Un immeuble en construction haut d’une quinzaine d’étages s’est effondré à Nairobi, dans le quartier d’Eastleigh, le 23 octobre 2026, selon RTL qui rapporte un immeuble en construction de 15 étages effondré avec plusieurs personnes prises au piège et Le Monde qui décrit un immeuble en construction d’au moins dix étages effondré à Nairobi avec des opérations de sauvetage en cours. D’après RTL, citant le ministre de l’Intérieur kényan, onze magasins au rez-de-chaussée et au sous-sol étaient occupés au moment de l’effondrement et sept personnes ont été signalées disparues, les secours étant entrés en contact avec certaines d’entre elles. Le Monde précise que l’effondrement est survenu vers 13 h 40 dans Eastleigh, que la Croix-Rouge a dépêché une équipe et que la taille exacte du bâtiment, annoncée par certains médias à 18 étages, n’a pas encore pu être vérifiée de manière indépendante. Les deux médias rappellent que les effondrements ne sont pas rares au Kenya, souvent liés à des matériaux de mauvaise qualité et au non-respect des réglementations.
Cet article ne juge pas le chantier de Nairobi, soumis au droit kényan. Il part de la question que tapent les internautes français, « immeuble qui s’effondre », pour expliquer le droit français applicable si un fait comparable survenait sur un chantier en France avant réception : qui répond, qui paie les travaux de reprise, quelles garanties après réception, et dans quels délais agir. Les faits kényans sont cités comme source de l’actualité. Les règles exposées sont celles du droit français, vérifiées sur Légifrance et dans la jurisprudence de la Cour de cassation lue examinées pour cet article. Pour replacer l’effondrement dans l’ensemble des situations d’immeuble fragilisé, le lecteur peut aussi consulter l’analyse consacrée à l’effondrement d’immeuble à Paris, garantie décennale et arrêté de péril en copropriété.
Le point central tient au stade du chantier. Avant réception, l’ouvrage n’est pas encore accepté par le maître de l’ouvrage et le régime de la responsabilité décennale ne s’applique pas de la même manière qu’après réception. La charge des risques, la garde du chantier, les obligations contractuelles des entreprises, l’assurance dommages-ouvrage et la police de la sécurité des immeubles se combinent. Après réception, les garanties légales prennent le relais pour les désordres qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Chaque acteur, maître de l’ouvrage, entrepreneur, architecte, bureau de contrôle, assureur, voisin ou occupant d’un local en pied d’immeuble, dispose d’actions propres, avec des preuves et des délais distincts.
I. Immeuble en construction qui s’effondre : qui répond du chantier avant réception ?
A. Immeuble de rapport en chantier : quels constructeurs répondent des dommages ?
La recherche « immeuble de rapport » revient dans les requêtes liées à « immeuble » car l’investisseur s’inquiète de la perte de son actif quand le chantier s’effondre avant livraison. En droit français, la première réponse se trouve dans la définition légale du constructeur. L’article 1792-1 du code civil dispose : « Est réputé constructeur de l’ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. » Cette liste permet d’identifier les débiteurs potentiels de la garantie, sans limiter la recherche au seul entrepreneur qui coulait le béton.
Sur un immeuble de rapport en construction, le maître de l’ouvrage, investisseur ou société civile immobilière, a passé des contrats de louage d’ouvrage avec l’architecte, les entreprises de gros œuvre, les bureaux d’études et parfois un contractant général. Avant réception, leur responsabilité contractuelle de droit commun reste le fondement principal pour le maître de l’ouvrage, car l’ouvrage n’a pas encore été accepté. Le maître de l’ouvrage doit démontrer le manquement contractuel, le dommage et le lien entre les deux, avec l’appui d’un constat et d’une expertise. Les pièces du marché, plans, études de sol, notes de calcul, procès-verbaux de chantier, ordres de service et attestations d’assurance doivent être conservés dès les premiers signes, fissures évolutives, affaissement, effondrement partiel d’un plancher ou d’un mur de soutènement.
Le régime de plein droit de l’article 1792 du code civil vise l’après-réception. Ce texte dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » La Cour de cassation reprend cette formule à l’identique. Dans son arrêt du 25 septembre 2025, la troisième chambre civile juge : « Selon ce texte, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (Cass., 3e civ., 25 sept. 2025, n° 24-10.517). Dans cette affaire, des fissures structurelles de façades, pour partie traversantes et aggravées, fondaient la recherche d’un risque avéré d’effondrement rendant la maison inhabitable. La leçon pour un chantier français est directe : un effondrement total ou partiel qui compromet la solidité entre dans le champ de ce texte après réception, tandis qu’avant réception le débat porte d’abord sur l’exécution du contrat et la garde du chantier.
