Votre camion était réservé, vos cartons sont fermés, votre nouveau bail commence le premier du mois, et le couvre-feu instauré à Paris en octobre 2026 interdit toute circulation le soir. Le déménageur annule ou décale, vos meubles partent en garde-meuble, votre ancien appartement n’est pas libéré à la date prévue et votre nouveau logement reste inaccessible le jour de l’emménagement. Qui paie le loyer de l’ancien logement tant que les clés ne sont pas rendues ? Devez-vous payer le loyer du nouveau logement que vous n’occupez pas encore ? Qui supporte le coût du garde-meuble et du second passage du déménageur ? Que faire quand l’état des lieux de sortie ne peut pas avoir lieu, et comment récupérer votre dépôt de garantie quand la sortie est retardée ? Cet article répond à ces questions avec les textes applicables et deux décisions récentes de la cour d’appel de Paris : le loyer reste dû jusqu’à la remise intégrale des clés, l’état des lieux peut être établi par un commissaire de justice à frais partagés quand les parties ne peuvent se réunir, et toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée pièce par pièce. La première partie explique qui paie le loyer et les frais d’attente quand le déménagement est bloqué, la seconde sécurise l’état des lieux et la restitution du dépôt de garantie, avec les démarches propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Déménagement bloqué par le couvre-feu : qui paie le loyer et les frais d’attente

A. Déménagement avancé ou retardé : le loyer reste dû jusqu’à la fin du préavis

Le principe est posé par la Cour de cassation : remettre les clés en avance ne dispense pas de payer le loyer jusqu’au bout du préavis. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile juge que « Il résulte de ce texte que, lorsque le locataire a notifié le congé, il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, l’acceptation de la remise des clés et la rédaction d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l’intégralité des loyers échus pendant le préavis » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-13.387). Dans cette affaire, la locataire avait donné congé en avril pour juillet, rendu les clés au 1er juillet d’un commun accord, et le tribunal l’avait dispensée du loyer de juillet : la Cour de cassation censure ce raisonnement, car ni la remise des clés ni l’état des lieux de sortie ne prouvent que le bailleur a renoncé au loyer. Appliqué au couvre-feu parisien, l’enseignement est direct : si le couvre-feu vous fait libérer l’appartement en avance ou en retard, seul un accord écrit par lequel le bailleur abandonne expressément le loyer restant vous dispense de payer, et le compteur du loyer continue de tourner jusqu’à la restitution complète, jeu de clés, badge et télécommande de parking compris.

Le couvre-feu change-t-il cette règle ? Il peut ouvrir la discussion sur la force majeure, mais il ne l’efface pas automatiquement. L’article 1218 du Code civil définit la force majeure en matière contractuelle : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat » (article 1218 du Code civil). L’article 1351 du même code ajoute que « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure » (article 1351 du Code civil). Quand l’impossibilité ne porte que sur une date précise et que le déménagement reste possible quelques jours plus tard en journée, l’empêchement est temporaire : l’obligation de libérer les lieux est suspendue, elle n’est pas effacée, et le loyer correspondant à la période d’occupation prolongée reste dû. Surtout, c’est au locataire de prouver qu’il ne pouvait pas faire autrement : les juges vérifient concrètement si l’événement invoqué échappait à votre contrôle, s’il était imprévisible à la signature du bail et si ses effets étaient inévitables, avant d’admettre l’excuse. Conservez donc chaque preuve du blocage : arrêté de couvre-feu applicable à votre secteur, message écrit du déménageur qui annule la rotation du soir, échanges avec le bailleur proposant un report, attestation de votre nouvel employeur si vos horaires vous interdisaient un déménagement en journée.

