Le mot « expulsion » fait partie des recherches en forte progression sur Google France ce 16 octobre 2026, avec un volume supérieur à 2 000 recherches et une croissance de 1 000 %, pour une tendance toujours active à l’heure où ces lignes sont écrites. Deux affaires rapportées par la presse le même jour expliquent cette poussée : d’un côté, une mère de famille jugée le 15 octobre par le tribunal d’Angers qui risque l’expulsion de son terrain de Loire-Authion (Maine-et-Loire), où elle vit depuis 2023 dans un mobile-home installé sans autorisation, selon Ouest-France ; de l’autre, un propriétaire de Haute-Loire qui récupère un appartement incendié et un snack ravagé après l’expulsion de ses locataires, selon Le Progrès. Dans les deux cas, la même question revient dans les suggestions de recherche des internautes : « expulsion locataire », « expulsion logement », « expulsion squatteur », « expulsion relogement obligatoire », « expulsion locataire après jugement ».
À quinze jours de la trêve hivernale, qui suspend l’exécution des expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars, les propriétaires confrontés à un squat se demandent si l’hiver les condamne à attendre. La réponse tient en une phrase : le squatteur n’est pas un locataire, et la procédure qui permet de l’expulser obéit à des règles propres, plus rapides et applicables toute l’année. Encore faut-il prouver le squat, choisir entre le préfet et le juge, puis obtenir l’indemnité d’occupation et la réparation des dégradations. La première partie décrit pas à pas les deux voies d’expulsion du squatteur, préfectorale puis judiciaire ; la seconde expose ce que le propriétaire peut exiger après le départ forcé et les limites qui, contrairement aux idées reçues, ne bloquent jamais l’expulsion d’un squatteur.
I. Expulsion d’un squatteur : la procédure accélérée du préfet et l’expulsion devant le juge des référés
A. Expulsion squatteur par le préfet : plainte, preuve de propriété et constat, puis mise en demeure d’avoir à quitter les lieux
Squatter un lieu d’habitation, c’est entrer dans un domicile par effraction, tromperie, menace ou violence pour l’occuper sans l’autorisation du propriétaire, ou réserver un meublé de tourisme puis s’y maintenir malgré la fin de la location. Cette définition, donnée par la fiche officielle du service public consacrée aux squats et vérifiée le 20 août 2026, commande tout le régime : l’expulsion du squatteur suppose une entrée ou un maintien illicite, c’est-à-dire sans droit ni titre. Avant d’engager la moindre démarche, le propriétaire doit donc vérifier qu’il se trouve bien face à un squat. Le locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail et sans l’accord du propriétaire, la personne hébergée qui refuse de partir, ou le sous-locataire qui reste après la fin d’une sous-location non autorisée ne sont pas des squatteurs. Pour ces occupants, seule la procédure d’expulsion locative classique s’applique, avec son commandement de quitter les lieux, son délai de deux mois et sa trêve hivernale. Qualifier la situation de squat à tort expose à voir la procédure annulée et à repartir de zéro.
Le volet pénal donne la mesure de la gravité des faits. L’article 226-4 du code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article ajoute : « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Ces peines de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, pour l’entrée comme pour le maintien, résultent de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui a durci la répression et élargi la notion de domicile : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Une résidence secondaire meublée, même inoccupée au moment des faits, constitue donc un domicile au sens pénal, et son squat expose aux mêmes peines qu’une résidence principale.
La Cour de cassation a toutefois posé une limite que tout propriétaire doit connaître avant de déposer plainte pour violation de domicile. Dans un arrêt du 3 juin 2025 (pourvoi n° 23-81.916), la chambre criminelle rappelle : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » Dans cette affaire, l’adjudicataire d’un immeuble vendu aux enchères, qui n’avait jamais occupé le bien ni obtenu les clés à la date des faits, ne pouvait pas invoquer la violation de domicile contre l’ancien propriétaire revenu forcer les chaînes après son expulsion : la Cour a cassé la condamnation pénale. La leçon pratique est directe : l’arrêt du 3 juin 2025 protège le domicile effectif, pas la propriété nue. Un logement vide, sans meubles et sans occupant qui puisse s’y dire chez lui, relève de l’occupation sans droit ni titre au civil, mais la plainte pour violation de domicile y sera fragile. Cette distinction explique d’ailleurs la différence de délais vue plus bas entre le domicile squatté et le simple logement squatté.
