Dans la matinée du vendredi 25 septembre 2026, un petit immeuble de deux étages s’est effondré dans le quartier de Plaka, en plein centre touristique d’Athènes, après une puissante explosion entendue vers 7 h 30. Le bilan annoncé samedi 26 septembre par les services de secours grecs est de six morts : quatre touristes américains qui séjournaient dans une location saisonnière au premier étage, et un couple âgé, un Britannique et une Grecque, qui vivait au deuxième étage. Le maire d’Athènes a évoqué une très importante fuite de gaz, sans que la cause de la catastrophe soit formellement établie, et une unité spécialisée des pompiers enquête toujours sur place, selon les informations rapportées par Le Parisien avec l’AFP. Loin d’être un fait divers lointain, ce drame pose une question directe à des milliers de propriétaires parisiens et franciliens : quand un immeuble s’effondre ou menace de s’effondrer à Paris, qui répond des morts, des blessés et des dégâts, qui paie les travaux et le relogement, et quels délais faut-il respecter pour ne pas perdre ses droits. Cet article explique le droit français applicable, avec les textes en vigueur vérifiés et les derniers arrêts de la Cour de cassation.
I. Effondrement d’immeuble à Paris : qui répond quand la construction cède
A. Garantie décennale : l’effondrement, les fissures et le vice du sol engagent le constructeur pendant dix ans
Lorsqu’un immeuble récent s’effondre ou se fissure gravement à Paris, le premier responsable à rechercher est le constructeur, au sens large que lui donne la loi. L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Trois conditions se dégagent de ce texte : un constructeur, un dommage d’une certaine gravité, et un lien avec l’ouvrage. L’effondrement total remplit évidemment la condition de gravité, mais la jurisprudence admet aussi les fissures structurelles évolutives qui annoncent l’effondrement, dès lors qu’elles compromettent la solidité ou rendent le logement impropre à sa destination. Le vice du sol, fréquent à Paris où alternent remblais, anciennes carrières et nappes phréatiques, ne constitue pas une excuse : le texte vise expressément les dommages « même résultant d’un vice du sol », et seul un événement extérieur, la cause étrangère prouvée par le constructeur, permet à ce dernier de s’exonérer.
Le cercle des responsables est large. L’article 1792-1 du code civil répute constructeur « 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Le propriétaire qui a fait construire une maison à Paris puis l’a revendue après achèvement répond donc de la garantie décennale envers l’acquéreur, même s’il n’est pas un professionnel du bâtiment. Cette extension explique de nombreux litiges entre vendeurs et acquéreurs de maisons individuelles en Île-de-France, où des fissures apparues quelques années après la vente conduisent l’acquéreur à assigner son vendeur sur le fondement décennal. Le vendeur qui a lui-même fait réaliser une étude de sol défectueuse ou a négligé les fondations ne peut se retrancher derrière son statut de particulier : dès lors qu’il a construit ou fait construire puis vendu après achèvement, la présomption de responsabilité pèse sur lui.
La garantie décennale est enfermée dans un délai strict de dix ans qui court à compter de la réception des travaux. L’article 1792-4-1 du code civil prévoit que le constructeur « est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ». Tout l’enjeu pratique tient donc à la date de la réception, acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. L’article 1792-6 du code civil précise : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves ». Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, à l’amiable ou judiciairement, et qu’elle est dans tous les cas prononcée contradictoirement. À Paris, où les réceptions sont parfois tardives ou tacites sur les chantiers de rénovation d’immeubles anciens, la preuve de cette date conditionne toute l’action : sans réception établie, le point de départ du délai décennal reste discuté, et l’acquéreur qui assigne doit pouvoir situer les désordres dans les dix ans. Les désordres doivent en outre avoir atteint, de manière certaine, la gravité requise avant l’expiration de ce délai : de simples fissures esthétiques ou un risque présenté comme une éventualité ne suffisent pas.