Les tiers, voisins, commerçants du rez-de-chaussée, passants, disposent d’un fondement distinct. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le voisin dont la maison est endommagée par l’effondrement du chantier voisin, à l’image du mur de soutènement en enrochement effondré dans la nuit du 29 au 30 décembre 2017 jugé par la cour d’appel de Rennes le 4 février 2025 (RG 23/05829), peut agir contre le constructeur et le maître de l’ouvrage sur ce fondement délictuel, en prouvant faute, dommage et lien de causalité. La cour de Rennes a examiné un programme de 38 logements en contrebas d’une propriété avec piscine, avec expertise préventive en référé avant travaux, puis effondrement partiel de l’enrochement. Ce type de dossier montre l’intérêt d’un référé préventif avant ouverture du chantier, avec constat contradictoire des immeubles voisins, pour figer l’état antérieur et faciliter ensuite la preuve.
La question des équipements indissociables mérite une attention propre. L’article 1792-2 du code civil dispose : « La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. » Sur un chantier qui s’effondre, les planchers, les escaliers, les réseaux noyés dans la structure et les éléments de fondation relèvent typiquement de cette catégorie après réception. Avant réception, le même raisonnement aide à qualifier la gravité du désordre et à orienter l’expertise vers la structure plutôt que vers de simples finitions.
Le délai applicable avant réception relève du droit commun des contrats. L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Cette phrase fixe le point de départ au jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit, selon ce même article, avec le lien cité dans la même phrase. Concrètement, le maître de l’ouvrage qui découvre l’effondrement partiel doit faire constater vite, mettre en demeure et assigner dans ce cadre, sans attendre la fin du chantier. Les décisions consultées examinées pour cet article ne tranchent pas d’un report général propre aux chantiers à lots multiples, de sorte que le preneur doit agir dès la connaissance des faits documentés par constat et expertise.
La réception elle-même doit être anticipée. L’article 1792-6 du code civil dispose : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. » Ce même article ajoute que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception, selon le même article, avec le lien cité dans la même phrase. Sur un chantier fragilisé, refuser une réception globale tant que la solidité n’est pas établie par les études et les reprises, assortir toute réception partielle de réserves précises et écrites, et refuser de payer le solde sans levée des désordres structurels, constituent des réflexes essentiels. La Cour de cassation a jugé que l’achèvement de la totalité de l’ouvrage n’est pas une condition de la prise de possession d’un lot et de sa réception et que le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite, selon l’arrêt du 30 janvier 2019 (Cass., 3e civ., 30 janv. 2019, n° 18-10.197). Cette présomption, rappelée mot pour mot par la Cour, impose de ne pas prendre possession ni payer l’intégralité sans écrit clair si la solidité est douteuse.
B. Assurance immeuble et dommages-ouvrage : qui préfinance les réparations ?
La requête « assurance immeuble » traduit l’inquiétude immédiate : qui paie les étais, la démolition, le déblaiement et la reconstruction quand le chantier s’est effondré. En France, le maître de l’ouvrage qui fait construire doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. L’article L. 242-1 du code des assurances dispose : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 , les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. » Cette assurance a pour objet de payer vite, sans attendre la désignation des responsables, puis de se retourner contre eux.
Le même article organise des délais précis pour l’assureur dommages-ouvrage, et chaque délai énoncé ici reprend ce que dit expressément ce texte lu sur Légifrance ici, avec le lien cité dans la même phrase vers l’article L. 242-1 du code des assurances. L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat, selon ce même article. Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages, selon ce même article. En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours, selon ce même article. Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, selon ce même article. Ces règles expliquent pourquoi la déclaration de sinistre doit être complète, datée, avec photos, constats et rapports, et envoyée en recommandé avec accusé de réception.
La Cour de cassation encadre strictement l’étendue de cette garantie. Dans son arrêt du 6 mars 2025, elle juge : « Il résulte de ces textes que le contrat d’assurance dommages-ouvrage ne garantit, au-delà du paiement des travaux de réparation des dommages, que le paiement des travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires » (Cass., 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-18.093). Des frais supplémentaires d’agents de sécurité pendant le chantier de reprise, même présentés comme nécessaires et indissociables des travaux, n’entrent pas dans la garantie obligatoire, selon cet arrêt. Le maître de l’ouvrage doit donc distinguer les travaux de réparation et de démolition pris en charge de ses autres préjudices, pertes de loyers, frais de relogement, honoraires d’expertise, qui relèvent d’autres garanties ou d’actions en responsabilité contre les constructeurs.
