Chaque automne, le même scénario se répète dans des centaines de copropriétés : les premières pluies soutenues traversent la terrasse ou le balcon de l’appartement du dessus, et le plafond du voisin du dessous se couvre d’auréoles brunes. Le copropriétaire du dessus assure que sa terrasse est en parfait état et qu’il l’entretient, le syndic répond que les balcons relèvent des parties privatives et que la copropriété n’a rien à payer, l’assureur de l’immeuble renvoie vers l’assurance habitation du voisin, et pendant que chacun se renvoie la facture, l’eau continue de s’infiltrer à chaque épisode pluvieux. Cette situation d’enlisement n’est pourtant pas une fatalité juridique, et trois décisions rendues en 2025 et 2026 éclairent très concrètement la sortie de crise.
La réponse tient en une phrase : en principe, l’étanchéité d’une terrasse ou d’un balcon est une partie commune de l’immeuble, même lorsque la terrasse est à la jouissance exclusive d’un seul copropriétaire, et le syndicat des copropriétaires répond de plein droit des dommages que ce défaut d’étanchéité cause aux voisins du dessous. Le tribunal judiciaire de Montpellier l’a jugé le 11 décembre 2025 en condamnant un syndicat à réaliser les travaux d’étanchéité d’un balcon, la cour d’appel de Caen l’a confirmé le 6 mai 2025 en répartissant entre le syndicat, une copropriétaire et un assureur la réparation de 5 800 euros de préjudice de jouissance, et le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 21 septembre 2026, a ordonné sous astreinte de 500 euros par jour de retard le bâchage puis la réfection de l’étanchéité d’une terrasse parisienne, avec une provision de 5 836 euros pour la victime. Ces montants et ces condamnations concernent les espèces jugées et ne garantissent aucun résultat dans un autre dossier : chaque immeuble a son règlement de copropriété, et c’est ce règlement qui peut déplacer la frontière entre le commun et le privatif. Mais la méthode, elle, est transposable : identifier l’origine de l’eau par une recherche de fuite, déclarer le sinistre à son assureur dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte, mettre le syndic en demeure, puis saisir le juge des référés si l’immeuble laisse pourrir la situation. Cet article décrit pas à pas cette méthode, ce que le syndicat doit payer, ce que le voisin du dessus doit assumer, et comment l’assurance et le préjudice de jouissance se règlent à la fin.
I. D’où vient l’eau et qui doit réparer l’étanchéité
Avant de réclamer quoi que ce soit à qui que ce soit, il faut établir deux choses : par où l’eau entre, et à qui appartient l’ouvrage qui laisse passer l’eau. Les trois décisions de 2025 et 2026 montrent que cette double démonstration conditionne tout : les juges n’ont condamné que parce qu’une expertise ou une recherche de fuite avait localisé l’origine du sinistre dans l’étanchéité, et parce que cette étanchéité relevait des parties communes. Celui qui se plaint d’auréoles au plafond sans faire constater l’origine de l’eau s’expose à voir chaque partie nier sa responsabilité, et c’est précisément ce qui prolonge les litiges pendant des années.
A. L’étanchéité de la terrasse, une partie commune même à jouissance privative
Le point de départ est l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que le tribunal judiciaire de Montpellier cite dans son jugement du 11 décembre 2025 : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». De ce texte, le tribunal déduit une règle qu’il énonce sans détour : « l’étanchéité des terrasses, de la toiture et des façades de l’immeuble, affecté à l’usage de tous les copropriétaires, constituent une partie commune de la copropriété ». Autrement dit, la membrane qui rend la terrasse étanche protège tout l’immeuble, pas seulement l’appartement qui en jouit : elle est commune par nature, parce qu’elle sert à tous.
Cette qualification a une conséquence redoutable pour le syndicat : sa responsabilité est, selon le tribunal de Montpellier, « une responsabilité de plein droit, la preuve du dommage et le lien avec les parties communes établiront à elles seules, la responsabilité du Syndicat ». La victime n’a pas à démontrer une faute du syndic, un vote d’assemblée générale refusé ou une négligence caractérisée : il lui suffit d’établir qu’elle subit un dommage et que ce dommage a son origine dans les parties communes. Dans l’affaire montpelliéraine, le lien avait été établi par un rapport de recherche de fuite par arrosage du 13 mai 2019, dont il ressortait que le passage d’eau dans la cuisine d’un voisin provenait d’infiltrations lors de l’arrosage du balcon de l’appartement du dessus, et par une expertise de l’assureur concluant que la victime subissait des écoulements d’eau provenant d’infiltrations au travers d’un balcon non étanche. Fort de ces constatations, le tribunal a prononcé une condamnation claire : « CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE MANSART à réaliser les travaux d’étanchéité du balcon du lot n°34 de la copropriété ».
