Le 20 octobre 2026, un épisode méditerranéen violent balaie le sud-est de la France : dans l’Hérault, les plus gros dégâts se concentrent autour de Lunel, où des voies sont submergées et plusieurs maisons inondées, une trentaine de personnes sinistrées étant accueillies dans un gymnase, tandis que des routes sont coupées et que certains axes se retrouvent par endroits sous un mètre d’eau, selon le récit publié le même jour par actu.fr (article mis en ligne le 20 octobre 2026 à 8h29, mis à jour à 14h09). Une fois l’eau retirée, beaucoup d’occupants découvrent la même situation intermédiaire : le logement reste habitable, on peut y dormir et y cuisiner, mais les murs sont gorgés d’eau, les plinthes se décollent, les sols sonnent creux et une odeur d’humidité s’installe. Que faire pendant cette phase, qui peut durer des semaines ? La réponse tient en trois constats. D’abord, sécher n’est pas réparer : l’assèchement est une étape technique préalable, avec ses appareils, ses mesures et ses factures, et chacun doit l’organiser sans attendre. Ensuite, le loyer suit la jouissance réelle : quand une partie du logement devient inutilisable ou que des réparations urgentes s’éternisent, la loi organise la diminution du prix, et le juge peut aller jusqu’à suspendre son paiement. Enfin, l’assurance n’indemnise bien que ce qui est prouvé : déclarer vite, conserver les biens endommagés pour l’expertise et garder chaque facture conditionne le remboursement. Le présent article décrit cette phase d’assèchement à partir des textes en vigueur et de décisions rendues en 2025 et 2026, dont deux jugements parisiens de juin et juillet 2026 qui tranchent des litiges d’humidité et de dégât des eaux. Il s’agit d’une analyse générale : chaque bail et chaque contrat d’assurance peut prévoir des stipulations différentes, qui priment sur les principes exposés, les faits rapportés sont ceux constatés le 20 octobre 2026, et seul le juge tranche un litige né.
I. Sécher avant de réparer : qui doit agir quand l’eau s’est retirée
A. Le bailleur doit les réparations qui ne sont pas locatives, le locataire doit laisser faire et signaler
Le point de départ est l’obligation de délivrance du bailleur. L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Un logement gorgé d’eau dont les murs suintent et dont l’air devient irrespirable cesse de servir à l’usage d’habitation : l’obligation d’entretien du bailleur est alors directement en jeu, même si l’inondation elle-même vient d’un événement extérieur.
La répartition des travaux entre bailleur et locataire obéit ensuite à une frontière simple. L’article 1720 du code civil dispose : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » L’assèchement d’un logement inondé — location d’appareils professionnels, dépose et repose de matériaux, traitement des murs — n’a rien d’une réparation locative : les menues réparations d’entretien courant des murs intérieurs, comme le maintien en état de propreté ou les menus raccords de peinture, restent au locataire, tandis que la remise en état du gros œuvre humide et de l’isolation incombe au bailleur. C’est ce que le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 25 juin 2026 (RG 26/03595, texte intégral lu) dans une affaire d’humidité et de moisissures persistantes liées à des défaillances structurelles et à une ventilation insuffisante : le tribunal, visant l’obligation d’entretien des locaux et les règles du logement décent, a ordonné au bailleur social de réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser les troubles sous astreinte de 300 euros par jour de retard, autorisé la suspension du paiement des loyers jusqu’au parfait achèvement des travaux et alloué aux occupants 16 227,75 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, préjudice sanitaire et préjudice moral. La leçon vaut pour l’après-inondation : quand l’humidité vient de la structure et non du mode de vie, le bailleur ne peut pas renvoyer l’occupant à ses propres soins.
