Le 19 octobre 2026, la tempête Adam, une dépression isolée à haute altitude que les météorologues espagnols appellent une DANA, a déversé des trombes d’eau sur l’est de l’Espagne. Selon franceinfo, le passage de la tempête a fait quatre morts, trois dans la région de Valence et une en Catalogne, tandis que 145 communes étaient confinées au plus fort de l’épisode et que des rues de Valence et d’Alicante se transformaient en torrents emportant les voitures. Sur le littoral français, le même épisode a battu des records de pluie, comme le rapporte L’Indépendant le 18 octobre 2026. Les requêtes des internautes français montent en flèche : tempête Adam, tempête Adam France, tempête vendredi, tempête Bretagne, tempête Gironde. Derrière ces recherches, une question très concrète pour des milliers de locataires : quand la tempête arrache une toiture, inonde un appartement ou rend un logement dangereux, que devient le bail, faut-il continuer à payer le loyer, qui doit réparer et qui doit reloger. Cet article explique le droit français applicable à cette situation, à partir des textes en vigueur et de deux arrêts récents de la Cour de cassation qui tranchent exactement ce cas de figure.

I. Logement loué détruit ou rendu inhabitable par la tempête : résiliation du bail et sort du loyer

A. Tempête Adam et destruction du logement loué : résiliation de plein droit ou diminution du loyer, que demander

Le texte central est l’article 1722 du code civil, qui distingue deux situations : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Une tempête d’une violence anormale relève du cas fortuit : quand le logement loué disparaît entièrement, le bail prend fin de lui-même, sans qu’un juge ait besoin de le prononcer et sans indemnité de part ni d’autre. Quand la destruction n’est que partielle, c’est au locataire de choisir, selon les circonstances, entre payer moins cher ou partir en faisant résilier le bail. Le critère décisif, celui que les juges vérifient en premier, est l’habitabilité réelle du logement après le sinistre, constatée par procès-verbal, photographies et, si possible, constat de commissaire de justice.

La Cour de cassation l’a jugé dans une affaire née exactement d’une tempête. Le 31 août 2015, une tempête détruit le toit d’un immeuble et l’appartement d’une locataire d’un office public d’HLM est inondé. La locataire assigne son bailleur en résiliation du bail et en remboursement du loyer du mois de septembre 2015, d’un solde de charges et du dépôt de garantie. La cour d’appel rejette ses demandes au motif que l’immeuble n’est pas détruit, que des travaux de reprise peuvent être envisagés et que des propositions de relogement, refusées par la locataire, lui ont été faites. La troisième chambre civile casse, le 11 avril 2019, au visa de l’article 1722 du code civil : « Attendu que, si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », puis « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». Autrement dit, dès lors que les juges constatent eux-mêmes que l’appartement n’est pas habitable en l’état, ils doivent en tirer la conséquence : le locataire peut obtenir la résiliation, même si l’immeuble tient encore debout et même si le bailleur propose des travaux ou un relogement temporaire. Les propositions de relogement refusées par la locataire n’ont pas sauvé le bailleur. Cette décision, rendue sur pourvoi numéro 18-12.635, est publiée sur le site de la Cour de cassation.

Quand la destruction est totale, la solution est encore plus nette, mais elle suppose que le caractère total et fortuit de la perte soit incontesté. Le 9 janvier 2025, la troisième chambre civile a statué sur le cas d’une maison d’habitation rendue inhabitable par l’effondrement de la falaise qui la surplombait. La cour d’appel avait prononcé la résiliation en retenant une perte totale par cas fortuit. La Cour de cassation rappelle d’abord le texte : « Selon le premier de ces textes, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Puis elle casse partiellement, parce que la cour d’appel, « qui a tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit, a violé les textes susvisés », le second texte étant l’article 834 du code de procédure civile qui permet au juge des référés d’ordonner en urgence « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». La leçon pratique est double : en cas de perte totale indiscutable, le bail est résilié de plein droit ; en cas de débat sérieux sur le caractère fortuit ou total de la destruction, il faut saisir le juge du fond plutôt que d’espérer une ordonnance de référé. Dans cette même affaire, la Cour a maintenu que les locataires « ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail depuis le 26 février 2021 », date de la perte : un logement détruit ne génère plus ni loyer ni charges. Cet arrêt du 9 janvier 2025, pourvoi numéro 23-13.247, est lui aussi consultable sur le site de la Cour de cassation.

