Le devis est signé, le cuisiniste promet une pose en une journée, et le locataire imagine déjà sa nouvelle cuisine : meubles hauts jusqu’au plafond, plaque à induction à la place du vieux gaz, évier déplacé sous la fenêtre. Puis, au départ, la douche froide : le bailleur exige la remise en état aux frais du locataire, ou conserve la cuisine flambant neuve sans verser un euro d’indemnité. Les deux issues sont prévues par le même texte, et le choix appartient au bailleur, pas à celui qui a payé les travaux. La règle tient en une phrase : le locataire aménage librement son logement, mais il ne transforme pas les locaux ni les équipements sans l’accord écrit du propriétaire. Une cloison de cuisine abattue, un réseau de plomberie modifié, un poêle installé sans prévenir : les juges y voient des transformations, même exécutées dans les règles de l’art, même créatrices de plus-value. Et lorsque la sécurité est en jeu, le bailleur peut exiger la remise en état immédiate, en cours de bail. Le présent article décrit la frontière entre aménagement et transformation, la demande d’accord qui protège, et les recours des deux côtés, bailleur comme locataire, à partir des textes en vigueur et de cinq décisions récentes, dont un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2026 rendu précisément à propos d’une cuisine posée par des locataires. Il s’agit d’une analyse générale : chaque bail a ses clauses, chaque installation ses caractéristiques, et seul le juge tranche un litige né.
I. Avant de signer le devis : ce qui est libre et ce qui exige un accord écrit
A. Aménagement, entretien courant et transformation : la frontière qui décide de tout
Le point de départ est le f) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui énumère les obligations du locataire. Le texte dispose : « De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. » Trois régimes se dégagent de cette seule phrase : l’aménagement libre, qui ne demande rien ; la transformation, qui exige un accord écrit préalable ; et la transformation dangereuse, qui expose à une remise en état immédiate, en cours de bail, aux frais du locataire.
L’aménagement recouvre ce que le locataire fait librement : changer une moquette, rafraîchir les peintures, poser des étagères, remplacer des rideaux. La fiche officielle de service-public consacrée à l’utilisation du logement et aux travaux par le locataire le confirme et donne un conseil de prudence : en cas de doute, par exemple si le locataire veut peindre les murs d’une peinture criarde, mieux vaut demander l’autorisation du propriétaire avant de faire les travaux envisagés, selon la fiche officielle sur les travaux du locataire dans le logement. La même fiche range expressément parmi les transformations la modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau, c’est-à-dire la cuisine, les toilettes et la salle d’eau. Autrement dit, dès que le projet touche la cuisine au-delà de la décoration, le locataire se trouve en principe du côté de l’accord écrit.
Les juges retiennent de la transformation une définition large et constante. Dans un jugement du 24 juillet 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par un bailleur social à propos d’un appartement dont les locataires avaient en partie abattu la cloison séparant la cuisine du séjour et transformé une cabine de douche en douche à l’italienne, énonce que « la qualification de transformation s’entend de tout changement apporté à la structure ou à la configuration des lieux loués, notamment des cloisons abattues », et que la douche à l’italienne constitue également une transformation « dès lors qu’elle implique une modification du réseau de plomberie » (TJ Paris, JCP, 24 juillet 2026, n° 23/05967, texte intégral lu). Le jugement ajoute une précision qui balaie deux illusions fréquentes : « Ces modifications nécessitaient donc l’accord écrit du bailleur, le fait que les travaux aient été effectués dans les règles de l’art étant indifférent », et « La plus-value dont se prévalent les défendeurs est indifférente ». Bien poser sa cuisine ne vaut donc pas autorisation, et l’embellir ne donne aucun droit à être indemnisé.
Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives éclaire l’autre versant, celui de l’entretien courant qui reste à la charge du locataire sans autoriser pour autant les transformations. Son article 1er dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » Graisser un robinet, changer un joint ou détartrer : entretien. Déplacer un évier, ouvrir une cuisine sur le séjour, créer une douche à l’italienne : transformation. La différence ne tient ni au prix ni au soin apporté, mais à l’atteinte portée à la structure, à la configuration ou aux réseaux de l’équipement.
Deux garde-fous du code civil complètent le tableau. D’une part, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du code civil). D’autre part, « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (article 1755 du code civil). Une cuisine usée par vingt ans d’usage n’est pas une cuisine dégradée par son occupant, et cette distinction pèsera lourd lors de l’état des lieux de sortie. Enfin, le devis du cuisiniste, aussi détaillé soit-il, ne remplace jamais l’accord du bailleur : c’est une promesse commerciale entre le locataire et son artisan, pas une autorisation du propriétaire.
