Signer un bail rural pour dix-huit ans, vingt-cinq ans ou jusqu’à la retraite engage deux générations d’exploitants et fige le sort d’un outil de travail pour une vie professionnelle entière. Pour le fermier, le bail à long terme promet une stabilité que le bail de neuf ans ne donne pas : pas de reprise triennale en cours de bail, un droit au renouvellement encadré et la possibilité de transmettre l’exploitation à un enfant. Pour le bailleur, il offre en contrepartie un fermage parfois majoré, des avantages fiscaux et un preneur enraciné qui investit dans le fonds. Mais cette stabilité a un envers : quand le terme approche, chaque mot du contrat et chaque date de congé décident de qui reste sur les terres. Un congé délivré un mois trop tard reconduit le bail pour neuf ans, une clause qui supprime le renouvellement peut être parfaitement valable dans un bail de carrière alors qu’elle serait illicite dans un bail ordinaire, et un preneur de soixante et un ans peut signer un bail de dix-huit ans en toute validité.

Deux arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation éclairent ces pièges. Le 26 octobre 2023 (pourvoi n° 21-25.745), elle a jugé qu’un bail à long terme conclu avec un preneur qui se trouve à moins de neuf ans de l’âge de la retraite est valable et dure au minimum dix-huit ans. Le 15 octobre 2026 (pourvoi n° 24-14.807), elle a jugé qu’un bail de carrière prend fin à son terme sans congé du bailleur et ne se renouvelle pas, même lorsqu’il a été régulièrement cédé au fils du preneur. Ces deux décisions, lues avec les articles L. 416-1 à L. 416-6 du code rural et de la pêche maritime, dessinent le régime complet du bail à long terme : comment le conclure, comment le renouveler, comment en sortir et comment le transmettre. Le panorama des arrêts 2026 du bail rural replace ces solutions dans l’ensemble du contentieux récent du fermage.

I. Conclure un bail à long terme et le faire vivre sans faute

A. Choisir entre dix-huit ans, vingt-cinq ans et bail de carrière

Le bail à long terme n’est pas un contrat unique mais une famille de trois régimes, et le choix se fait au jour de la signature car il commande la sortie. L’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime pose le socle : « Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l’article L. 416-5 , sans possibilité de reprise triennale pendant son cours. » La suppression de la reprise sexennale et triennale pendant dix-huit ans est l’avantage central pour le fermier : le bailleur ne peut pas reprendre les terres en cours de bail pour les exploiter lui-même, alors que le bail de neuf ans l’y autorise tous les six ans. En contrepartie, le texte organise le renouvellement : « Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 », et « Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. » Quand les parties ne s’accordent pas sur les conditions du bail renouvelé, « à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail », toujours selon le même article L. 416-1. Le fermier qui veut rester et le bailleur qui veut modifier le loyer ou les clauses se retrouvent donc devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui tranche au vu des arrêtés préfectoraux de fermage et de l’état des lieux.

Le bail de vingt-cinq ans ajoute une option que le bail de dix-huit ans ne connaît pas : la tacite reconduction sans limitation de durée. L’article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime dispose : « si la durée du bail initial est d’au-moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. » Dans ce cas, chaque partie peut mettre fin au bail chaque année sans avoir à justifier des conditions de fond exigées pour les congés ordinaires, mais le congé obéit à un calendrier couperet : « Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné », selon le même article L. 416-3. Un congé délivré en 2026 ne libère donc les terres qu’à la fin de l’année culturale 2030, et le bailleur comme le fermier doivent intégrer ce différé de quatre ans dans leurs projets de transmission ou de reprise. A l’inverse, sans clause de tacite reconduction, la règle est brutale : « En l’absence de clause tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé. » Aucun congé, aucune faute à démontrer, aucune indemnité d’éviction : le bail s’éteint seul, et le preneur qui reste dans les lieux devient occupant sans droit, redevable d’une indemnité d’occupation.

Le bail de carrière, troisième régime, va encore plus loin dans la verrouillage de la sortie. L’article L. 416-5 du code rural et de la pêche maritime le définit : « Le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu’il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure au seuil mentionné à l’article L. 312-1 , qu’il est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à vingt-cinq ans et qu’il prend fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole. » Le terme n’est donc pas une date fixe mais un événement, l’année culturale de départ en retraite du preneur, ce qui suppose de vérifier l’âge de la retraite agricole et de conserver les attestations de la mutualité sociale agricole. Le prix obéit à une règle propre : « Le prix du bail de carrière est celui du bail de neuf ans », et « S’il s’agit d’un bail à ferme, les parties sont autorisées à majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1% par année de validité du bail », selon le même article L. 416-5. Pour un bail de trente ans, la majoration maximale atteint ainsi trente pour cent du fermage de référence, et tout dépassement expose le bailleur à une action en répétition du trop-perçu.

