À seize jours du 1er novembre 2026, une idée reçue circule avec insistance chez les bailleurs : pendant la trêve hivernale, plus rien ne serait possible contre un locataire qui ne paie plus, et il faudrait attendre le printemps en subissant les impayés. Cette lecture est fausse et coûte cher à ceux qui la suivent. La trêve hivernale suspend l’exécution matérielle des expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars, elle n’efface aucune dette, elle n’interdit ni d’assigner ni de faire constater la résiliation du bail, et elle n’empêche pas de sécuriser chaque euro de loyer impayé. Le bailleur qui utilise ces cinq mois pour construire son dossier sort de l’hiver avec un jugement exécutable au 1er avril ; celui qui attend le printemps repart de zéro et perd plusieurs mois de procédure. Cet article expose, textes en main, ce que la trêve bloque réellement, puis ce que le bailleur avisé fait pendant qu’elle court : commandement de payer, assignation en constat de clause résolutoire, délais du juge, recouvrement des loyers, et spécificités parisiennes et franciliennes. Il s’adresse aux bailleurs personnes physiques comme aux sociétés, pour des logements loués vides ou meublés à usage d’habitation.

I. Ce que la trêve hivernale interdit vraiment au bailleur

A. Expulsion suspendue du 1er novembre au 31 mars : le sursis à exécution et ses seules exceptions

Le point de départ est l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Chaque mot de ce texte compte pour le bailleur. Le sursis joue même contre une décision passée en force de chose jugée, même après épuisement des délais de grâce : un jugement d’expulsion définitif obtenu en septembre ne peut pas être exécuté par le commissaire de justice entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027. En revanche, le texte ne vise que la mesure d’expulsion, c’est-à-dire la reprise matérielle des lieux avec le concours de la force publique. Tout le reste de l’arsenal du bailleur demeure ouvert, comme la seconde partie de cet article le démontre point par point.

Trois exceptions seulement permettent une expulsion pendant la trêve. La première est le relogement assuré « dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » : si le locataire est relogé, par exemple dans le cadre du droit au logement opposable ou par ses propres moyens attestés, le sursis tombe. En pratique parisienne, cette exception se rencontre lorsque la commission de médiation DALO a prononcé une décision favorable et qu’une proposition adaptée a été faite, ou lorsque le locataire justifie d’un nouveau logement. Le bailleur a intérêt à suivre l’instruction du dossier de relogement et à en conserver les preuves, car c’est sur pièces que cette exception se plaide. La deuxième exception vise l’occupant entré sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par la contrainte : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le squat du domicile d’autrui ne bénéficie donc d’aucune trêve (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). La troisième est une faculté laissée au juge : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Pour un local qui n’est pas le domicile, comme une cave, un garage ou un logement vacant occupé par effraction, le bailleur peut demander au juge de lever la protection (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Retenir l’essentiel : hors ces trois cas, l’huissier, devenu commissaire de justice, ne procède à aucune expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, et toute tentative d’expulsion manuelle par le bailleur lui-même, changement de serrure, coupure d’énergie, enlèvement des meubles, expose à des sanctions pénales pour violation de domicile et voie de fait. La trêve protège les personnes, elle ne protège jamais la dette.

Le sursis à exécution des expulsions résulte de la combinaison des articles L. 412-3, L. 412-4 et L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, qui forment un ensemble cohérent. Deux bornes voisines méritent d’être connues du bailleur pour éviter les erreurs de procédure. D’une part, le sursis des articles L. 412-3 à L. 412-6 ne s’applique pas « aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition » (article L. 412-7 du code des procédures civiles d’exécution), ce qui intéresse les bailleurs de résidences étudiantes à Paris et en petite couronne. D’autre part, « Les articles L. 412-1 à L. 412-7 ne sont pas applicables à l’expulsion du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin violent » (article L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution), hypothèse des violences conjugales où l’éviction du conjoint violent n’attend pas le printemps. Ces deux régimes dérogatoires montrent la logique du législateur : la trêve est une protection hivernale des occupants de bonne foi, pas un blanc-seing pour tous les occupants sans droit.