La Cour de cassation vient de le rappeler avec netteté dans un arrêt rendu le 25 septembre 2025, au sujet d’une maison fissurée dont l’expert redoutait l’effondrement. Dans cette affaire, une villa réceptionnée le 25 août 2008 présentait des fissures structurelles et évolutives sur les façades sud et ouest, et la cour d’appel avait retenu un risque avéré d’effondrement pour condamner le vendeur-constructeur à plus de 182 000 euros de travaux et 6 000 euros de relogement. La troisième chambre civile a censuré cette analyse dans son arrêt du 25 septembre 2025, pourvoi n° 24-10.517 : l’expert avait précisé que la villa ne présentait pas un risque d’effondrement immédiat et que les fissures ne rendaient pas pour l’instant la maison impropre à sa destination, de sorte que la cour d’appel, « par des motifs n’établissant pas que les désordres avaient de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l’ouvrage, compromis sa solidité ou l’avaient rendu impropre à sa destination, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». L’enseignement est direct pour les propriétaires parisiens : face à des fissures qui s’aggravent, il faut faire constater par expertise, avant l’expiration des dix ans, que la solidité est compromise ou que le logement est devenu impropre à sa destination, car un simple risque futur, même documenté par un expert, ne suffit pas à déclencher la garantie décennale.
Le même raisonnement a conduit au rejet du pourvoi de propriétaires qui se plaignaient d’un mur de soutènement fissuré. Dans son arrêt du 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-16.347, la troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel « ayant constaté qu’à la date des opérations d’expertise, le délai de garantie décennale était expiré et que le mur, qui ne s’était pas effondré, remplissait sa fonction et relevé qu’au regard des fissures identifiées par l’expert, une instabilité, une aggravation des dommages ou une impropriété à destination n’étaient envisagées que comme une éventualité, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que les conditions de la mise en oeuvre de la garantie décennale n’étaient pas réunies ». Autrement dit, un ouvrage qui tient encore debout et remplit sa fonction, avec des désordres seulement éventuels, ne relève pas de la décennale une fois le délai expiré. Pour le propriétaire d’un immeuble parisien ancien, la leçon est double : d’une part, agir vite par constat d’huissier, déclaration de sinistre et demande d’expertise judiciaire en référé dès les premiers signes graves ; d’autre part, ne pas tout miser sur la décennale quand le bâtiment a plus de dix ans, car d’autres fondements prennent alors le relais.
Reste la question de l’imputabilité quand plusieurs entreprises sont intervenues, situation banale dans les rénovations parisiennes où se succèdent maçon, électricien, plombier et façadier. Dans son arrêt du 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-10.139, à propos d’une maison détruite par un incendie né dans le tableau électrique, la troisième chambre civile a jugé : « La présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs qui résulte de ce texte est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause », puis a fixé la règle d’imputabilité : « s’agissant du lien d’imputabilité, il suffit au maître de l’ouvrage d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur recherché ». Quand l’imputabilité est établie, ajoute la Cour, « la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère ». Concrètement, le propriétaire dont l’immeuble s’est effondré n’a pas à démontrer avec certitude quelle entreprise a commis la faute : il lui suffit de montrer que le désordre peut relever de la sphère de l’entreprise assignée, par exemple les fondations pour le maçon ou l’installation pour le chauffagiste dans l’hypothèse d’une explosion de gaz, comme celle envisagée à Athènes. C’est ensuite au constructeur de prouver la cause étrangère, preuve redoutable qui suppose d’identifier positivement l’origine extérieure du dommage.
B. Décennale expirée : la ruine par défaut d’entretien fait répondre le propriétaire de l’immeuble
La majorité des immeubles parisiens a plus de dix ans, et souvent plus d’un siècle : la garantie décennale y est donc éteinte depuis longtemps. Le fondement prend alors le relais du côté du propriétaire lui-même. L’article 1244 du code civil énonce : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Ce texte fait peser sur le propriétaire, et en copropriété sur le syndicat des copropriétaires pour les parties communes, une responsabilité de plein droit dès lors que la ruine provient d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. La victime de l’effondrement, voisin enseveli, passant blessé par la chute de gravats, commerçant dont la boutique est détruite, n’a pas à prouver une faute précise du propriétaire : il lui suffit d’établir la ruine et son lien avec le défaut d’entretien ou le vice de construction. À Paris, où les façades haussmanniennes, les balcons, les souches de cheminée et les planchers anciens exigent un entretien régulier, les expertises concluent fréquemment à un défaut d’entretien quand des éléments se détachent ou quand un plancher cède sous une surcharge. Le propriétaire qui a négligé des fissures signalées, un arrêté de mise en sécurité ou les recommandations d’un architecte se trouve exposé sans pouvoir invoquer son ignorance de l’état du bâtiment.