La procédure accélérée devant le préfet, voie la plus rapide, s’ouvre par trois démarches préalables cumulatives. D’abord, porter plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie. Ensuite, prouver que le logement est son domicile ou sa propriété, par des factures, des documents fiscaux ou une attestation de voisin ; lorsque le propriétaire ne peut pas prouver son droit parce qu’il n’a plus accès au logement, le préfet dispose d’un délai de soixante-douze heures pour demander à l’administration fiscale de lui indiquer à qui appartient le bien. Enfin, faire constater le squat par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice : le constat doit établir l’introduction par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, puis le maintien dans les lieux. Pour un meublé de tourisme, il faut en outre prouver la location touristique, par le numéro d’enregistrement du meublé et le contrat de location, et faire constater le maintien après l’expiration du contrat. Le constat du commissaire de justice, dressé par un officier public, constitue la pièce maîtresse du dossier : il fige la réalité de l’occupation illicite et, devant le juge comme devant le préfet, il vaut infiniment mieux que des photographies prises par le propriétaire lui-même, toujours suspectes de mise en scène.
Le demandeur, propriétaire ou personne dont le domicile est squatté, adresse ensuite au préfet du département une demande de mise en demeure, accompagnée du récépissé de plainte, de la preuve de propriété ou de domicile et du constat. Le préfet statue dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants ; en cas de refus, il doit en indiquer le motif. La mise en demeure fixe le délai de départ : vingt-quatre heures au minimum lorsque le domicile est squatté, sept jours au minimum dans les autres cas. Elle est notifiée aux occupants, affichée en mairie et sur l’immeuble. Si les occupants ne partent pas dans le délai, le préfet fait procéder sans délai à l’évacuation par la force publique, sauf si le demandeur s’y est opposé. À Paris, la demande suit le même circuit auprès de la préfecture, et le constat initial peut être dressé par le commissariat de l’arrondissement : l’essentiel reste la complétude du dossier, car un préfet saisi d’un dossier incomplet refuse ou retarde, et chaque semaine perdue installe le squat dans la durée.
B. Expulsion squatteur devant le juge des référés : assignation, commandement de quitter les lieux sans délai et concours de la force publique
Lorsque la procédure préfectorale est refusée, inadaptée ou simplement doublée par prudence, la voie judiciaire reste ouverte. Elle commence, elle aussi, par une plainte pour violation de domicile, puis par le recours à un avocat qui saisit en référé le juge des contentieux de la protection du lieu du bien. Le référé, procédure rapide de mesures provisoires, permet de demander à la fois l’autorisation d’expulser et la condamnation des occupants au paiement d’une indemnité d’occupation. Le propriétaire doit prouver sa propriété par le titre, les documents fiscaux et les factures, et prouver le squat par un constat de commissaire de justice, qui s’efforce d’identifier au moins l’un des occupants, en les interrogeant ou en relevant un nom sur la boîte aux lettres. Si aucun occupant n’est identifiable, situation rare mais prévue, l’avocat saisit le juge par requête plutôt que par assignation. Le commissaire de justice signifie ensuite la convocation à l’audience aux occupants, puis le jugement rendu.
À l’audience, le propriétaire obtient l’expulsion sans que le débat puisse porter sur le respect de la vie privée et familiale des occupants ou sur leur droit à un logement décent : la fiche officielle l’affirme sans détour, et c’est une différence majeure avec le contentieux locatif, où la situation personnelle du locataire irrigue tous les délais. Si les squatteurs ne partent pas dans le mois qui suit la signification du jugement, le propriétaire fait délivrer un commandement de quitter les lieux. Et c’est ici que le droit des squats se sépare brutalement du droit commun de l’expulsion. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » L’article L. 412-1 du même code accorde en principe à l’occupé un délai de deux mois après le commandement : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Mais le même article supprime ce délai pour les squatteurs : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Dès le commandement délivré, les squatteurs doivent donc partir sans aucun délai, et le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique s’ils restent.