Avant même la trêve, un premier délai protège l’occupant et rythme le calendrier du bailleur : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution), « sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». Concrètement, après le jugement, le commissaire de justice délivre un commandement d’avoir à libérer les locaux, et l’expulsion ne peut intervenir qu’après deux mois. Ce délai tombe toutefois dans deux situations que le bailleur doit connaître pour les invoquer à bon escient : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » La mauvaise foi, par exemple un locataire qui organise son insolvabilité ou refuse systématiquement toute solution de relogement, permet au juge de supprimer ce délai de deux mois dans le jugement même. À l’inverse, « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois » (article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution). Un bailleur parisien qui fait exécuter une expulsion en plein hiver francilien doit donc s’attendre à une demande de prorogation pour dureté exceptionnelle, et préparer ses arguments sur les diligences de relogement accomplies plutôt que de subir le report.

B. Les délais de grâce que le juge accorde au locataire : durée, critères et moyens du bailleur pour les contenir

La deuxième chose que la trêve n’empêche pas, mais que le bailleur doit anticiper, est le pouvoir du juge d’accorder des délais au locataire. L’article L. 412-3 dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder ces mêmes délais dans le jugement, et le locataire peut aussi les demander après, devant le juge de l’exécution. Pour le bailleur, l’enjeu est double : d’une part ces délais s’ajoutent au calendrier et peuvent repousser l’expulsion bien après le 31 mars, d’autre part ils sont renouvelables, ce qui permet à un locataire diligent dans ses demandes de gagner une année entière. La parade consiste à documenter, dès l’assignation, tout ce qui démontre que le relogement peut avoir lieu dans des conditions normales : offres de relogement refusées sans motif, absence de demande DALO malgré l’information donnée, revenus compatibles avec un nouveau logement, refus de quitter les lieux alors qu’un hébergement familial existe. Chaque pièce de ce type réduit la durée que le juge accorde.

La durée de ces délais est strictement encadrée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » (article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Le même texte impose au juge de motiver la durée retenue au regard d’une liste de critères que le bailleur doit retourner à son avantage : « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. » Le bailleur qui sollicite le délai le plus court, un mois, argumente sur la mauvaise volonté manifestée par l’occupant, par exemple loyers impayés sans aucun versement partiel, absence de réponse au commandement, refus de l’échéancier proposé, et sur sa propre situation, par exemple petit bailleur dont le loyer constitue un complément de retraite ou rembourse un crédit immobilier. Le texte ajoute un critère souvent décisif à Paris : « Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. » Autrement dit, un locataire qui a déposé un recours DALO et attend la décision de la commission de médiation obtient plus facilement un délai long, tandis que celui qui n’a engagé aucune démarche de relogement s’expose au délai minimal. Le bailleur avisé vérifie donc systématiquement si un recours DALO est en cours et en demande la preuve à l’audience.

Trois garde-fous légaux limitent ces délais et profitent directement au bailleur. D’abord, l’article L. 412-3 exclut son propre bénéfice « lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise » dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, « lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). L’offre de relogement prévue à l’article L. 442-4-1 mérite d’être connue : « il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités » (article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation). Un locataire qui refuse une offre de relogement adaptée, ou qui fait échouer la procédure de son propre fait, perd le bénéfice des délais de grâce : le bailleur conserve précieusement la preuve de l’offre et du refus. Ensuite, les occupants entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte sont exclus des délais comme de la trêve. Enfin, parallèlement aux délais d’expulsion, le juge peut reporter ou échelonner la dette elle-même : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). Ce texte vise le paiement des sommes dues, pas le maintien dans les lieux : un échéancier sur vingt-quatre mois n’interdit pas au bailleur d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion à son terme, et le jugement précise que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Le bailleur demande donc au juge de subordonner tout délai à la reprise du paiement du loyer courant, faute de quoi l’échéancier finance le maintien dans les lieux sans loyer versé.

