Votre constructeur de maison individuelle vient d’être placé en liquidation judiciaire alors que le chantier est à l’arrêt à Paris ou en Île-de-France : les ouvriers ont disparu, le conducteur de travaux ne répond plus et les échéances du prêt courent toujours. Les défaillances d’entreprises du bâtiment se multiplient en 2026 et les maîtres d’ouvrage particuliers se retrouvent seuls face à une coquille vide. Deux batailles commencent alors en parallèle : faire achever la maison au prix convenu grâce à la garantie de livraison obligatoire du contrat de construction, et protéger l’argent déjà versé face à la procédure collective en déclarant chaque créance dans les délais. Chaque semaine compte car les délais de déclaration et de mise en demeure courent dès la publication du jugement. Les développements qui suivent expliquent, pour un particulier qui fait construire en région parisienne, comment constater l’arrêt du chantier, contraindre le garant à désigner une entreprise, déclarer ses créances au passif, résilier proprement le contrat inexécuté et mobiliser l’assurance dommages-ouvrage, avec les textes applicables, deux décisions récentes et les juridictions parisiennes compétentes.
I. Faire achever la maison quand le constructeur est placé en liquidation : activer la garantie de livraison
Le contrat de construction de maison individuelle protège le maître d’ouvrage contre la défaillance du constructeur par une sûreté spécifique : la garantie de livraison à prix et délais convenus. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que cette garantie « couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ». Concrètement, un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance s’est porté caution solidaire du constructeur et doit payer l’achèvement à sa place. La première urgence consiste donc à retrouver l’attestation de garantie annexée au contrat, à identifier le garant qui y figure et à vérifier que le contrat signé est bien un contrat de construction de maison individuelle, car seul ce contrat impose une telle garantie. Le site officiel service-public.fr détaille d’ailleurs les risques couverts et la mise en oeuvre de la garantie de livraison d’une maison individuelle, et l’Agence nationale pour l’information sur le logement rappelle que le maître d’ouvrage peut obtenir la poursuite des travaux en mobilisant la garantie de livraison après avoir fait constater l’abandon du chantier par un commissaire de justice. Les lecteurs qui découvrent l’arrêt brutal d’un chantier liront aussi avec profit les recours ouverts en cas d’abandon de chantier, de la mise en demeure à la garantie de livraison.
A. Faire constater l’arrêt du chantier et mettre en demeure le garant dans le délai de quinze jours
Avant toute réclamation, faites établir la preuve de l’état du chantier. Mandatez un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat : photographies datées, avancement lot par lot, matériaux abandonnés, absence d’ouvriers, gardiennage. Ce constat fige la situation au jour de la défaillance et servira ensuite à distinguer les travaux exécutés par le constructeur défaillant de ceux que réalisera l’entreprise de reprise, ce qui conditionne le décompte des sommes dues de part et d’autre. Conservez en parallèle tous les appels de fonds, les factures, les attestations de garantie de livraison et de remboursement, l’attestation d’assurance décennale du constructeur et votre propre attestation d’assurance dommages-ouvrage, que tout maître d’ouvrage doit souscrire avant l’ouverture du chantier. Rassemblez également le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire ou, à défaut, sa référence au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, qui prouve la défaillance et désigne les organes de la procédure.
Adressez ensuite sans attendre une mise en demeure au garant de livraison par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui notifiant le jugement de liquidation et le procès-verbal de constat, et en lui demandant de mettre en demeure le constructeur de livrer l’immeuble ou d’exécuter les travaux. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation met en effet à la charge du garant une obligation précise : « Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués. » Informer le garant par écrit déclenche donc son obligation d’agir. Puis le même texte fixe le délai qui s’impose au garant : « Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations ». Passé ce délai de quinze jours sans achèvement ni reprise sérieuse, le garant doit payer lui-même. Conservez la preuve de chaque envoi et de chaque relance, car le juge des référés vérifiera que le garant a bien été informé et qu’il est resté inactif.
