Un bail commercial comporte la clause reproduite dans l’arrêt du 3 septembre 2026 (motifs §§ 1 à 3), aux termes de laquelle le loyer sera « révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an ». La clause ne prévoit ni plafond ni limite de durée. Chaque année, le loyer augmente donc d’au moins 1,5 %, quelle que soit l’évolution des indices, et cette mécanique se prolonge aussi longtemps que le bail se poursuit, y compris au-delà de son terme conventionnel par l’effet du renouvellement. La cour d’appel de Lyon avait validé cette stipulation, analysée comme une simple modalité de détermination du prix initial, relevant de la liberté contractuelle. Par un arrêt du 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse cette lecture : une telle clause « ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices », elle « a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite ».

La portée de la décision dépasse le cas d’une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, donné à bail par des particuliers à la société Semillance. Des milliers de baux commerciaux comportent une garantie plancher d’augmentation annuelle, un pourcentage minimal cumulé ou une majoration forfaitaire reconduite tacitement : autant de stipulations désormais exposées à l’amputation. Pour le preneur, l’enjeu est double, faire constater le caractère réputé non écrit et obtenir la restitution des loyers indûment versés. Pour le bailleur, l’enjeu est de réécrire les clauses de loyer avec des outils qui survivent au contrôle, loyer progressif par paliers plafonnés, échelle mobile jouant dans les deux sens, clause assise sur le chiffre d’affaires. Voici la méthode complète, à partir des motifs exacts de l’arrêt et des textes visés.

I. Quand la hausse automatique du loyer bascule de la liberté contractuelle vers la révision illégale

A. Comment contester une clause d’augmentation forfaitaire sans plafond ni limite de durée

Le litige tranché par l’arrêt du 3 septembre 2026 part d’une configuration banale. M. et Mme [I] ont donné à bail commercial à la société Semillance une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes exploité par la locataire. Le bail comprend une clause stipulant que « le loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise de date d’effet du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an ». La locataire assigne les bailleurs en constatation du caractère réputé non écrit de cette clause et en restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années. La cour d’appel de Lyon, par arrêt du 13 mars 2025, rejette ses demandes : la clause garantit au bailleur une augmentation fixe de 1,5 % par an, le prix de l’occupation est ainsi déterminé dès la conclusion du bail pour toute sa durée, sauf révision triennale, et il s’agirait donc d’une clause licite de fixation du prix, indépendante des prescriptions liées à la révision ou à l’indexation.

La Cour de cassation répond par le visa des articles L. 145-15, L. 145-33, alinéa 1er, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce. Elle rappelle d’abord, dans des motifs accessibles sur la page officielle de l’arrêt du 3 septembre 2026, que « le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », ensuite que les loyers des baux régis par le chapitre du bail commercial, renouvelés ou non, « peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État ». Elle en déduit un partage clair : « d’une part, que la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties, d’autre part, que doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer ».

Tout le raisonnement développé dans l’arrêt du 3 septembre 2026 tient ensuite à la qualification. À la différence d’un loyer progressif par paliers, la clause litigieuse, « en ce qu’elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée alors même qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices ». La conclusion suit : « Une telle clause a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite. » La cour d’appel, qui avait constaté elle-même l’augmentation forfaitaire et automatique sans limite de durée, « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » et a violé les textes visés. L’arrêt lyonnais est cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon autrement composée, et les bailleurs sont condamnés aux dépens ainsi qu’à payer 3 000 euros à la société Semillance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le seul fondement de ces motifs, trois critères cumulatifs se dégagent pour identifier une clause exposée. Le caractère périodique et automatique, sans rendez-vous de négociation ni condition, le forfait chiffré ou garanti, ici 1,5 % net par an, qui joue indépendamment de tout indice, et l’absence de plafond comme de limite de durée, alors que le bail commercial se prolonge par renouvellement et ne s’éteint pas à son terme conventionnel. Quand ces trois traits se cumulent, la stipulation ne fixe plus le prix initial : elle programme une révision à la seule hausse, potentiellement supérieure à la variation des indices, et heurte le mécanisme légal. Le preneur qui relève ces trois traits dans son bail dispose du mode d’emploi contentieux décrit dans la seconde partie. Le bailleur qui les y découvre doit réécrire la clause selon les modèles validés, faute de s’exposer à l’amputation et à la restitution.