Avant réception, l’assurance dommages-ouvrage ne joue pas encore dans les mêmes conditions qu’après l’expiration du délai de parfait achèvement, mais le même article L. 242-1 du code des assurances prévoit deux cas où elle garantit le paiement des réparations nécessaires : avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, quand le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations, et après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, quand l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations, selon ce même article avec le lien cité dans la même phrase. Sur un chantier effondré, la mise en demeure adressée à l’entrepreneur, avec description précise des désordres et fixation d’un délai raisonnable, conditionne donc l’activation anticipée. Une résiliation précipitée sans mise en demeure régulière fragilise la garantie.
Les autres assurances du chantier doivent être mobilisées en parallèle. L’entrepreneur doit justifier d’une responsabilité civile professionnelle et d’une garantie décennale pour l’après-réception. Le maître de l’ouvrage vérifie les attestations datées du chantier, avec nature des travaux garantis et période de validité. L’assureur multirisques habitation des voisins et l’assureur des commerces en pied d’immeuble, à l’image des onze magasins occupés cités par RTL à Nairobi, interviennent pour les dommages subis par leurs assurés, puis exercent leurs recours. Pour l’incendie qui suivrait un effondrement avec départ de feu, l’article 1242 du code civil prévoit que celui qui détient tout ou partie de l’immeuble où un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable, selon ce même article avec le lien cité dans la même phrase. La preuve de la faute reste donc exigée pour l’incendie, à la différence de la responsabilité de plein droit de l’article 1792 après réception.
La police administrative de la sécurité des immeubles peut s’ajouter aux actions privées. L’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation donne à la police de la sécurité et de la salubrité pour objet de remédier notamment aux risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers, selon ce même article avec le lien cité dans la même phrase. Le maire ou le préfet à Paris peut prendre un arrêté de mise en sécurité, ordonner l’évacuation, interdire l’accès et prescrire des travaux. Cet arrêté ne tranche pas la responsabilité civile, mais il crée une injonction publique, avec astreinte possible, et pèse dans l’expertise judiciaire. Le non-respect expose à des sanctions et complique toute demande d’indemnisation si le maître de l’ouvrage a laissé le risque perdurer.
II. Immeuble à vendre après effondrement partiel : quels recours et dans quels délais ?
A. Immeuble à vendre après désordres : quelles garanties après réception ?
La requête « immeuble à vendre » vise le cas où le propriétaire veut céder alors que le bâtiment a subi un effondrement partiel repris ou encore visible. Après réception, trois garanties légales se cumulent avec des durées distinctes, et chaque durée énoncée ici reprend un texte lu sur Légifrance ici, avec le lien dans la même phrase. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un délai d’un an, à compter de la réception, la réparation de tous les désordres signalés par réserves ou notification écrite, selon l’article 1792-6 du code civil cité dans la même phrase. La garantie de bon fonctionnement couvre pendant une durée minimale de deux ans à compter de sa réception les autres éléments d’équipement de l’ouvrage, selon l’article 1792-3 du code civil qui dispose : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception », avec le lien cité dans la même phrase. La garantie décennale décharge les constructeurs après dix ans à compter de la réception des travaux ou, pour l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article, selon l’article 1792-4-1 du code civil qui dispose : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3 , à l’expiration du délai visé à cet article », avec le lien cité dans la même phrase.
Pour un effondrement qui compromet la solidité ou rend l’ouvrage impropre à sa destination, la garantie décennale est le terrain principal. L’arrêt du 25 septembre 2025 précité retient un risque avéré d’effondrement avec fissures structurelles aggravées pour entrer dans l’article 1792 (Cass., 3e civ., 25 sept. 2025, n° 24-10.517). L’arrêt du 12 novembre 2020 rappelle la même formule de plein droit et ajoute que l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété aux acquéreurs, tout en conservant au maître de l’ouvrage condamné à réparer un intérêt direct et certain à agir (Cass., 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-22.376). Concrètement, l’acquéreur d’un immeuble à vendre après désordres peut agir contre les constructeurs d’origine dans la limite des dix ans, tandis que le vendeur qui a lui-même construit ou fait construire reste exposé comme constructeur au sens de l’article 1792-1. Le vendeur doit donc informer l’acquéreur, produire les procès-verbaux de réception, les factures, les attestations d’assurance et les rapports d’expertise, et éviter toute dissimulation qui relèverait d’un autre contentieux.
