Dans neuf jours, le 1er novembre 2026, la trêve hivernale qui sursoit aux expulsions du 1er novembre au 31 mars suspendra jusqu’au 31 mars 2027 la plupart des expulsions non exécutées. Quand le logement est occupé par un squatteur, ce sursis soulève une question directe pour le propriétaire : faut-il subir cinq mois d’occupation sans rien percevoir ? La réponse des tribunaux est non. L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation, le juge des référés peut la fixer en provision avant même que l’expulsion soit exécutée, et son recouvrement suit son cours pendant la trêve. Encore faut-il distinguer le domicile du simple local vacant, prouver la voie de fait quand elle existe, chiffrer la valeur locative avec des pièces solides et exécuter la condamnation mois après mois. Cet article décrit la méthode complète, telle que les juridictions l’appliquent dans leurs décisions rendues en 2025 et 2026, de la plainte initiale jusqu’aux intérêts et à la prescription.
Le point de départ ne change pas : face à un squat, le propriétaire ne peut jamais se faire justice lui-même. Chaque étape passe par la plainte, le constat et le juge. La chronologie complète de l’expulsion, de la plainte jusqu’au concours de la force publique, est décrite dans le dossier consacré au logement squatté à Paris avant la trêve hivernale. Le présent article traite l’autre versant du dossier : l’argent. Ce que le squatteur doit, comment le faire fixer, et comment le recouvrer quand l’expulsion elle-même est suspendue.
I. Faire fixer par le juge l’indemnité d’occupation due par le squatteur
A. L’occupation sans droit ni titre oblige le squatteur à réparer : le fondement de l’indemnité d’occupation
Le fondement est l’article 1240 du code civil, en vigueur et applicable : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Occuper le bien d’autrui sans droit ni titre constitue ce fait : le propriétaire est privé de son logement, il perd un loyer et subit un préjudice que le juge chiffre en indemnité d’occupation. Le tribunal judiciaire de Toulouse l’a formulé le 27 mai 2026 (n° 26/00856) dans une affaire où l’occupant s’était maintenu dans les lieux après un jugement d’adjudication du 15 mai 2025 : « L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l’intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien. » La formule est nette : l’indemnité compense le loyer perdu et répare tout le préjudice lié à la privation du bien, ce qui dépasse le simple équivalent du loyer quand des dégradations ou des frais s’ajoutent.
Devant le juge des référés, l’expulsion elle-même repose sur un levier distinct mais complémentaire : le trouble manifestement illicite. L’article 835 du code de procédure civile, en vigueur, permet au juge des référés de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». La cour d’appel de Rennes l’a appliqué le 10 septembre 2025 (n° 24/05742) à propos d’une maison occupée sans droit : « Cette occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que l’appelante est bien fondée à faire cesser. » Expulsion et indemnité avancent donc ensemble : le même juge qui ordonne la libération des lieux fixe la somme due pour la période d’occupation.
En pratique parisienne, le dossier solide commence avant l’audience. La plainte pour violation de domicile vise l’article 226-4 du code pénal, en vigueur : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article précise : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ». La voie administrative de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, dans sa version modifiée par la loi du 18 août 2026 et en vigueur depuis le 20 août 2026, ouvre ensuite la mise en demeure préfectorale : « la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice ». Plainte, preuve du droit, constat : ce triptyque sert aussi devant le juge judiciaire pour obtenir l’indemnité, car il établit l’occupation, son caractère illicite et sa durée.
À Paris, la demande de mise en demeure est adressée au préfet de police, et le juge compétent pour l’expulsion et l’indemnité est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi en référé. Le constat du commissaire de justice doit décrire l’occupation, dater son point de départ et identifier au moins un occupant, par l’interrogatoire sur place ou le relevé du nom sur la boîte aux lettres. Sans occupant identifié, l’assignation devient difficile et le recouvrement, aléatoire : le constat est la première pièce du chiffrage comme de l’exécution.
B. Le montant de l’indemnité d’occupation : la méthode de calcul retenue par les juges
Le juge ne fixe jamais l’indemnité au hasard : il part de la valeur locative du bien, établie par pièces. L’ordonnance du tribunal judiciaire de Créteil du 30 janvier 2026 (n° 25/01332) illustre la méthode. Le propriétaire avait fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 6 mars 2025, puis assigné en référé le 8 septembre 2025 en demandant 1 430 euros par mois. Un avis de valeur locative versé aux débats estimait le bien entre 1 380 et 1 480 euros, et la moyenne de cette estimation donnait 1 430 euros. Le juge a retenu : « Le principe d’une indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable », et a fixé l’indemnité mensuelle à 1 430 euros, avec une provision de 12 870 euros pour la période du 28 novembre 2024 au 31 août 2025, puis une indemnité provisionnelle mensuelle à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à libération des lieux. La leçon pour le propriétaire est directe : une estimation professionnelle récente, un avis de valeur locative ou des références de loyers du quartier valent mieux qu’un chiffre affirmé sans pièce.