Deux formalités conditionnent la solidité de ces baux. D’abord, un bail de neuf ans en cours peut être transformé à tout moment : l’article L. 416-2 du code rural et de la pêche maritime prévoit qu’« Un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par transformation du bail initial, soit par conclusion d’un nouveau bail. » Mais le preneur n’est pas tenu d’accepter : « Lorsque cette conversion n’implique aucune autre modification des conditions du bail que l’allongement de sa durée et que le bailleur s’engage à ne demander aucune majoration du prix du bail en fonction de cette conversion, le refus du preneur le prive du bénéfice des dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-46 . » Autrement dit, le fermier qui refuse un allongement à prix inchangé perd le droit de céder son bail à un descendant et son droit au renouvellement : le refus se paie comptant, et le bailleur doit faire constater ce refus par écrit. Ensuite, tout bail à long terme doit être suivi d’un état des lieux : l’article L. 416-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bail à long terme régi par les dispositions du présent chapitre doit être suivi d’un état des lieux établi selon les dispositions de l’article L. 411-4 », et « Toute clause tendant à déroger aux dispositions de l’alinéa précédent est réputée non écrite. » Après dix-huit ou vingt-cinq ans d’exploitation, l’absence d’état des lieux d’entrée rend toute preuve des dégradations ou des améliorations presque impossible : les photographies datées, le constat d’huissier et l’inventaire des bâtiments valent souvent plus que des années de procédure.

B. Signer avec un preneur proche de la retraite et transmettre à ses enfants

L’erreur la plus coûteuse consiste à croire qu’un exploitant proche de la retraite ne peut plus signer un bail à long terme, ou qu’un tel bail serait annulable. L’arrêt du 26 octobre 2023 de la troisième chambre civile (pourvoi n° 21-25.745) tranche le débat dans un litige topique : un bailleur avait donné en 2005 des parcelles à une exploitation agricole à responsabilité limitée, puis avait consenti en avril 2015 un bail rural à long terme au gérant en personne, alors âgé de soixante et un ans, le preneur acceptant de régler personnellement un arriéré locatif de la société ; en novembre de la même année, le preneur, ayant atteint l’âge de la retraite, libérait les lieux après avoir délivré congé, puis saisissait en 2018 le tribunal paritaire en nullité du bail de 2015 et en remboursement des sommes recouvrées par voie d’exécution forcée. La cour d’appel d’Angers avait prononcé la nullité au motif qu’un bail à long terme ne pouvait être consenti à un preneur situé à moins de neuf ans de la retraite. La Cour de cassation casse : l’article L. 416-4 du code rural et de la pêche maritime, qui prévoit qu’« Un preneur qui est à plus de neuf ans et à moins de dix-huit ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail à long terme régi par les dispositions du présent chapitre et d’une durée égale à celle qui doit lui permettre d’atteindre l’âge de la retraite », se borne à déroger à la durée minimale de dix-huit ans pour les preneurs situés entre neuf et dix-huit ans de la retraite ; il n’interdit pas de conclure un bail à long terme avec un preneur plus proche encore de la retraite, mais dans ce cas le bail dure au minimum dix-huit ans. La Cour ajoute deux justifications pratiques que les rédacteurs de baux doivent méditer : interdire ces baux priverait les parties d’un outil de stabilité assorti d’avantages pour le bailleur, et la cession du bail à un membre de la famille du preneur, en application de l’article L. 411-35, peut permettre d’atteindre la durée de dix-huit ans stipulée, d’autant qu’un fermier n’est pas tenu de cesser son activité à l’âge légal de la retraite. Concrètement, le bailleur qui signe avec un preneur de soixante ans conclut un bail valable de dix-huit ans minimum, sans pouvoir s’en défaire avant le terme en invoquant la retraite du preneur, et le preneur qui signe à cet âge s’engage pour dix-huit ans sauf à céder son bail ou à utiliser les sorties annuelles ouvertes après l’âge de la retraite dans les conditions du renouvellement.