Concrètement, après le passage d’une tempête comme Adam, le locataire dont le logement est endommagé doit faire constater l’état des lieux sans attendre : photographies datées, inventaire des pièces devenues inutilisables, constat de commissaire de justice si le bailleur conteste, signalement écrit au bailleur par lettre recommandée décrivant les désordres et demandant les réparations. Si le logement est manifestement inhabitable et que le bailleur refuse d’agir, la voie du référé devant le juge des contentieux de la protection permet d’obtenir vite une diminution de loyer ou la résiliation, à condition que la situation ne soulève pas de contestation sérieuse sur l’origine ou l’ampleur des dégâts.

B. Logement loué inhabitable après la tempête : réparations du bailleur, relogement et loyer pendant les travaux

Le bailleur ne peut pas se retrancher derrière la tempête pour abandonner le logement à son sort. L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Il doit aussi entretenir la chose et en assurer la jouissance paisible au preneur. Pour les locations d’habitation, cette obligation d’entretien signifie que le logement doit rester décent et propre à l’usage prévu par le contrat : refaire une toiture arrachée, traiter des murs gorgés d’eau ou remplacer une installation électrique noyée incombe au bailleur, même quand le dommage initial vient de la tempête.

Quand ces réparations sont urgentes, l’article 1724 du code civil organise la cohabitation forcée : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. » Le délai de vingt et un jours figure dans le texte lui-même : au-delà, la diminution du loyer est de droit, calculée au prorata de la privation subie. Et « Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Le locataire qui ne peut plus loger sa famille dans les lieux n’est donc pas condamné à attendre la fin d’un chantier interminable : il peut demander au juge la résiliation.

Reste la question que posent tous les sinistrés : qui paie le relogement et faut-il continuer à payer le loyer. Sur le loyer, la réponse découle des décisions citées : un logement inhabitable ne produit plus de loyer, et la Cour de cassation a maintenu en 2025 que les locataires d’une maison perdue ne devaient plus aucun loyer ni charge depuis la date de la perte. En cas de privation partielle, le loyer est diminué à proportion, sur le fondement de l’article 1724. Sur le relogement, il faut être précis : aucun texte ne met à la charge du bailleur privé une obligation générale de reloger son locataire quand le sinistre vient d’une tempête et non d’un manquement du bailleur. L’arrêt de 2019 le montre : le bailleur avait proposé un relogement, la locataire l’avait refusé, et la Cour a quand même ouvert la résiliation. Le relogement passe donc par d’autres canaux : la garantie de l’assurance, car l’article L. 125-1 du code des assurances prend en charge « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène » en cas de catastrophe naturelle reconnue, et l’action de la commune, dont le maire exerce « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations », selon l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, avec la possibilité de prendre un arrêté de mise en sécurité interdisant l’occupation. Le locataire, de son côté, a tout intérêt à être assuré : c’est son assurance habitation qui finance le relogement et la remise en état de ses meubles, et le bailleur est en droit d’exiger chaque année la justification de cette assurance. Sans assurance locative, le locataire sinistré se prive de son premier financeur après la tempête.

