Vous rentrez d’un déplacement, vous poussez la porte de votre appartement parisien et la serrure a été changée. À l’intérieur, des inconnus se sont installés, parfois avec des meubles qui ne sont pas les vôtres. Le premier réflexe consiste à appeler la police, le second à se demander si l’hiver qui arrive protège ces occupants. La réponse tient en une phrase : à quinze jours du 1er novembre, le squatteur ne bénéficie en principe d’aucune trêve, mais seulement si vous agissez vite et avec les bons constats. Passé ce cap, chaque semaine perdue complique l’évacuation et fait grimper la facture.
Le droit français distingue strictement deux situations que les propriétaires confondent souvent. D’un côté, le locataire en place qui cesse de payer son loyer : il reste protégé par son bail, par un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux et par la trêve hivernale. De l’autre, l’occupant entré sans aucun droit, par effraction, menaces ou manœuvres : contre lui, la loi organise une évacuation accélérée par le préfet et une expulsion en référé, et la trêve hivernale ne s’applique pas à lui dans le cas précis que vise la loi. Tout l’enjeu pratique consiste donc à démontrer, pièces à l’appui, que vous êtes bien dans le second cas. Cet article expose d’abord ce que la trêve hivernale change, ou non, face à un squat, puis la méthode complète, adaptée à Paris, pour récupérer votre logement : plainte pénale, constat, préfet et juge des référés, avec les délais exacts et les décisions de justice qui éclairent chaque étape.
I. Squat et trêve hivernale : la protection d’hiver ne joue pas comme pour un locataire
A. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars ne couvre pas l’intrusion par effraction
La trêve hivernale suspend chaque année les expulsions locatives. Le texte qui l’organise dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Ces mots sont ceux de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023. Retenez la borne : toute expulsion non exécutée au 1er novembre est en principe suspendue jusqu’au 31 mars, sauf relogement assuré dans des conditions qui respectent l’unité et les besoins de la famille.
Mais le même article prévoit aussitôt l’exception qui concerne les propriétaires confrontés à un squat : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Autrement dit, quand le juge constate que l’occupant s’est introduit dans votre domicile par effraction, menaces, manœuvres ou contrainte, la trêve hivernale ne suspend pas son expulsion. Le texte ajoute un second niveau : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Ces deux exceptions figurent au deuxième et au troisième alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Pour un local qui n’est pas votre domicile, par exemple un logement vacant que vous n’habitez pas ou un local annexe, le juge dispose donc d’un pouvoir d’appréciation : il peut maintenir, réduire ou supprimer le sursis selon les circonstances.
La notion décisive est celle de voie de fait. La cour d’appel de Paris l’a précisée dans un arrêt du 5 janvier 2023 qui mérite une lecture attentive, car il montre que l’exception ne joue pas automatiquement. Dans cette affaire, un office public parisien de l’habitat avait fait expulser les locataires d’un appartement, puis constaté qu’une femme et ses trois enfants occupaient les lieux sans bail, munis d’un contrat de location signé avec un individu qui n’était pas propriétaire. Le bailleur demandait la suppression de la trêve hivernale en invoquant une voie de fait. La cour rappelle d’abord la règle : « selon le texte précité, le sursis à la mesure d’expulsion pendant la période hivernale ne s’applique pas en cas d’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait », puis la limite : « selon la Cour de cassation, la voie de fait ne peut résulter de la seule occupation sans droit ni titre et suppose des actes matériels positifs tels que des actes de violence ou d’effraction. » Faute de preuve que la porte anti-intrusion posée après l’expulsion avait été déposée par l’occupante plutôt que par l’auteur du faux bail, la cour a maintenu le bénéfice de la trêve à cette occupante. L’enseignement est direct et peut se lire dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 janvier 2023, RG 22/10046 : la simple occupation sans droit ni titre ne suffit pas, il faut des actes matériels positifs, violence ou effraction, et il faut pouvoir les dater et les attribuer à l’occupant. D’où l’importance du constat dressé dans les premières heures, avant que toute trace ne disparaisse.