En sens inverse, le locataire qui reste dans les lieux pendant le séchage doit faciliter l’intervention au lieu de la subir passivement. La loi du 6 juillet 1989 lui impose de permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux, ainsi que le rappellent les motifs du même jugement parisien, et le bon sens commande le reste : prévenir le bailleur par écrit dès la décrue, décrire précisément les pièces touchées, aérer et chauffer normalement pour ne pas aggraver la condensation, et ne jamais couper ni déplacer les appareils de séchage installés par les professionnels. Le locataire qui refuse l’accès ou qui laisse l’humidité prospérer sans rien signaler fragilise ensuite sa propre demande de diminution de loyer, car le juge apprécie le comportement de chacun au moment de répartir les conséquences du sinistre.
B. Prouver l’humidité avant de jeter : photos, constat, mesures et expertise
L’assèchement se gagne d’abord sur le terrain de la preuve, et la preuve se perd vite : les murs sèchent en surface, les moisissures sont nettoyées, les meubles abîmés partent à la déchetterie, et six mois plus tard chacun raconte une humidité différente. Le premier réflexe consiste à photographier et filmer chaque pièce dès la décrue, avec des repères datés : hauteur de l’eau sur les murs, plinthes décollées, sols soulevés, appareils touchés. Ces images ne remplacent pas une mesure, mais elles fixent l’ampleur du sinistre à un moment où personne ne conteste encore rien. Le deuxième réflexe consiste à faire établir des mesures d’humidité par un professionnel, avant et pendant le séchage : un taux relevé au fond des murs vaut mieux qu’une appréciation à l’œil nu quand l’assureur ou le bailleur soutient ensuite que tout est sec.
Quand le désaccord se dessine, la loi permet de faire constater les faits avant tout procès. L’article 145 du code de procédure civile dispose : «S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée. Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.» Concrètement, un constat de commissaire de justice dressé dans les jours qui suivent l’inondation, puis une expertise judiciaire ordonnée sur requête, figent l’état des murs et l’origine de l’eau à un moment où les désordres sont encore visibles. Et si l’humidité menace de s’aggraver ou si le bailleur reste inerte, le juge des référés peut imposer des mesures immédiates, car l’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
L’expérience des prétoires montre que l’erreur la plus coûteuse consiste à jeter les biens endommagés avant l’expertise. Le tribunal judiciaire de Poitiers l’a jugé le 10 octobre 2025 (RG 25/00582, texte intégral lu) après le refoulement du réseau des eaux usées dans un appartement : l’expert mandaté par l’assureur avait rendu son rapport le 14 février 2024 sans pouvoir évaluer les biens, parce qu’ils avaient été jetés avant toute évaluation amiable ou expertise, et le tribunal a débouté le locataire de sa demande au titre des objets perdus, faute de preuve de leur valeur et de leur imputabilité au sinistre. En revanche, le même jugement a condamné l’assureur à verser 1 512 euros pour le nettoyage professionnel du logement, justifié par une facture établie quelques jours après le sinistre. La morale est double : conservez les objets abîmés jusqu’au passage de l’expert, même entassés dans un coin, et faites établir vite les factures des interventions urgentes, car ce qui est documenté se rembourse et ce qui a disparu ne s’indemnise pas. Sur le fond, le tribunal a rappelé que l’assureur doit exécuter la prestation déterminée par le contrat, ce que l’article L113-5 du code des assurances confirme en ces termes : « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà. » Et l’indemnité reste bornée à la valeur réelle, comme le prévoit l’article L121-1 du code des assurances : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre. » Autrement dit, l’assurance remet en état, elle n’enrichit pas : la franchise et la vétusté prévues au contrat s’appliquent, et seul l’état exact des pertes, établi à temps, permet d’en discuter le montant.