Le congé que vous avez donné avant le couvre-feu continue par ailleurs de produire ses effets. Le locataire peut résilier à tout moment puisque « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 » (article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Et l’article 15 de la même loi fixe le cadre : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai tombe à un mois dans plusieurs situations, notamment « Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 », c’est-à-dire les zones tendues où la demande de logement dépasse fortement l’offre, ainsi qu’en cas de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi, d’état de santé justifié par un certificat médical, de bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés, ou d’attribution d’un logement social. Le congé « doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement », et « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ». Pendant ce préavis, « Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur », et « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ». Concrètement, si votre préavis expire en plein couvre-feu et que vous occupez encore les lieux, écrivez immédiatement au bailleur pour proposer un calendrier de sortie en journée et un état des lieux adapté : un accord écrit qui décale la restitution des clés de quelques jours, avec un loyer calculé au prorata, coûte toujours moins cher qu’un contentieux. Les locataires confrontés à un loyer qui continue de courir pendant une période de couvre-feu trouveront aussi des réponses complémentaires dans notre dossier sur le loyer d’habitation pendant le couvre-feu à Paris.

B. Garde-meuble, double loyer et déménageur : qui supporte les surcoûts du déménagement reporté

Quand le déménagement est scindé en deux temps, trois factures s’accumulent : le loyer de l’ancien logement jusqu’à la restitution des clés, le loyer du nouveau logement qui court dès la prise d’effet du bail, et le stockage intermédiaire. Chacune obéit à sa propre logique, et c’est en les traitant séparément que vous limitez la casse. Pour le nouveau logement, le bail court à la date convenue même si le couvre-feu retarde votre installation : le bailleur vous a réservé les lieux et ne peut les relouer, de sorte que le premier loyer reste exigible. La solution se négocie avant, pas après : dès l’annonce du couvre-feu, proposez par écrit au nouveau bailleur un décalage de la date d’effet ou une remise des clés en deux temps, avec un état des lieux d’entrée réalisé en journée. S’il accepte par écrit, l’accord fait la loi des parties pour ce report. S’il refuse, le paiement du loyer ne peut pas être suspendu unilatéralement, et c’est vers le responsable du blocage, déménageur défaillant ou assureur, qu’il faudra se tourner pour être indemnisé.

Le garde-meuble obéit au régime du dépôt. Le contrat que vous signez avec l’entreprise de stockage est un contrat de dépôt volontaire, et la loi impose au dépositaire une vigilance réelle : « Le dépositaire doit apporter, dans la garde de la chose déposée, les mêmes soins qu’il apporte dans la garde des choses qui lui appartiennent » (article 1927 du Code civil). Avant d’y entreposer vos biens, exigez un inventaire contradictoire détaillé, photographiez chaque meuble sous tous les angles, déclarez la valeur des objets précieux et vérifiez les exclusions de l’assurance proposée, notamment pour l’humidité, le vol et l’incendie. Si le stockage se prolonge parce que le couvre-feu dure, demandez la prolongation par écrit et conservez chaque facture : ces pièces serviront à chiffrer votre préjudice si vous réclamez ensuite le surcoût à celui qui a provoqué le report. Quand l’impossibilité d’exécuter une prestation provient d’un cas de force majeure définitif, le débiteur est libéré « à due concurrence » selon l’article 1351 déjà cité, et « Lorsque l’impossibilité d’exécuter résulte de la perte de la chose due, le débiteur mis en demeure est néanmoins libéré s’il prouve que la perte se serait pareillement produite si l’obligation avait été exécutée » (article 1351-1 du Code civil). Ces textes visent le débiteur de l’obligation inexécutée, donc aussi le déménageur qui annule sans solution de rechange : il ne peut pas facturer une prestation non réalisée, et il doit restituer les acomptes correspondant aux rotations annulées.