Le contenu de la garantie mérite d’être connu avec précision pour chiffrer vos demandes. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’« En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge » trois postes : « Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu », « Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix », et « Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. » Le garant paie donc le surcoût de l’entreprise de reprise dans la limite d’une franchise de 5 % du prix convenu qui peut rester à votre charge, il rembourse les sommes versées en trop avant l’heure, et il verse les pénalités de retard stipulées au contrat dès que le retard dépasse trente jours. Faites établir par un maître d’oeuvre ou un expert un chiffrage comparatif entre le prix convenu restant dû et le coût réel d’achèvement, car ce différentiel fonde votre réclamation contre le garant.
B. Obtenir la désignation d’une entreprise de reprise et les pénalités de retard de livraison
Lorsque le constructeur ou l’administrateur ne termine pas les travaux, la loi impose au garant de trouver lui-même la solution de reprise. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux ». Le garant choisit donc et répond de l’entreprise de reprise. Une seule souplesse existe : « à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement », auquel cas « le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable ». N’acceptez cette seconde voie que si vous êtes en mesure de piloter des marchés de travaux, avec l’aide d’un maître d’oeuvre, car vous assumez alors la coordination des entreprises. Dans tous les cas, le garant peut exiger de percevoir directement les échéances correspondant aux travaux qu’il fait exécuter, de sorte que le circuit de paiement doit être réorganisé par écrit avec la banque qui finance l’opération.
Une décision rendue en référé le 16 mars 2026 par le tribunal judiciaire de Bordeaux (RG 25/02348) illustre l’efficacité de ce mécanisme dans un dossier de liquidation. Un maître d’ouvrage avait confié en mai 2022 la construction d’une maison à un constructeur, avec une livraison promise pour juillet 2024 ; la réception avec réserves n’était intervenue qu’en novembre 2024, le constructeur avait été mis en demeure de lever les réserves puis placé en liquidation judiciaire en janvier 2025, tandis que le garant de livraison restait sourd aux relances. Le juge a retenu que « compte tenu de la défaillance du constructeur, caractérisée par sa mise en liquidation judiciaire », et a condamné le garant, sous astreinte, « à désigner une entreprise pour reprendre les réserves figurant au procès-verbal de réception du 12 novembre 2024 ». Le dispositif condamne le garant à désigner une entreprise pour reprise des réserves dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois, et le condamne à titre provisionnel au paiement de la somme de 27.172,45 euros au titre du retard de livraison, pour un retard de 114 jours constaté par le juge. Si votre garant reste inerte après vos mises en demeure, l’assignation en référé devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble – à Paris, le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé – permet d’obtenir en quelques semaines une désignation sous astreinte et une provision sur les pénalités, sans attendre l’issue de la procédure collective.
II. Protéger son argent face à la procédure collective du constructeur
Pendant que le garant achève la maison, vos créances pécuniaires contre le constructeur – acompte à récupérer, pénalités de retard non couvertes par le garant, surcoûts restés à votre charge, dommages et intérêts pour inexécution – relèvent de la procédure collective. Les règles sont strictes et les délais couperets : toute action individuelle en paiement est bloquée et chaque créance antérieure doit être déclarée au passif. Procédez avec méthode, car un oubli de déclaration éteint en pratique tout espoir de recouvrement sur la procédure.
A. Déclarer sa créance au passif dans les deux mois de la publication au BODACC
Dès le prononcé de la liquidation judiciaire, il est interdit d’assigner le constructeur en paiement ou de faire saisir ses comptes. L’article L. 622-21 du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire par renvoi de l’article L. 641-3 du même code, dispose que « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers […] tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. » Le même texte arrête les voies d’exécution et précise que « Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. » N’engagez donc aucune poursuite individuelle contre le constructeur ; dirigez vos demandes vers le garant de livraison et, pour le surplus, vers la procédure collective elle-même. Parallèlement, la liquidation judiciaire ne résilie pas automatiquement votre contrat de construction : l’article L. 641-11-1 du code de commerce énonce qu’« aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire ». Le contrat survit au jugement, ce qui laisse ouvertes la poursuite encadrée des travaux et la résiliation pour inexécution selon les voies décrites plus bas.