B. Pourquoi la clause d’indexation à la seule hausse subit le même sort depuis 2022

L’arrêt du 3 septembre 2026 ne surgit pas de nulle part : il prolonge une ligne tracée le 12 janvier 2022 contre les clauses d’indexation qui ne jouent qu’à la hausse. Dans cette affaire, un bail de locaux à usage commercial comportait une clause d’indexation annuelle stipulant que celle-ci « ne s’appliquera qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence ». La société locataire Proxiserve avait assigné la bailleresse en annulation de la clause et en restitution des sommes payées. Par un arrêt du 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié, la troisième chambre civile approuve la cour d’appel d’avoir réputé la clause non écrite. Le motif mérite d’être lu en entier : « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation ». La Cour ajoute que « la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu’il résulterait de l’évolution réelle de l’indice ». Dès lors, « la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenait aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devait être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code ».

Le rapprochement avec 2026 éclaire la logique d’ensemble. En 2022, la clause suit un indice mais en gomme les baisses, ce qui fausse le seuil du quart prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce, aux termes duquel, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. En 2026, la clause ne suit même plus un indice : elle impose un plancher de 1,5 % par an, ce qui produit le même effet, une trajectoire à la seule hausse déconnectée de la variation réelle des indices, avec en prime l’absence de plafond et de terme. Dans les deux cas, le mécanisme légal est contourné : la révision triennale encadrée par l’article L. 145-38 du code de commerce, qui prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, que la révision prend effet à compter de la date de la demande, que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable, et que la majoration ou la diminution consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Une garantie plancher annuelle rend ce plafonnement illusoire, puisque le loyer a déjà progressé chaque année au-delà, parfois, de ce que l’indice aurait donné.

Deux garde-fous anciens, rappelés dans l’arrêt de 2026, délimitent ce qui reste permis. D’une part, le loyer progressif par paliers : la Cour rappelle que « Constitue un mode de détermination du loyer originaire la conclusion d’un bail commercial à loyer progressif par paliers dans lequel les parties prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance et ce mode de fixation de loyer ne fait pas obstacle au jeu de la révision légale » (arrêt du 3 septembre 2026, motif § 11), en visant l’arrêt du 14 mai 1980. La différence avec la clause censurée tient à deux verrous cumulatifs, des niveaux et des dates fixés dès la signature, et un plafond déterminé par avance. D’autre part, la clause qui stipule une variation du loyer inférieure à celle de l’indice du coût de la construction : la Cour rappelle qu’« Il a aussi été jugé, d’une part, que la clause stipulant une variation du loyer inférieure à celle de l’indice du coût de la construction n’est pas contraire aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, qui ont pour objet de prohiber les modifications excédant la variation de l’indice », en visant l’arrêt du 18 décembre 1985. Autrement dit, amortir la hausse en restant sous l’indice demeure licite, tandis que garantir un minimum au-dessus ou indépendamment de l’indice, sans plafond ni terme, bascule dans l’illicite. Le preneur qui prépare son assignation gagne à situer sa clause sur cette carte : garantie plancher chiffrée et reconduite sans fin, proximité avec 2026 ; indexation gommant les baisses, proximité avec 2022 ; paliers plafonnés dès la signature, risque d’échec ; écrêtement sous l’indice, risque d’échec.

La comparaison internationale confirme la singularité française. Aux États-Unis, les baux commerciaux pratiquent librement les augmentations fixes annuelles, les indexations sur l’indice des prix et les loyers assis sur un pourcentage du chiffre d’affaires, sans ordre public de la révision comparable au chapitre français du bail commercial, consultable dans sa version en vigueur sur Légifrance pour la révision des loyers des baux commerciaux. L’internaute français qui saisit une requête sur l’augmentation automatique du loyer de son bail commercial attend donc une réponse propre au droit français : la liberté contractuelle gouverne le prix initial, mais la trajectoire du loyer en cours de bail appartient à l’ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39. C’est exactement le partage que l’arrêt du 3 septembre 2026 vient sceller, et dont la seconde partie tire les conséquences pratiques pour agir et pour rédiger.

