropres à leur usage, et c’est cette impropriété qu’il faut démontrer pièces à l’appui.

Concrètement, dès les premières taches, le réflexe utile consiste à figer la preuve : photographies datées de chaque pièce, relevés d’hygrométrie, captures des échanges avec le bailleur, et surtout constat par un commissaire de justice qui décrit les moisissures, leur étendue et les dégâts associés. Un devis d’artisan ou un rapport d’expertise amiable qui identifie la cause (infiltration, remontée capillaire, pont thermique, ventilation défaillante) transforme une plainte verbale en dossier. À Paris, où les immeubles anciens cumulent murs poreux, cours humides et toitures vieillissantes, cette preuve de la cause départage les responsabilités : défaut du bâtiment d’un côté, mode de vie de l’autre. Si l’eau vient des parties communes, adresser en parallèle un courrier au syndic de l’immeuble, en copie du bailleur, accélère souvent le diagnostic, car le syndic fera intervenir l’assurance de l’immeuble ou votera les travaux. Pour les dégâts qui suivent un sinistre identifié, les démarches voisines de celles d’un dégât des eaux entre locataire, propriétaire et copropriété servent de guide pratique : déclaration rapide, recherche de fuite et mise en cause écrite de chacun.

B. Ventilation, VMC et aération à Paris : qui répond des moisissures de condensation

Toute humidité ne vient pas d’une fuite. En hiver, une grande part des moisissures parisiennes naît de la condensation : air intérieur chargé d’humidité, murs froids, aération insuffisante. Le droit répartit alors les rôles avec précision. Le décret qui définit le logement décent impose que « Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; » (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3). Une VMC hors service, des grilles d’aération condamnées par un précédent occupant, des fenêtres qui ne ferment plus et empêchent toute aération maîtrisée : tout cela fait partie du logement décent que le bailleur doit fournir et maintenir.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé avec netteté dans un jugement rendu le 16 avril 2026 à propos d’un logement social parisien envahi par les moisissures : les obligations de délivrance du bailleur « sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences ». Autrement dit, le locataire n’a pas à démontrer que le bailleur a mal agi ; il lui suffit d’établir que le logement n’est pas conforme. Dans cette affaire, le tribunal a condamné le bailleur à nettoyer les moisissures, à exécuter des travaux d’isolation et de peinture et à installer une VMC, sous astreinte, tout en allouant des dommages et intérêts au locataire (TJ Paris, juge des contentieux de la protection, 16 avril 2026, RG 25/10532). Paris, ses murs anciens et ses chambres en rez-de-chaussée sur cour humide fournissent un contentieux nourri de ce type, et ce jugement donne la mesure de ce qu’un locataire méthodique obtient.

La contrepartie existe et le même jugement la rappelle : « En revanche il est admis qu’en cas de manque d’aération du locataire, l’apparition de moisissures relève de la responsabilité du locataire » (TJ Paris, 16 avril 2026, RG 25/10532). Aérer chaque jour, même en hiver, ne pas obstruer les grilles et les bouches de VMC, chauffer suffisamment pour éviter les parois froides, signaler immédiatement toute panne de ventilation : ces gestes ne sont pas de simples conseils de bon sens, ils conditionnent la victoire au procès. Le bailleur qui prouve que le locataire n’aère jamais et fait sécher son linge dans une chambre close retourne l’argument de l’indécence contre son occupant. D’où l’importance, pour le locataire, de documenter aussi son propre comportement : échanges avec le bailleur sur la VMC en panne, demandes écrites de réparation de la ventilation, factures de chauffage qui montrent que le logement est chauffé normalement.

À Paris et en Île-de-France, trois particularités méritent l’attention. D’abord, les logements traversants anciens et les chambres de service aménagées cumulent les ponts thermiques ; un diagnostic précis distingue alors la condensation liée au bâti, qui incombe au bailleur, de la condensation liée à l’usage. Ensuite, dans les copropriétés parisiennes, la VMC est souvent collective : quand elle tombe en panne, c’est le syndic qu’il faut saisir par écrit, et le bailleur doit relayer cette demande au lieu de renvoyer le locataire vers le gardien. Enfin, les signalements pour insalubrité relèvent à Paris des services municipaux et du représentant de l’État ; la loi organise une police spéciale puisque « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation). Un logement durablement moisi peut donc aussi être signalé aux autorités, ce qui pèse dans la négociation avec un bailleur inerte.

