Le Parisien racontait le 24 octobre 2026 la vie des locataires d’une cité du nord de Marseille, la Solidarité : cinq tours de dix-huit ou dix-neuf étages et deux barres de dix niveaux, dont les ascenseurs tombent en panne plusieurs fois par jour, depuis des mois. Une médiatrice de santé qui habite au dix-huitième et dernier étage explique qu’elle laisse ses enfants chez des voisins des étages inférieurs quand l’appareil est arrêté. Un collectif de locataires s’est constitué pour dénoncer des pannes incessantes qui pourrissent le quotidien des habitants (Le Parisien, 24 octobre 2026). La scène n’a rien d’exceptionnel : dans les tours d’habitation, l’ascenseur est l’escalier des étages élevés, et son arrêt prolongé enferme les personnes âgées, les parents avec poussette et les locataires à mobilité réduite. Le récit de presse pose alors une question de droit précise : quand l’ascenseur reste en panne malgré les signalements, que peut exiger le locataire, sur le loyer, sur les charges et sur la réparation elle-même ? Les réponses tiennent en deux temps : le bail impose au propriétaire de rétablir la desserte de l’immeuble, et les charges d’ascenseur prélevées pendant la panne se contestent ligne par ligne.

I. Ascenseur en panne depuis des mois : que peut exiger le locataire de son bailleur ?

A. Mise en demeure du bailleur : réparer l’ascenseur et rétablir la jouissance paisible du logement

Le point de départ ne change pas avec la hauteur de la tour : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail (article 1719 du code civil). Il doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du code civil). La loi du 6 juillet 1989 ajoute que le bailleur remet au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Dans une tour de dix-huit étages, l’ascenseur n’est pas un confort : c’est l’équipement qui rend le logement des étages accessible et habitable. Un juge des contentieux de la protection l’a dit sans détour dans une affaire d’ascenseur arrêté dans un immeuble parisien : l’obligation d’entretenir la chose et d’en faire jouir paisiblement le preneur couvre l’entretien des équipements communs qui desservent le logement, sans lesquels la jouissance cesse d’être paisible (tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, 24 novembre 2025, RG 25/04740). La panne durable d’un ascenseur n’est donc pas un simple désagrément technique : c’est un manquement à l’obligation d’entretien et de jouissance paisible.

La Cour de cassation a durci encore cette obligation au printemps 2025. Dans un arrêt publié au Bulletin, elle rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, publié au Bulletin). Surtout, elle juge qu’« Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (même arrêt). Autrement dit, aucune stipulation qui interdirait au locataire de demander réparation du trouble ne tient devant l’obligation de délivrance. La loi va dans le même sens pour les baux d’habitation : est réputée non écrite toute clause « Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat » (article 4, h), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La clause d’un bail ancien qui prévoyait qu’il ne pourrait être prétendu à aucune diminution de loyer ni indemnité en cas d’arrêt de l’ascenseur, quelles qu’en soient la cause et la durée, a ainsi été écartée par le juge parisien comme réputée non écrite. Le locataire qui lit dans son bail que la panne d’ascenseur ne donne droit à rien peut donc passer outre : le contrat ne fait pas écran entre lui et la réparation.

En pratique, la première démarche reste écrite et datée : signaler chaque panne au bailleur par lettre recommandée ou courriel conservé, décrire les dates et heures d’arrêt, l’étage du logement, les conséquences concrètes (enfant en bas âge, personne âgée, fauteuil roulant, rendez-vous médicaux manqués) et mettre en demeure de remettre l’appareil en service. Le dossier du locataire marseillais du dix-huitième étage se construit de la même façon : relevé des pannes, témoignages des voisins, pétition du collectif, photographies des affichettes de mise à l’arrêt. Devant le juge parisien, ce sont les courriers répétés, parfois quotidiens, la pétition des locataires et la carte de mobilité inclusion de la fille de la locataire qui ont fini par emporter la conviction, alors même que le bailleur produisait un constat de fonctionnement dressé quelques semaines plus tôt. La régularité des signalements compte autant que leur nombre : elle prouve que le bailleur savait et qu’il a laissé durer.