Ce régime protège aussi l’acquéreur d’un immeuble ancien qui découvre après la vente des désordres structurels graves. Le vendeur qui avait construit ou fait construire l’ouvrage puis l’avait vendu après achèvement reste tenu comme constructeur présumé sur le fondement de l’article 1792-1 pendant dix ans à compter de la réception, comme l’illustre l’arrêt du 30 janvier 2025 où la Cour a rappelé qu’« est réputé constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-16.347). Au-delà des dix ans, l’acquéreur peut encore agir contre son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du défaut de conformité, et contre le propriétaire voisin dont le bâtiment en ruine a endommagé le sien sur le fondement de l’article 1244. Les actions se combinent : l’effondrement d’un immeuble mitoyen à Paris donne au propriétaire de l’immeuble endommagé une action directe contre le propriétaire du bâtiment ruiné, sans passer par la démonstration d’une faute de construction ancienne dont les auteurs ont disparu. La conservation des preuves est décisive : procès-verbal de réception et factures de travaux pour la décennale, constats d’huissier, photographies datées, courriers de signalement au syndic ou au propriétaire voisin, et déclarations de sinistre adressées sans retard aux assureurs.
L’assurance constitue le troisième pilier, et souvent le seul payeur solvable. Pour les constructions récentes, l’article L242-1 du code des assurances impose une assurance dite dommages-ouvrage : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 ». L’intérêt de cette assurance est considérable : elle paie les réparations sans attendre la fin du procès en responsabilités, puis se retourne contre les assureurs des constructeurs. Le maître d’ouvrage parisien qui fait ravaler, surélever ou reprendre en sous-œuvre son immeuble doit donc vérifier que l’entreprise est assurée en décennale et souscrire lui-même la dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, car l’absence de cette police retarde de plusieurs années l’indemnisation quand le sinistre survient. Pour les immeubles anciens, l’assurance multirisque immeuble ou habitation couvre en général l’effondrement accidentel, l’explosion et l’incendie, à l’exclusion des dommages résultant d’un défaut d’entretien caractérisé : d’où l’importance d’entretenir et de pouvoir prouver l’entretien, car l’assureur qui démontre un défaut d’entretien connu et non traité peut dénier sa garantie, comme l’avait tenté l’assureur multirisque dans l’affaire jugée le 25 septembre 2025.
II. Arrêté de péril en copropriété : mise en sécurité, travaux et relogement
A. Mise en sécurité de l’immeuble : ce que le maire peut ordonner et comment contester l’arrêté de péril
Avant l’effondrement, il y a presque toujours des signes avant-coureurs : fissures qui s’élargissent, planchers qui s’affaissent, façade qui se déverse, escalier qui se désolidarise. Quand ces signes sont signalés au maire, celui-ci dispose d’une police spéciale de la sécurité des immeubles. L’article L511-2 du code de la construction et de l’habitation définit l’objet de cette police : « 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ; 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ». Sur ce fondement, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité, anciennement appelé arrêté de péril, qui prescrit au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires les mesures nécessaires : étaiement, évacuation partielle ou totale, interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, réparation ou démolition selon la gravité. L’arrêté est notifié aux propriétaires et affiché ; en cas d’inexécution dans le délai fixé, la commune peut faire exécuter les travaux d’office aux frais du propriétaire, et le coût, assorti des intérêts, est recouvré comme en matière de contributions directes. Pour un propriétaire parisien, un arrêté de mise en sécurité signifie donc une urgence financière autant que technique : chaque semaine de retard augmente la facture et expose à l’exécution d’office.
