Vous avez signé une convention de mise à disposition, un prêt à usage ou un bail commercial pour des boxes, un pré ou des bâtiments afin d’y loger vos chevaux, d’y ouvrir un centre équestre ou d’y développer une pension. Le propriétaire vous délivre un congé de quelques mois, refuse de renouveler ou vous assigne en expulsion. Vous risquez de perdre d’un coup vos installations, votre cheptel d’exploitation et votre clientèle. Or le statut du fermage est d’ordre public et, depuis la loi du 23 février 2005, les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation sont réputées agricoles. Si votre activité entre dans ce champ, le contrat précaire ou commercial que vous avez signé peut être requalifié en bail rural de neuf ans, et le congé qui vous chasse peut être annulé. Mais l’inverse est tout aussi brutal : si vous ne faites que garder des chevaux ou loger les vôtres pour le loisir, aucun bail rural ne vous protégera et l’expulsion suivra son cours, comme l’a confirmé la cour d’appel de Versailles le 6 octobre 2026 pour une location de boxes. Tout se joue donc sur deux questions : votre activité est-elle agricole au sens du code rural, et pouvez-vous le prouver devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Votre activité avec des chevaux entre-t-elle dans le statut du fermage ?
A. L’élevage, la préparation et l’entraînement des équidés ouvrent le statut, même sans reproduction
Le point de départ est l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur dans sa rédaction vérifiée le 20 octobre 2026 : « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. » (article L. 311-1). Le même texte ajoute : « Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle. » (article L. 311-1). Deux bornes structurent donc le raisonnement : d’un côté le cycle biologique animal et la préparation ou l’entraînement en vue de l’exploitation, de l’autre l’exclusion des spectacles.
Dès que l’activité est agricole au sens de ce texte, l’article L. 411-1 du même code attire la mise à disposition dans le statut : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 . Cette disposition est d’ordre public. » (article L. 411-1). Le caractère d’ordre public signifie que ni le titre donné au contrat, ni une clause qui écarte le fermage, ni la volonté commune affichée des parties ne suffisent à échapper au statut quand ses conditions sont réunies. Le même article précise que « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » (article L. 411-1), ce qui autorise la requalification d’un bail verbal, d’un prêt à usage déguisé ou d’un bail commercial.
La Cour de cassation a tiré de ces textes une solution nette pour les centres équestres. Dans un arrêt du 25 octobre 2011 (n° 10-25.870), la troisième chambre civile vise « les articles L. 311-1 et L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime » (arrêt du 25 octobre 2011) et rappelle : « Attendu que, selon le premier des textes susvisés, sont réputées agricoles les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle ; » (arrêt du 25 octobre 2011). Les faits étaient parlants : quinze boxes, une sellerie, un hangar et des parcelles mis à disposition sous l’intitulé de prêt à usage, puis un centre équestre « consistant en l’hébergement, la nourriture des chevaux et l’enseignement de l’équitation ». La cour d’appel avait refusé la requalification au motif qu’aucune « véritable activité de reproduction et de poulinage » n’était démontrée. La Cour de cassation casse : « la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés » (arrêt du 25 octobre 2011), et « CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 juillet 2010 ». Autrement dit, l’hébergement, la nourriture et l’enseignement de l’équitation dans un centre équestre relèvent de la préparation et de l’entraînement en vue de l’exploitation, sans qu’il soit besoin d’ajouter une activité de reproduction.
La Cour de cassation a confirmé cette lecture pour l’élevage associé aux activités équestres, y compris le poney-club. Par arrêt du 6 septembre 2018 (n° 16-20.092), elle juge « que la qualification du bail s’apprécie à la date de sa conclusion » (arrêt du 6 septembre 2018) et relève « que la clause de destination des lieux prévoyait que les locaux loués devraient servir exclusivement à l’élevage et en général à toutes activités équestres telle que celle de poney-club ». Elle en déduit que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » et « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 juin 2016 » (arrêt du 6 septembre 2018). Le bailleur avait pourtant qualifié le contrat de bail commercial et délivré un congé avec refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction : la requalification en bail rural anéantit ce montage.