II. Moisissures avérées : contraindre le bailleur, réduire le loyer et partir sans faute

A. Mise en demeure, conciliation et juge à Paris : travaux, astreinte et consignation du loyer

Face à des moisissures qui s’étendent, l’ordre des démarches compte autant que leur contenu. La première étape reste une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception : description précise des désordres pièce par pièce, photographies jointes, rappel de l’obligation de délivrer un logement décent, demande de travaux avec un délai de réaction, et mention des conséquences en cas d’inaction. Cette lettre n’est pas une formalité de style : elle conditionne la suite, car c’est après mise en demeure que le locataire peut faire exécuter lui-même l’obligation. Le code civil prévoit en effet que « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » (article 1222 du code civil). Concrètement, pour des travaux urgents et d’un coût maîtrisé, comme le remplacement d’une VMC individuelle ou la reprise d’un joint et d’une peinture après assèchement, le locataire peut, après avoir vainement mis en demeure, faire réaliser et réclamer le remboursement, devis et factures à l’appui.

La deuxième étape, propre aux baux d’habitation, passe par la commission départementale de conciliation. La loi dispose : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). À Paris, la saisine de la commission parisienne de conciliation coûte peu et produit souvent un avis qui débloque les situations : le bailleur qui refusait les travaux depuis des mois accepte un calendrier quand une instance officielle a constaté l’indécence. Le délai de deux mois sans réponse du bailleur ouvre cette voie, et il faut donc dater soigneusement la demande initiale de mise en conformité.

La troisième étape est judiciaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, à Paris celui du tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale. Les pouvoirs du juge sont étendus : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Travaux imposés avec calendrier, loyer réduit ou suspendu, consignation des loyers entre les mains d’un tiers : le juge dispose de toute la palette. Le jugement parisien d’avril 2026 l’illustre à la lettre : « CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à procéder, dans la chambre du fond de l’appartement pris à bail par Monsieur [L] [C], au nettoyage des moisissures, aux travaux visés dans le devis du 15 juillet 2025 (pose d’une toile de verre, peinture, pose d’un enduit), en ce compris la mise en place d’un isolant sur le mur donnant sur l’extérieur dont fait état le courrier du 2 septembre 2025, et à l’installation d’une VMC, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision » (TJ Paris, 16 avril 2026, RG 25/10532). Trois mois pour exécuter, puis vingt euros par jour de retard : l’astreinte donne aux condamnations à faire des travaux une efficacité que la simple injonction n’a pas, et il faut systématiquement la demander.

Deux garde-fous encadrent cette offensive. D’abord, le locataire ne peut pas, de sa propre initiative, cesser de payer son loyer au motif que le logement est humide. Le jugement parisien le rappelle en visant la jurisprudence : « le locataire ne peut pas profiter d’une indécence pour suspendre le paiement de son loyer, sauf s’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux » (TJ Paris, 16 avril 2026, RG 25/10532). La Cour de cassation tient la même ligne avec constance : « le non-respect de ses obligations par le bailleur ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués » (Cass. civ. 3, 6 juillet 2023, n° 22-15.923). Autrement dit, la suspension sauvage des loyers expose à une procédure d’expulsion pour impayés, alors même que le logement est objectivement indécent ; seule la consignation ordonnée ou autorisée par le juge met le loyer à l’abri. Ensuite, quand l’indécence est constatée, le juge alerte l’administration : « Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). À Paris, cette transmission peut déclencher un contrôle des services compétents et, le cas échéant, une procédure d’insalubrité parallèle : le bailleur a donc tout intérêt à traiter le dossier avant l’audience.

B. Loyer réduit, préjudice indemnisé et départ du logement humide : combien et comment

Obtenir les travaux ne solde pas le passé. Le locataire qui a vécu des mois dans un logement moisi a subi un préjudice : jouissance réduite, linge et meubles abîmés, nuits dans une chambre condamnée, parfois problèmes respiratoires. Le droit commun de la responsabilité contractuelle s’applique : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » (article 1231-1 du code civil). Et le principe général demeure : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Chaque poste de préjudice doit être chiffré et prouvé : attestations de proches sur la pièce condamnée, factures de remplacement du linge moisi, constats répétés dans le temps, certificats médicaux si la santé est en cause.

Sur ce dernier point, le jugement parisien d’avril 2026 donne une leçon de réalisme : le tribunal a relevé que le locataire « ne démontre pas le lien de causalité entre les problèmes de santé de sa fille et l’humidité relevée dans la chambre du fond » et a en conséquence ramené l’indemnité « à plus juste proportion », soit 500 euros de dommages et intérêts tous préjudices confondus (TJ Paris, 16 avril 2026, RG 25/10532). Cinq cents euros peuvent sembler modestes, mais l’espèce concernait pour l’essentiel une chambre et le demandeur réclamait 6 000 euros sans dossier médical reliant les troubles à l’humidité. Le message pratique est net : un dossier médical circonstancié, rédigé par le médecin traitant ou le pédiatre, qui décrit l’exposition (chambre moisie occupée chaque nuit pendant des mois), les symptômes et leur chronologie, change l’échelle de l’indemnisation. Sans ce lien documenté, le juge indemnise le trouble de jouissance mais écarte le préjudice corporel.

