Un locataire qui ne paie plus son loyer à Paris met le bailleur face à une équation brutale : chaque mois qui passe creuse une dette plus difficile à recouvrer, alors que le crédit immobilier, les charges de copropriété et la taxe foncière continuent de courir. À Paris et en Île-de-France, où les loyers atteignent des niveaux élevés, deux ou trois termes impayés représentent déjà plusieurs milliers d’euros. Le réflexe du bailleur compte autant que la procédure : relancer vite, activer les garanties, puis enclencher le commandement de payer dans les formes exigées par la loi. Cet article décrit, dans l’ordre utile, les garanties et les aides qui paient à la place du locataire, puis la procédure de recouvrement et d’expulsion applicable aux baux d’habitation, avec les délais exacts et les pièges de nullité qui font échouer les dossiers. Les règles citées sont celles en vigueur au 22 octobre 2026, vérifiées sur les textes et sur des décisions récentes des cours d’appel de Paris et de Dijon.
I. Garanties et aides : faire payer un tiers avant que la dette explose
Le locataire reste tenu de payer : l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de « De payer le prix du bail aux termes convenus. » (article 1728 du code civil), et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Quand le locataire ne paie plus, le premier réflexe du bailleur ne doit pas être d’attendre : les garanties souscrites à la signature du bail et les aides mobilisables dans les premières semaines paient souvent plus vite qu’une procédure judiciaire. Cette première partie recense qui paie à la place du locataire défaillant et comment actionner chaque garantie sans commettre d’impair.
A. Caution, Visale et assurance loyers impayés : qui paie à la place du locataire
La caution personne physique demeure la garantie la plus répandue dans les baux d’habitation parisiens, mais son efficacité dépend entièrement de la régularité de l’acte signé. La loi interdit au bailleur de cumuler les garanties : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. » (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Avant de poursuivre la caution, le bailleur vérifie donc qu’il n’a pas souscrit une assurance loyers impayés ou une garantie équivalente pour le même bail : dans ce cas, l’engagement de la caution est nul, et toute poursuite dirigée contre elle échoue. La seule exception durable concerne le logement loué à un étudiant ou à un apprenti, pour lequel le cumul reste permis.
Quand la caution est valable, encore faut-il que son engagement respecte un formalisme strict. La personne physique qui se porte caution signe un acte qui fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, et « La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. » (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le bailleur remet en outre à la caution un exemplaire du contrat de location, et ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. La sanction est redoutable parce qu’elle joue sans qu’il soit besoin de démontrer un préjudice : la cour d’appel de Paris l’a rappelé le 19 juin 2025, en jugeant que « Ces formalités sont prescrites afin d’assurer la validité et non la preuve de l’acte de cautionnement », sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief, au visa de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (23 janvier 2020, pourvoi n° 18-23.900 ; 8 mars 2006, pourvoi n° 05-11.042) (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 3, 19 juin 2025, RG n° 23/05295).
Dans cette affaire parisienne, la caution contestait être l’auteur des mentions manuscrites de l’acte et n’y avait apposé qu’un simple « bon pour caution ». La cour a procédé à une vérification d’écriture, constaté que les paragraphes manuscrits étaient tracés dans un style bien différent de cette mention, et retenu que le bailleur ne prouvait pas que le texte de l’engagement avait été rédigé de la main de la caution. Elle a tranché : « cette mention est insuffisante, dès lors que la mention manuscrite exigée à l’article 22-1 précité, écrite et signée de la main de la caution est une condition de validité de son engagement », puis « L’acte de cautionnement […] est nul », avec restitution aux cautions de la somme de 11 536,99 euros prélevée au titre de la dette locative (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 3, 19 juin 2025, RG n° 23/05295). L’enseignement pratique pour le bailleur parisien est direct : conserver l’original de l’acte de cautionnement, vérifier dès la signature que la mention figure bien de la main de la caution avec le montant du loyer et les conditions de révision, remettre un exemplaire du bail, et ne jamais cumuler caution et assurance pour un même logement occupé par un non-étudiant.