Le champ du statut déborde même l’hypothèse du centre équestre installé. La cour d’appel de Douai, par arrêt du 15 mai 2025 (n° 22/05074), a confirmé un jugement du tribunal paritaire de Montreuil-sur-Mer qui avait « requalifié en bail à ferme les ventes d’herbe passées » entre les propriétaires et l’occupant « avec effet à compter du 1er août 2014, pour une durée de neuf ans », en fixant « le montant du fermage au titre de ce bail à 179 euros par hectare et par an » (arrêt du 15 mai 2025). La cour « Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ». Des achats d’herbe sur pied répétés pour nourrir des équidés peuvent donc basculer en bail à ferme. Ce résultat s’appuie sur le deuxième alinéa de l’article L. 411-1, qui vise « toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir » ainsi que « des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux » (article L. 411-1). La pension d’animaux sur un fonds agricole est donc présumée relever du statut, sauf si le propriétaire démontre l’absence d’utilisation continue ou répétée et l’absence d’intention de faire obstacle au statut.
B. La pension pure, le gardiennage et le spectacle restent hors du statut
La frontière passe par le cycle biologique et l’exploitation. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes, par jugement du 10 février 2026 (n° 25/00001), l’a tracée avec une netteté qui mérite d’être lue avant tout contentieux : « Il résulte d’une jurisprudence de la Cour de cassation du 13 mai 2009 que l’exercice de la seule activité de « gardiennage de chevaux » n’entre pas dans le champ de la réforme de la loi du 23 février 2005. » (jugement du 10 février 2026). Le tribunal ajoute : « Une jurisprudence plus récente […] du 5 avril 2018 vient préciser également que ne relève pas du statut du fermage le bail d’un fonds où la prise en pension de chevaux est l’activité principale. » (jugement du 10 février 2026). Dans cette affaire, le bail excluait toute activité autre que le gardiennage et la pension ; le tribunal en déduit que ces activités « ne sont pas des activités liées au cycle biologique animal, comme le sont l’élevage d’équidés, l’entrainement ou le développement des capacités sportives des chevaux », et que « les simples activités de gardiennage et surveillance de chevaux d’autrui n’entrent pas dans la notion d’activité agricole ». Le dispositif suit : « REJETTE la demande présentée […] au titre de la cession du bail à ses filles […], le bail étant qualifié de bail commercial et non de bail rural » et « CONSTATE que le congé délivré le 13 août 2024 […] est valable » (jugement du 10 février 2026). Pension exclusive ou principale, gardiennage simple : le preneur perd le bail, le congé et la transmission.
L’exclusion des spectacles, écrite dans l’article L. 311-1 lui-même, ferme la porte aux activités de représentation, même exercées avec des chevaux sur des terres louées. Les décisions consultées dans ce dossier tranchent les cas de la pension exclusive ou principale et du gardiennage ; elles ne valident pas, à l’inverse, le sort de toute pension accessoire à un élevage véritable, qui se juge au cas par cas devant le tribunal paritaire.
La cour d’appel de Versailles vient d’illustrer, le 6 octobre 2026 (n° 26/00778), le sort d’une simple location de boxes adossée à une occupation précaire. Le contrat de location de dix boxes prenait fin à la même date que la convention d’occupation temporaire consentie par le propriétaire des installations à l’association bailleresse, et l’occupant connaissait cette précarité. La cour juge : « Dans ces conditions, la convention litigieuse ne saurait être qualifiée de bail rural. » (arrêt du 6 octobre 2026). Elle ajoute une mise en garde décisive pour les montages en chaîne : « si le bail de la chose d’autrui produit ses effets dans les rapports entre le bailleur et le preneur, tant que celui-ci en a la jouissance paisible, il est inopposable au propriétaire. » (arrêt du 6 octobre 2026). Le contrat avait été conclu avec une association qui n’était pas propriétaire, sans le consentement du véritable propriétaire et sans loyer versé à ce dernier : la requalification, même acquise contre le signataire, n’aurait pas lié le propriétaire. L’expulsion a été confirmée. L’article 1199 du code civil, en vigueur dans sa version vérifiée le 20 octobre 2026, fonde cette solution : « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. » (article 1199 du code civil).
II. Faire reconnaître votre bail rural et faire échec au congé
A. Les preuves qui emportent la requalification devant le tribunal paritaire
La qualification se fige à la signature, pas au jour du congé. La Cour de cassation l’a posé le 6 septembre 2018 : « la qualification du bail s’apprécie à la date de sa conclusion » (arrêt du 6 septembre 2018), et la cour d’appel de Lyon l’a repris le 3 juillet 2025 : « La qualification de cet acte doit être appréciée à la date de sa conclusion. » (arrêt du 3 juillet 2025). Le bailleur qui a accepté en 2004 une destination d’élevage et d’activités équestres ne peut pas, en 2012, soutenir que l’entraînement sportif serait devenu prépondérant pour échapper au statut. Rassemblez donc en priorité le contrat initial, ses avenants, les échanges qui ont précédé la signature et tout document qui décrit l’usage convenu des lieux.