II. Le loyer et l’assurance pendant le séchage
A. Un loyer qui suit la jouissance réelle : diminution, suspension ou résiliation
Le loyer est la contrepartie de la jouissance : quand l’eau prive l’occupant d’une partie du logement ou impose des semaines de séchage bruyant et poussiéreux, le prix doit suivre. Le premier texte applicable vise la destruction partielle. L’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Pour le logement resté habitable mais amputé d’une chambre condamnée le temps du séchage, la diminution du prix est la voie naturelle : elle peut se négocier à l’amiable avec le bailleur, constatée par écrit, ou se demander au juge à défaut d’accord. L’analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement consacrée aux conséquences des inondations sur les relations entre bailleurs et locataires, qui distingue la maison totalement détruite, la maison temporairement inhabitable, la maison partiellement détruite mais habitable et la maison simplement endommagée, confirme cette gradation : la perte partielle ouvre une option entre diminution du prix et résiliation, et les simples réparations relèvent des obligations ordinaires du bailleur sans remettre en cause le bail.
Mais l’article 1722 ne pardonne pas l’à-peu-près : invoquer la résiliation de plein droit suppose une destruction totale, et les tribunaux l’entendent strictement. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé le 21 juillet 2026 (RG 25/06895, texte intégral lu) après un dégât des eaux survenu le 29 septembre 2024, dont l’origine se situait dans les parties communes : la locataire, qui avait quitté les lieux, soutenait que le sinistre avait rendu le logement inhabitable et entraîné la résiliation de plein droit du bail. Le tribunal a rappelé qu’une jurisprudence constante assimile à une destruction totale l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose conformément à sa destination, puis a rejeté la demande, faute d’une telle impossibilité établie. Le jugement va plus loin et contient un avertissement pour les occupants : la locataire affirmait avoir restitué les clés en les déposant dans la boîte aux lettres du bailleur, sans en rapporter la preuve, et le tribunal, relevant que le bailleur demandait encore à récupérer les clés un mois plus tard et que son expert n’avait pu accéder au logement, a jugé la restitution non établie, ordonné l’expulsion et condamné l’occupante au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective. Quitter un logement humide sans état des lieux de sortie ni remise des clés prouvée, c’est donc risquer de payer l’occupation d’un logement que l’on n’occupe plus.
Le second texte applicable vise les réparations urgentes qui s’éternisent, situation typique de l’assèchement suivi de la remise en état. L’article 1724 du code civil dispose : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Un séchage qui immobilise une pièce pendant deux mois ouvre donc droit à une diminution calculée au prorata du temps et de la surface perdue, et des travaux qui rendraient le logement inhabitable permettraient d’en demander la résiliation au juge. Le jugement parisien du 25 juin 2026 cité plus haut illustre le pouvoir du juge d’aller plus loin quand le bailleur laisse pourrir la situation : la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux, assortie d’une astreinte, sanctionne l’inertie au lieu de la récompenser. À l’inverse, le locataire qui cesse de payer de sa propre initiative, sans décision de justice ni accord écrit, s’expose à une procédure pour impayés : la diminution et la suspension se demandent, elles ne se décrètent pas seul.
B. L’assurance : déclarer vite, suivre l’expertise, vérifier la catastrophe naturelle
Du côté de l’assurance, tout commence par une déclaration rapide et précise. L’article L113-2 du code des assurances dispose : «L’assuré est obligé : 1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ; 2° De répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ; 3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus. L’assuré doit, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance ; 4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail. Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes. Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. Les dispositions mentionnées aux 1°, 3° et 4° ci-dessus ne sont pas applicables aux assurances sur la vie.» En pratique, le contrat fixe souvent un délai de cinq jours ouvrés pour le dégât des eaux : déclarez par écrit, de préférence en recommandé ou par l’espace en ligne de l’assureur avec accusé de réception, décrivez les pièces, les causes apparentes et les mesures conservatoires déjà prises, et conservez la preuve de l’envoi. La déchéance pour retard n’est pas automatique, puisque l’assureur doit établir que le retard lui a causé un préjudice, mais une déclaration tardive et vague reste le meilleur moyen de compliquer l’expertise.