La cour d’appel de Caen, le 6 mai 2025, raisonne de la même façon dans un dossier où deux désordres se cumulaient dans le logement d’une locataire : des infiltrations en façade du séjour et des infiltrations dans la cuisine, le dégagement et l’entrée. L’expert judiciaire avait conclu que les premières provenaient d’un défaut d’étanchéité du balcon du logement situé au-dessus, fissure du garde-corps en béton, tandis que les secondes venaient d’une fuite du réseau d’eau froide sous dallage passant dans le logement du dessus. La cour rappelle le triptyque légal : le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, il « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires », tandis que, lorsque l’origine du sinistre se trouve dans une partie privative, c’est le propriétaire ou l’occupant du logement voisin qui en répond. Verdict : le syndicat et la copropriétaire du dessus ont été condamnés ensemble, avec des garanties croisées au profit de l’assureur qui avait indemnisé la victime, et 5 800 euros de préjudice de jouissance reconnus à la locataire. L’enseignement pratique est double : d’une part, une même tache d’humidité peut avoir deux causes et donc deux responsables, et seule une expertise qui distingue les origines permet de répartir correctement ; d’autre part, le défaut d’étanchéité du balcon reste imputable au champ de responsabilité du syndicat dès lors que l’étanchéité est commune, même si le balcon lui-même est à usage privatif.
Il faut ici dissiper une confusion très répandue, que les syndics invoquent souvent pour refuser d’agir : la jouissance exclusive d’une terrasse ne rend pas son étanchéité privative. L’article 2 de la loi de 1965 réserve aux parties privatives ce qui est à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, mais l’étanchéité, elle, relève de l’article 3 dès qu’elle conditionne la protection de l’immeuble entier. Dans l’affaire de Montpellier, le syndicat plaidait que les infiltrations venaient d’un usage anormal du balcon et d’un défaut d’entretien incombant à l’occupant ; le tribunal a écarté cette défense parce que les rapports techniques établissaient un défaut d’étanchéité du support lui-même, et non une simple saleté ou un défaut de nettoyage. Enfin, lorsque les infiltrations se répètent à chaque pluie et rendent une pièce durablement inutilisable, elles peuvent aussi être regardées comme un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, dont l’auteur « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Ce fondement ne remplace pas l’action contre le syndicat, il la double lorsque le comportement du voisin du dessus aggrave le désordre. La ligne de partage est donc technique avant d’être juridique : le nettoyage du revêtement de sol et l’entretien courant incombent à celui qui jouit du balcon, mais la réfection de l’étanchéité incombe à la collectivité, sauf clause contraire du règlement de copropriété. Et c’est ce sauf qui mérite toute l’attention du lecteur, car il constitue la principale porte de sortie des syndicats.
B. Ce que le règlement de copropriété peut changer à la répartition
Aucune des règles qui précèdent n’est d’ordre public absolu dans sa répartition : le règlement de copropriété a, comme le rappelle la cour d’appel de Caen, « vocation à définir les parties communes et privatives de l’immeuble ». Concrètement, avant d’écrire au syndic ou d’assigner qui que ce soit, le copropriétaire victime doit lire deux documents : l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, en cherchant les clauses relatives aux balcons, terrasses, loggias, à l’étanchéité et aux charges. Les deux décisions de 2025 montrent à quoi ressemble une clause bien rédigée, dans un sens comme dans l’autre.
À Montpellier, le règlement de la résidence prévoyait, pour les balcons, terrasses et loggias à usage exclusif, que les bénéficiaires supporteraient personnellement le nettoyage, l’entretien courant du revêtement de sol et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, puis ajoutait une phrase décisive : « Les autres dépenses de réparation et de réfection, notamment les dépenses d’étanchéité, constitueront des charges communes telles que définies ci-dessus ». Cette clause a scellé le sort du litige : l’étanchéité étant expressément rangée dans les charges communes, le syndicat ne pouvait ni refuser les travaux ni en laisser le coût au seul occupant du dessus. À Caen, le règlement datait de mars 1999 et rangeait parmi les parties communes « la charpente et la toiture, ainsi que les revêtements extérieurs (crépis, peinture, étanchéité), les gouttières et tuyaux de descente des eaux pluviales », tandis que les parties privatives se limitaient à ce qui est inclus à l’intérieur des locaux privés, comme les plafonds, parquets, cloisons, fenêtres et réseaux intérieurs depuis les robinets d’arrêt. Là encore, l’étanchéité figurait expressément du côté commun, et c’est sur ce fondement que le syndicat a été maintenu dans la condamnation aux côtés de la copropriétaire du dessus pour la part du désordre qui relevait du réseau privatif.