Le fondement de la provision est l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, cité par l’ordonnance : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » L’occupation sans droit ni titre constatée par pièce d’adjudication ou titre de propriété rend l’obligation du squatteur non sérieusement contestable : le juge des référés peut donc allouer immédiatement une provision, sans attendre un procès au fond qui durerait des mois. C’est l’outil adapté à l’urgence du squat, et il fonctionne pendant la trêve hivernale comme en dehors, puisque la provision porte sur l’argent, pas sur l’expulsion.
Le tribunal judiciaire de Lyon, le 17 octobre 2025 (n° 25/01906), a retenu une base légèrement différente mais tout aussi instructive : l’équivalent exact du loyer et des charges. Le bailleur public demandait l’expulsion d’une occupante sans autorisation et une indemnité à compter d’une sommation du 12 mars 2025. Le tribunal a condamné l’occupante « à verser à l’Office Public Grand Lyon Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à savoir 290.57 euros mensuel, ce à compter du 12 mars 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux ; ces indemnités d’occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ». Le jugement ajoute que « l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ». Deux enseignements : l’indemnité court depuis la sommation de quitter les lieux, et elle se décompte au jour près, ce qui évite de payer pour une période postérieure au départ effectif.
Le jugement toulousain du 27 mai 2026 verrouille ce dernier point. Après avoir fixé l’indemnité à 550 euros par mois sur la base d’une estimation d’agence pour une location nue, il énonce que « L’indemnité d’occupation n’étant cependant due que jusqu’au jour du départ effectif des lieux, elle ne peut être accordée pour le futur, et notamment, comme sollicité, jusqu’au mois de juin 2026, dès lors qu’un départ volontaire, entre la date d’audience et de délibéré, ou postérieurement à la date de délibéré, ne peut être exclu. » Le propriétaire obtient donc l’arriéré jusqu’au jugement et une indemnité mensuelle jusqu’à la libération, mais pas un capital figé pour des mois futurs hypothétiques. La condamnation finale dans cette affaire chiffre l’ensemble : 4 400 euros d’arriéré, 550 euros par mois jusqu’à libération et restitution des clés, 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens incluant le coût du commandement de quitter les lieux du 29 juillet 2025.
Pour garantir le départ, le propriétaire peut demander une astreinte. Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Dans l’affaire de Créteil, l’assignation sollicitait 50 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après signification. L’astreinte ne remplace pas l’indemnité : elle s’y ajoute comme pression financière pour obtenir la libération, et son montant se liquide ensuite devant le juge de l’exécution.
II. L’imposer et la recouvrer alors que la trêve hivernale suspend l’expulsion
A. Domicile ou local vacant : la trêve hivernale ne protège pas tous les squatteurs
La trêve hivernale résulte de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Le même article organise deux exceptions décisives pour les squats : « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », Pour les autres lieux, la loi confie au juge un pouvoir de modulation : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ». Tout se joue donc sur deux questions : le lieu est-il le domicile du demandeur, et l’entrée s’est-elle faite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
La cour d’appel de Rennes, le 10 septembre 2025, montre l’exigence de preuve qui pèse sur le propriétaire. Dans cette affaire, la propriétaire d’une maison vacante depuis 2010 demandait d’écarter le délai de deux mois et la trêve au motif que les occupants avaient squatté le bien, avec des pierres déplacées à l’entrée présentées comme une effraction. La cour a posé que « l’existence d’une voie de fait ne résulte pas de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants (violences ou effraction), dont la preuve, qui incombe à la partie qui sollicite l’expulsion, ne peut résulter des seules déclarations de l’occupant sans être étayées par des éléments extrinsèques ». En l’espèce, « aucune trace d’effraction n’a été constatée par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 27 février 2024 », et la cour a confirmé le délai de deux mois comme la trêve hivernale. Moralité probatoire : sans effraction constatée, sans violences établies par pièces extérieures, le squatteur d’un local vacant conserve le sursis, et l’indemnité d’occupation devient le seul flux financier du propriétaire pendant l’hiver.
À l’inverse, quand l’introduction frauduleuse est établie, le sursis tombe. Le tribunal judiciaire de Lyon, le 17 octobre 2025, a relevé que l’occupante s’était installée sans autorisation du bailleur, s’y était maintenue en connaissance de l’absence de droit et n’avait pas respecté la sommation de quitter les lieux, et en a déduit l’exclusion des délais d’expulsion et du bénéfice de la trêve hivernale (jugement du 17 octobre 2025). Le jugement écarte donc à la fois le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le sursis de l’article L. 412-6 du même code. Ce délai de deux mois mérite d’être cité exactement, car il court dès le commandement : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », L’exception est symétrique : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Le propriétaire qui fait constater l’effraction dès le premier jour s’ouvre donc deux portes à la fois : l’éviction rapide et l’exclusion de la trêve.
Quand ni l’exclusion ni la suppression du sursis ne sont acquises, le juge peut encore accorder des délais au cas par cas. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». À Rennes, le premier juge avait accordé un an ; la cour a examiné les ressources, les démarches de relogement et l’état du bien avant de trancher. Pendant ces délais comme pendant la trêve, l’indemnité d’occupation continue de courir : le sursis suspend le départ, jamais la dette.