Les délais de grâce du juge suivent la même logique d’exclusion. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants expulsés dont le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, mais il précise : « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le squatteur ne peut donc ni réclamer les deux mois du commandement, ni solliciter les délais de grâce du juge de l’exécution. Cette sévérité éclaire la comparaison avec le sort du locataire : la procédure d’expulsion du locataire impose commandement de payer, assignation, clause résolutoire, diagnostic social et financier, puis les délais et la trêve, là où le squat autorise l’évacuation en quelques jours dès lors que la preuve de l’occupation illicite est rapportée. Tout l’enjeu du dossier se joue donc en amont, dans la qualité de la plainte, du titre de propriété et du constat, et non dans l’audience elle-même, presque gagnée d’avance lorsque ces pièces sont réunies.
II. Squatteur expulsé : indemnité d’occupation, dégradations et trêve hivernale inapplicable
A. Expulsion squatteur et indemnité d’occupation : faire payer l’occupation sans droit ni titre et les dégradations du logement
L’expulsion ne solde pas les comptes : l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation pour toute la période d’occupation illicite, et cette créance se réclame devant le juge, en référé avec l’expulsion ou par une action ultérieure. La Cour de cassation l’a jugé sans ambiguïté : dans un arrêt du 20 mai 2015 (pourvois n° 14-10.813 et 14-10.922), la troisième chambre civile approuve les juges du fond « ayant retenu à bon droit que M. X…, locataire du bien exproprié, était redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 25 janvier 2005, date de l’ordonnance d’expropriation qui a mis fin au bail ». Cet arrêt du 20 mai 2015 concernait un occupant maintenu après expropriation, mais le principe vaut pour tout occupant sans titre, squatteur compris : dès lors que le droit d’occuper a cessé ou n’a jamais existé, chaque mois d’occupation se paie. Le montant se fixe d’après la valeur locative du bien, charges comprises le cas échéant, en tenant compte des conditions réelles d’occupation et de sa précarité ; les juges du fond l’évaluent souverainement au vu des pièces, et la Cour de cassation ne contrôle que la motivation. En pratique, le propriétaire produit des estimations d’agences, des loyers de biens comparables et, pour un meublé de tourisme squatté après la fin du contrat, le tarif de location pratiqué : plus le bien est valorisé avec précision, plus l’indemnité s’approche du préjudice réel, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande.
Les dégradations, second poste de préjudice, relèvent à la fois du civil et du pénal, et l’affaire du propriétaire de Haute-Loire qui récupère un appartement incendié et un local ravagé après une expulsion, rapportée par Le Progrès le 16 octobre 2026, montre l’ampleur possible des dégâts. Au civil, l’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le squatteur qui dégrade le logement, arrache les équipements, souille les murs ou laisse les lieux dévastés engage sa responsabilité délictuelle, et le propriétaire fait chiffrer les reprises par devis d’artisans, constats de commissaire de justice d’entrée et de sortie, et photographies datées. Au pénal, l’article 322-1 du code pénal punit : « La destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, sauf s’il n’en est résulté qu’un dommage léger. » La fiche officielle du service public le confirme pour le squat : dégrader le logement squatté expose à deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Le propriétaire avisé dépose donc plainte pour dégradations en même temps que pour violation de domicile, se constitue partie civile devant le tribunal correctionnel et joint le chiffrage complet : l’amende pénale ne l’indemnise pas, mais la condamnation civile adossée au procès pénal fait pression sur les auteurs et ouvre la voie à l’exécution sur leurs biens ou revenus.
Trois réflexes conditionnent le recouvrement effectif. D’abord, identifier les occupants et, si possible, leur solvabilité : le constat du commissaire de justice, les noms relevés sur place, les véhicules immatriculés et les renseignements de voisinage servent autant à l’expulsion qu’à l’exécution ultérieure. Ensuite, agir vite sur l’indemnité : l’action en paiement se prescrit, et un squatteur parti sans laisser d’adresse devient insaisissable ; demander l’indemnité dès le référé d’expulsion, avec une provision, fige la créance pendant que les occupants sont encore dans les lieux. Enfin, mobiliser les assurances : l’assurance multirisque habitation du propriétaire, et pour les meublés de tourisme les garanties spécifiques, peuvent couvrir une partie des dégradations et des frais de procédure, à condition de déclarer le sinistre dans les délais du contrat, avec plainte et constats à l’appui. Un propriétaire qui additionne indemnité d’occupation au prix du marché, coût des reprises et intérêts légaux transforme une expulsion subie en dossier chiffré, et c’est ce dossier qui, transmis au commissaire de justice chargé de l’exécution, permet de saisir là où le squatteur croyait ne rien devoir.