Le lecteur doit donc vérifier comment son propre règlement traite trois points : la qualification des balcons et terrasses eux-mêmes, la qualification de leur étanchéité, et la répartition des charges correspondantes. Certains règlements anciens ou mal rédigés attribuent la totalité du balcon, étanchéité comprise, au lot privatif ; dans ce cas, la victime devra diriger son action contre le copropriétaire du dessus sur le fondement de la responsabilité pour faute, avec l’article 1240 du code civil qui dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et non contre le syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965. Lorsque le désordre provient d’une canalisation ou d’un équipement placé sous la garde du voisin du dessus, comme le réseau d’eau froide sous dallage de l’affaire caennaise, l’article 1242 du code civil ajoute un fondement complémentaire : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». D’autres règlements distinguent, comme à Montpellier, l’entretien courant, mis à la charge du jouissant, et la réfection de l’étanchéité, mise à la charge de tous : c’est la configuration la plus favorable à la victime du dessous, puisqu’elle ouvre l’action de plein droit contre le syndicat, solvable par construction. Entre ces deux pôles, les règlements ambigus ou contradictoires appellent une interprétation au regard de l’article 3 de la loi et de la destination de l’ouvrage : une étanchéité qui protège plusieurs lots ou la structure de l’immeuble reste présumée commune dans le silence ou la contradiction des titres, comme le rappelle la liste légale qui répute parties communes le gros oeuvre et les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs.
Sur le terrain des charges, la logique suit la qualification : les travaux d’étanchéité commune se paient sur le budget de la copropriété et se répartissent entre tous les copropriétaires selon les tantièmes, y compris, en principe, la victime elle-même. Cette participation de la victime à la dépense commune peut choquer, mais elle connaît un correctif important en cas de procès : lorsqu’un copropriétaire obtient en justice la condamnation du syndicat à réaliser des travaux rendus nécessaires par la carence de celui-ci, il peut être dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure. Le tribunal judiciaire de Paris l’a appliqué le 21 septembre 2026 en décidant de « Dispensons Mme [A] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires », et le tribunal de Montpellier avait retenu la même solution en ordonnant « la dispense de Madame [S] [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ». Ces dispenses, prononcées dans les espèces jugées, ne concernent que les frais de procédure et ne dispensent pas de participer au coût des travaux eux-mêmes : il ne faut pas leur faire dire plus que ce que les jugements disent.
II. Faire réparer vite et se faire indemniser à la fin
Savoir qui doit payer ne suffit pas : en matière d’infiltrations, le temps est un préjudice en soi. Chaque pluie aggrave les dégradations, développe les moisissures et dégrade les conditions d’habitation, et les copropriétés laissent parfois passer des années entre le premier signalement et le vote des travaux en assemblée générale. Les décisions de 2025 et 2026 dessinent une stratégie en trois temps : sécuriser la preuve et l’assurance immédiatement, contraindre le syndicat par la voie rapide du référé, puis solder les comptes entre assureurs, syndicat et voisin du dessus, préjudice de jouissance compris.
A. Contraindre le syndicat qui tarde : mise en demeure, assemblée générale et référé
La première semaine est décisive et purement pratique. Dès la découverte des traces d’humidité, le voisin du dessous doit faire établir un constat, idéalement par commissaire de justice, avec photographies datées, et adresser dans le même temps une déclaration de sinistre à son assureur habitation : la fiche officielle de service-public.fr est formelle, la fiche service-public.fr sur l’assurance dégâts des eaux rappelle que l’assuré doit déclarer le sinistre dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte. Ce délai court à compter de la découverte, pas de l’apparition de la première goutte, ce qui laisse une marge à celui qui découvre les dégâts au retour de vacances, mais il ne faut pas la gaspiller : une déclaration tardive complique l’indemnisation sans l’interdire systématiquement, et surtout elle retarde l’expertise. Parallèlement, il faut écrire au syndic, en lettre recommandée avec accusé de réception, pour signaler les désordres, demander une recherche de fuite et exiger l’inscription de la question des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette mise en demeure n’est pas une formalité : elle établit la carence du syndicat si rien ne bouge, et les tribunaux sanctionnent les syndicats qui, avertis depuis des mois, n’ont ni fait diagnostiquer ni fait voter les travaux.