II. Tempête Adam, assurance et catastrophe naturelle : déclarer vite et se faire indemniser, à Paris comme ailleurs

A. Déclarer le sinistre tempête à l’assurance dans les délais et suivre la reconnaissance de catastrophe naturelle

Le premier réflexe, dès que la tempête a frappé, est déclaratif. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le contrat peut prévoir un délai plus long, jamais plus court que cinq jours ouvrés, et la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, ou sauf cas fortuit ou force majeure. Pour un dégât des eaux, la règle pratique rappelée par le service public est de déclarer le sinistre dans les 5 jours ouvrés quand on dispose d’une assurance habitation. Concrètement : déclarez par écrit, de préférence en recommandé ou via l’espace en ligne de l’assureur avec accusé de réception, décrivez les dommages pièce par pièce, joignez photographies, factures d’achat des biens endommagés et, si vous en avez un, le constat de commissaire de justice. Conservez les biens endommagés jusqu’au passage de l’expert et ne jetez rien avant son accord écrit, car l’expertise conditionne l’évaluation.

Locataire et bailleur déclarent chacun de leur côté : le locataire à son assurance habitation pour ses meubles, son relogement et sa responsabilité envers le bailleur, le bailleur à son assurance propriétaire non occupant pour les murs et les parties immobilières. Si l’assurance d’une des parties tarde à mandater un expert, une mise en demeure écrite fixe un cadre et prépare la suite judiciaire. Quand plusieurs logements d’un même immeuble sont touchés, une déclaration groupée via le syndic, avec un tableau commun des désordres des parties communes et des parties privatives, accélère l’instruction et évite les expertises contradictoires.

Quand l’ampleur de l’événement dépasse le sinistre isolé, comme lors d’un épisode du type de la tempête Adam avec des communes entières inondées, entre en jeu la garantie catastrophe naturelle de l’article L. 125-1 du code des assurances : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. » Sont visés « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », formule qui couvre les inondations et coulées de boue consécutives à des pluies d’une intensité anormale. La garantie ne joue que si « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article ». Sans arrêté, pas de garantie catastrophe naturelle, même si les dégâts sont considérables ; avec arrêté, les assurés des zones listées bénéficient du régime, y compris de la prise en charge des frais de relogement d’urgence quand la résidence principale est rendue impropre à l’habitation. L’arrêté « doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture », délai prévu par le texte, après enquête du représentant de l’État dans le département. Les communes doivent donc demander vite la reconnaissance, et les sinistrés ont intérêt à signaler leurs dégâts en mairie pour nourrir le dossier communal.

Les délais d’indemnisation en catastrophe naturelle sont encadrés et doivent être connus pour exiger leur respect. Le service public des particuliers indique que l’assuré doit faire sa déclaration de sinistre au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté, que l’assureur doit verser une provision dans les 2 mois suivant la remise de l’état estimatif des dommages ou la publication de l’arrêté, puis verser l’indemnisation complète dans un délai de 3 mois. Une franchise légale reste à la charge de l’assuré, modulée selon la nature des biens. Si l’assureur refuse la garantie en contestant le lien entre l’agent naturel et les dommages, ou s’il traîne au-delà de ces délais, le sinistré peut saisir le médiateur de l’assurance puis le juge, muni de l’arrêté publié au Journal officiel, de son état estimatif et de la preuve de ses déclarations en temps utile. Les propriétaires occupants trouveront le prolongement de cette procédure, côté crédit immobilier et report d’échéances, dans notre analyse consacrée à la maison inondée et à l’assurance.

B. Force majeure et faute du bailleur après la tempête : qui supporte le risque et quel juge saisir à Paris et en Île-de-France