B. Expulsion squatteur et trêve hivernale : l’expulsion reste possible entre le 1er novembre et le 31 mars
La trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars, et chaque automne les occupants menacés comptent sur elle. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution l’organise ainsi : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Mais le même article exclut le squat de son bénéfice : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le législateur ajoute un troisième alinéa pour les autres lieux que le domicile : le juge peut supprimer ou réduire le sursis lorsque les occupants y sont entrés par les mêmes procédés. Autrement dit, le squatteur d’un domicile n’est jamais protégé par l’hiver, et le squatteur d’un autre local, garage, cave, local vacant ou terrain bâti, ne l’est que si le juge le décide, ce qu’il refuse dès lors que l’entrée par effraction ou contrainte est établie.
La fiche officielle du service public le répète à chaque étape de la procédure, pour la voie préfectorale comme pour la voie judiciaire : dans le cas de squatteurs, la trêve hivernale ne s’applique pas, et l’évacuation forcée comme l’expulsion peuvent avoir lieu tout au long de l’année. Cette constance se comprend : la trêve protège le locataire de bonne foi sans solution de relogement, pas l’auteur d’une voie de fait. La présence d’enfants parmi les occupants, souvent invoquée à l’audience ou devant la préfecture, ne change pas la règle : le préfet tient compte de la situation personnelle et familiale pour calibrer sa décision de mise en demeure et le délai de départ, et le juge peut orienter vers les services sociaux, mais ni les enfants ni l’hiver n’obligent au relogement du squatteur et n’interdisent son expulsion. L’affaire jugée à Angers le 15 octobre 2026, où une mère vivant avec deux enfants dans un mobile-home installé sans autorisation risque l’expulsion de son terrain, illustre la fermeté du principe jusque dans les situations humaines les plus délicates : la justice ordonne la libération des lieux, et c’est l’accompagnement social, pas le maintien forcé, qui prend le relais.
Deux derniers garde-fous méritent d’être rappelés, car les confondre fait perdre des mois. D’une part, le faux squat : lorsque l’occupant est un ancien locataire resté après la fin du bail, un hébergé qui refuse de partir ou un sous-locataire maintenu sans autorisation, la procédure accélérée du préfet et l’exclusion de la trêve ne s’appliquent pas, et le propriétaire doit engager la procédure locative complète, avec ses délais et son sursis hivernal. Qualifier ces situations de squat pour aller plus vite expose à un refus du préfet ou à une annulation judiciaire. D’autre part, l’interdiction de se faire justice soi-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou expulser les occupants par la force engage la responsabilité du propriétaire et l’expose à des poursuites, alors même que son droit de propriété est incontestable. Seules la mise en demeure préfectorale suivie de l’évacuation par la force publique, ou la décision du juge exécutée par le commissaire de justice avec le concours de la force publique, libèrent durablement le bien. Le propriétaire qui respecte cet ordre, plainte, preuve, constat, préfet ou juge, commandement, force publique, puis indemnité et réparations, traverse l’hiver sans subir la trêve et récupère un logement libéré, chiffré et indemnisé.
Conclusion
Le squat obéit à un régime d’expulsion autonome, plus rapide et plus ferme que celui des locataires : plainte pour violation de domicile punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, preuve de la propriété ou du domicile, constat d’huissier devenu commissaire de justice, puis mise en demeure du préfet exécutée en vingt-quatre heures pour un domicile ou sept jours pour un autre local, ou référé devant le juge des contentieux de la protection avec commandement de quitter les lieux sans aucun délai et sans trêve hivernale. L’expulsion prononcée n’éteint ni l’indemnité d’occupation due pour chaque mois d’occupation sans titre, ni la réparation des dégradations sur le fondement de la responsabilité délictuelle et de l’infraction de destruction et dégradation punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. À l’approche du 1er novembre 2026, l’information décisive tient en une ligne : l’hiver ne protège pas le squatteur, et le propriétaire qui tient sa plainte, son titre et son constat peut agir immédiatement, en octobre comme en janvier, sans attendre le 31 mars 2027.