B. Demander l’accord écrit : la démarche qui protège, et ses deux exceptions
L’accord doit être écrit et préalable : le texte exige « l’accord écrit du propriétaire », et tout l’édifice repose sur ce mot. En pratique, la demande s’écrit, décrit précisément les transformations envisagées et les conditions de leur réalisation, et s’envoie en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, pour garder la preuve de la demande et de la réponse. La réponse, elle aussi, se garde par écrit : un simple « oui » oral, contesté deux ans plus tard devant le juge, ne vaut guère mieux qu’une absence d’accord. Le locataire qui fait financer sa cuisine par un crédit affecté ou qui cale la pose sur ses congés a d’autant plus intérêt à verrouiller l’écrit avant de commander.
Deux catégories de travaux échappent toutefois à l’autorisation préalable, et le cuisiniste comme le locataire ont intérêt à les connaître. Le même f) de l’article 7 prévoit que « des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. » La liste de ces travaux et leurs modalités sont fixées par décret : le décret du 29 septembre 2016 sur les travaux d’adaptation aux personnes handicapées ou en perte d’autonomie pour les premiers, le décret du 20 juillet 2022 sur les travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire pour les seconds. Concrètement, remplacer une baignoire par une douche accessible ou isoler une paroi dans les conditions de ces décrets suit un régime assoupli : demande écrite, silence de deux mois valant acceptation, et interdiction pour le bailleur d’exiger la remise en état au départ. Mais attention au champ exact : une cuisine « plus pratique » n’est pas une adaptation au handicap, et un four « moins gourmand » n’est pas une rénovation énergétique au sens du décret. Hors de ces listes, le droit commun de l’accord écrit préalable s’applique.
L’autorisation peut-elle se prouver autrement que par un écrit ? Une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 26 juin 2025 invite à la prudence plutôt qu’à l’optimisme. Dans cette affaire, des locataires avaient réuni deux appartements en abattant une cloison et transformé salle de bains et WC en volume de rangement. La cour retient que « Le petit fils du bailleur initial (Mme [L]) a attesté que les deux appartements étaient déjà réunis du temps où son père, venant aux droits de sa grand-mère, en était le propriétaire et que cette modification avait été autorisée par cette dernière », et en déduit qu’« Il est donc établi que le bailleur avait donné son autorisation pour la réunion des deux appartements, par le biais de l’abattement d’une cloison » (CA Aix-en-Provence, 26 juin 2025, n° 22/12494, texte intégral lu). L’attestation a donc suffi, dans ce dossier, à établir une autorisation ancienne. Mais cette solution tient aux circonstances — autorisation ancienne donnée par une bailleresse décédée, corroborée par l’histoire familiale des lieux — et ne fait pas de l’attestation un substitut fiable à l’écrit : face à un bailleur qui nie, le locataire sans écrit joue sa remise en état aux dés.
Dernière mise au point, souvent ignorée : le bail ne peut pas transformer l’absence d’accord en amende. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause « Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ». Une clause qui punirait d’une pénalité forfaitaire la cuisine posée sans autorisation serait donc réputée non écrite. Le bailleur n’est pas démuni pour autant : la loi lui donne le choix entre la remise en état et la conservation sans indemnité, et le juge peut assortir ses condamnations d’astreinte. Simplement, il ne peut pas inventer une sanction pécuniaire que la loi ne prévoit pas.
II. Quand le conflit éclate : en cours de bail et au départ
A. En cours de bail : la remise immédiate, la résiliation et leurs conditions
Lorsque la transformation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur n’a pas à attendre le départ du locataire : il peut exiger la remise immédiate des lieux en l’état, aux frais du locataire. Le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand l’a ordonné le 20 février 2025 à propos d’un poêle à granulés posé sans information ni autorisation dans une maison louée. Le tribunal relève que « dans la mesure où les époux [T] ne rapportent pas la preuve que l’installation a été réalisée par un professionnel et dans les règles de l’art, on doit considérer que la sécurité de l’habitation n’est plus assurée et qu’en conséquence, une remise immédiate des lieux en l’état s’impose », et condamne en conséquence les locataires à enlever le poêle et ses conduits de fumée, à leurs frais, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement (TJ Clermont-Ferrand, JCP, 20 février 2025, n° 24/00215, texte intégral lu). La leçon dépasse le poêle : pour une cuisine, un déplacement de gaz, une évacuation modifiée ou un circuit électrique repris sans qualification établie exposent au même raisonnement. À l’inverse, le même jugement déboute le bailleur de sa demande de résiliation du bail : la remise en état suffit, la rupture n’est pas automatique.