À côté de la caution, deux garanties institutionnelles paient à la place du locataire dans des configurations précises. Visale, la garantie d’Action Logement, couvre les impayés de certains locataires éligibles, notamment des jeunes actifs et des salariés précaires, après adhésion du bailleur au dispositif avant ou au début du bail selon les cas : le bailleur déclare l’impayé sur l’espace dédié et perçoit les loyers dans la limite du contrat de garantie, l’organisme se retournant ensuite contre le locataire. L’assurance garantie loyers impayés souscrite auprès d’un assureur privé fonctionne sur le même principe, avec des conditions propres à chaque contrat : plafond de loyer, délai de carence, durée d’indemnisation, obligation de déclarer vite. Dans les deux cas, le bailleur qui tarde à déclarer l’impayé risque la déchéance partielle de garantie, et le cumul avec une caution personne physique obéit à la même interdiction légale rappelée plus haut, hors logement étudiant. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, l’audit des garanties constitue donc la première tâche : identifier chaque garant, relire chaque acte, déclarer l’impayé dans les délais du contrat, puis seulement engager la procédure judiciaire pour le solde restant dû.
B. Aides d’urgence et plan d’apurement : fonds de solidarité, aide au logement et signalements obligatoires
Parallèlement aux garanties, le bailleur a intérêt à orienter le locataire vers les aides qui solvabilisent la dette, parce qu’un euro versé par un organisme payeur vaut mieux qu’un euro réclamé en justice. Le commandement de payer lui-même organise cette orientation : il doit mentionner « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le fonds de solidarité pour le logement accorde, sous conditions de ressources, des aides financières qui prennent en charge tout ou partie de l’arriéré, sous forme de subvention ou de prêt, et son intervention suspend souvent l’aggravation du dossier pendant l’instruction. Le fonds de solidarité pour le logement du département instruit ces demandes ; à Paris, l’ADIL de Paris reçoit bailleurs et locataires pour expliquer les procédures, les aides et les accompagnements possibles, avec une ligne dédiée aux impayés de loyers. Le bailleur qui signale ces dispositifs dès la première relance ne fait pas preuve de faiblesse : il documente sa bonne foi et accélère l’arrivée d’argent frais dans le dossier.
L’aide personnelle au logement constitue le deuxième levier, décisif dans les baux modestes. Quand le locataire perçoit une aide au logement et que l’impayé s’installe, le bailleur peut demander à la caisse d’allocations familiales ou à la mutualité sociale agricole que l’aide lui soit versée directement, ce qui sécurise au moins cette fraction du loyer. L’ADIL de Paris rappelle qu’en percevant directement l’aide au logement du locataire, le bailleur doit contacter rapidement l’organisme qui la verse afin de signaler ces impayés. Ce signalement déclenche l’accompagnement du foyer et conditionne le maintien du versement : le manquer expose le bailleur à perdre le bénéfice du tiers payant. Le plan d’apurement, accord amiable écrit qui étale le remboursement de la dette locative sur plusieurs mois, complète le dispositif : proposé tôt, il évite la procédure ; adossé à une aide du fonds de solidarité ou au maintien de l’aide au logement, il devient crédible devant le juge si l’affaire va plus loin. L’agence nationale pour l’information sur le logement recommande elle aussi de réagir dès le premier impayé, de contacter le bailleur ou le locataire pour expliquer la situation, et de saisir le juge des contentieux de la protection dans les délais les plus brefs en cas de contestation de la dette ou de litige persistant.
Le troisième levier est institutionnel : le signalement des impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dite CCAPEX. Pour un bailleur personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer […] sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le commissaire de justice précise à cette occasion les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants, et le signalement s’effectue par voie électronique. À Paris et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, où les commissions départementales traitent un volume élevé de dossiers, ce signalement précoce ouvre des diagnostics sociaux, des plans d’apurement encadrés et des orientations vers le fonds de solidarité, qui évitent des expulsions coûteuses pour le bailleur lui-même : une expulsion sans solution de relogement se solde souvent par une dette définitivement irrécouvrable et un logement immobilisé pendant la procédure. Le bailleur parisien avisé traite donc la CCAPEX comme un allié du recouvrement, non comme une contrainte administrative.