II. Ce que l’arrêt du 3 septembre 2026 change pour obtenir la restitution et sécuriser les baux en cours

A. Comment obtenir la restitution des loyers indûment versés et tirer les conséquences procédurales

Une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, sans que la validité du bail soit elle-même affectée : le contrat subsiste, amputé de la stipulation illicite. La sanction prévue par l’article L. 145-15 du code de commerce, aux termes duquel « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec », notamment au droit de renouvellement et aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41, opère donc comme une gomme ciblée. Le loyer est recalculé sans la majoration automatique, et les sommes versées en application de la clause deviennent indues. Dans l’affaire Semillance, la locataire demandait la restitution des loyers indûment versés sur les cinq dernières années, et la cassation rouvre cette demande : l’arrêt lyonnais étant annulé en toutes ses dispositions, la cour d’appel de renvoi devra statuer à nouveau sur le caractère réputé non écrit puis sur la restitution chiffrée, période par période, en comparant le loyer effectivement payé au loyer dû sans la clause.

Le preneur qui s’estime dans la même situation suit une méthode en quatre temps. D’abord, relire la clause et cocher les trois critères : augmentation périodique et automatique, montant forfaitaire ou garanti indépendant de tout indice, absence de plafond et de limite de durée. Ensuite, reconstituer l’historique chiffré : loyer initial, majorations appliquées chaque année au titre de la clause, loyers qui auraient été dus sans elle, en isolant les effets des éventuelles révisions triennales régulières qui, elles, demeurent valables. Puis mettre le bailleur en demeure de reconnaître le caractère réputé non écrit et de restituer le trop-perçu, en visant l’arrêt du 3 septembre 2026 et les articles L. 145-15 et L. 145-37 à L. 145-39. Enfin, à défaut d’accord, assigner devant le tribunal judiciaire en constatation du caractère réputé non écrit et en restitution, en demandant au juge de tirer les conséquences sur le loyer en cours. Chaque année de trop-perçu doit être documentée par les quittances et les appels de loyer, car le juge ne retranche que ce que les pièces démontrent.

Le délai pour agir mérite une lecture attentive. Une demande en restitution des loyers indûment versés s’inscrit dans le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Concrètement, le preneur ne peut pas remonter indéfiniment : la période réclamée se compte en années antérieures à l’assignation, et la date à laquelle il a connu les faits, lecture du bail, échéanciers, échanges avec le bailleur, conditionne le point de départ applicable à sa situation. La locataire de l’affaire Semillance avait calibré sa demande sur les cinq dernières années, ce qui illustre le bornage à préparer avec son conseil, pièces et chronologie à l’appui. Parallèlement, la révision triennale garde son propre calendrier : l’article L. 145-38 du code de commerce prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, qu’elle prend effet à compter de la date de sa demande, et que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Le preneur veillera donc à ne pas confondre les deux horloges : la restitution purge le passé indu, la révision triennale ajuste l’avenir dans le cadre légal.

Côté bailleur, la cassation avec renvoi devant la cour d’appel de Lyon autrement composée, assortie d’une condamnation aux dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rappelle le coût d’une défense fondée sur la seule liberté contractuelle. Dès lors que la clause cumule les trois critères, plaider la détermination du prix initial ne suffit plus : il faut démontrer, pièces à l’appui, soit un plafond et un terme qui rattachent la stipulation au loyer progressif par paliers, soit une indexation véritablement réciproque, soit un écrêtement qui maintient la variation sous celle de l’indice. À défaut, la voie raisonnable consiste à négocier : reconnaître l’amputation, recalculer le loyer sans la majoration automatique, solder le trop-perçu sur la période non prescrite et substituer une clause conforme pour l’avenir. Cette négociation se mène de préférence avant l’assignation, car l’arrêt du 3 septembre 2026, publié au Bulletin et destiné à éclairer l’ensemble des juridictions du fond, rend l’issue d’un contentieux frontal prévisible quand les trois critères sont réunis.