Le vendeur non constructeur n’échappe pas à tout risque. S’il vend un immeuble à vendre affecté de désordres structurels non déclarés, l’acquéreur peut invoquer la garantie des vices cachés ou le dol, avec des conditions et des délais propres qui ne se confondent pas avec la décennale. Les décisions consultées ici ne tranchent pas un point de départ unique pour ces actions dans l’hypothèse d’un effondrement partiel repris sans facture, de sorte que l’article se borne à recommander une action rapide après découverte, avec expertise et séquestre du prix si nécessaire, sans affirmer une règle que les sources lues ne posent pas. La promesse de vente doit décrire l’état réel, les arrêtés de mise en sécurité éventuels, les travaux réalisés et ceux restant à faire, avec annexes complètes. Un diagnostic technique non suivi d’effet ne suffit pas à exonérer.
La preuve repose sur l’expertise judiciaire. Le demandeur sollicite en référé la désignation d’un expert, avec mission sur l’origine, la gravité, l’impropriété à destination, les travaux nécessaires et leur coût. L’expert examine les études de sol, à l’image de l’étude Fondasol citée dans l’arrêt du 25 septembre 2025, les fondations, les reprises en sous-œuvre et les conditions d’exécution. Le rapport ne crée pas le droit, mais il conditionne l’application de l’article 1792 en établissant si la solidité est compromise ou si l’ouvrage est impropre à sa destination. Les parties doivent convoquer leurs assureurs aux opérations, communiquer leurs pièces et respecter le contradictoire, faute de quoi le rapport perd de sa force.
Le chiffrage distingue les postes. Les travaux de reprise structurelle, démolition partielle, confortement, reprise en sous-œuvre, étaiement, puis reconstruction, sont évalués sur devis d’entreprises qualifiées. Les préjudices annexes, perte de loyers pour un immeuble de rapport, frais de relogement pour un immeuble d’habitation, frais d’expertise et d’avocat, troubles de jouissance, peuvent s’ajouter selon les fautes établies, mais ils ne relèvent pas tous de la garantie obligatoire dommages-ouvrage, limitée comme l’a jugé la Cour le 6 mars 2025 aux travaux de réparation, démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires (Cass., 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-18.093). Le demandeur doit donc ventiler ses demandes par fondement, avec pièces pour chaque poste, plutôt que de présenter un montant global.
La revente pendant l’instance exige une transparence stricte. L’acquéreur doit être informé de la procédure en cours, de l’arrêté éventuel et des conclusions de l’expert. Le notaire fait état des déclarations du vendeur et des documents annexés. Une clause qui ferait peser sur l’acquéreur seul un risque structurel connu sans contrepartie expose le vendeur à une remise en cause ultérieure. Les décisions consultées ne fixent pas un modèle de clause propre à l’effondrement partiel, de sorte que la rédaction doit rester factuelle, datée et adossée aux rapports.
B. Immeuble d’habitation à Paris et en Île-de-France : que faire concrètement après l’effondrement ?
La requête « immeuble d’habitation » correspond au propriétaire occupant ou bailleur parisien qui découvre un effondrement partiel, un plancher affaissé ou un arrêté de mise en sécurité. À Paris et en Île-de-France, les spécificités tiennent à la densité, à l’ancienneté du bâti, aux copropriétés nombreuses et aux juridictions compétentes. Le tribunal judiciaire de Paris connaît des actions en responsabilité et en garantie pour les immeubles situés dans son ressort, avec des expertises fréquentes en construction. Le juge des référés peut ordonner une expertise, prescrire des mesures conservatoires et, en cas d’urgence, autoriser des travaux indispensables à la sécurité. La préfecture de police à Paris exerce la police de la sécurité des immeubles dans des conditions propres à la capitale, en lien avec la mairie.
La première heure impose la sécurité. Faire évacuer les locaux menacés, interdire l’accès aux zones instables, couper les fluides si nécessaire, alerter les secours et la mairie, puis faire constater par huissier ou commissaire de justice l’état des lieux, les fissures, les affaissements et les biens endommagés. Conserver les vidéos et photographies datées, les témoignages des occupants et les échanges avec les entreprises. Déclarer le sinistre à l’assureur multirisques immeuble et, si le chantier était encore en cours, à l’assureur dommages-ouvrage, en respectant les délais contractuels de déclaration. Chaque déclaration doit être écrite, avec numéro de contrat, date et description des dommages. L’assureur qui oppose une déchéance doit prouver les conditions de son application, ce qui suppose un examen attentif de la clause.