La destination convenue est la pièce maîtresse. Quand la clause prévoit l’élevage et les activités équestres, y compris le poney-club, la Cour de cassation en tire la qualification rurale. À l’inverse, quand le bail exclut toute activité autre que le gardiennage et la pension, le tribunal paritaire de Rennes y voit la preuve que le statut n’est pas contourné mais simplement inapplicable. Faites également vérifier par qui le contrat a été signé et pour qui : dans l’affaire lyonnaise, l’acte avait été conclu par l’occupant « en son nom personnel et non en qualité de représentant » de sa société d’exploitation équestre, et « l’acte ne mentionne pas que le pré est mis à disposition en vue d’être exploité pour y exercer une activité agricole » (arrêt du 3 juillet 2025). Signez en qualité d’exploitant, faites mentionner l’exploitation agricole projetée et l’identité de la structure qui exploitera.
La volonté non équivoque du bailleur de louer pour une activité agricole doit ressortir du dossier. Des témoignages de voisins qui savaient que vous ouvriez un centre équestre ne suffisent pas : la cour d’appel de Lyon écarte cinq attestations parce qu’elles « n’établissent pas » que l’acte a été conclu dans le cadre de cette activité, et juge qu’un témoignage d’intermédiaire « n’est pas suffisant pour établir la volonté non équivoque » du bailleur de louer afin que l’occupant « l’exploite dans le cadre de son activité de centre équestre » (arrêt du 3 juillet 2025). De même, la Cour de cassation a jugé le 29 novembre 2018 (n° 17-15.029) que « la mention dans le bail d’une faculté de sous-location ne comportant aucune précision relative à l’exploitant agricole qui en bénéficierait ne prouvait pas, à elle seule, la volonté délibérée des bailleurs d’éluder le statut du fermage » (arrêt du 29 novembre 2018), et elle « REJETTE le pourvoi » du preneur qui invoquait une sous-location postérieure pour activité équestre. Une clause vague et un usage postérieur ne fabriquent pas, à eux seuls, un bail rural.
Les indices matériels du loyer pèsent lourd. Le fermage est encadré par arrêté préfectoral : l’article L. 411-11 dispose que « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail » (article L. 411-11). À Lyon, le pré d’un hectare était loué 500 euros par an alors que le maximum du fermage s’établissait à 140,07 euros par an, et le loyer avait été « réglé d’avance le 4 mars 2021 et le 14 mars 2022, contrairement à l’usage en la matière » (arrêt du 3 juillet 2025). Un loyer très supérieur au barème et payé d’avance signale une location civile et dessert la requalification. À l’inverse, un loyer aligné sur l’arrêté et payé à terme échu conforte le fermage.
L’affiliation à la mutualité sociale agricole ne sauve pas un dossier vide sur les parcelles litigieuses. Dans l’arrêt du 25 octobre 2011, la Cour de cassation relève que « l’affiliation […] en qualité d’exploitant agricole à la MSA depuis le 15 octobre 2005 pour l’élevage d’autres animaux que les équidés, sur d’autres parcelles, n’implique pas une activité agricole sur les biens mis à sa disposition » par le bailleur en cause (arrêt du 25 octobre 2011). Produisez des preuves ancrées sur les lieux loués : factures d’aliments et de litière, carnets de monte ou de poulinage, engagements en compétition, contrats de valorisation et de vente d’équidés, attestations de clients du centre, comptabilité rattachée au site. La cour d’appel de Versailles a écarté un occupant dont les pièces comptables concernaient pour l’essentiel des élevages situés sur d’autres sites : l’activité doit être démontrée là où vous demandez le bail.
L’onérosité doit être réelle et prouvée. La Cour de cassation, par arrêt publié au Bulletin du 2 juillet 2026 (n° 25-15.803), juge : « La contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. » (arrêt du 2 juillet 2026). Et elle précise : « lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre » (arrêt du 2 juillet 2026), avant de casser l’arrêt qui avait vu dans chaque mise à disposition la contrepartie de l’autre. Deux voisins cavaliers qui s’échangent des prés sans loyer ne se créent donc pas mutuellement des baux ruraux. Conservez les justificatifs du loyer versé : virements, quittances, déclarations fiscales du bailleur.