La résiliation judiciaire suppose en effet une inexécution suffisamment grave. Le code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » pour les dégradations (article 1732 du code civil), et que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » pour la rupture (article 1224 du code civil). Deux décisions récentes montrent où les juges placent le curseur. À Paris, le 24 juillet 2026, le juge des contentieux de la protection prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires : cloison entre cuisine et séjour en partie abattue, douche à l’italienne avec modification de la plomberie, logement durablement transformé et disparité persistante avec les autres logements de l’immeuble, alors que le bailleur doit garantir à tous ses locataires une jouissance paisible. Le jugement ordonne la libération des lieux et la restitution des clés dans le délai d’un mois à compter de sa signification, faute de quoi le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion, conformément au délai protecteur de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » ; il condamne en outre les locataires à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en écartant l’exécution provisoire (TJ Paris, JCP, 24 juillet 2026, n° 23/05967, texte intégral lu ; décision de premier ressort, susceptible d’appel).
À Aix-en-Provence, au contraire, la cour d’appel refuse le 26 juin 2025 de résilier les baux et de valider le congé : la réunion des deux appartements avait été autorisée, il n’est pas démontré que la cloison abattue fût un mur porteur ni que les travaux mettent en péril la solidité et la stabilité de l’immeuble, et « La transformation de la salle de bains et du WC, dont il n’est pas démontré qu’ elle aurait été autorisée par le bailleur, n’est toutefois pas une transformation suffisamment grave et importante pour justifier la résiliation judiciaire du bail » (CA Aix-en-Provence, 26 juin 2025, n° 22/12494, texte intégral lu). Entre ces deux pôles, la ligne de partage est nette : la transformation non autorisée expose toujours à la remise en état, mais la résiliation exige une gravité caractérisée — atteinte à la structure, danger, persistance — que le bailleur doit prouver.
Avant d’assigner, le bailleur avisé met en demeure. Le jugement du juge des contentieux de la protection de Tours du 3 juillet 2025, rendu à propos d’installations posées sans accord sur le balcon d’un logement (brise-vue et canisses), montre l’ordonnancement attendu : courrier simple, puis mise en demeure, puis sommation par commissaire de justice, puis assignation. Le tribunal constate que « Ces aménagements du balcon ont été réalisés sans que le bailleur n’ait été sollicité pour accord » et ordonne la dépose complète dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, en rappelant qu’« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision » (article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le même jugement déboute en revanche le bailleur de ses dommages-intérêts : « Le bailleur ne justifie pas de dommages et intérêts. Il sera débouté de sa demande à ce titre. » La morale vaut pour une cuisine comme pour un balcon : l’indemnité ne se présume pas, elle se prouve, factures et constats à l’appui. Le jugement précise enfin qu’« La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile », dont le texte dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » (TJ Tours, JCP, 3 juillet 2025, n° 24/04846, texte intégral lu ; décision de premier ressort). Autrement dit, la dépose ordonnée s’exécute même en cas d’appel, sauf disposition contraire du jugement — à comparer avec le jugement parisien précité, qui avait au contraire écarté l’exécution provisoire.
B. Au départ : remise en état ou conservation, état des lieux et dépôt de garantie
Au départ du locataire, le bailleur choisit : exiger la remise en état ou conserver les transformations à son bénéfice, sans indemniser le locataire. Mais ce choix s’exprime, et le silence prolongé peut lui être opposé. L’arrêt de la troisième chambre civile du 15 janvier 2026, rendu précisément à propos d’une cuisine, le démontre. Des locataires avaient transformé sans autorisation écrite la cuisine et la terrasse d’une maison louée ; la bailleresse, qui n’avait rien exigé à leur départ, demandait ensuite le paiement des frais de remise en état. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir rejeté cette demande : le moyen de la bailleresse soutenait que le texte « ne prévoit pas de délai dans lequel le propriétaire peut exiger du locataire la remise en état des lieux, ni qu’à défaut de demande de remise en état immédiate à la sortie du locataire, le propriétaire des lieux serait présumé avoir conservé les transformations à son bénéfice » ; la Cour répond qu’« Ayant retenu que la bailleresse n’avait pas exigé, au départ des lieux des locataires, que les locaux soient remis en l’état, et relevé qu’elle avait ensuite mis le bien en vente en utilisant des photographies représentant notamment la cuisine posée par les locataires, la cour d’appel, qui a pu déduire de ces constatations que la bailleresse avait opté pour la conservation à son bénéfice des transformations effectuées sans son accord écrit, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-18.723, rejet, texte intégral lu). Deux enseignements s’en dégagent. D’une part, le texte ne fixe aucun délai au bailleur pour exiger la remise en état : l’argument du « trop tard » ne figure pas dans la loi. D’autre part, le juge peut déduire l’option pour la conservation du comportement du bailleur — ne rien exiger au départ, puis valoriser la cuisine des locataires pour vendre. Le bailleur qui veut la remise en état a donc intérêt à l’exiger expressément et tôt, par écrit, dès l’état des lieux de sortie.