La transmission familiale est en effet la soupape du bail à long terme, mais elle se prépare dans le contrat initial. Le droit commun de la cession figure à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » Le fermier qui veut installer son fils adresse donc d’abord une demande d’agrément au bailleur, puis, en cas de refus, saisit le tribunal paritaire, qui vérifie l’aptitude du repreneur et l’absence de motif légitime d’opposition ; la procédure pas à pas, les pièces à réunir et les délais de contestation ont été détaillés dans l’analyse de la cession du bail rural au fils du fermier. Or le bail à long terme permet au bailleur de verrouiller partiellement cette transmission dès la signature : le même article L. 416-2 autorise à convenir que « les descendants du preneur ne pourront bénéficier des dispositions des articles L. 411-35 et L. 411-38 », et qu’« en cas de décès du preneur et de transmission du bail aux membres de sa famille, ceux-ci ne pourront, à l’expiration dudit bail, exciper du droit au renouvellement. » Le preneur qui accepte une telle clause prive ses enfants de la cession et du renouvellement : la clause doit donc être négociée en connaissance de cause, et le bailleur qui l’exige doit en mesurer l’effet dissuasif sur les candidats. Une seule soupape légale subsiste : « au cas où le preneur décèderait moins de dix-huit mois avant l’expiration du bail, les membres de la famille pourront exciper du droit au renouvellement, pour une seule période de neuf années, sans pouvoir toutefois dépasser la date à laquelle le preneur décédé aurait atteint l’âge de la retraite », toujours selon l’article L. 416-2. Le décès du fermier dans les dix-huit derniers mois du bail ouvre ainsi à sa famille un renouvellement unique de neuf ans, plafonné à la retraite théorique du défunt, et ce délai de dix-huit mois comme cette période de neuf ans se calculent à partir de dates prouvées par actes d’état civil et par le contrat : l’imprécision sur la date d’expiration du bail fait perdre ce droit.

II. Renouveler, donner congé ou constater la fin du bail

A. Le renouvellement du bail de dix-huit ans et la sortie à la retraite

Le bail à long terme de dix-huit ans est le seul qui donne au preneur un véritable droit au renouvellement par périodes de neuf ans. L’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime l’énonce : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 . » Toute clause qui supprimerait ce droit dans un bail de dix-huit ans est donc inefficace, et le bailleur qui veut reprendre les terres doit justifier d’une faute grave du preneur ou d’une reprise régulière pour exploitation personnelle, avec les conditions de capacité professionnelle et d’habitation exigées du bénéficiaire. Pour s’opposer au renouvellement, le bailleur doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, et ce congé est nul s’il omet ses mentions obligatoires : l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime impose, « A peine de nullité », de « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur », d’indiquer en cas de reprise « les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire » ainsi que son habitation, et de « reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 », la nullité n’étant toutefois pas prononcée « si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ». En pratique, le bailleur fait établir le congé par un commissaire de justice dix-neuf ou vingt mois avant l’échéance pour conserver une marge, vérifie l’identité complète du repreneur et joint les justificatifs de sa capacité d’exploiter ; le preneur qui reçoit un congé incomplet le fait examiner sans délai, car l’action en nullité se plaide devant le tribunal paritaire avec le congé et l’enveloppe de notification.

L’âge de la retraite ouvre aux deux parties une sortie simplifiée, qui est aussi le piège le plus fréquent. L’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre. » Ni faute à démontrer, ni reprise à justifier : un simple avis dix-huit mois avant suffit, année par année. Mais cet avis reste obligatoire, et son absence reconduit le bail : le bailleur qui croit que la retraite du fermier met fin au bail de plein droit se trompe, et le fermier retraité qui continue d’exploiter sans avoir reçu d’avis reste preneur d’un bail renouvelé de neuf ans, avec son fermage et ses obligations. La preuve de l’âge de la retraite se fait par les relevés de la mutualité sociale agricole et, en cas de contestation sur la date, par une attestation de l’organisme : les parties ont intérêt à échanger ces pièces dès la seizième année du bail pour préparer la dix-huitième sans surprise.

B. La fin sans congé du bail de vingt-cinq ans et du bail de carrière

Le régime s’inverse pour les baux de vingt-cinq ans et plus sans tacite reconduction et pour les baux de carrière : le bail meurt seul, et c’est au preneur de partir. Pour le bail de vingt-cinq ans, l’article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime est explicite : « En l’absence de clause tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé. » Le preneur qui attend un congé pour organiser son départ commet une faute de calendrier : aucun congé ne viendra, et son maintien dans les lieux après le terme le rend occupant sans droit, exposé à une action en expulsion et à une indemnité d’occupation fixée par le tribunal paritaire. Si au contraire le bail de vingt-cinq ans comporte une clause de tacite reconduction, chaque partie peut y mettre fin chaque année sans conditions de fond, mais le congé « prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné », selon le même article L. 416-3. Ce différé de quatre ans protège l’exploitation contre les ruptures brutales : le fermier congédié en 2026 récolte jusqu’en 2030, et le bailleur qui veut reprendre en 2030 doit congédier dès 2026.

