Le 22 octobre 2026, la presse nationale rapporte que l’enseigne GiFi a annoncé, le 20 octobre, solliciter son placement en redressement judiciaire, avec 32 magasins qui deviendraient des hypermarchés Grand Frais et une dizaine de fermetures définitives déjà actées, dont Thiais dans le Val-de-Marne et Stains en Seine-Saint-Denis, selon RMC Conso. D’après la fiche RMC Conso publiée le 22 octobre 2026, l’opération de reprise porterait sur 32 points de vente, tandis que le sort exact de chaque bail, magasin par magasin, reste décrit au conditionnel par les articles publiés à cette date. Aucune décision de justice publiée, aucun jugement d’ouverture et aucun avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n’est cité par ces articles à la date de rédaction pour établir l’ouverture d’une procédure à l’égard d’une société précisément identifiée du groupe. Les contrats signés, bail par bail, priment sur toute analyse générale, et seul le juge saisi de chaque contrat tranche les litiges qui s’y rapportent. Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation de Gifi, sur laquelle l’article ne formule aucun constat.
I. Bail commercial en redressement judiciaire : le contrat continue-t-il et qui décide de son sort
Lorsqu’une enseigne exploitée en de nombreux locaux loués entre dans une procédure collective, la première question du bailleur porte sur la continuation du bail commercial. Le bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise obéit à des règles propres, distinctes du droit commun de la résiliation, et ces règles protègent à la fois la poursuite de l’activité pendant la période d’observation et les droits du bailleur. Le raisonnement se conduit en deux temps : d’abord la continuation ou la non-continuation décidée par l’administrateur, ensuite l’action propre du bailleur pour les loyers impayés postérieurs.
A. La continuation du bail décidée par l’administrateur et la résiliation pour non-continuation
L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ne résilie pas, à elle seule, les contrats en cours. L’article L. 622-13 du code de commerce dispose qu’aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, et que le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture, ce défaut n’ouvrant droit qu’à déclaration au passif : article L. 622-13 du code de commerce. L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur, et il s’assure, au vu des documents prévisionnels dont il dispose, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant, toujours selon le même article. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, comme un bail commercial à loyers périodiques, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant, selon le même texte.
Pour les baux, l’article L. 622-14 du code de commerce organise la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise : elle intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail, et l’inexécution peut alors donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif, le cocontractant pouvant différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts : article L. 622-14 du code de commerce. La Cour de cassation a jugé que si l’article L. 622-13, II, fait obligation à l’administrateur de résilier un contrat à exécution successive à défaut de fonds suffisants pour acquitter le terme suivant, cette obligation ne lui interdit pas de mettre un terme à tout moment à des contrats de bail, même si les loyers peuvent être payés à l’échéance, et que la résiliation étant, par application de la loi, effective dès le jour où le bailleur en est informé, le fait que l’administrateur lui ait indiqué que la résiliation n’interviendrait qu’à une date ultérieure n’a pas eu pour effet de la rendre irrégulière ni d’en différer la date : Cour de cassation, chambre commerciale, 24 janvier 2018, pourvoi n° 16-13.333. Concrètement, le bailleur d’un local d’activité doit donc surveiller la notification qu’il reçoit de l’administrateur : c’est la date d’information, et non une date différée annoncée, qui fixe la résiliation pour non-continuation, et l’indemnité éventuelle suit le régime de la déclaration au passif.
Le contrat en cours est en outre résilié de plein droit après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse, le juge-commissaire pouvant impartir un délai plus court ou accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois, ou à défaut de paiement dans les conditions prévues pour la continuation et d’accord du cocontractant pour poursuivre les relations contractuelles, toujours selon l’article L. 622-13 du code de commerce. À la demande de l’administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant, selon le même article. Le bailleur qui n’obtient pas de réponse à sa mise en demeure dispose donc d’un levier procédural daté : mise en demeure, délai d’un mois, saisine éventuelle du juge-commissaire pour un délai ajusté, puis constat de la résiliation de plein droit. Chaque étape se prouve par écrit, et les dates figurent dans le dossier de la procédure, car elles commandent la suite des droits à indemnité et la disponibilité des locaux.
En liquidation judiciaire, le régime des contrats en cours obéit à une logique comparable : aucune indivisibilité, résiliation ou résolution ne résulte du seul fait de l’ouverture ou du prononcé de la liquidation, et le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution d’engagements antérieurs, ce défaut n’ouvrant droit qu’à déclaration au passif, selon l’article L. 641-11-1 du code de commerce. La résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient alors au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail, selon l’article L. 641-12 du code de commerce. La distinction entre redressement et liquidation compte pour le bailleur : en redressement, l’objectif reste la poursuite de l’activité et l’apurement du passif dans le cadre d’un plan, tandis qu’en liquidation, le bail est rapidement arbitré entre continuation utile à la réalisation de l’actif et résiliation suivie de la libération des locaux.