Un dernier rouage procédural verrouille le dispositif en faveur d’un traitement social précoce, et le bailleur doit l’intégrer à son calendrier : « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. » (article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution). À défaut de cette saisine, « le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu », ce qui paralyse l’exécution. Le bailleur s’assure donc que son commissaire de justice effectue cette saisine par voie électronique dès le commandement de quitter, et en exige l’attestation. À Paris, où la commission de coordination et les services de la préfecture de police traitent des milliers de dossiers, un dossier signalé tôt et complet, avec diagnostic social et financier, avance plus vite qu’un dossier signalé au dernier moment. La conclusion de cette première partie est nette : la trêve et les délais protègent l’occupant contre une remise à la rue en hiver, ils ne dispensent ni de payer ni de partir, et le bailleur qui prépare chaque étape réduit mécaniquement les délais que le juge accorde.

II. Ce que le bailleur fait pendant la trêve pour sortir gagnant au printemps

A. Assigner pendant l’hiver : commandement de payer, clause résolutoire et audience calée pour le 1er avril

L’erreur la plus coûteuse consiste à attendre le 31 mars pour engager la procédure. Rien n’interdit d’assigner pendant la trêve, de faire constater la résiliation du bail en plein hiver et d’obtenir un jugement qui ne sera exécuté qu’au printemps. La mécanique de la clause résolutoire est fixée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le délai de six semaines, réduit depuis 2023, accélère sensiblement les procédures parisiennes. Le commandement de payer est un acte de commissaire de justice soumis à des mentions obligatoires : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette », outre l’avertissement sur la procédure judiciaire encourue, l’information sur le fonds de solidarité pour le logement du département et la faculté de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. La nullité du commandement anéantit toute la procédure : le bailleur exige de son commissaire de justice un acte complet, avec le décompte détaillé mois par mois, loyer et charges distingués, aides au logement déduites, et conserve la preuve de chaque mention. Lorsque le bail est garanti par une caution, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », faute de quoi la caution échappe aux pénalités et intérêts de retard. Pour un garant parisien souvent solvable, cet oubli de quinze jours se chiffre en milliers d’euros perdus.

Le calendrier d’automne du bailleur méthodique s’écrit à rebours du 1er novembre. Un commandement délivré mi-octobre 2026 expire fin novembre, en pleine trêve, ce qui n empêche nullement d’assigner : l’assignation aux fins de constat de la résiliation obéit à ses propres délais, et « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée » au représentant de l’Etat dans le département « au moins six semaines avant l’audience » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette notification au préfet, effectuée par voie électronique, déclenche le diagnostic social et financier de l’organisme désigné par le plan départemental, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations. Le bailleur qui assigne en décembre obtient une audience en février ou mars devant le juge des contentieux de la protection, plaide sur un dossier complet avec diagnostic versé aux débats, et repart avec un jugement constatant la résiliation, fixant l’indemnité d’occupation et ordonnant l’expulsion avec un délai aligned sur la fin de la trêve. Celui qui assigne en avril ne sera jugé qu’à l’automne 2027. Deux obligations préalables conditionnent l’assignation et varient selon la qualité du bailleur. Lorsque les impayés durent sans interruption depuis deux mois, ou lorsque la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, les commandements délivrés pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale « ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Une société d’investissement locatif parisienne qui assigne sans respecter ce délai de deux mois voit sa demande déclarée irrecevable et recommence tout (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le bailleur personne physique, lui, peut assigner dès l’expiration des six semaines du commandement, ce qui fait de l’automne 2026 une fenêtre d’action à ne pas manquer.

