Depuis le week-end du 18 octobre 2026, le couvre-feu installé à Paris et dans plusieurs grandes villes bouleverse les projets immobiliers les plus avancés. Les visites d’appartements prévues en soirée sont annulées, les agences ferment plus tôt, les études notariales réorganisent leurs rendez-vous de signature et certains acquéreurs découvrent qu’ils ne peuvent ni voir une dernière fois le bien ni signer le compromis à la date prévue. La question qui revient dans les messages reçus par le cabinet est directe : visite impossible, signature reportée, que devient mon achat et comment ne pas perdre les sommes déjà versées. Cet article répond point par point, avec les textes applicables lus sur Légifrance le 20 octobre 2026 et les arrêts de la Cour de cassation qui fixent le calcul du délai de rétractation, le jeu de la force majeure et la modération des clauses pénales. L’actualité sert ici de déclencheur, mais les règles exposées valent pour tout événement qui bloque une visite ou une signature, couvre-feu, intempéries ou fermeture administrative. Chaque situation appelle toutefois un examen propre de l’acte signé, car un compromis sous seing privé, une promesse unilatérale et un acte authentique n’obéissent pas aux mêmes règles de sortie.

Premier réflexe avant toute lecture : mettez la main sur l’acte exact que vous avez signé, sa date, son mode de notification et la clause qui prévoit les sommes versées. La suite de l’article montre comment ce document commande le délai dont vous disposez, le sort du séquestre et les marges pour faire face à un retard de livraison ou de signature sans subir une pénalité disproportionnée. Les montants en jeu dans une vente parisienne justifient cette méthode : dix jours de délai mal calculés ou une mise en demeure mal rédigée peuvent coûter l’acompte.

I. Visite impossible et signature reportée : quel sort pour votre compromis de vente pendant le couvre-feu

Le couvre-feu n’annule pas les compromis déjà signés. La vente promise reste due et les parties restent tenues, sauf à démontrer qu’un texte ou une clause permet le report ou la sortie. Cette première partie distingue deux questions souvent confondues : d’une part le délai légal qui protège l’acquéreur non professionnel après la notification de l’acte, d’autre part l’effet d’un empêchement temporaire sur la date de réitération chez le notaire. Les deux obéissent à des textes différents et les confondre conduit aux erreurs les plus coûteuses, comme croire que le couvre-feu prolonge automatiquement le temps pour se rétracter.

A. Visite annulée et délai de rétractation de dix jours : notification, calcul et forme de la rétractation

Lorsque l’acte porte sur un immeuble à usage d’habitation et que l’acquéreur n’agit pas à titre professionnel, la loi lui ouvre un temps de réflexion après la notification de l’avant-contrat, et ce temps se compte en jours selon la lettre du texte suivant : « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Concrètement, une visite annulée par le couvre-feu ne change rien à ce mécanisme : si le compromis a déjà été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le temps pour revenir sur l’engagement a commencé à courir indépendamment des difficultés de déplacement.

La forme de l’exercice du droit de repentir est encadrée par le même texte, qui dispose que « La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. », c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Un simple appel téléphonique à l’agent immobilier, un message laissé sur un répondeur ou un courrier simple ne sécurisent pas la sortie. La Cour de cassation a précisé que l’envoi d’un courriel peut valoir exercice régulier du droit de se rétracter lorsqu’il présente des garanties équivalentes, comme l’a jugé la troisième chambre civile le 2 février 2022 dans le pourvoi numéro 20-23.468, consultable à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/61fa2d297e55bc330cbb47e1, où elle reproche à une cour d’appel de ne pas avoir recherché si le courriel adressé au notaire mandaté pour recevoir la notification présentait de telles garanties.