En pratique, la séquence des premières semaines s’écrit ainsi : dès le premier terme manqué, relance écrite et entretien pour comprendre la cause ; vérification immédiate des garanties et déclaration de l’impayé à l’assureur ou à l’organisme garant ; orientation du locataire vers le fonds de solidarité de son département et vers l’ADIL ; demande de versement direct de l’aide au logement et signalement de l’impayé à la caisse ; proposition d’un plan d’apurement écrit adossé aux aides ; puis, si rien ne paie, mise en demeure et commandement de payer. Chaque étape laisse une trace écrite : courriers, accusés, attestations de dépôt des demandes d’aide. Ces pièces pèseront devant le juge au moment de discuter des délais de grâce comme au moment de faire constater la résiliation.
II. Recouvrement et expulsion : la procédure qui fait payer
Quand les garanties et les aides n’ont pas suffi, le bailleur entre dans la procédure : d’abord une mise en demeure qui prépare le terrain, puis le commandement de payer visant la clause résolutoire, enfin le juge qui constate la résiliation ou accorde des délais. La résolution du contrat de droit commun éclaire la logique : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » (article 1224 du code civil), et « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » (article 1225 du code civil). En bail d’habitation, cette mécanique est encadrée par un statut impératif qui impose des mentions, des délais et des signalements préalables : chaque omission fait courir un risque de nullité qui renvoie le bailleur au point de départ. Cette seconde partie détaille la mise en demeure et le commandement, puis le passage devant le juge jusqu’à l’expulsion.
A. Mise en demeure et commandement de payer visant la clause résolutoire
La mise en demeure infructueuse constitue le préalable ordinaire : elle exige le paiement, chiffre la dette et annonce la suite. En matière de clause résolutoire, le droit commun ajoute une exigence de forme que le bailleur reprend à son compte : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » (article 1225 du code civil). Le créancier peut aussi, à ses risques, résoudre par notification, mais il doit préalablement mettre en demeure le débiteur de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable, et la mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut le créancier sera en droit de résoudre le contrat (article 1226 du code civil). Transposée au bail d’habitation, cette exigence signifie qu’une simple relance qui ne vise pas la clause ne produit pas l’effet résolutoire : la lettre de mise en demeure doit identifier le bail, détailler les termes impayés, fixer un délai de paiement et annoncer que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire. Envoyée en recommandé avec accusé de réception, elle fige la date de la réclamation et prépare un commandement inattaquable.
Le commandement de payer délivré par commissaire de justice constitue l’acte décisif : c’est lui qui fait courir le délai dont l’expiration infructueuse entraîne la résiliation de plein droit. Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le délai actuel est donc de six semaines à compter du commandement, dans la version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable depuis le 29 juillet 2023. Le locataire dispose de ces six semaines pour payer l’intégralité des causes du commandement ou pour saisir le juge afin de solliciter des délais : passé ce délai sans paiement ni décision de grâce, la clause est acquise et le bailleur peut assigner pour faire constater la résiliation.
Le contenu du commandement est contrôlé à peine de nullité, et le formalisme actuel résulte de la loi du 23 novembre 2018 qui a fixé six mentions obligatoires. « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), suivie du montant mensuel du loyer et des charges, du décompte de la dette, de l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion, de la mention du fonds de solidarité du département avec son adresse, et de la mention de la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. La cour d’appel de Dijon a précisé la portée de cette liste le 10 février 2026 : saisie d’un moyen qui reprochait au commandement de ne pas reproduire la clause résolutoire in extenso et de chiffrer sommairement l’arriéré, elle a relevé que le texte issu de la loi du 23 novembre 2018 « a prévu six mentions à peine de nullité au rang desquelles ne figure pas l’obligation de reproduire intégralement la clause résolutoire », et elle a validé un commandement qui mentionnait la clause, annonçait la résiliation de plein droit et détaillait un arriéré cohérent avec le loyer contractuel (cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 10 février 2026, RG n° 24/00739). Faute pour les locataires d’avoir réglé les causes du commandement dans le délai légal, la cour a jugé, dans cette espèce née d’un commandement du 22 mai 2023, antérieur à la loi du 27 juillet 2023 : « Faute de justifier que les causes du commandement ont été réglées dans le délai légal, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat avec effet au 23 juillet 2023. » (cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 10 février 2026, RG n° 24/00739). L’enseignement est double : le bailleur n’a pas à recopier la clause en entier, mais il ne peut omettre aucune des six mentions, et le décompte doit permettre au locataire de comprendre ce qui lui est réclamé.