B. L’action du bailleur pour les loyers impayés postérieurs et le délai de trois mois
Le bailleur ne recouvre pas la libre disposition de son action résolutoire dès le jugement d’ouverture. L’article L. 622-14 du code de commerce prévoit que, lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement, et que si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation : article L. 622-14 du code de commerce. Ce délai de trois mois court à compter du jugement d’ouverture, et le texte pose lui-même ce point de départ, qui s’applique à l’hypothèse précise des loyers et charges de l’occupation postérieure. Le même article ajoute que, nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail, ce qui interdit au bailleur d’invoquer la fermeture temporaire d’un magasin pendant la période d’observation comme cause autonome de résiliation.
Ce verrou temporaire s’articule avec l’arrêt des poursuites. Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice des créanciers dont la créance n’est pas née régulièrement après pour les besoins de la procédure et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, et il arrête ou interdit toute procédure d’exécution sur les meubles comme sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement, selon l’article L. 622-21 du code de commerce. Pour le bailleur, la conséquence est directe : les loyers antérieurs au jugement relèvent de la déclaration au passif et non d’une assignation en paiement ou d’une mesure d’exécution, tandis que les loyers postérieurs suivent le régime des créances postérieures et l’action en résiliation encadrée par le délai de trois mois. Une lecture qui confondrait antérieur et postérieur exposerait la procédure à l’irrecevabilité, car les voies d’exécution reprises en violation de l’arrêt des poursuites sont paralysées.
Le droit commun du bail commercial reste applicable pour le surplus, notamment sur la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, et que les juges peuvent, dans les conditions prévues par le texte, accorder des délais et suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée : article L. 145-41 du code de commerce. En procédure collective, ce commandement ne retrouve son office qu’une fois le verrou des trois mois levé et pour des manquements postérieurs, et le juge saisi conserve son pouvoir de délais. Le bailleur avisé fait donc viser son commandement par un conseil, vérifie la mention du délai d’un mois à peine de nullité, et articule ce commandement avec le calendrier de la procédure collective plutôt qu’avec le seul calendrier contractuel.
La pratique des mises en demeure croisées mérite une vigilance particulière. Le bailleur qui met l’administrateur en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail déclenche le délai d’un mois de l’article L. 622-13, III, tandis que le commandement visant la clause résolutoire pour loyers postérieurs obéit au délai de trois mois de l’article L. 622-14, 2°. Les deux délais ne se confondent pas : l’un porte sur l’option de continuation, l’autre sur l’action en résiliation pour impayés postérieurs. Un bailleur qui assigne avant l’expiration du délai applicable s’expose au rejet, et un bailleur qui laisse passer les délais sans déclarer sa créance pour les loyers antérieurs s’expose à la forclusion. La tenue d’un échéancier par local, distinguant loyers antérieurs et postérieurs au jugement d’ouverture, constitue la pièce centrale du dossier, car toute la suite procédurale en dépend.
II. Cession du bail au repreneur, déclaration des loyers et vérifications du bailleur à Paris et en Île-de-France
Lorsque des magasins changent d’enseigne dans le cadre d’une reprise, le bail commercial suit souvent l’exploitation. Le droit des procédures collectives organise le transfert des contrats nécessaires à l’exploitation, et le bailleur doit alors vérifier l’identité du nouveau preneur, le périmètre exact des locaux transférés, le traitement des loyers antérieurs et la garantie des loyers futurs. La même vigilance vaut pour les magasins qui ferment : restitution des locaux, état des lieux, dépôt de garantie et sort des aménagements. Les règles de la déclaration des créances et du privilège des créances postérieures structurent ces vérifications, et le contentieux parisien en offre des illustrations régulières.
A. Le transfert du bail dans le plan de cession et le sort des loyers antérieurs et postérieurs
Le plan de cession arrêté par le tribunal peut ordonner le transfert des contrats nécessaires à l’exploitation, dont le bail commercial des locaux où s’exerce l’activité. La cour d’appel de Paris a ainsi eu à connaître d’un appel formé par le bailleur contre un jugement arrêtant le plan de cession d’une société d’exploitation et ordonnant le transfert du contrat de bail commercial conclu pour les locaux d’exploitation, la recevabilité de l’appel et les conditions de la substitution du repreneur étant au coeur du débat : cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 8, 11 octobre 2022, RG 22/09967. Pour le bailleur, l’enseignement est clair : le transfert du bail s’analyse comme une décision du tribunal dans le cadre du plan, avec ses voies de recours propres et ses délais, et non comme une cession de droit commun soumise à l’agrément stipulé au bail. Le bailleur qui entend contester le transfert doit le faire dans le cadre du recours contre le jugement arrêtant le plan, avec l’assistance d’un conseil rompu à ce contentieux, plutôt que par un refus d’agrément opposé au repreneur.