Face au déménageur qui annule la veille pour cause de couvre-feu, adoptez une méthode simple. Relisez le devis et les conditions générales : date et créneau promis, clause de report, frais d’annulation, assurance ad valorem. Mettez-le en demeure par écrit de proposer un nouveau créneau en journée, dans un délai raisonnable, en rappelant que l’empêchement lié au couvre-feu est temporaire et que l’article 1218 prévoit la suspension plutôt que l’anéantissement de l’obligation. S’il refuse tout report ou exige un supplément sans justification, faites établir un devis concurrent pour le même trajet en journée : l’écart chiffrera votre préjudice. Ne signez aucun avenant sous la pression du calendrier sans le relire à tête reposée, et ne payez le solde qu’après la livraison complète et la vérification des meubles. Si le déménageur a endommagé des biens pendant le transport précipité, signalez les dégâts sur le bulletin de livraison le jour même, confirmez par lettre recommandée, avec les photos et les factures d’achat ou de réparation. Ces réflexes valent aussi pour le trajet inverse : quand le couvre-feu bloque l’accès à votre nouveau logement parisien, chaque jour de retard doit être tracé, car un dossier sans dates ni écrits ne permet ni de négocier ni de réclamer.

II. État des lieux impossible et sortie du logement : sécuriser le dépôt de garantie

A. État des lieux de sortie reporté : commissaire de justice, photos et accord écrit du bailleur

Sans état des lieux de sortie, la comparaison avec l’état des lieux d’entrée devient impossible, et c’est cette comparaison qui décide de tout. Le Code civil pose une présomption sévère : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du Code civil). Et pendant toute la jouissance, « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du Code civil). Autrement dit, sortir sans état des lieux, c’est accepter que le logement soit présumé rendu tel que vous l’avez reçu en bon état, et c’est au locataire de rapporter la preuve contraire, exercice toujours périlleux des mois plus tard. Quand le couvre-feu empêche la visite commune le soir après le travail, ne renoncez jamais à l’écrit : proposez au bailleur, par lettre recommandée ou message conservé, deux ou trois créneaux en journée, et demandez-lui de confirmer le report par écrit.

La loi a prévu le cas où les parties ne parviennent pas à se réunir. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux « est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location », puis que « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La loi désigne le commissaire de justice, et la procédure impose un préavis : « les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ce constat à frais partagés est la solution la plus sûre quand le bailleur refuse les créneaux de journée ou quand le couvre-feu rend toute visite commune impossible avant la fin du préavis. La Cour de cassation sanctionne le bailleur qui s’en dispense : « Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422). En attendant, photographiez et filmez le logement vide, volets ouverts, avec un journal du jour ou un écran affichant la date visible sur quelques clichés, relevez les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité, et conservez les attestations de voisins ou du gardien qui confirment l’état des lieux. Ces photographies ont une vraie valeur probante quand elles sont intégrées à un état des lieux dressé ensemble : la Cour de cassation a admis que des photographies annexées d’un commun accord à l’état des lieux, en sorte que « le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », permettaient au juge d’en déduire que « ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-21.193). Faites donc mentionner par écrit dans l’état des lieux que les photos en font partie intégrante, avec les signatures des deux parties. La même loi protège aussi le locataire qui découvre un oubli : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement », et « Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente ». Gardez à l’esprit la sanction ciblée : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ». Celui qui bloque l’état des lieux ne pourra donc pas s’en prévaloir ensuite, mais c’est à vous de prouver que vous avez tout tenté : vos lettres recommandées et vos propositions de créneaux sont cette preuve.

Un point pratique souvent négligé : la remise des clés déclenche le compte à rebours de la restitution du dépôt de garantie, alors que leur conservation prolonge le loyer. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fait courir les délais « à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si le bailleur refuse de vous rencontrer pour l’état des lieux et la remise des clés, les clés peuvent lui être adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en précisant votre nouvelle adresse dans le courrier, car « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ». Photographiez le jeu de clés complet avant l’envoi et conservez le récépissé : c’est la date de réception qui fera foi pour la suite. Et n’oubliez pas de transmettre dans le même temps votre relevé d’identité bancaire si le bail prévoyait un virement, afin qu’un retard de restitution ne puisse pas être imputé à l’absence de vos coordonnées.