Deux diligences complémentaires accompagnent le commandement. D’abord, quand une caution garantit le bail, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », faute de quoi la caution ne peut être tenue des pénalités et des intérêts de retard (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le bailleur qui oublie cette signification dans la quinzaine conserve la créance principale contre la caution mais perd les accessoires, ce qui représente souvent des centaines d’euros. Ensuite, pour les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles familiales, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX dès deux mois d’impayés ininterrompus ou dès que la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, comme rappelé dans la première partie. Ces deux diligences se pilotent depuis le bureau du commissaire de justice : le bailleur lui transmet le bail, le décompte, l’identité et les coordonnées de la caution et du locataire, et s’assure par écrit que la signification à la caution et le signalement ont été effectués.
B. Juge, délais de grâce et expulsion : faire constater la résiliation sans perdre l’arriéré
Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement intégral, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, condamner au paiement de l’arriéré et ordonner l’expulsion. Le juge statue au vu du bail, du décompte actualisé, du commandement et des preuves de signification à la caution et de signalement à la commission départementale. Le juge vérifie d’abord la régularité du commandement : six mentions, décompte compréhensible, délai respecté. Si une mention manque, la nullité anéantit toute la procédure et oblige à recommencer par un nouveau commandement, avec une dette qui a continué de grossir. Si le commandement est régulier et la dette impayée à l’expiration du délai, le juge constate que la clause est acquise : la résiliation est de plein droit, le juge ne l’apprécie pas en opportunité, il la constate.
Devant le juge, le locataire dispose d’une dernière défense : solliciter des délais de grâce. Le juge peut, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Pendant le délai accordé, « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier », et « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge » (article 1343-5 du code civil). Concrètement, le locataire qui justifie d’une reprise de paiement, d’un plan d’apurement respecté, d’une aide du fonds de solidarité en cours ou d’un emploi retrouvé obtient souvent un échéancier de paiement, dans la limite légale de deux ans, et le bail se poursuit tant que l’échéancier est respecté : la clause résolutoire, bien qu’acquise, voit ses effets suspendus. Le bailleur prépare cette audience comme un dossier de recouvrement : décompte mois par mois, historique des paiements partiels, échanges avec le locataire, aides sollicitées ou refusées, garanties actionnées. Plus le dossier montre un locataire qui ne paie rien et ne justifie de rien, plus le juge constate la résiliation sans délai ; plus il montre des efforts partiels et documentés, plus l’échéancier devient probable, avec une dette qui finit par rentrer.
Quand le juge constate la résiliation sans accorder de délais, il condamne le locataire au paiement de l’arriéré et fixe une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, puis ordonne l’expulsion. L’exécution n’est pas immédiate : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer, ouvre donc une période de deux mois pendant laquelle le locataire doit partir et doit encore libérer les lieux. À Paris et en petite couronne, où le relogement est tendu et où les commissaires de justice appliquent strictement les délais, le bailleur anticipe : dès le jugement, il fait signifier le commandement de quitter, suit l’échéance des deux mois, et ne mandate le concours de la force publique qu’à l’issue de la procédure. L’arriéré, lui, se recouvre par les voies d’exécution ordinaires : saisie-attribution sur les comptes bancaires, saisie des rémunérations, et poursuite contre la caution dont l’engagement a été vérifié régulier dès l’origine, comme l’enseigne l’arrêt parisien du 19 juin 2025 qui sanctionne d’une nullité pure et simple l’acte de caution irrégulier.
Conclusion
Un loyer impayé à Paris se traite comme une course contre la dette : relancer dès le premier terme manqué, auditer et activer les garanties sans cumuls interdits, orienter vers le fonds de solidarité et sécuriser l’aide au logement, proposer un plan d’apurement écrit, puis mettre en demeure en visant la clause et faire délivrer un commandement de payer qui contient les six mentions légales, signifié à la caution dans les quinze jours et signalé à la CCAPEX quand les seuils sont atteints. Au bout des six semaines sans paiement, le juge constate la résiliation, arbitre entre échéancier de grâce de deux ans maximum et expulsion, et l’exécution respecte le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Chaque étape documentée augmente les chances de récupérer l’arriéré : garanties valables, aides mobilisées, actes réguliers, décomptes précis. La jurisprudence récente des cours d’appel de Paris et de Dijon le confirme : les dossiers gagnés sont ceux dont les actes supportent l’examen du juge, mention par mention, signature par signature.