L’arrêt du 15 octobre 2026 de la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-14.807) donne à ces règles leur illustration la plus spectaculaire, dans une affaire où trois générations se disputaient des terres louées depuis 1984. Par acte notarié du 29 juin 1984, les bailleurs avaient consenti aux preneurs un bail rural de carrière d’une durée de trente-quatre ans, expirant le 1er octobre 2018, année culturale du départ en retraite des preneurs ; le bail privait expressément le preneur de tout droit au renouvellement et autorisait la cession à un descendant majeur. Un jugement irrévocable de 2008 avait ordonné la cession du bail au fils du preneur, et en décembre 2019 les héritiers des bailleurs avaient saisi le tribunal paritaire pour faire constater la résiliation de plein droit et obtenir l’expulsion. Le fils répliquait que la clause supprimant le renouvellement était illicite et que le bail cédé s’était renouvelé par périodes de neuf ans faute de congé. La Cour de cassation rejette cette thèse : le bail de carrière, qui prend fin par la loi à l’année culturale de la retraite du preneur, est exclu des règles organisant le renouvellement des baux de dix-huit ans comme de celles permettant la tacite reconduction des baux de vingt-cinq ans, que le bail ait été conclu avant ou après l’ordonnance du 13 juillet 2006 qui a ajouté à l’article L. 416-3 l’alinéa sur la fin sans congé, cette ordonnance ne s’appliquant par son article 16 qu’aux baux conclus ou renouvelés depuis sa publication. La fixation d’un terme extinctif par la loi exclut donc tout renouvellement, peu important que le bail ait été cédé à un descendant : la clause litigieuse était valable, le bail avait pris fin le 1er octobre 2018, et l’occupant devait libérer les lieux. Les praticiens retiennent trois leçons : vérifier si le contrat est un bail de carrière avant d’invoquer un droit au renouvellement, ne pas confondre la cession régulière du bail, qui transmet les droits du cédant, avec la création d’un droit nouveau au renouvellement, et dater les baux anciens au regard de l’ordonnance de 2006, car un bail de vingt-cinq ans conclu avant sa publication sans clause de reconduction pouvait encore se renouveler par périodes de neuf ans selon la jurisprudence antérieure.

Le même arrêt règle au passage le sort financier de l’occupant resté après le terme, dans une configuration fréquente : les terres étaient devenues indivises entre héritiers, dont l’occupant lui-même. La cour d’appel l’avait condamné à payer directement aux deux autres indivisaires une indemnité d’occupation égale au fermage, et la Cour de cassation censure ce point au visa des articles 815-9 et 815-10 du code civil : l’article 815-9 du code civil dispose que « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité », et l’article 815-10 du code civil que « Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise. » L’indemnité d’occupation revient donc à l’indivision tout entière, et chacun en répond à proportion de ses droits : l’héritier qui exploite seul des terres indivises après la fin du bail doit ses comptes à l’indivision, et les cohéritiers bailleurs doivent diriger leur demande contre l’indivision plutôt que d’exiger un paiement direct. Cette précision referme le contentieux de sortie : expulsion de l’occupant sans droit, indemnité d’occupation au profit de l’indivision, puis partage.

Signer un bail à long terme, c’est choisir une durée en connaissance de ses règles de sortie : dix-huit ans avec renouvellement de neuf en neuf ans sauf congé délivré dix-huit mois avant par acte extrajudiciaire, vingt-cinq ans avec ou sans tacite reconduction et son congé à effet différé de quatre ans, carrière jusqu’à l’année culturale de la retraite sans renouvellement ni congé. Le preneur proche de la retraite peut signer valablement pour dix-huit ans minimum, et ses enfants ne reprendront le bail que si le contrat n’a pas écarté la cession et le renouvellement. Devant le tribunal paritaire, les dossiers qui gagnent sont ceux qui prouvent des dates : l’âge de la retraite par les pièces de la mutualité sociale agricole, l’envoi du congé par l’acte du commissaire de justice, la fin du bail par le contrat et l’état des lieux d’entrée. Les dossiers qui échouent sont ceux qui supposent : que la retraite éteint le bail, qu’un congé viendra, qu’une clause de non-renouvellement est toujours nulle ou que la cession au fils crée un bail neuf. Relire le contrat initial avant d’agir, dater chaque avis et conserver chaque preuve, c’est tout le contentieux du bail à long terme.