Quand la mise en demeure reste sans effet, le juge des contentieux de la protection peut être saisi d’une demande d’injonction de faire : le juge ordonne au bailleur de rétablir le fonctionnement de l’ascenseur dans un délai bref, sous peine de dommages-intérêts en cas d’inexécution. Dans l’affaire parisienne, une première ordonnance avait enjoint au bailleur social de rétablir l’ascenseur sous huit jours, puis, la panne persistant, le tribunal a ordonné la réparation définitive sous astreinte de 100 euros par jour de panne pendant trois mois, au bénéfice de la locataire. Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision (article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution). L’astreinte ne répare pas le passé, mais elle donne à l’injonction des dents : chaque jour d’arrêt supplémentaire coûte au bailleur. Le tribunal a aussi condamné le bailleur aux dépens et rappelé que l’ordonnance était de droit exécutoire à titre provisoire. Pour les situations où le logement lui-même cesserait d’être décent, la loi ouvre une voie complémentaire : le locataire peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation après deux mois sans réponse ou sans accord, puis le juge, qui « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La saisine de la commission ne constitue pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. Les conditions et les effets de chaque voie ont été détaillés dans l’analyse du cabinet sur les obligations du bailleur quand le locataire est bloqué à l’étage.

B. Réduction du loyer et remboursement : faire payer les mois sans ascenseur

Obtenir la réparation ne règle pas le passé : pendant des mois, le locataire a payé un loyer plein pour un logement amputé de sa desserte. Le droit répond par l’indemnisation du trouble de jouissance et, dans certains cas, par le remboursement d’une partie des loyers. Dans l’affaire parisienne, le tribunal a alloué 500 euros à la locataire en réparation de son préjudice moral et des tracasseries subies pendant la période documentée par ses pièces. La somme peut paraître modeste, mais le principe est acquis : chaque mois d’ascenseur arrêté, attesté par des signalements, ouvre droit à réparation, et le montant croît avec la durée, l’étage, la situation personnelle et les conséquences prouvées. La Cour de cassation a validé la logique du remboursement partiel dans son arrêt du 10 avril 2025 : la locataire demandait à titre reconventionnel « le remboursement d’une partie des loyers et charges et l’indemnisation des préjudices nés d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance », et la Cour a censuré la cour d’appel qui avait rejeté ces demandes en s’abritant derrière une clause de non-recours (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Le remboursement des loyers et charges versés pendant la période de manquement est donc une demande recevable, adossée à l’obligation de délivrance, dès lors qu’elle est chiffrée et prouvée.

Le juge de la mise en conformité dispose en outre d’un pouvoir exprès : il « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (article 20-1, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce texte vise le logement qui ne satisfait plus aux exigences de décence de l’article 6, de sorte qu’il ne s’applique pas mécaniquement à toute panne d’ascenseur ; mais quand l’arrêt durable de l’appareil, combiné à l’étage élevé et à l’état de l’immeuble, prive le logement de son usage normal, le raisonnement devient audible. Dans tous les cas, le locataire ne réduit ni ne suspend lui-même son loyer de sa propre autorité : c’est le juge qui fixe la réduction ou la suspension, avec ou sans consignation, et le locataire qui cesse unilatéralement de payer s’expose à une procédure pour impayés. La consignation spontanée sans autorisation judiciaire n’offre pas davantage de protection. La voie sûre passe par la demande au juge, chiffrée et accompagnée des quittances.

Reste la question du temps : combien d’années en arrière peut-on réclamer ? Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Pour un manquement qui dure, la Cour de cassation a tranché le 10 juillet 2025 : « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin). Tant que l’ascenseur reste en panne, le manquement persiste et l’action reste ouverte ; la cour d’appel qui avait déclaré l’action partiellement prescrite en faisant courir le délai du jour de la connaissance initiale du trouble a été censurée. Concrètement, le locataire de la tour marseillaise dont les pannes durent depuis des mois n’est pas enfermé dans un délai qui aurait commencé à la première panne : chaque jour d’arrêt renouvelle le manquement. Les loyers et charges des cinq dernières années peuvent ainsi fonder une demande, à condition de prouver la persistance du désordre sur la période réclamée. Les pièces se perdent vite : courriers, courriels, constats d’huissier, attestations de voisins, affichettes de panne photographiées avec leur date, certificats médicaux quand la montée des étages a des conséquences de santé. Le dossier se constitue dès la première panne, pas à la veille de l’audience.