La démarche centrale consiste à déclarer chaque créance née avant le jugement d’ouverture. L’article L. 622-24 du code de commerce prévoit que « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture […] adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » En liquidation judiciaire, cette déclaration est adressée au liquidateur désigné par le jugement, dont l’identité figure dans l’avis publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Le délai est bref : l’article R. 622-24 du code de commerce fixe que « Le délai de déclaration […] est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. » Surveillez donc la publication au BODACC dès que vous apprenez la défaillance – le tribunal de commerce de Paris publie ses jugements et le greffe renseigne les tiers – puis adressez au liquidateur une déclaration détaillée : nature de chaque créance, montant chiffré ou évalué, pièces justificatives, échéancier du contrat, décompte des sommes versées et restant dues. La déclaration peut être faite alors même que le montant n’est pas définitivement fixé, sur la base d’une évaluation, de sorte qu’il ne faut jamais attendre un chiffrage parfait pour déclarer.
Le défaut de déclaration dans le délai de deux mois emporte forclusion, avec une seule porte de sortie. L’article L. 622-26 du code de commerce dispose qu’« A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24 , les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ». Le relevé de forclusion se demande au juge-commissaire désigné dans le jugement d’ouverture, en démontrant que le retard ne vient pas de vous – par exemple une publication tardive, une absence d’avertissement alors que le constructeur connaissait votre créance, ou un cas de force majeure – et le même texte enferme ce recours dans un délai strict : « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. » Ce délai de six mois court à compter de la publication du jugement d’ouverture. Si vous avez manqué le délai de deux mois, saisissez donc le juge-commissaire dans les six mois avec un dossier prouvant l’absence de faute de votre part, faute de quoi la créance non déclarée devient inopposable dans le cadre du plan et après son exécution.
Utilisez également la mise en demeure du liquidateur pour clarifier le sort du contrat. L’article L. 641-11-1 du code de commerce ouvre au cocontractant une voie de sortie : « Le contrat en cours est résilié de plein droit : 1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse. » Adressez au liquidateur une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du chantier ; sans réponse dans le délai d’un mois, le contrat est résilié de plein droit, ce qui fige l’inexécution et ouvre droit à indemnisation. Le même texte le confirme : « l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif ». Chiffrez ces dommages et intérêts – surcoûts d’achèvement restés à votre charge après franchise, frais de relogement ou de location rendus nécessaires par le retard, frais d’expertise et de constat – et déclarez-les au passif dans les mêmes formes. À Paris, ces démarches s’effectuent auprès du tribunal de commerce de Paris pour la procédure, du juge-commissaire qu’il a désigné pour le relevé de forclusion, et du liquidateur pour les déclarations ; conservez chaque accusé de réception car la preuve des dates conditionne la recevabilité.
B. Résilier le contrat inexécuté et appeler l’assurance dommages-ouvrage en garantie
Lorsque le chantier est définitivement abandonné, la résiliation du contrat de construction permet de solder les comptes et de confier l’achèvement à un tiers. L’article 1224 du code civil énonce que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » L’abandon total du chantier par un constructeur en liquidation constitue une inexécution suffisamment grave : après mise en demeure restée infructueuse, notifiez la résolution au liquidateur en visant la clause résolutoire du contrat si elle existe, ou demandez-la en justice. Faites précéder cette notification d’un constat d’huissier actualisé et d’un décompte contradictoire – ou à tout le moins notifié au liquidateur – des travaux exécutés et payés, afin d’éviter toute contestation ultérieure sur les sommes à restituer. La résolution n’efface pas la garantie de livraison pour l’achèvement, mais elle clarifie que le constructeur initial n’exécutera plus rien et permet de réorganiser le financement avec la banque.