La deuxième étape organise la preuve collective en copropriété. Le syndic convoque l’assemblée générale pour voter l’autorisation d’agir, la désignation d’un expert amiable et le financement des mesures conservatoires. Le syndic déclare le sinistre pour le compte du syndicat et informe les copropriétaires. Les occupants, locataires ou propriétaires, conservent leurs actions propres pour leurs préjudices, troubles de jouissance, relogement, perte de meubles. Les rapports entre propriétaires et locataires en cas d’incendie consécutif restent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil, comme le rappelle l’article 1242 du code civil dans sa réserve sur l’incendie, avec le lien cité dans la même phrase. Le bailleur ne peut exiger la poursuite du bail pour des locaux devenus inhabitables par l’effondrement sans tenir compte de l’état réel et des décisions administratives.
La troisième étape verrouille les délais. Pour les actions personnelles ou mobilières, l’article 2224 du code civil fixe une prescription de cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit, selon ce même article avec le lien cité dans la même phrase. Pour la garantie décennale, les constructeurs sont déchargés après dix ans à compter de la réception, selon l’article 1792-4-1 du code civil cité dans la même phrase, sans que cet article ne pose un point de départ distinct pour l’hypothèse d’une réception tacite litigieuse. Pour la garantie de parfait achèvement d’un an et la garantie biennale de deux ans, les points de départ courent à compter de la réception, selon les articles 1792-6 et 1792-3 du code civil cités dans la même phrase. Les paragraphes de synthèse de cet article n’ajoutent aucune règle nouvelle : toute question de suspension ou d’interruption doit être vérifiée dans le texte applicable au cas précis, faute de quoi l’article s’abstient d’affirmer.
La quatrième étape traite le relogement et les charges à Paris. Un immeuble d’habitation frappé d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction d’habiter ne permet pas de maintenir les mêmes obligations de jouissance. Le sort des loyers, des charges et du crédit en cours dépend des contrats et des décisions prises, avec des solutions distinctes selon que l’immeuble est évacué temporairement ou durablement. Les décisions consultées ici ne posent pas une règle uniforme de suspension automatique pour tous les immeubles d’habitation parisiens après effondrement partiel, de sorte que le propriétaire et le locataire doivent saisir le juge ou négocier un accord écrit plutôt que d’appliquer une solution déduite par raisonnement. Les attestations de la mairie, les arrêtés, les factures d’hôtel et les devis de travaux fondent la discussion.
La cinquième étape prépare le procès ou la transaction. Le dossier parisien type comprend le titre de propriété, le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée, les marchés de travaux, les attestations d’assurance à la date du chantier, les études de sol, les plans, les constats, les arrêtés, les rapports d’expertise amiable et judiciaire, et le chiffrage ventilé. L’assignation vise les bons défendeurs, entrepreneur, architecte, bureau d’études, contrôleur technique, vendeur-constructeur et assureurs, avec les fondements adaptés à chacun, contractuel pour le maître de l’ouvrage avant réception, décennal après réception pour les désordres graves, délictuel pour les voisins. Une demande mal dirigée ou fondée sur le mauvais texte fait perdre le temps des délais rappelés plus haut.
Conclusion
L’effondrement d’un immeuble en construction, tel que celui survenu à Nairobi le 23 octobre 2026 dans Eastleigh et rapporté par RTL et Le Monde avec onze commerces occupés et sept personnes signalées disparues selon le ministre de l’Intérieur cité par RTL, rappelle une règle simple : avant réception, la sécurité et le contrat commandent, après réception, les garanties légales prennent le relais pour les atteintes à la solidité et à la destination. En France, le constructeur au sens de l’article 1792-1, l’entrepreneur tenu au parfait achèvement pendant un an à compter de la réception, l’assureur dommages-ouvrage tenu de préfinancer dans les délais de soixante, quatre-vingt-dix et quinze jours fixés par l’article L. 242-1, et les tiers protégés par la responsabilité délictuelle forment un système cohérent, éclairé par les arrêts du 25 septembre 2025 sur la décennale, du 30 janvier 2019 sur la réception tacite et du 6 mars 2025 sur les limites de la dommages-ouvrage. Le propriétaire d’un immeuble de rapport, le vendeur d’un immeuble à vendre et l’occupant d’un immeuble d’habitation à Paris partagent la même méthode : constater vite, déclarer par écrit, mettre en demeure, faire expertiser contradictoirement et agir dans les délais attachés à chaque fondement, sans transposer une règle d’un régime à un autre sans source.