Les loyers nés avant le jugement d’ouverture relèvent de la déclaration au passif. À partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’État, les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié étant avertis personnellement, le délai courant à leur égard à compter de la notification : article L. 622-24 du code de commerce. Le bailleur, créancier lié par un contrat publié ou non, déclare donc les loyers et charges antérieurs, les indemnités d’occupation échues avant l’ouverture et les accessoires contractuels, en distinguant le principal, les charges et les pénalités, avec les pièces justificatives : bail, avenants, décomptes, commandements antérieurs, correspondances. À défaut de déclaration dans les délais, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes, à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste des créanciers, et ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande : article L. 622-26 du code de commerce.
La Cour de cassation a précisé que si aucun texte n’oblige le créancier défaillant à déclarer sa créance avant de saisir le juge-commissaire de sa demande de relevé de forclusion, il est néanmoins tenu de la déclarer dans le délai préfix de cette action, même s’il n’a pas été statué sur sa demande de relevé de forclusion à l’intérieur de ce délai : Cour de cassation, chambre commerciale, 23 avril 2013, pourvoi n° 11-25.963. Le bailleur forclos ne doit donc pas attendre l’issue de sa demande de relevé pour déclarer : il déclare dans le délai de l’action en relevé, puis fait statuer le juge-commissaire sur la forclusion elle-même. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas d’autres reports ou suspensions du délai de déclaration propres à des hypothèses particulières, et l’article ne les affirme pas. En pratique parisienne, le bailleur joint à sa déclaration le bail enregistré, le dernier décompte arrêté au jour du jugement d’ouverture, et la preuve de l’envoi au mandataire judiciaire, car la forclusion se joue souvent sur la preuve de la date d’envoi.
Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance, et lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, elles sont payées par privilège avant toutes les autres créances, à l’exception de celles garanties par le privilège des salaires, des frais de justice nés régulièrement après pour les besoins de la procédure et de celles garanties par des sûretés spécifiques, selon l’article L. 622-17 du code de commerce. Les loyers afférents à l’occupation postérieure au jugement, quand le bail est continué, entrent dans cette catégorie privilégiée lorsqu’ils sont nés régulièrement pour les besoins de la procédure ou en contrepartie de la jouissance fournie au débiteur. Le bailleur distingue donc deux masses : les loyers antérieurs, chirographaires sauf sûreté, déclarés au passif, et les loyers postérieurs du bail continué, payés à l’échéance puis privilégiés en cas d’impayé. Lorsque le locataire qui ne paie pas son loyer après l’ouverture, pour la période postérieure couverte par la continuation, le bailleur actionne le régime des créances postérieures plutôt que la simple assignation en paiement de droit commun, et il documente la jouissance effective des locaux pendant la période considérée.
Le dépôt de garantie suit un sort souvent mal compris. Versé avant l’ouverture en garantie des obligations du preneur, il ne s’impute pas librement sur les loyers postérieurs privilégiés, et sa restitution suppose l’arrêté des comptes du bail, déduction faite des sommes dues selon leur rang. Le bailleur qui compense unilatéralement le dépôt avec des loyers postérieurs prend le risque d’une contestation des organes de la procédure, car la compensation obéit en procédure collective à des conditions restrictives liées à la connexité et à l’antériorité des créances réciproques. La vérification utile consiste à isoler le dépôt dans la comptabilité du bail, à ne l’affecter qu’après fixation des créances admises, et à mentionner expressément son existence dans la déclaration, afin que le juge-commissaire et le mandataire en tiennent compte lors des répartitions.
B. À Paris et en Île-de-France : juridiction compétente, pièces à préparer et points d’attention du bailleur
En Île-de-France, le contentieux du bail commercial en procédure collective se répartit entre le tribunal de la procédure collective du preneur et le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour les litiges du bail lui-même. La demande d’ouverture relève du tribunal compétent pour la procédure du débiteur, souvent le tribunal de commerce pour un commerçant ou le tribunal judiciaire pour les autres cas, tandis que les litiges relatifs à l’exécution du bail, à la fixation des loyers ou à la restitution des locaux relèvent du juge du bail, avec des règles de compétence propres aux baux commerciaux. Le bailleur parisien vérifie donc, dès l’annonce d’une procédure, l’identité exacte de la société preneuse de son local, car un groupe exploite souvent chaque magasin par une société distincte, et seule la société visée par le jugement d’ouverture entre dans la procédure. Les décisions consultées pour cet article ne permettent pas d’identifier la société du groupe visé par une procédure à la date de rédaction, et l’article ne l’affirme pas : la vérification s’opère, local par local, par l’infographie du bail, l’extrait Kbis du preneur et la lecture du jugement d’ouverture et de l’avis publié.