Après la réception des travaux – ou après la reprise et la réception des travaux de reprise – les désordres relèvent des garanties légales des constructeurs, qui survivent à la liquidation de l’entreprise défaillante car elles pèsent aussi sur l’assureur. L’article 1792 du code civil pose le principe : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Cette responsabilité de plein droit, qui ne suppose la preuve d’aucune faute, s’articule avec des durées précises : l’article 1792-6 du code civil définit que « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves » et organise « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception », en ajoutant que « les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant » ; l’article 1792-3 du code civil couvre « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage » par « une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception » ; et l’article 1792-4-1 du code civil décharge les constructeurs « après dix ans à compter de la réception des travaux » pour les responsabilités et garanties des articles 1792 à 1792-2. Signalez chaque désordre par écrit dès son apparition, d’abord au titre des réserves de réception puis par notifications successives, afin de rattacher chaque défaut à la garantie applicable.
Le levier financier décisif reste l’assurance dommages-ouvrage que vous avez souscrite avant l’ouverture du chantier, car elle paie les réparations sans recherche préalable des responsabilités, y compris quand le constructeur a disparu. L’article L. 242-1 du code des assurances impose à l’assureur des délais stricts : « L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat », puis il doit présenter son offre d’indemnité dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours à compter de la même déclaration. La sanction du retard est lourde pour l’assureur : « Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. » Et dans ce cas « L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. » Le même texte ouvre la garantie avant même la réception lorsque le contrat est résilié pour inexécution : « Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations », l’assurance garantissant alors le paiement des réparations nécessaires. Déclarez donc chaque sinistre par écrit avec descriptif, photographies et, si possible, rapport d’expert, et surveillez le calendrier des soixante puis quatre-vingt-dix jours à compter de l’accusé de réception.
La Cour de cassation veille au respect de ces délais avec une rigueur qui profite directement aux maîtres d’ouvrage confrontés à une liquidation. Dans un arrêt du 30 septembre 2021 (3e chambre civile, n° 20-18.883, arrêt publié sur le site de la Cour de cassation), des particuliers avaient conclu en 2008 un contrat de construction de maison individuelle avec une société « depuis lors en liquidation judiciaire », avec une assurance dommages-ouvrage souscrite pour leur compte et une garantie de livraison. Après deux déclarations de sinistre pour les mêmes malfaçons, l’assureur, qui n’avait pas répondu à la seconde dans le délai de soixante jours, prétendait opposer la prescription. La Cour rappelle d’abord la règle applicable : « l’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat », puis elle censure la cour d’appel au motif qu’« En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a constaté que l’assureur n’avait pas répondu dans le délai de soixante jours à la seconde déclaration de sinistre, a violé le texte susvisé ». Autrement dit, chaque déclaration de sinistre oblige l’assureur à répondre dans les soixante jours, et son silence lui interdit ensuite d’opposer la prescription : renouvelez vos déclarations à chaque aggravation et conservez-en la preuve. En Île-de-France, faites établir les désordres par un expert judiciaire inscrit près la cour d’appel de Paris et rapprochez-vous de l’ADIL de Paris pour une première information sur les démarches, avant d’engager le cas échéant une procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Paris.
Conclusion
La liquidation judiciaire du constructeur n’éteint ni le droit d’obtenir une maison achevée au prix convenu, ni celui d’être indemnisé : elle déplace ces droits vers le garant de livraison, l’assureur dommages-ouvrage et la procédure collective. Les réflexes qui protègent sont l’écrit, le constat et le calendrier : procès-verbal de commissaire de justice dès l’arrêt du chantier, mise en demeure du garant qui déclenche le délai de quinze jours, déclaration de chaque créance au liquidateur dans les deux mois de la publication au BODACC, mise en demeure du liquidateur de prendre parti dans le délai d’un mois, déclarations de sinistre à l’assureur suivies au jour près pour les soixante puis quatre-vingt-dix jours. La garantie de livraison finance l’achèvement sous la responsabilité du garant, la déclaration au passif préserve les créances pécuniaires, le relevé de forclusion offre un rattrapage de six mois en l’absence de faute, et l’assurance dommages-ouvrage paie les réparations avec une majoration au double du taux légal quand l’assureur tarde. Menées ensemble et dans les délais, ces quatre actions permettent de sortir d’un chantier abandonné avec une maison terminée et des comptes soldés.