La voie préfectorale de l’article 38 suit une logique de rapidité distincte, utile à Paris où chaque semaine compte avant le 1er novembre. La décision de mise en demeure est prise « dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande », La loi fixe ensuite le délai d’exécution : « La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours ». Depuis la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, applicable depuis le 20 août 2026 (version en vigueur de l’article 38 sur Legifrance), cette procédure couvre le domicile comme le local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, ainsi que le maintien après un meublé de tourisme. Quand le propriétaire ne peut pas prouver son droit parce que ses titres sont restés dans le logement occupé, le représentant de l’État sollicite l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures pour établir ce droit. Ces délais de quarante-huit heures, vingt-quatre heures, sept jours et soixante-douze heures sont ceux de la loi elle-même : ils expliquent pourquoi la plainte, la preuve et le constat doivent être prêts avant de saisir la préfecture, et pourquoi un dossier déposé le 23 octobre peut encore aboutir avant la trêve.
B. Recouvrer mois après mois : intérêts, prescription quinquennale et exécution forcée
Une fois l’indemnité fixée, le temps travaille pour le propriétaire diligent. L’article 1231-7 du code civil, en vigueur, dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement ». Le tribunal de Lyon l’a appliqué à l’indemnité du squatteur : les sommes échues portent intérêt depuis le jugement, et chaque mensualité impayée produit ses intérêts depuis sa date d’exigibilité. Concrètement, chaque mois d’occupation sans paiement alourdit la dette du squatteur sans nouvelle démarche du propriétaire, dès lors que le jugement a fixé une indemnité mensuelle jusqu’à libération.
La prescription est quinquennale. L’article 2224 du code civil, en vigueur, dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le point de départ se situe donc au jour où le propriétaire découvre l’occupation, le plus souvent la date du constat ou de la plainte (article 2224 du code civil). Les décisions consultées pour cet article fixent l’indemnité au mois jusqu’à la libération effective, sans trancher une autre question de computation ; le réflexe sûr reste d’assigner vite, car cinq ans passent rapidement quand l’occupation dure et que les relances restent verbales. Une mise en demeure écrite, un commandement et une assignation datés interrompent toute discussion sur la date de connaissance des faits.
L’exécution commence dès le jugement. Dans l’affaire toulousaine, une saisie conservatoire avait été autorisée dès le 31 décembre 2025 sur le compte séquestre-adjudication, à hauteur de 6 050 euros correspondant à l’évaluation de l’indemnité en cours jusqu’au départ définitif de l’occupant. La saisie conservatoire permet de geler des fonds avant le jugement au fond, quand il existe un péril dans le recouvrement : face à un occupant insolvable ou volatil, elle se demande tôt, avec l’autorisation du juge de l’exécution. Après condamnation, les voies d’exécution ordinaires s’ouvrent : saisie-attribution sur les comptes bancaires, saisie des rémunérations, saisie-vente des meubles. Le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice, fait courir le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; à défaut de départ, le commissaire sollicite le concours de la force publique, et l’expulsion s’exécute avec serrurier, les meubles étant transportés aux frais de l’expulsé, comme l’a ordonné le tribunal de Lyon. Chaque acte du commissaire de justice a un coût, mais le jugement toulousain rappelle que la partie perdante supporte les dépens, en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux.
Le recouvrement suppose enfin d’avoir identifié le débiteur et ses revenus. Le constat initial doit relever l’identité des occupants, leurs véhicules, leurs éventuelles activités. Quand l’occupant est inconnu, le juge peut être saisi par requête ; quand il est identifié mais insolvable, la condamnation reste utile : elle porte intérêts, elle permet des saisies futures, et elle fonde une déclaration de créance si l’occupant fait l’objet d’une procédure collective. L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer : elle ne crée aucun bail, ne confère aucun droit au maintien, et son paiement ne régularise jamais l’occupation. Le propriétaire qui l’encaisse ne renonce ni à l’expulsion ni à la plainte pénale.
Conclusion
À neuf jours de la trêve hivernale, le propriétaire d’un logement squatté à Paris dispose d’une feuille de route claire. Faire constater l’occupation et déposer plainte, saisir le préfet de police quand les conditions de l’article 38 sont réunies, assigner en référé le juge des contentieux de la protection pour obtenir l’expulsion et une provision d’indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative, puis exécuter la condamnation mois après mois avec intérêts. La trêve du 1er novembre au 31 mars suspend le départ, jamais la dette : le domicile squatté par effraction sort du sursis, le local vacant occupé sans voie de fait prouvée y reste soumis, et dans tous les cas l’indemnité court jusqu’au départ effectif. La preuve de la voie de fait, par constat de commissaire de justice et pièces extérieures, départage les deux situations. Chiffrer tôt, assigner vite, exécuter sans relâche : c’est ainsi que l’occupation illicite cesse de coûter au propriétaire.