Deux autres délais obéissent à la même logique. D’abord, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 », puis il écarte ce délai de deux mois « lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Ensuite, l’article L. 412-3 du même code permet au juge d’accorder « des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », mais il précise que « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » En pratique parisienne, cela signifie qu’un squatteur entré par effraction ne peut ni réclamer les deux mois du commandement ni solliciter des délais de relogement, tandis qu’un occupant dont l’entrée par effraction n’est pas établie reste susceptible d’obtenir l’un et l’autre, comme dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris où l’occupante cumulait un délai de six mois accordé par le juge de l’exécution et la trêve hivernale.
B. La plainte pour violation de domicile n’aboutit que si le local est vraiment un domicile
Le volet pénal du squat repose sur l’article 226-4 du code pénal, qui dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le texte ajoute : « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Ces peines de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende résultent de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable depuis le 29 juillet 2023. Le même article définit largement le domicile protégé : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Un appartement meublé, même inoccupé au moment des faits, même s’il s’agit d’une résidence secondaire, entre donc dans la protection pénale.
Mais une décision récente de la Cour de cassation impose une limite que les propriétaires doivent connaître avant de fonder toute leur stratégie sur la plainte. Par un arrêt de la chambre criminelle du 3 juin 2025, pourvoi numéro 23-81.916, la Cour a jugé : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » Dans cette affaire, une femme expulsée d’un immeuble adjugé sur saisie s’était réintroduite par effraction à deux reprises, en forçant les chaînes posées à l’entrée. La cour d’appel l’avait condamnée pour violation de domicile. La Cour de cassation a annulé cette condamnation au motif qu’il résultait des propres constatations des juges que l’adjudicataire n’avait obtenu les clés que postérieurement aux faits et que ni elle ni son époux n’avaient jamais occupé le bien : personne ne pouvait donc s’y dire chez soi à la date des faits. La cassation partielle a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Bourges pour un nouveau jugement dans ces limites.
Concrètement, cette jurisprudence trace une ligne claire. Si le logement squatté est votre résidence, principale ou secondaire, meublée de vos biens, la plainte pour violation de domicile repose sur un fondement solide et les peines encourues donnent du poids à votre dossier, y compris devant le préfet. Si en revanche vous n’avez jamais habité les lieux, par exemple un logement vacant entre deux locations, un bien reçu en héritage et jamais occupé, ou un appartement acheté comme placement et resté vide, la qualification pénale de violation de domicile devient fragile, même en cas d’effraction caractérisée. Cela ne signifie pas que vous êtes démuni : la procédure administrative devant le préfet et l’action en expulsion devant le juge civil restent ouvertes, comme l’expose la seconde partie. Mais cela signifie qu’il ne faut pas présenter la plainte comme une victoire acquise quand le local n’a jamais été votre domicile, et qu’il faut alors miser davantage sur le constat d’effraction et sur la voie civile. Dans tous les cas, le dépôt de plainte demeure une étape utile : il fige la date de votre réaction, il déclenche des constatations de police et il conditionne l’accès à la procédure préfectorale d’évacuation.
II. Logement squatté à Paris : la méthode complète pour récupérer votre bien
A. Plainte, constat et préfet : l’évacuation forcée décidée en quarante-huit heures
La voie la plus rapide passe par le représentant de l’État dans le département, qui est à Paris le préfet de police. Elle est organisée par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dans sa version modifiée par la loi du 18 août 2026 applicable depuis le 20 août 2026. Le texte ouvre ainsi : « En cas d’introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. » Trois conditions cumulatives se dégagent : une plainte déposée, la preuve de votre domicile ou de votre propriété, et un constat d’occupation illicite dressé par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice, successeur de l’huissier de justice. Le texte précise qu’il « s’applique également en cas de maintien dans les lieux mentionnés au premier alinéa à la suite de l’introduction mentionnée au même premier alinéa ainsi qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme », ce qui couvre le locataire de courte durée qui refuse de partir. Notez l’extension récente aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels, qui élargit la procédure au-delà du seul logement.