Surtout, il ne faut pas engager les réparations définitives avant le passage de l’expert : service-public.fr prévient que la même fiche précise que l’assureur ou l’expert mandaté doit pouvoir constater les dégâts avant toute réparation définitive, accessible sur la page service-public.fr dédiée et que des travaux réalisés avant ce constat exposent à une réduction ou un refus d’indemnisation des frais de remise en état. En revanche, les mesures conservatoires urgentes, comme la protection des meubles, le recueil des eaux ou un bâchage provisoire, doivent être prises sans attendre : la première étape, selon la même fiche officielle, consiste à limiter les dommages en identifiant et en stoppant la fuite, puis à informer rapidement l’assurance. Toutes les factures et justificatifs doivent être conservés, y compris ceux des mesures d’urgence, car ils entreront dans le chiffrage du préjudice.
Si le syndic ne réagit pas, l’arme procédurale adaptée est le référé devant le président du tribunal judiciaire, et l’ordonnance parisienne du 21 septembre 2026 en offre une illustration frappante jusque dans les chiffres. Dans cette affaire, la propriétaire d’un appartement du troisième arrondissement de Paris subissait depuis octobre 2025 des désordres en provenance des parties communes ; après de vaines mises en demeure, elle avait assigné le syndicat en août 2026 sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le juge des référés a fait droit à l’essentiel : condamnation du syndicat à procéder aux travaux nécessaires pour limiter les infiltrations, notamment le bâchage et le retrait des jardinières de la terrasse située au-dessus, sous « une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’une semaine à compter de la signification » et pendant quatre mois, puis condamnation à procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse préconisés par l’architecte de la copropriété, sous astreinte identique de 500 euros par jour passé un délai de six mois. S’y ajoutaient une provision de 5 836 euros à valoir sur la réparation du préjudice et 4 500 euros au titre des frais de procédure, Cette somme a été allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet au juge de condamner la partie qui perd son procès à payer « la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », outre la dispense de participation aux frais communs de procédure. Ces chiffres appartiennent à cette espèce parisienne et dépendent de son ampleur ; ils montrent néanmoins ce que le référé peut obtenir en quelques semaines là où une action au fond prendrait des années.
Le fondement de cette voie rapide mérite d’être cité exactement, car il conditionne la recevabilité de la demande. L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », tandis que l’article 835 ajoute que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». En pratique parisienne comme ailleurs, la victime d’infiltrations demandera donc trois choses au juge des référés : des mesures conservatoires pour stopper l’aggravation, l’exécution sous astreinte des travaux d’étanchéité lorsque l’obligation du syndicat n’est pas sérieusement contestable, et une provision sur son préjudice de jouissance et ses frais. Pour préparer ce type de contentieux technique, où chaque rapport d’expertise et chaque mise en demeure compte, l’expertise du cabinet en droit immobilier parisien permet de vérifier que le dossier réunit bien, avant d’assigner, la preuve de l’origine commune du désordre et celle de la carence du syndicat.
B. Assurance, préjudice de jouissance et règlement final des comptes
Une fois les travaux ordonnés ou réalisés, reste à solder les comptes : qui rembourse les peintures cloquées, les meubles abîmés, les mois d’habitation dégradée et les frais d’expertise. Ici interviennent l’assurance habitation de la victime, l’assurance de l’immeuble, et les recours entre responsables, avec des règles de partage que l’arrêt de Caen du 6 mai 2025 détaille avec une précision utile.
Le circuit d’indemnisation commence par l’assureur de la victime, qui mandate ou non un expert : en général, une expertise est ordonnée lorsque le dommage dépasse 1 600 euros, et les compagnies ont signé entre elles des conventions pour régler les petits sinistres dégât des eaux au plus vite et sans expertise préalable. L’expert évalue les dommages et recherche les causes, et c’est son rapport qui, dans les trois affaires commentées, a fait basculer les litiges : recherche de fuite par arrosage à Montpellier, expertise judiciaire distinguant deux origines à Caen, préconisations de l’architecte de la copropriété à Paris. La victime a donc intérêt à faciliter l’expertise, à communiquer tous ses constats antérieurs et à ne jamais jeter les objets endommagés avant constat, car ils permettent d’identifier les biens détruits et de chiffrer la remise en état.