II. Charges d’ascenseur prélevées pendant la panne : contester et se faire rembourser

A. Quelles dépenses d’ascenseur restent récupérables quand l’appareil est à l’arrêt ?

Pendant que l’ascenseur accumule les pannes, les appels de charges continuent de tomber, et la ligne « ascenseur » y figure chaque trimestre. Or les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, ne sont exigibles que sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le même texte précise que sont notamment récupérables les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs, pour les opérations et vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive, ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils (même article). La liste limitative de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat, soit le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Tout ce qui n’y figure pas ne peut pas être reporté sur le locataire, même si le bailleur l’a payé.

La cour d’appel de Paris a appliqué cette logique à des charges d’ascenseur facturées entre 2013 et 2017 à des locataires d’un groupe d’immeubles d’habitation : elle a jugé que les dépenses de télésurveillance des ascenseurs ne sont pas des charges récupérables, au regard des dispositions légales et réglementaires qui fixent de façon limitative lesdites charges, et elle a condamné le bailleur social à restituer aux locataires les sommes correspondantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 3, 4 juillet 2024, RG 22/05199). L’enseignement dépasse la télésurveillance : chaque ligne du poste « ascenseur » doit être rattachée à une dépense autorisée. L’électricité de la machinerie et de la cabine, les visites périodiques, le nettoyage et le graissage des organes mécaniques, l’examen semestriel des câbles et la vérification annuelle des parachutes entrent dans le périmètre ; les frais de modernisation, les grosses réparations et les équipements de confort ou de surveillance qui ne figurent pas à la liste n’y entrent pas. Quand l’appareil est arrêté pendant des mois, certaines dépenses d’exploitation courent toujours, comme l’abonnement électrique ou les visites contractuelles, mais le locataire reste en droit d’exiger que le bailleur justifie chacune d’elles et de vérifier qu’aucune dépense étrangère à la liste ne s’y est glissée. Les recours contre les appels de charges injustifiés, provision sur provision et régularisation jamais produite, sont présentés pas à pas dans l’analyse du cabinet sur la réparation, les délais et les recours du locataire.

Le réflexe utile consiste à demander le détail du poste « ascenseur » sur les décomptes annuels : montant du contrat d’entretien, coût des interventions de dépannage, part d’électricité, quote-part de petites pièces, et à cocher chaque ligne au regard de la liste réglementaire. Si le bailleur facture une prestation de télésurveillance, de vidéosurveillance de la cabine ou un « forfait sécurité » qui n’est pas prévu par les textes, la contestation porte sur la nature même de la dépense, pas seulement sur son montant. Si le contrat d’entretien prévoit des passages qui n’ont manifestement pas eu lieu pendant la panne, la discussion porte sur la réalité du service : une charge récupérable suppose un service rendu ou une dépense d’entretien courant réelle, et le bailleur qui répercute le coût d’un contrat inexécuté s’expose à la répétition de l’indu. Dans les résidences où plusieurs ascenseurs desservent des cages différentes, la répartition entre locataires doit en outre suivre le mode de répartition applicable dans l’immeuble collectif : le locataire d’une cage dont l’ascenseur n’a jamais fonctionné pendant la période peut discuter la quote-part qui lui est imputée au regard du service effectivement reçu.

B. Décompte, régularisation et répétition de l’indu : le mode d’emploi du remboursement

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, et dans ce cas elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (même article). Lorsque la régularisation n’a pas été effectuée avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande (même article). Ces trois règles dessinent la conduite à tenir : exiger chaque année le décompte détaillé, se déplacer pour consulter les factures dans les six mois, et, quand le bailleur régularise avec plus d’un an de retard, demander l’étalement par douzième au lieu de payer en une fois.