Vient ensuite l’expertise, qui fait ou défait l’indemnisation. L’assureur missionne un expert, l’assuré peut se faire assister du sien, et les deux constats se confrontent. La cour d’appel de Riom l’a jugé le 7 octobre 2026 (RG 25/00870, texte intégral lu) dans un litige de fissures déclarées après un arrêté de catastrophe naturelle : les assurés avaient communiqué leur état des pertes en février 2023, une expertise amiable avait été diligentée par l’assureur et les assurés avaient mandaté leur propre expert pour les assister, et la cour a tranché au vu de ces pièces techniques contradictoires en confirmant le jugement. De même, le tribunal judiciaire de Troyes a jugé le 18 juin 2026 (RG 22/01344, texte intégral lu) que l’assureur habitation était tenu de prendre en charge un sinistre de sécheresse au titre de la garantie catastrophe naturelle, et a mis à sa charge les entiers dépens, y compris les frais d’expertise amiable et judiciaire ainsi que les factures de recherche de fuite et de diagnostic technique. Quand l’expert de l’assureur minimise ou refuse, la contre-expertise et le juge restent donc des voies réelles, à condition d’avoir constitué le dossier à temps : état des pertes détaillé, devis, factures et biens conservés, comme l’a montré l’affaire de Poitiers. Les lecteurs confrontés à une expertise contestée ou à un refus de prise en charge trouveront auprès de l’expertise du cabinet en droit immobilier parisien l’accompagnement adapté à la contestation de ces décisions techniques et juridiques.
Reste la question que tout sinistré d’inondation pose : la catastrophe naturelle change-t-elle quelque chose ? La garantie catastrophes naturelles est automatiquement adossée aux contrats qui couvrent les dommages aux biens, comme le prévoit l’article L125-1 du code des assurances : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. » Mais cette garantie ne joue que si l’événement est officiellement reconnu : « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article. » Et cet arrêté ne tarde pas indéfiniment, puisque « L’arrêté doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture. » Pour l’épisode du 20 octobre 2026, il faudra donc surveiller la liste des communes reconnues : sans arrêté visant sa commune, sa période et la nature de ses dommages, l’assuré relève du régime ordinaire du dégât des eaux et de la tempête, avec les plafonds, franchises et exclusions de son contrat. La page officielle du service public consacrée à l’indemnisation après catastrophe naturelle décrit cette mécanique, commune par commune, et les démarches auprès de l’assureur et de la mairie : Catastrophe naturelle ou technologique : indemnisation par l’assurance. Si la commune est oubliée de l’arrêté alors que les voisins sont reconnus, un recours existe, mais il obéit à ses propres règles et délais : c’est un contentieux à part, qui dépasse la phase d’assèchement décrite ici.
Conclusion
Le logement inondé mais habitable impose une discipline en trois temps : organiser le séchage sans attendre, car l’humidité qui dure dégrade la structure et nourrit les moisissures ; ajuster le loyer à la jouissance réelle, par la diminution proportionnelle quand une partie des lieux est perdue ou que les réparations dépassent vingt et un jours, sans jamais cesser de payer seul ; déclarer vite à l’assurance, conserver les biens pour l’expertise et garder chaque facture, car l’indemnité ne rembourse que ce qui est prouvé et ne dépasse jamais la valeur réelle. Le bailleur qui fait sécher et répare assume son obligation d’entretien ; celui qui laisse l’eau faire son œuvre s’expose aux travaux sous astreinte, à la suspension des loyers et aux dommages-intérêts, comme les juges parisiens de juin 2026 l’ont rappelé. Et quand l’événement devient catastrophe naturelle reconnue par arrêté, le régime d’indemnisation change de cadre sans changer de méthode : prouver, chiffrer, conserver. Chaque contrat restant différent et seul le juge tranchant les désaccords, ces principes guident les premières semaines, ils ne remplacent ni la lecture du bail et de la police d’assurance, ni l’appréciation d’un litige particulier.