La réduction du loyer, elle, se joue sur deux tableaux. Pendant la procédure, le juge peut la prononcer en application de l’article 20-1 précité, avec effet jusqu’à l’achèvement des travaux ; le locataire peut la solliciter dès l’assignation, en proposant un pourcentage adossé à la perte de jouissance (pièce condamnée, surface affectée, durée). Après les travaux, un arriéré de trop-perçu peut être réclamé pour la période où le logement n’était pas décent, toujours pièces à l’appui. La consignation, quand le juge l’ordonne, protège le locataire du reproche d’impayé tout en maintenant la pression financière sur le bailleur : les fonds versés entre les mains du tiers désigné seront reversés selon l’issue du litige. En revanche, toute rétention unilatérale reste une faute du locataire, même face à un bailleur défaillant, sauf impossibilité avérée d’utiliser les lieux : c’est la ligne rouge posée par la Cour de cassation et rappelée plus haut, et elle commande de ne jamais transformer un dossier gagnable en dossier d’expulsion.

Reste la question du départ. Certains locataires ne veulent plus vivre dans le logement, même réparé ; d’autres y sont contraints parce qu’une pièce est devenue inhabitable en plein hiver. Trois voies existent. La voie amiable consiste à négocier un départ anticipé avec le bailleur, en échange de la remise des clés et de l’abandon réciproque des griefs, le tout formalisé par écrit. La voie du congé ordinaire reste ouverte à tout moment à l’initiative du locataire, dans les formes légales, mais elle ne dispense pas de payer jusqu’à la fin du préavis et ne répare rien du passé : elle doit donc s’accompagner des demandes d’indemnisation pour la période subie. La voie judiciaire consiste à demander au juge de constater la gravité du manquement et de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur, avec indemnisation ; elle suppose un manquement d’une gravité telle que le maintien du contrat n’a plus de sens, et le principe selon lequel « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement » (Cass. civ. 3, 6 juillet 2023, n° 22-15.923, visa des articles 1184 et 1719) en constitue le fondement classique. Dans tous les cas, l’état des lieux de sortie doit décrire fidèlement les moisissures persistantes : c’est la pièce qui conditionne la restitution du dépôt de garantie et qui interdit au bailleur d’imputer au locataire des dégradations nées de l’humidité du bâtiment.

Pour un logement parisien, l’issue amiable mérite souvent d’être tentée avant l’assignation : lettre d’avocat non, simple courrier ferme et documenté d’abord, avec devis, constat et références aux textes, menace explicite de saisine de la commission de conciliation puis du juge des contentieux de la protection. Les bailleurs parisiens, particuliers comme institutionnels, connaissent ces décisions et mesurent le coût d’une astreinte journalière comparé à celui d’une VMC ou d’une reprise d’étanchéité. Quand le dialogue échoue, le dossier construit pas à pas depuis l’automne (mises en demeure, conciliation, constat, devis, dossier médical) devient une assignation redoutable au printemps. L’hiver qui révèle les moisissures est aussi celui qui fournit les preuves : relevés d’humidité en période de chauffe, photographies des condensations, attestations de voisins confrontés aux mêmes infiltrations dans l’immeuble. Agir pendant que les désordres sont visibles, c’est se donner les moyens de les faire disparaître.

Conclusion

Moisissures et humidité ne sont pas une fatalité de l’hiver parisien : ce sont des désordres que le droit impute au bailleur dès qu’ils tiennent au bâtiment, à la ventilation ou au défaut d’entretien, et dont le locataire peut exiger la fin. Mise en demeure précise, conciliation après deux mois sans réponse, juge qui ordonne les travaux sous astreinte et ajuste le loyer, indemnisation du trouble de jouissance dûment prouvé : chaque marche de l’escalier est balisée par des textes et par des décisions récentes, dont un jugement parisien d’avril 2026 qui condense à lui seul toute la méthode. La seule erreur qui coûte vraiment cher reste la suspension unilatérale du loyer, que les juges ne pardonnent qu’en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux. Documenter, écrire, faire constater, puis saisir : dans cet ordre, le logement humide cesse d’être un calvaire subi pour devenir un litige gagné.