La contestation de l’arrêté obéit à des règles strictes qu’il faut connaître avant de recevoir l’acte. L’arrêté de mise en sécurité est un acte administratif pris par le maire dans l’exercice de ses pouvoirs de police : son contentieux relève du tribunal administratif, qui contrôle la réalité du danger, la proportionnalité des mesures et la régularité de la procédure, notamment l’information préalable du propriétaire et la possibilité de présenter ses observations. En cas d’urgence, le référé-suspension permet de demander au juge administratif de suspendre l’exécution de l’arrêté, à condition de démontrer l’urgence et un doute sérieux sur sa légalité. Parallèlement, le propriétaire avisé fait établir sans délai une contre-expertise par un architecte ou un bureau d’études structure, car le juge administratif statue au vu des pièces techniques : un rapport circonstancié qui démontre que les désordres sont stabilisés ou que des mesures moins radicales suffisent peut emporter l’annulation ou la réformation de l’arrêté. Il faut également distinguer l’arrêté de mise en sécurité, fondé sur un danger avéré, d’un simple signalement ou d’une mise en demeure de la copropriété : seul l’arrêté produit des effets juridiques contraignants, interdiction d’habiter et exécution d’office, et seule sa notification fait courir les délais de recours. Conserver l’enveloppe, relever la date exacte de notification et consulter un avocat sans attendre sont des réflexes qui conditionnent l’issue du litige.
La copropriété elle-même peut et doit agir pour la sécurité, sans attendre le maire. La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt parisien du 22 mai 2025 : l’assemblée générale d’un immeuble construit en 1900 avait interdit l’usage d’habitation de lots du sixième étage, qualifiés de débarras, en raison des risques pour la sécurité des occupants en cas d’incendie. Les propriétaires concernés demandaient l’annulation de cette résolution, mais la troisième chambre civile a validé la décision du syndicat dans son arrêt du 22 mai 2025, pourvoi n° 23-19.387, en rappelant que « les copropriétaires ne pouvaient changer l’affectation de leurs lots que sous réserve qu’elle ne soit pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ». La Cour a relevé que le syndicat n’avait eu connaissance de la dangerosité, révélée par le rapport d’un architecte après un incendie, que peu avant le vote, et que l’usage d’habitation n’avait jamais été ratifié. Cet arrêt intéresse directement les syndics parisiens confrontés à des combles transformés en logements, des caves habitées ou des planchers surchargés : l’assemblée générale peut interdire un usage dangereux des lots privatifs, et le copropriétaire qui maintient cet usage malgré l’interdiction s’expose à une condamnation à remettre les lieux en état, comme en l’espèce où les propriétaires ont été condamnés à rétablir leurs lots en débarras. Le syndic qui laisse perdurer un danger connu dans les parties communes ou tolère un usage dangereux engage quant à lui sa responsabilité professionnelle.
B. Arrêté de péril à Paris : relogement, loyer et rôle du syndic quand l’immeuble est interdit d’habitation
Quand un immeuble parisien est frappé d’une interdiction d’habiter, la première question des occupants est pratique : où dormir, et qui paie. La loi désigne le propriétaire. L’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant », lorsque l’immeuble fait l’objet de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité. Cette obligation pèse sur le propriétaire bailleur comme sur le syndicat des copropriétaires selon la nature des locaux, et elle s’applique sans préjudice des recours contre les personnes à qui l’état d’insécurité est imputable : le propriétaire qui a payé l’hôtel des locataires peut ensuite se retourner contre le constructeur, le syndic fautif ou le copropriétaire dont les travaux ont fragilisé l’immeuble. À Paris, où une interdiction d’habiter peut durer des mois le temps des travaux de confortement, le coût de l’hébergement dépasse vite le montant des loyers, et les litiges portent sur le niveau de l’hébergement de substitution, la prise en charge des déménagements et la répartition entre bailleurs et copropriété. Les occupants, de leur côté, doivent conserver tous les justificatifs, factures d’hôtel, quittances de garde-meuble et attestations, car l’indemnisation suppose la preuve des frais réellement engagés.