Les délais pratiques se comptent en jours et commandent la stratégie. Le délai de trois mois de l’article L. 622-14 pour agir en résiliation pour loyers postérieurs court à compter du jugement d’ouverture, selon le texte lui-même cité plus haut, et le délai d’un mois après commandement infructueux de l’article L. 145-41 conditionne l’effet de la clause résolutoire de droit commun. Le délai de déclaration des créances court à compter de la publication du jugement, avec avertissement personnel pour les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés par un contrat publié, selon l’article L. 622-24, et le relevé de forclusion obéit au délai préfix rappelé par la Cour de cassation en 2013. Le bailleur francilien tient donc un calendrier par local : date du jugement d’ouverture, date de publication, date de réception de l’avertissement, échéances des loyers postérieurs, date de la mise en demeure de prendre parti, date du commandement. Un tableur simple, avec une ligne par magasin et une colonne par événement daté, suffit à éviter les confusions entre ces délais, à condition que chaque date soit justifiée par une pièce.
Les pièces à préparer suivent un ordre immuable. Le bail signé et ses avenants, avec la clause de résiliation, la clause de cession et la destination des lieux ; l’état des lieux d’entrée et les derniers états des lieux périodiques ; le décompte des loyers distinguant antérieur et postérieur au jugement d’ouverture ; les commandements et mises en demeure déjà délivrés ; la preuve du dépôt de garantie et de son montant ; les échanges avec l’administrateur ou le mandataire sur la continuation ; le jugement d’ouverture et l’avis de publication dès leur parution. Le bailleur qui exploite plusieurs locaux en Île-de-France duplique ce dossier par local, car chaque bail vit sa propre continuation, sa propre cession éventuelle et sa propre résiliation, même lorsque le preneur appartient à un même groupe. La mutualisation des pièces communes, comme les pouvoirs du signataire et les attestations d’assurance, reste possible, mais les décomptes et les mises en demeure demeurent strictement locaux.
Les points d’attention propres aux reprises de magasins portent sur le périmètre du transfert. Le tribunal qui arrête un plan de cession désigne les contrats transférés au repreneur, et le bailleur vérifie que le jugement vise bien son bail, avec l’adresse exacte du local, et que le repreneur reprend les loyers postérieurs à son entrée en jouissance. Les loyers antérieurs restent au passif de la procédure du cédant, et le bailleur ne peut en exiger le paiement par le repreneur sauf engagement exprès de celui-ci repris dans le jugement. La garantie des loyers futurs appelle une lecture attentive du plan : le repreneur offre-t-il un dépôt de garantie reconstitué, une garantie bancaire, un paiement comptant des premiers loyers ; le plan prévoit-il une clause de solidarité du cédant pour une durée déterminée ; le bailleur dispose-t-il d’un recours contre le repreneur défaillant devant le juge du bail de droit commun. Ces questions se posent devant le tribunal de la procédure avant l’arrêté du plan, par observations adressées aux organes de la procédure, plutôt qu’après, par une contestation tardive du transfert.
Pour les locaux qui ferment définitivement, la restitution organise la suite. Le bail résilié pour non-continuation ou par décision de justice impose la libération et la restitution des lieux, avec état des lieux de sortie, remise des clés et arrêté des charges. Le bailleur chiffre alors sa créance d’indemnité de résiliation pour la déclarer au passif, conformément à l’article L. 622-14, 1°, et il fait fixer les dégradations et les loyers d’occupation jusqu’à la restitution effective. Le sort des aménagements et des travaux réalisés par le preneur se règle par le bail : clause d’accession en fin de jouissance, obligation de remise en état, sort des enseignes et des installations spécifiques à l’activité. Un constat d’huissier de justice à la sortie, contradictoire quand la procédure le permet, sécurise la preuve de l’état des locaux et le chiffrage des reprises, car les discussions ultérieures devant le juge-commissaire se gagnent sur pièces datées.
Conclusion
Le bail commercial d’un magasin dont l’exploitant entre en procédure collective ne disparaît pas avec l’annonce : il est continué ou non par l’administrateur, il peut être transféré au repreneur désigné par le tribunal, et les loyers se répartissent entre déclaration au passif pour la période antérieure et paiement privilégié pour la période postérieure utile à la procédure. Le bailleur qui tient un échéancier par local, qui déclare vite et bien, qui met en demeure à bon escient et qui n’assigne en résiliation pour loyers postérieurs qu’une fois le délai légal expiré préserve l’essentiel de ses droits. Les textes applicables, lus dans leur version en vigueur à la date de rédaction, et les motifs des décisions citées plus haut fournissent le cadre de ces vérifications, et chaque situation appelle une lecture du bail et du jugement propres au local concerné.