La tempête exonère souvent le bailleur de dommages-intérêts, sans le dispenser de réparer ni priver le locataire de ses droits sur le bail. L’article 1218 du code civil définit la force majeure en matière contractuelle comme l’événement « échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ». Une tempête d’intensité anormale, comme celle qui a ravagé Valence et le littoral méditerranéen en octobre 2026, remplit en général ces critères : le bailleur ne pouvait ni la prévoir à la signature ni en éviter les effets. Conséquence : « Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement », comme le dit l’article 1722, et le locataire ne peut pas réclamer au bailleur des dommages-intérêts pour le seul fait de la tempête. En revanche, si le bailleur, informé des désordres, laisse le logement se dégrader pendant des mois sans faire les réparations non locatives qui lui incombent, sa propre inexécution ouvre droit à réparation sur le fondement de l’article 1719 du code civil. La frontière passe donc entre le sinistre initial, que personne ne pouvait empêcher, et l’inaction ensuite, qui est imputable au bailleur. Le locataire qui veut engager cette responsabilité doit prouver ses signalements écrits et l’écoulement d’un délai raisonnable sans travaux.

Le maire joue un rôle souvent décisif dans les immeubles frappés par la tempête. L’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation confie au maire « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations ». Tout occupant d’un logement devenu dangereux, fissures apparues après l’inondation, plancher affaissé, installation électrique noyée, peut signaler la situation à la mairie, qui fait procéder à une visite et peut prendre un arrêté de mise en sécurité, avec interdiction temporaire ou définitive d’habiter. Un tel arrêté constitue une preuve puissante de l’inhabitabilité devant le juge du bail et fait peser sur le propriétaire une obligation de travaux sous astreinte éventuelle. À Paris, le signalement se fait auprès de la mairie d’arrondissement du lieu de situation de l’immeuble, et en Île-de-France auprès de la mairie de la commune, avec copie au préfet en cas de péril imminent. Les délais pratiques parisiens doivent être anticipés : obtenir un constat de commissaire de justice prend quelques jours, une ordonnance de référé plusieurs semaines, et une expertise judiciaire plusieurs mois, pendant lesquels le locataire relogé par son assurance ou hébergé par des proches doit conserver toutes les quittances et factures pour en demander le remboursement.

Le juge compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble : pour un logement parisien, le tribunal judiciaire de Paris, en son juge des contentieux de la protection, et en Île-de-France le tribunal judiciaire du département concerné. En urgence, le référé de l’article 834 du code de procédure civile permet d’obtenir la diminution du loyer, la consignation des loyers ou la résiliation quand la situation ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Quand la destruction totale par cas fortuit est discutée, comme dans l’affaire de la falaise jugée en 2025, c’est le juge du fond qu’il faut saisir, au prix d’une procédure plus longue mais seule à même de trancher le désaccord. Dans tous les cas, le dossier doit contenir le bail, l’état des lieux d’entrée, les photographies avant et après, les échanges écrits avec le bailleur, les attestations d’assurance, l’arrêté municipal éventuel et l’arrêté de catastrophe naturelle s’il a été publié. Un dossier complet déposé tôt vaut mieux qu’une procédure imparfaite engagée tard : les droits du locataire sinistré, résiliation, diminution de loyer, remboursement des loyers versés pour un logement inhabitable, dépendent de preuves réunies dans les premiers jours.

Conclusion

La tempête Adam rappelle qu’un bail d’habitation ne résiste pas à la disparition de son objet : logement totalement détruit par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans indemnité ; logement partiellement détruit ou devenu inhabitable, le locataire peut demander la diminution du loyer ou la résiliation, et les juges doivent tirer les conséquences de l’inhabitabilité qu’ils constatent, comme la Cour de cassation l’a imposé en 2019 et rappelé en 2025. Pendant les réparations urgentes, le bailleur doit les faire exécuter, le loyer baisse au-delà de vingt et un jours de travaux et la résiliation reste ouverte si les lieux ne peuvent plus loger la famille. Côté assurance, la déclaration dans les cinq jours ouvrés, puis dans les trente jours de l’arrêté de catastrophe naturelle quand il est publié, conditionne la provision à deux mois et l’indemnisation complète à trois mois. À Paris et en Île-de-France comme ailleurs, le signalement en mairie, le constat d’huissier et la saisine rapide du juge des contentieux de la protection transforment un sinistre subi en droits exercés.