Le calcul exact du temps de réflexion a été tranché par un arrêt publié au Bulletin dont tout acquéreur parisien doit connaître la portée : la troisième chambre civile, le 19 décembre 2024, pourvoi numéro 23-12.652, consultable à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/6763c1919097d8d545954279, énonce que les deux règles de calcul du temps de réflexion expriment la même règle et qu’« Il en résulte que leurs effets ne se cumulent pas. ». Autrement dit, le jour qui sert de référence au calcul du temps de réflexion de dix jours prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne donne pas lieu à un jour supplémentaire au titre du code de procédure civile. Dans cette affaire, une notification distribuée le 4 septembre faisait partir le temps de réflexion le 5 septembre pour une expiration le 14 septembre à minuit, et la rétractation expédiée le 15 septembre était tardive. Pour un compromis notifié à Paris pendant la semaine du couvre-feu, le raisonnement est identique : relevez la date de première présentation de la lettre, comptez dix jours à partir du lendemain sans ajouter de jour de grâce, et expédiez la rétractation en recommandé avec un préavis suffisant.

Lorsque l’acte est reçu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour concourir à la vente, la remise en main propre contre récépissé fait partir le temps de réflexion dès le lendemain de la remise, selon les modalités prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Les agences parisiennes qui font signer sur tablette dans leurs locaux fermant plus tôt pendant le couvre-feu doivent donc remettre un récépissé daté avec précision, et l’acquéreur doit conserver ce document comme preuve du jour de remise. À défaut de récépissé régulier, la preuve du jour de remise devient litigieuse et le vendeur ne peut pas opposer un calcul qui reposerait sur une date incertaine.

La protection légale ne joue que pour l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation au sens de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. L’investisseur qui achète en nom propre mais dans le cadre d’une activité professionnelle habituelle, la société civile immobilière familiale qui agit dans un but patrimonial discuté ou l’acquéreur d’un local commercial ne bénéficient pas automatiquement du même temps de réflexion. Devant le tribunal judiciaire de Paris, ces qualités se plaident pièces à l’appui : statuts de la société, nombre d’opérations antérieures, destination du bien indiquée dans l’acte. Une erreur sur ce champ d’application fait perdre le seul moyen de sortie sans pénalité financière, d’où l’importance de faire relire la première page de l’acte avant d’invoquer le temps de réflexion.

Enfin, aucun versement ne peut être exigé de l’acquéreur non professionnel avant l’expiration du temps de réflexion, sauf les exceptions légales limitativement prévues pour le neuf et les contrats préliminaires, comme le dispose l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation. Si une agence a encaissé un chèque ou obtenu un virement pendant ce temps protégé en dehors des cas autorisés, l’acquéreur peut en exiger la restitution immédiate et le fait est puni de 30 000 euros d’amende selon ce même article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation. Conservez les relevés bancaires et la copie du reçu : pendant la période du couvre-feu où les remises de fonds se font parfois dans la précipitation d’une fermeture avancée, ces preuves font la différence.

B. Signature chez le notaire reportée par le couvre-feu : force majeure, report et résolution du compromis

Le report de la signature de l’acte authentique ne se confond pas avec le temps de réflexion. Une fois le temps de réflexion expiré sans rétractation, le compromis synallagmatique oblige les deux parties, car « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. ». Le couvre-feu qui empêche de se rendre à l’étude un soir donné ne résout pas le contrat par lui-même : il faut examiner si les conditions légales de la force majeure sont réunies et si l’empêchement est temporaire ou définitif.

La loi définit l’événement libératoire en ces termes : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. ». Un arrêté de couvre-feu pris après la signature du compromis peut remplir la condition d’imprévisibilité pour un compromis signé avant les annonces d’octobre 2026, alors qu’il la remplira plus difficilement pour un compromis signé après, une fois les mesures connues. La condition d’irrésistibilité se discute heure par heure : une signature fixée à 19 heures en plein couvre-feu est empêchée, tandis qu’une signature reportable à 10 heures le lendemain par la même étude ne l’est pas, car des mesures appropriées permettaient l’exécution.