Le calendrier est ensuite strictement encadré, et chaque délai se compte en heures et en jours, non en mois. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 prévoit que « La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant par le représentant de l’Etat dans le département dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. » Le préfet dispose donc de quarante-huit heures pour statuer, après examen de la situation personnelle et familiale de l’occupant, et il ne peut refuser que pour deux motifs : « Seule la méconnaissance des conditions prévues aux deux premiers alinéas du présent article ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général peuvent amener le représentant de l’Etat dans le département à ne pas engager la mise en demeure. » Tout refus doit être motivé et ses motifs sont communiqués sans délai au demandeur. Vient ensuite le délai d’exécution : « La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. » Quand le local occupé constitue votre domicile, l’occupant dispose donc d’au minimum vingt-quatre heures pour partir. Mais « Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours et l’introduction d’une requête en référé sur le fondement des articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de justice administrative suspend l’exécution de la décision du représentant de l’Etat. » Pour un logement vacant qui n’est pas votre domicile, comptez donc sept jours minimum, avec un recours suspensif possible de l’occupant devant le juge administratif. Enfin, « Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le représentant de l’Etat dans le département doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du local, sauf opposition de l’auteur de la demande dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure. » L’évacuation forcée intervient sans délai une fois le délai expiré. La mise en demeure est notifiée aux occupants et publiée par affichage en mairie et sur les lieux. Dernier filet prévu par le texte : « Lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit en raison de l’occupation, le représentant de l’Etat dans le département sollicite, dans un délai de soixante-douze heures, l’administration fiscale pour établir ce droit », de sorte que la perte de vos papiers, enfermés dans le logement occupé, ne bloque pas définitivement la procédure.
À Paris, la mise en œuvre suit un circuit précis. Déposez plainte sans attendre au commissariat de l’arrondissement où se situe le logement, en apportant votre titre de propriété, votre taxe foncière, vos factures d’énergie et tout document qui établit votre lien avec les lieux, ainsi que des photographies de l’effraction. Faites constater l’occupation illicite : le procès-verbal des policiers venus sur place, un constat du maire d’arrondissement ou, solution la plus solide quand la police tarde, le constat d’un commissaire de justice parisien qui décrira la serrure forcée, la porte fracturée ou les occupants présents. Adressez ensuite votre demande de mise en demeure au préfet de police, en joignant la plainte, la preuve de propriété ou de domicile et le constat. Pendant l’instruction de quarante-huit heures, ne tentez aucune reprise personnelle des lieux : changer vous-même les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou employer la menace discrédite votre dossier et vous expose à des poursuites, alors que la loi met à votre disposition une évacuation par la force publique. Si le préfet refuse la mise en demeure, exigez la communication des motifs et saisissez le juge des référés sans perdre de temps, car la voie judiciaire exposée ci-après reste ouverte et la trêve hivernale qui commence le 1er novembre ne joue en votre défaveur que si l’effraction n’est pas établie.
B. Juge des référés, délais supprimés et indemnité d’occupation jusqu’au départ
Quand la voie préfectorale est impossible ou a échoué, ou en complément d’elle, le juge civil ordonne l’expulsion en référé. Le fondement est l’article 835 du code de procédure civile, selon lequel « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite : la cour d’appel de Paris l’affirme dans son arrêt du 5 janvier 2023, RG 22/10046, en jugeant que cette occupation, attentatoire au droit de propriété du bailleur, constitue à l’évidence un trouble manifestement illicite que le propriétaire est fondé à faire cesser par l’expulsion de l’occupante et de tout occupant de son chef. Le même arrêt répond à l’argument tiré du droit au logement et à la vie privée : « L’intimé oppose toutefois, à raison, que le droit de propriété constitue un droit fondamental à valeur constitutionnelle qui prime sur les droits au logement et à la vie privée et familiale, lesquels ne peuvent justifier une occupation sans droit ni titre et faire obstacle à une mesure d’expulsion selon la Cour de cassation. » La cour ajoute aussitôt la réserve européenne, toujours dans le même arrêt du 5 janvier 2023 : le juge doit rechercher la proportionnalité au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, l’expulsion restant la seule mesure qui permette au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit. À Paris, l’assignation en référé se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice signifié aux occupants, avec votre titre de propriété, la plainte, le constat d’effraction et, si vous en disposez, le procès-verbal d’expulsion antérieure lorsque l’occupant s’est réinstallé après une première expulsion.