L’état des lieux de sortie est la pièce maîtresse de cette étape. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » À défaut d’état des lieux, le code civil prévoit que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (article 1731 du code civil). Pour une cuisine transformée, la comparaison entrée-sortie, photos datées et constats de commissaire de justice à l’appui, fait la différence entre une remise en état justifiée et une retenue abusive. Le locataire, de son côté, conserve les factures de ses artisans et les photographies d’avant travaux : elles prouvent l’existant initial et, le cas échéant, la vétusté que le bailleur ne peut lui imputer.
Le dépôt de garantie suit le sort de ces constats. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le même article ramène ce délai à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Toute retenue pour remise en état d’une cuisine doit donc être dûment justifiée, devis comparatifs et états des lieux à l’appui, et le locataire qui conteste commence par réclamer par écrit avant de saisir le conciliateur ou le juge.
En cas de litige, la procédure est graduée. Pour les demandes n’excédant pas 5 000 euros, le code de procédure civile impose une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative : « la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros », à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office (article 750-1 du code de procédure civile). La commission départementale de conciliation peut également être saisie des litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges et aux réparations, et elle rend son avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine, selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, consulté en version en vigueur sur Légifrance. Au judiciaire, le juge des contentieux de la protection est le juge naturel de ces litiges : le code de l’organisation judiciaire lui attribue notamment, selon l’article L. 213-4-3, la connaissance « des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre », dans le cadre plus large de sa compétence pour les baux d’habitation.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits pratiques marqués. Les loyers élevés majorent les enjeux du dépôt de garantie et des remises en état chiffrées par des artisans parisiens ; les cuisines aménagées par des cuisinistes franciliens font l’objet de devis détaillés que le locataire conservera comme preuve du périmètre exact des travaux ; et le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, dont le jugement du 24 juillet 2026 cité plus haut illustre l’exigence sur l’accord écrit, statue au cœur du ressort. La juridiction compétente reste celle du lieu de situation de l’immeuble, la conciliation préalable s’organise auprès du conciliateur de justice du ressort ou de la commission départementale de conciliation de Paris, et chaque étape — demande d’accord, mise en demeure, état des lieux comparé — se prépare avec ses écrits : bail, échanges de lettres recommandées, devis, factures, photographies et, si besoin, constat de commissaire de justice. Pour un litige déjà né sur ces questions, l’accompagnement du cabinet en droit immobilier à Paris permet de faire vérifier la demande d’accord, la mise en demeure, l’état des lieux et les délais applicables avant toute assignation.
En conclusion, trois réflexes protègent les deux parties. Côté locataire : qualifier le projet avant de commander — décoration et entretien d’un côté, transformation de la cuisine ou des réseaux de l’autre —, solliciter l’accord écrit du bailleur par lettre recommandée, et vérifier si le projet entre dans les listes des travaux d’adaptation au handicap ou de rénovation énergétique qui suivent le régime assoupli de la demande écrite et du silence de deux mois valant acceptation. Côté bailleur : répondre par écrit, et, au départ du locataire, exprimer sans tarder l’option choisie entre remise en état et conservation, sans compter sur une pénalité contractuelle que l’article 4 répute non écrite. Les décisions citées dessinent une jurisprudence cohérente : la transformation non autorisée s’établit largement, des cloisons abattues aux réseaux modifiés, sans égard aux règles de l’art ni à la plus-value ; la remise en état, immédiate en cas de danger, appartient au bailleur qui la demande et la justifie ; la résiliation reste réservée aux manquements graves dûment prouvés ; et l’indemnité ne se présume jamais. Ces solutions résultent de décisions de juges du fond, pour la plupart rendues en premier ressort et donc susceptibles d’appel, à l’exception de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2026, et chaque dossier conserve ses particularités : devis, bail, échanges écrits et états des lieux feront, devant le conciliateur puis devant le juge, la différence entre une cuisine conservée, une cuisine déposée et un bail résilié.