Lorsque l’empêchement n’est que temporaire, la loi prévoit une pause de l’exécution plutôt qu’une libération, puisqu’elle énonce que « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. ». Concrètement, le rendez-vous manqué pour cause de couvre-feu se reporte à une date proche sans pénalité automatique, sauf si le retard compromet définitivement l’opération, par exemple expiration d’un prêt relais non prorogeable ou congé donné sur le logement actuel avec date butoir. La Cour de cassation veille à l’application stricte de ce texte : le 8 mars 2023, la première chambre civile, pourvoi numéro 21-24.783, consultable à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/64085bdb66b1bafb02f11fbe, rappelle que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et refuse que le créancier obtienne la résolution en invoquant seulement qu’il n’a pas profité de la contrepartie pendant l’événement. Transposé à la vente bloquée par le couvre-feu, cet enseignement signifie qu’un vendeur ne peut pas résoudre le compromis au seul motif qu’il n’a pas été payé à la date initiale si l’acquéreur propose une réitération à brève échéance.

Si l’empêchement devient définitif, par exemple un arrêté qui interdit durablement l’accès à l’immeuble sinistré pendant les émeutes ou une destruction du bien, la loi prévoit que le contrat est résolu de plein droit et que les parties sont libérées dans les conditions des articles 1351 et 1351-1, selon l’article 1218 du code civil. Le texte complémentaire précise que « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure. ». Les décisions consultées pour ce dossier ne tranchent pas la question de savoir si un couvre-feu de quelques soirées suffirait à caractériser une telle impossibilité définitive de réitérer une vente, et aucun acquéreur ne devrait invoquer cette libération sans un écrit du notaire constatant l’impossibilité durable.

En pratique parisienne, la voie la plus sûre reste l’avenant de prorogation signé par les deux parties avec nouvelle date butoir, sort des pénalités de retard et maintien des conditions suspensives. Faites mentionner par l’étude que le report résulte des mesures de police en vigueur, joignez la convocation initiale et la nouvelle, et refusez toute clause qui transformerait le report en renonciation à un droit. Si le vendeur refuse tout report et menace de conserver l’acompte, une mise en demeure de se présenter à une nouvelle date précise, adressée en recommandé, prépare la démonstration de votre bonne foi devant le tribunal judiciaire de Paris. Cette mise en demeure doit rester factuelle : dates, heures, référence de l’arrêté applicable, proposition de deux créneaux en journée.

II. Séquestre, indemnité d’immobilisation et clause pénale : récupérer vos fonds et sortir du compromis sans être pénalisé

Les sommes versées lors du compromis cristallisent l’angoisse des acquéreurs bloqués par le couvre-feu : acompte séquestré chez le notaire, indemnité d’immobilisation d’une promesse unilatérale, clause pénale de dix pour cent dans un compromis synallagmatique. Chaque versement obéit à un régime propre et les réflexes de récupération diffèrent. Cette seconde partie expose comment récupérer le séquestre après une rétractation régulière, puis comment contester une pénalité réclamée après un refus de réitérer. Le fil directeur est constant : écrire vite, dans les formes exigées, et ne jamais abandonner de fonds sans un fondement vérifié dans l’acte et dans la loi.

A. Séquestre, arrhes et acompte versés : comment récupérer l’argent après rétractation ou report

Le sort des fonds versés dépend d’abord de leur qualification dans l’acte. Les arrhes permettent à chaque partie de se dédire, car la loi énonce que « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, » celui qui les a données en les perdant et celui qui les a reçues en restituant le double, selon la suite de l’article 1590 du code civil. L’acompte versé dans un compromis synallagmatique ordinaire n’offre pas cette faculté de dédit : il s’impute sur le prix en cas de réitération et son sort en cas de défaillance dépend des clauses de dédit ou de la résolution judiciaire. L’indemnité d’immobilisation propre à la promesse unilatérale de vente rémunère quant à elle le maintien de l’offre pendant le temps d’option et reste en principe acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, sauf stipulation contraire. Relisez donc le paragraphe de votre acte intitulé sommes versées avant tout courrier : le mot employé par le rédacteur commande la suite.