B. Comment rédiger une clause de loyer qui survit au contrôle de la Cour de cassation

La décision ne condamne pas toute progression du loyer convenue à l’avance : elle condamne la révision déguisée, automatique, à la seule hausse, sans plafond ni terme. Trois modèles restent sûrs, à condition de respecter leurs verrous. Le premier est le loyer progressif par paliers : les parties prévoient, dès la signature du bail, des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance, et ce mode de fixation ne fait pas obstacle au jeu de la révision légale. Les deux verrous sont cumulatifs : calendrier et montants arrêtés le jour de la signature, et plafond final connu d’avance. Un tableau annexé au bail, avec dates, montants et plafond, sécurise la qualification en détermination du prix initial. En revanche, des paliers reconduits tacitement au-delà du plafond ou prolongés par avenants automatiques réintroduiraient le risque de requalification en révision déguisée.

Le deuxième modèle est l’échelle mobile réciproque, assise sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, jouant à la hausse comme à la baisse, sans plancher ni tunnel qui neutraliserait les années de baisse. La réciprocité doit être réelle et rédigée sans ambiguïté : formule de calcul complète, indice de référence et indice de comparaison, date d’ajustement, application mécanique dans les deux sens. Toute garantie de type plancher, formulée comme un montant en dessous duquel le loyer ne peut descendre ou comme un minimum garanti, réintroduit un plancher à la seule hausse et expose la clause au sort de 2022 puis de 2026. Le troisième modèle, souvent pertinent pour les commerces dont l’activité fluctue, est la clause assise sur le chiffre d’affaires, avec une part fixe et une part variable : elle fait varier le loyer selon la performance réelle du preneur plutôt que selon une trajectoire garantie au bailleur, et ne programme aucune hausse automatique. Dans l’affaire Semillance, le pourvoi soutenait que les seules clauses licites permettant de faire varier le loyer en cours de bail seraient ces trois familles ; la Cour ne reprend pas cette liste à son compte dans ses motifs, qui valident expressément les paliers plafonnés et censurent le forfait sans plafond ni terme, tout en confirmant l’exigence de réciprocité pour l’indexation. La prudence commande donc de s’en tenir aux modèles que la Cour a elle-même validés, plutôt qu’à une liste plaidée par une partie.

Quatre réflexes de rédaction complètent le dispositif. D’abord, dater et plafonner : toute progressivité convenue à l’avance s’arrête à un montant et à une date écrits noir sur blanc. Ensuite, articuler la clause avec la révision triennale au lieu de la contourner : rappeler dans le bail que les articles L. 145-37 à L. 145-39 s’appliquent et que la clause n’y fait pas échec évite l’interprétation d’une volonté de contournement. Puis choisir un indice adapté à l’activité, commercial ou tertiaire, et l’écrire en toutes lettres avec sa source officielle, plutôt qu’un pourcentage sec déconnecté de toute réalité économique. Enfin, auditer le stock : les baux en cours comportant une garantie plancher sans plafond ni terme doivent être recensés, chiffrés et renégociés avant qu’un preneur informé de l’arrêt du 3 septembre 2026 n’assigne en constatation du caractère réputé non écrit et en restitution. Pour les baux à renouveler, la question du loyer renouvelé se traite séparément, selon la valeur locative et les règles du renouvellement, comme l’illustre le contentieux du congé avec refus de renouvellement et de l’indemnité d’éviction, dont les ressorts sont distincts de la révision en cours de bail (refus de renouvellement du bail commercial à Paris : contester le congé et calculer l’indemnité d’éviction).

Conclusion

L’arrêt du 3 septembre 2026 fixe une ligne simple : le prix initial appartient aux parties, la trajectoire du loyer en cours de bail appartient à l’ordre public. La clause qui augmente le loyer périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans plafond ni limite de durée, ne fixe pas un prix : elle programme une révision à la seule hausse et doit être réputée non écrite. Le preneur qui reconnaît ces trois traits dans son bail peut demander au juge de constater l’amputation et de restituer le trop-perçu, dans la limite du délai applicable et au vu de ses quittances. Le bailleur avisé remplace la garantie plancher par des paliers datés et plafonnés dès la signature, par une indexation qui joue dans les deux sens ou par une part assise sur le chiffre d’affaires, et il articule ces stipulations avec la révision triennale au lieu de la contourner. Relire aujourd’hui chaque clause de loyer à l’aune de ces motifs, c’est éviter demain une amputation judiciaire et un compte de restitution.