Vient ensuite la question du préjudice de jouissance, c’est-à-dire l’indemnisation de la vie quotidienne dégradée pendant des mois ou des années : pièces inutilisables, odeurs d’humidité, bruit des seaux, impossibilité de recevoir, voire départ contraint du logement. La cour d’appel de Caen a alloué à la locataire victime « 5 800 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance », somme qui sanctionnait plusieurs années d’infiltrations à chaque épisode pluvieux, avec dégradation du plafond de la cuisine et du séjour, de la tapisserie, du placoplâtre et du papier-peint. Ce montant est propre à cette espèce et à sa durée ; il illustre toutefois que le préjudice de jouissance se chiffre en milliers d’euros dès lors que l’habitation est durablement affectée, et qu’il profite aussi bien au locataire qu’au propriétaire occupant. Le locataire n’est d’ailleurs pas désarmé face à son propre bailleur : si le logement devient indécent ou impropre à l’habitation du fait des infiltrations, il peut exiger du bailleur qu’il agisse contre la copropriété et qu’il prenne en charge les conséquences locatives, sans préjudice de ses droits directs contre le syndicat pour le trouble subi. Si l’appartement du dessus est lui-même loué, son occupant répond à l’égard de son bailleur des dégradations survenues pendant sa jouissance, car l’article 1732 du code civil dispose qu’« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » : le bailleur du dessus ne peut donc pas se retrancher derrière son locataire pour échapper à ses propres obligations envers la copropriété.
Le règlement final des comptes obéit à une logique de cascade que l’arrêt de Caen expose avec netteté. L’assureur qui a indemnisé la victime exerce ses recours contre les responsables, et les responsables se garantissent entre eux selon leurs parts : dans cette affaire, le syndicat et la copropriétaire du dessus ont été condamnés à garantir intégralement l’assureur des condamnations prononcées au titre des travaux de reprise, puis à garantir l’assureur au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 80 % pour le syndicat et de 20 % pour la copropriétaire. Cette répartition reflétait les deux origines du sinistre, l’étanchéité du balcon d’un côté, le réseau d’eau froide sous dallage de l’autre, et elle montre que le juge ne se contente pas de désigner un payeur unique : il ventile en fonction des causes. L’article 14 de la loi de 1965 réserve d’ailleurs expressément les actions récursoires du syndicat, ce qui signifie que le syndicat condamné peut se retourner ensuite contre l’entreprise dont le vice de construction a causé le défaut d’étanchéité, contre le copropriétaire dont l’aménagement a percé la membrane, ou contre son propre assureur. Pour la victime, l’essentiel est ailleurs : la responsabilité de plein droit du syndicat lui offre un débiteur solvable et identifiable, sans qu’elle ait à démêler elle-même l’écheveau des responsabilités en cascade.
En pratique, et pour résumer la méthode en six gestes : faire constater les désordres dès leur apparition par des photographies datées et, si possible, un constat de commissaire de justice ; déclarer le sinistre à son assureur habitation dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte ; mettre le syndic en demeure par lettre recommandée de faire réaliser une recherche de fuite et d’inscrire les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale ; relire le règlement de copropriété pour vérifier qui de la collectivité ou du voisin du dessus répond de l’étanchéité ; saisir le juge des référés si le syndicat laisse la situation s’enliser, en demandant mesures conservatoires, travaux sous astreinte et provision ; enfin, chiffrer le préjudice de jouissance mois par mois pour l’audience. Les pluies d’automne révèlent chaque année les mêmes faiblesses d’étanchéité, et les décisions de 2025 et 2026 montrent que les tribunaux, du référé parisien à la cour d’appel, ne laissent plus les copropriétés se retrancher derrière l’argument de la terrasse privative lorsque c’est bien l’étanchéité commune qui fuit.
Conclusion
L’eau qui traverse la terrasse du dessus n’est ni une fatalité ni un simple litige de voisinage : lorsque l’étanchéité relève des parties communes, le syndicat des copropriétaires en répond de plein droit, et le juge des référés peut le contraindre sous astreinte à bâcher, à réparer et à provisionner le préjudice. Les condamnations de Montpellier, de Caen et de Paris, entre décembre 2025 et septembre 2026, le démontrent avec des travaux ordonnés, des milliers d’euros de préjudice de jouissance reconnus et des frais de procédure mis à la charge des copropriétaires défaillants. Reste au voisin du dessous une exigence que les trois décisions rappellent chacune à leur manière : prouver l’origine de l’eau par une recherche de fuite ou une expertise, lire son règlement de copropriété avant d’assigner, et agir vite, car chaque pluie sans constat ni mise en demeure est une preuve qui s’efface et un préjudice qui s’aggrave.