Après une rétractation exercée dans le temps de réflexion de dix jours prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, les fonds séquestrés doivent revenir à l’acquéreur. Lorsque le versement a été reçu par un professionnel disposant d’une garantie financière, la loi impose une restitution rapide en ces termes : « Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. ». Adressez au séquestre la copie de la lettre de rétractation avec son avis de réception, exigez un calendrier écrit de restitution et, passé le temps de restitution de vingt et un jours prévu par l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation, mettez en demeure avant de saisir le juge. Pour les séquestres notariaux parisiens, un appel doublé d’un écrit suffit souvent à débloquer le virement, car les études suivent des procédures de déblocage hebdomadaires.

Le couvre-feu complique parfois la preuve de la date de rétractation lorsque les envois postaux sont perturbés. Privilégiez dans ce cas les moyens dont la date de remise est attestée : remise en main propre à l’agence contre récépissé daté et signé, notification par commissaire de justice, ou lettre recommandée électronique qualifiée lorsque l’acte l’accepte. La jurisprudence du 2 février 2022 citée plus haut, pourvoi numéro 20-23.468, consultable à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/61fa2d297e55bc330cbb47e1, invite les juges à vérifier concrètement les garanties du moyen utilisé plutôt qu’à écarter par principe un courriel. Conservez les attestations de remise, les captures d’accusé de réception et le témoignage écrit de l’agent présent : le tribunal judiciaire tranche sur pièces, pas sur souvenirs.

Lorsque le compromis contient une condition suspensive d’obtention de prêt, le refus de crédit notifié dans le temps contractuel libère l’acquéreur et ouvre droit à la restitution de l’acompte, sans retenue. Le couvre-feu ne modifie pas ce régime mais peut retarder l’instruction bancaire : demandez à votre banque une attestation datée de l’état du dossier et transmettez-la au notaire avant l’expiration du temps contractuel prévu pour la condition suspensive. À Paris et en Île-de-France, les courtiers constatent en octobre 2026 des allongements d’instruction de quelques jours liés à la désorganisation des rendez-vous : un avenant de prorogation de la condition suspensive, même bref, évite la déchéance du bénéfice de la clause. Sans écrit de prorogation, le vendeur peut soutenir que la condition a défailli par votre négligence et retenir l’acompte.

Pour les acquéreurs qui souhaitent tenter d’annuler un compromis de vente après l’expiration du temps de réflexion, par exemple après la découverte d’une servitude non révélée lors d’une visite écourtée par le couvre-feu, la voie n’est plus la rétractation mais l’action en nullité ou en résolution, soumise à ses conditions propres de preuve et de temps pour agir. Faites établir sans tarder un constat d’huissier de l’état du bien, réunissez les diagnostics et l’historique des annonces, et ne cessez pas unilatéralement tout paiement sans avis juridique : une inexécution unilatérale expose à la clause pénale examinée ci-après.

B. Clause pénale et indemnité d’immobilisation réclamées : les contester, les faire réduire et obtenir un report de paiement à Paris

Les compromis parisiens stipulent fréquemment une clause pénale de dix pour cent du prix en cas de défaillance de l’acquéreur. La loi autorise ces stipulations mais ouvre au juge un pouvoir de correction, car elle prévoit que « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ». La Cour de cassation contrôle l’usage de ce pouvoir sans le confisquer : le 1er octobre 2025, la chambre commerciale, financière et économique, pourvoi numéro 24-18.537, consultable à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/68dce207bc55f2c6aba50199, approuve une cour d’appel qui « a estimé, au regard des circonstances qu’elle a précisées, que l’indemnité réclamée au titre de la clause pénale était manifestement excessive. ». Devant le tribunal judiciaire de Paris, les circonstances utilement précisées sont le montant réel du préjudice du vendeur, la remise en vente rapide du bien, la courte durée du retard imputable au couvre-feu et la bonne foi démontrée par des propositions de nouvelles dates.