Quand le décompte révèle des charges d’ascenseur indues, le locataire agit en répétition, c’est-à-dire en restitution des sommes trop perçues. La cour d’appel de Paris rappelle à ce propos le principe posé par la Cour de cassation : le locataire peut agir en répétition des charges indûment perçues par le bailleur, et le délai de prescription de cette action ne commence à courir qu’à compter de la régularisation des charges par le bailleur, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non à compter du versement des provisions (cour d’appel de Paris, 4 juillet 2024, RG 22/05199, visant Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445). Autrement dit, tant que le bailleur n’a pas produit la régularisation annuelle avec son décompte, le locataire ne peut pas savoir ce qu’il a payé en trop, et le délai pour réclamer ne court pas. Dans l’affaire jugée en 2024, les locataires avaient assigné en janvier 2020 pour des charges des années 2013 à 2017, et la cour a accueilli leurs demandes de restitution, assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Pour le locataire de la tour marseillaise, la conséquence est directe : même si les provisions litigieuses remontent à plusieurs années, l’action en restitution reste ouverte dès lors que la régularisation fait défaut ou qu’elle est intervenue récemment, dans la limite du délai de prescription de cinq ans qui court depuis cette régularisation (article 2224 du code civil).

La mise en œuvre tient en quatre gestes. D’abord, réclamer par écrit le décompte annuel par nature de charges et le mode de répartition, en visant l’article 23, et conserver la preuve de la demande. Ensuite, consulter les pièces justificatives dans le délai de six mois : contrats d’entretien de l’ascenseur, factures de dépannage, relevés d’électricité, attestations du mainteneur. Puis chiffrer l’indu ligne par ligne : télésurveillance et dépenses hors liste, prestations contractuelles non exécutées pendant l’arrêt, quote-part de répartition contestable. Enfin, mettre en demeure de restituer, puis assigner devant le juge des contentieux de la protection si le bailleur refuse ou ne répond pas. L’assignation fait courir les intérêts au taux légal, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris. Un dernier point mérite l’attention des collectifs de locataires : l’action en répétition est individuelle, chaque locataire réclame son propre trop-perçu, mais rien n’interdit aux voisins d’une même tour de coordonner leurs demandes, de partager le coût d’un constat et de produire les mêmes pièces contractuelles. Le collectif marseillais qui documente déjà les pannes dispose, sans le savoir, de la moitié du dossier de charges : les mêmes dates d’arrêt qui prouvent le trouble de jouissance prouvent aussi que le service facturé n’a pas été rendu.

Ce que dit le droit, en trois phrases

Le bailleur est tenu d’entretenir l’ascenseur en état de servir à l’usage d’habitation et d’assurer au locataire la jouissance paisible de son logement pendant toute la durée du bail (article 1719 du code civil). Aucune clause qui interdirait au locataire de demander réparation du trouble, ni aucune stipulation supprimant sans contrepartie une prestation promise, ne décharge le bailleur de cette obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Les charges d’ascenseur ne sont exigibles que sur justification, avec une régularisation annuelle, un décompte communiqué un mois avant et des pièces consultables pendant six mois, et seules les dépenses inscrites sur la liste réglementaire peuvent être répercutées (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Conclusion

L’ascenseur arrêté de la tour marseillaise n’est pas une fatalité technique dont les locataires feraient les frais en silence : c’est un manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de jouissance paisible, qui ouvre la voie à l’injonction de réparer sous astreinte, à l’indemnisation du trouble subi et au remboursement d’une partie des loyers, puis à la contestation des charges d’ascenseur prélevées sans service rendu. La méthode qui gagne devant le juge est toujours la même : des signalements écrits et datés dès la première panne, une mise en demeure qui vise les textes, un décompte de charges exigé chaque année avec ses justificatifs, et une action engagée avant que les pièces ne se dispersent. Tant que la panne persiste, le manquement persiste avec elle, et le temps travaille pour le locataire qui documente, pas pour le bailleur qui attend.