B. Le juge compétent, le congé annulé et les effets du bail reconnu
Le tribunal paritaire des baux ruraux est votre juge naturel. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur dans sa version vérifiée le 20 octobre 2026, dispose : « Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. » (article L. 491-1). Saisissez-le en requalification du contrat et, par voie de conséquence, en nullité du congé de droit commun qui vous a été délivré. Dans l’affaire jugée le 6 septembre 2018, le congé commercial avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction est tombé avec la requalification : le preneur d’un bail rural ne peut être évincé par un congé commercial. Pour le régime général du statut, ses durées et ses congés, notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption rassemble les solutions applicables à tous les baux ruraux.
Une fois le bail rural reconnu, ses effets protecteurs s’appliquent. La durée minimale est de neuf ans : « Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-3 et sauf s’il s’agit d’une location régie par les articles L. 411-40 à L. 411-45 , la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. » (article L. 411-5). Le renouvellement est ensuite de droit : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 . » (article L. 411-46). La résiliation pour faute est enfermée : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; » (article L. 411-31). Ce délai de trois mois après mise en demeure court donc à compter d’une mise en demeure postérieure à l’échéance qui rappelle le texte à peine de nullité, et les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds constituent l’autre grand motif de résiliation. Payez le fermage à l’échéance, entretenez les parcelles, les clôtures et les bâtiments mis à disposition, et le bailleur ne disposera d’aucun levier d’éviction.
Plusieurs pièges appellent la vigilance avant d’assigner. Si votre cocontractant n’est pas le propriétaire, la requalification ne liera pas ce dernier, comme l’a jugé la cour d’appel de Versailles sur le fondement de l’effet relatif des conventions. Si vous connaissiez le caractère précaire de l’occupation, par exemple une convention calée sur une autorisation temporaire qui expire à date fixe, le juge retiendra cette précarité contre vous. Si vos terres se situent dans les zones définies pour l’exploitation extensive, une convention pluriannuelle de pâturage peut constituer le cadre adapté : « Soit à des conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage. » et « Elles sont conclues pour une durée minimale de cinq ans. » (article L. 481-1), cette durée minimale de cinq ans courant à compter de la conclusion de la convention. Enfin, certaines occupations précaires échappent au statut, notamment celles « Tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée » (article L. 411-2).
Agissez vite et sans vous laisser paralyser par la crainte d’être sanctionné pour avoir plaidé. La cour d’appel de Versailles a refusé de condamner pour procédure abusive l’occupant débouté de sa requalification : « L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est donc pas, en soi, constitutive d’une faute » (arrêt du 6 octobre 2026). Se tromper de bonne foi sur l’étendue de ses droits n’est pas une faute. En revanche, l’expulsion peut être ordonnée avec un bref délai et des astreintes journalières, et l’indemnité d’occupation court jusqu’au départ effectif : chaque mois passé sans saisir le tribunal paritaire alourdit l’addition.
Conclusion
Loger des chevaux ou exploiter un centre équestre sur des terres louées ouvre le statut du fermage quand l’activité correspond à l’élevage, à la préparation ou à l’entraînement des équidés en vue de leur exploitation, comme l’ont jugé la Cour de cassation en 2011 pour un centre équestre et en 2018 pour un élevage associé à un poney-club. La pension exclusive ou principale et le simple gardiennage restent en dehors, comme l’a rappelé le tribunal paritaire de Rennes en février 2026, et une location de boxes adossée à une occupation précaire ne se requalifie pas, comme l’a confirmé la cour d’appel de Versailles en octobre 2026. Quand le statut s’applique, la qualification s’apprécie à la date de conclusion du contrat, la preuve se fait par tous moyens, le tribunal paritaire est seul compétent, le bail dure neuf ans au moins et le congé de droit commun tombe. Constituez dès aujourd’hui le dossier qui emporte la requalification : contrat initial et destination convenue, signature en qualité d’exploitant, loyer aligné sur l’arrêté préfectoral et payé à terme, preuves d’élevage, d’entraînement et de valorisation ancrées sur les parcelles louées, et identité du véritable propriétaire avant toute assignation.