La mise en œuvre de la clause suppose en outre le respect de ses conditions de déclenchement. Si l’acte érige un manquement précis en cause de résolution de plein droit, la loi exige une mise en demeure qui vise expressément la clause, car « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. ». Une simple relance téléphonique de l’agent ou un courriel qui ne mentionne pas la clause ne suffit pas. De son côté, le vendeur qui entend résoudre unilatéralement sans passer par le juge agit à ses risques, puisque la loi dispose que « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. » et qu’il devra ensuite prouver la gravité de l’inexécution s’il est contesté. Pour l’acquéreur parisien mis en cause après un rendez-vous manqué pendant le couvre-feu, la première défense consiste donc à exiger la production de la mise en demeure visant la clause et à démontrer que le manquement n’était ni grave ni définitif.

Lorsque la pénalité est due dans son principe mais que son paiement immédiat est impossible, par exemple parce que les fonds sont immobilisés dans une autre opération retardée par les mêmes mesures de police, le juge peut accorder des temps de paiement. La loi prévoit en effet que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. », et que pendant le temps fixé par le juge les majorations et pénalités de retard ne sont pas encourues, selon la suite de l’article 1343-5 du code civil. La demande se forme devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil, avec un dossier chiffré : revenus, charges, attestations bancaires, calendrier de la vente en cours. Les décisions consultées pour ce dossier ne permettent pas d’affirmer que le couvre-feu suffirait à lui seul à obtenir ces temps de paiement, et la demande doit donc s’appuyer sur la situation financière complète du débiteur.

À Paris et en Île-de-France, le parcours procédural suit un circuit balisé qu’il faut anticiper. La tentative de résolution amiable passe par l’étude notariale qui a reçu le séquestre, puis par une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception visant la clause applicable. En cas d’échec, l’assignation se porte devant le tribunal judiciaire de Paris pour les biens situés dans la capitale, ou devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble pour la petite et la grande couronne, avec un dossier comprenant l’avant-contrat complet, les preuves de notification, les attestations de report liées aux mesures de police, les échanges avec la banque et le décompte des sommes séquestrées. Les délais pratiques constatés dans la capitale pour obtenir une date d’audience au fond se comptent en mois, ce qui rend d’autant plus précieuse une négociation encadrée par écrit : chaque semaine de retard dans l’envoi de la première lettre repousse d’autant la récupération des fonds. Préparez dès maintenant la pochette que tout avocat parisien demandera : pièce d’identité, compromis et avenants, diagnostics, justificatifs de versement, lettres recommandées avec avis de réception, attestations de l’agence sur les visites annulées, correspondances bancaires et arrêté applicable à votre arrondissement.

Conclusion

Le couvre-feu d’octobre 2026 ne fait pas disparaître les compromis signés à Paris, mais il impose une discipline d’exécution renforcée. L’acquéreur non professionnel qui a reçu notification de son avant-contrat dispose du temps de réflexion de dix jours prévu par la loi, exercé en recommandé ou par un moyen aux garanties équivalentes, sans jour supplémentaire issu du cumul avec la règle procédurale. Le rendez-vous de signature manqué pour cause de mesures de police appelle un avenant de report plutôt qu’une rupture, la force majeure temporaire conduisant en principe à une pause de l’exécution plutôt qu’à une libération. Les fonds séquestrés reviennent après une rétractation régulière dans le temps de restitution de vingt et un jours prévu pour le dépositaire professionnel, et la clause pénale réclamée après un refus de réitérer se discute sur sa mise en demeure, son caractère manifestement excessif et, le cas échéant, sur des temps de paiement accordés par le juge. Conservez chaque preuve datée, écrivez en recommandé et faites relire l’acte avant de renoncer à une somme : dans une vente parisienne, la rigueur procédurale vaut souvent dix pour cent du prix.