Devant ce juge, les délais protecteurs du locataire tombent dès lors que l’entrée par effraction, menaces, manœuvres ou contrainte est établie. Le juge qui ordonne l’expulsion constate cette circonstance et supprime le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 cité plus haut, et refuse les délais renouvelables de relogement de l’article L. 412-3. Dans l’affaire parisienne de 2023, le premier juge avait ordonné la libération sous deux mois, rejeté les délais supplémentaires au motif que l’occupante avait déjà bénéficié de délais de fait depuis qu’elle connaissait l’irrégularité de son occupation, et la cour a confirmé en ajoutant que l’appel avait encore allongé ces délais de fait et qu’un délai de six mois avait déjà été accordé par le juge de l’exécution, outre la trêve hivernale : l’occupante avait ainsi disposé d’un temps suffisant pour organiser son relogement. Chaque mois d’inaction du propriétaire se transforme donc en argument de délai pour l’occupant, tandis qu’une action rapide prive l’occupant de cet argument.
L’expulsion n’efface pas le préjudice financier, et le juge alloue une indemnité d’occupation qui court jusqu’à la libération effective des lieux. Le fondement général de la réparation se trouve dans l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » En référé, le juge peut accorder cette indemnité à titre provisionnel, sur le fondement de l’article 835 qui l’autorise à accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans l’affaire parisienne, l’occupante a été condamnée à verser 900 euros par mois à compter du début de l’occupation et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou consécutive à l’expulsion. Pour un propriétaire parisien, cette indemnité se chiffre en pratique par référence au loyer de marché du logement occupé : conservez des estimations d’agences, des annonces comparables et, si le bien était loué avant l’intrusion, le dernier loyer pratiqué. Le sort du mobilier laissé ou installé dans les lieux suit quant à lui les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, que le premier juge parisien a expressément rappelés : ne jetez ni ne vous appropriez les meubles trouvés sur place, leur séquestre et leur sort sont réglés par la procédure d’exécution. Enfin, si l’occupant se prévaut d’un prétendu bail signé avec un tiers, comme le faux bail de l’affaire parisienne, déposez également plainte pour escroquerie et produisez-la au dossier civil : dans cette affaire, l’occupante elle-même avait porté plainte contre l’auteur du faux bail, ce qui éclairait la cour sur la réalité de l’occupation sans droit ni titre. Pour les démarches administratives et les formulaires, la fiche officielle que faire quand des squatteurs occupent un logement sur service-public.fr récapitule les deux voies, préfectorale et judiciaire, avec les démarches pas à pas et les formulaires utiles.
Conclusion
À l’approche du 1er novembre, le propriétaire d’un logement squatté à Paris ne doit ni céder à la panique ni se résigner à attendre le printemps. La trêve hivernale suspend les expulsions locatives, mais elle ne s’applique pas à l’expulsion prononcée pour une introduction sans droit ni titre dans votre domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le juge peut la réduire ou la supprimer pour les autres locaux occupés par les mêmes procédés. Encore faut-il établir ces procédés : sans effraction prouvée et datée, l’occupant peut conserver la trêve et obtenir des délais, comme l’a montré la cour d’appel de Paris en 2023. La plainte pour violation de domicile, punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, porte ses fruits quand le local est réellement votre domicile, meublé de vos biens ; elle reste fragile pour un logement vacant que vous n’avez jamais habité, selon la Cour de cassation du 3 juin 2025. Dans tous les cas, enchaînez sans délai les trois gestes qui commandent tout le reste : plainte au commissariat, constat de l’occupation illicite par officier de police judiciaire, maire ou commissaire de justice, puis demande de mise en demeure au préfet de police, qui statue en quarante-huit heures et fait évacuer sans délai à l’expiration du délai de vingt-quatre heures, ou de sept jours si le local n’est pas votre domicile. En parallèle, l’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection permet de faire constater le trouble manifestement illicite, de supprimer les délais de grâce et d’obtenir une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ effectif. Chaque jour compte : l’occupant qui s’installe dans la durée accumule des délais de fait que les juges prendront en compte, tandis que le propriétaire diligent, muni de constats précis, récupère son bien avant que l’hiver ne fige la procédure.