Le sort du loyer pendant l’interdiction d’habiter suit une logique simple : on ne paie pas pour un logement que l’administration interdit d’habiter. Le locataire évacué peut cesser de payer le loyer pour la période d’inhabitabilité et demander la résiliation du bail ou sa suspension, tandis que le bailleur ne peut exiger le loyer d’un local dont la jouissance est juridiquement impossible. Les charges de copropriété, en revanche, continuent de courir pour le copropriétaire, car les travaux de mise en sécurité profitent à l’immeuble et sont répartis selon les tantièmes, avec la possibilité pour le syndicat d’appeler des fonds exceptionnels. Le syndic parisien confronté à un arrêté de mise en sécurité doit convoquer rapidement une assemblée générale pour voter les travaux prescrits, souscrire ou mobiliser l’assurance multirisque immeuble, et organiser le relogement en lien avec les services de la Ville de Paris. Son inaction l’expose : le syndic qui, informé d’un danger structurel, ne fait ni voter les travaux ni alerter le maire, commet une faute de gestion qui engage sa responsabilité envers le syndicat et envers les victimes. Les copropriétaires qui refusent de voter les travaux prescrits par arrêté ne bloquent pas la procédure, puisque le maire peut les faire exécuter d’office, mais ils alourdissent la facture finale dont ils répondent solidairement à proportion de leurs lots.
À Paris et en Île-de-France, le parcours procédural du propriétaire ou du locataire confronté à un immeuble dangereux suit un ordre précis. D’abord, signaler le danger par écrit au syndic et au maire d’arrondissement, avec photographies et constats, et demander une expertise en référé devant le tribunal judiciaire de Paris pour figer l’état des désordres avant tout effondrement. Ensuite, déclarer le sinistre à l’assurance multirisque et, pour les constructions de moins de dix ans, à l’assureur dommages-ouvrage, en respectant les délais contractuels de déclaration qui sont souvent de cinq jours ouvrés après la connaissance du sinistre. Puis, si un arrêté de mise en sécurité est notifié, le contester devant le tribunal administratif de Paris dans le délai de recours tout en exécutant les mesures urgentes de sécurité, car le recours ne suspend pas l’obligation de protéger les occupants. Enfin, chiffrer l’ensemble des préjudices, travaux de reprise, perte de loyers, frais d’hébergement, troubles de jouissance et préjudices corporels, avec l’aide d’un expert et d’un avocat, avant d’assigner les responsables devant le tribunal judiciaire de Paris. Les pièces à réunir sont les mêmes dans tous les dossiers : titre de propriété, règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale, arrêtés municipaux, rapports d’experts, constats de commissaire de justice, contrats d’assurance et justificatifs de frais. Pour une analyse des recours indemnitaires après un effondrement, les lecteurs peuvent aussi consulter notre article sur l’effondrement d’Athènes, l’assurance et l’indemnisation des victimes, qui détaille la mise en œuvre des garanties quand le sinistre est déjà survenu.
Conclusion
L’effondrement de l’immeuble de Plaka, qui a tué six personnes le 25 septembre 2026, rappelle qu’un bâtiment n’est jamais un bien inerte : il engage durablement ceux qui l’ont construit, ceux qui le possèdent et ceux qui le gèrent. En droit français, le constructeur répond pendant dix ans des désordres qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination, y compris quand ils résultent d’un vice du sol, et la Cour de cassation exige seulement que cette gravité soit établie avec certitude avant l’expiration du délai. Au-delà, le propriétaire répond de la ruine causée par le défaut d’entretien ou le vice de construction, et le maire peut imposer la mise en sécurité, jusqu’à l’interdiction d’habiter et aux travaux d’office. Pour les propriétaires et copropriétés de Paris et d’Île-de-France, la prévention vaut mieux que le procès : surveiller les fissures, voter les travaux à temps, assurer l’ouvrage et l’immeuble, et agir en justice avant que les délais ne s’éteignent. Quand le danger est déjà là, chaque semaine compte, pour protéger les occupants comme pour préserver les droits à indemnisation.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Notre cabinet vous reçoit en consultation téléphonique sous 48 heures avec un avocat du cabinet, à Paris et en Île-de-France : première analyse facturée 80 EUR TTC, sans engagement. Appelez Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre formulaire de contact en décrivant vos fissures, votre arrêté de mise en sécurité ou votre sinistre.