B. Dépôt de garantie, préavis réduit et démarches à Paris et en Île-de-France

Une fois les clés rendues, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans des délais stricts, que le couvre-feu ne prolonge pas. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux délais : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur », et « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision de 20 % jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, mais il doit alors procéder à un arrêté des comptes provisoire dûment justifié. La sanction du retard est automatique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », sauf si le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile. Notez le calendrier : si votre état des lieux de sortie a été retardé par le couvre-feu mais qu’il est finalement conforme à l’entrée, c’est le délai d’un mois qui s’applique à compter de la remise des clés, pas à compter de la fin du préavis (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Toute retenue doit être justifiée, et c’est là que l’état des lieux comparé devient décisif. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 14 avril 2026 dans un litige où les bailleurs avaient produit l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie dressés contradictoirement : la restitution du dépôt de garantie dans le délai légal s’entend déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, à condition que chaque retenue soit dûment justifiée (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 4, 14 avril 2026, RG 24/05816). Dans cette affaire, la cour a validé les retenues parce que chaque poste était documenté : devis de nettoyage supérieur au forfait, photos des dégradations du parquet, factures de plomberie contemporaines de la sortie. Le principe général vaut pour votre dossier parisien : le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail sauf s’il démontre qu’elles viennent de la vétusté, d’un cas de force majeure ou d’une faute du bailleur, et la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie reste le mode de preuve de référence pour imputer les dégradations au locataire. Si le bailleur retient des sommes sans devis, sans facture et sans mention dans l’état des lieux de sortie, la contestation passe par une lettre recommandée accompagnée du comparatif des deux états des lieux et de vos propres devis : dans le litige parisien de 2026, c’est précisément l’absence de justification qui aurait fait perdre le bailleur, et c’est la qualité des pièces qui l’a fait gagner. Les règles de fond et les modèles de contestation sont détaillés dans notre dossier sur le dépôt de garantie non restitué et la pénalité de 10 %.

À Paris et en Île-de-France, trois réflexes accélèrent le règlement. D’abord, vérifiez si votre congé ouvre droit au préavis d’un mois : les logements situés dans les communes classées en zone tendue relèvent du premier cas de réduction prévu par l’article 15, et la liste de ces communes figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants. Si vous êtes dans ce cas, « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé », sans quoi « le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ensuite, en cas de désaccord persistant sur l’état des lieux ou sur les retenues, saisissez la commission départementale de conciliation de Paris avant tout procès : la demande se fait par lettre exposant les faits avec copies des deux états des lieux, et un accord trouvé devant elle évite des mois de procédure. Enfin, si la conciliation échoue, c’est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris qui tranche : dans l’affaire parisienne du 14 avril 2026, le litige sur le dépôt de garantie était venu en première instance devant le juge des contentieux de la protection avant de monter en appel. Un dossier complet comprend le bail, les deux états des lieux, la preuve de la remise des clés, les lettres recommandées proposant des créneaux en journée pendant le couvre-feu, et le décompte précis des sommes réclamées avec la majoration de 10 % par mois de retard : il se juge plus vite et se négocie mieux.

Conclusion

Le couvre-feu parisien d’octobre 2026 complique les déménagements, il ne suspend pas le droit des baux. Le loyer de l’ancien logement court jusqu’à la remise intégrale des clés, le loyer du nouveau court dès la prise d’effet du bail, et seul un accord écrit avec chaque bailleur permet de décaler ces compteurs sans risque. L’état des lieux de sortie reste obligatoire : proposez des créneaux en journée par lettre recommandée, faites établir le constat par un commissaire de justice à frais partagés si le bailleur ne répond pas, et documentez tout par photos, relevés de compteurs et attestations. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si la sortie est conforme à l’entrée, de deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, et chaque retenue doit être justifiée par une pièce. Conservez l’arrêté de couvre-feu, les messages du déménageur, vos propositions de report et chaque facture de garde-meuble : ce dossier chronologique est votre meilleure arme pour négocier un geste, saisir la commission départementale de conciliation de Paris ou convaincre le juge des contentieux de la protection. Agissez par écrit, vite, et sans rien laisser au verbal.