Devant le juge, trois issues se dessinent et le bailleur les prépare toutes. Première issue, le constat de la résiliation et l’expulsion : le juge vérifie la régularité du commandement, l’écoulement des six semaines sans paiement intégral, et la notification au préfet six semaines avant l’audience. Si le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le juge peut suspendre les effets de la clause pendant les délais de paiement accordés, et « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Le bailleur demande donc des modalités strictes, avec déchéance au premier impayé, et la fixation d’une indemnité d’occupation au moins égale au loyer courant pour la période entre la résiliation et la libération effective. Deuxième issue, les délais de paiement sur vingt-quatre mois : le bailleur fait valoir ses propres besoins de créancier, mensualités d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, pour obtenir un échéancier réaliste adossé au loyer courant. Troisième issue, le rejet : commandement irrégulier, dette contestée sur son montant, aides au logement non déduites. Pour l’éviter, le décompte joint au commandement reprend chaque mois, chaque paiement, chaque aide versée par la caisse d’allocations familiales, et le bailleur produit les relevés bancaires correspondants. Un point de vigilance propre aux logements parisiens soumis à l’encadrement des loyers : si le locataire conteste le loyer lui-même comme supérieur au loyer de référence majoré, le juge peut être saisi de cette contestation incidente, et le bailleur a intérêt à vérifier la conformité de son loyer avant d’assigner plutôt que de découvrir le moyen à l’audience. Enfin, le jugement qui ordonne l’expulsion fixe le point de départ du délai de deux mois du commandement de quitter et statue sur les délais de grâce : le bailleur sollicite expressément le délai minimal d’un mois en invoquant la mauvaise volonté documentée, et demande que le jugement précise que l’expulsion pourra intervenir dès le 1er avril 2027, ce qui évite tout débat d’interprétation avec le commissaire de justice au printemps.

B. Récupérer les loyers pendant l’hiver et verrouiller la sortie : recouvrement, garanties et réflexes parisiens

Pendant que la procédure de résiliation suit son cours, la dette court aussi, et chaque mois d’hiver sans action de recouvrement est un mois qui risque de devenir irrécouvrable. Le locataire qui ne paie pas son loyer reste tenu de l’intégralité des loyers, charges, indemnités d’occupation après résiliation, intérêts et frais, et le bailleur multiplie les sûretés sans attendre le jugement d’expulsion. Premier réflexe, actionner les garanties dès le premier impayé caractérisé : déclaration de sinistre auprès de l’assurance loyers impayés dans le délai contractuel, souvent de quelques semaines, mise en demeure de la caution personne physique, activation de la garantie Visale auprès d’Action Logement avec le décompte exigé. Les assureurs opposent fréquemment la forclusion pour déclaration tardive ou le non-respect du plafond de carence : le bailleur déclare vite, par écrit, avec l’historique complet des paiements, et conserve les accusés de réception. Deuxième réflexe, préserver les aides au logement : le maintien du versement de l’aide personnalisée au logement ou de l’allocation de logement suppose le signalement de l’impayé à la caisse dans les délais réglementaires et, pour les bailleurs personnes morales, la saisine de la commission de coordination qui conditionne la recevabilité de l’assignation. Un bailleur qui laisse suspendre les aides par négligence augmente sa perte nette sans améliorer sa position procédurale. Troisième réflexe, mesurer l’opportunité des saisies conservatoires : sur autorisation du juge de l’exécution, une saisie conservatoire des comptes bancaires ou des meubles du locataire, pratiquée avant le jugement au fond, fige des actifs qui disparaîtraient au printemps. Cette mesure suppose de démontrer un péril dans le recouvrement, par exemple des retraits massifs, un départ annoncé à l’étranger ou l’absence de tout bien saisissable à Paris, et elle se prépare avec les relevés et attestations réunis pendant l’automne.

La phase parisienne et francilienne de la procédure mérite une attention particulière, car les délais et les pratiques locales allongent sensiblement le calendrier. Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal, les audiences de résiliation de bail d’habitation sont chargées, et entre l’assignation et le jugement il faut couramment compter plusieurs mois, auxquels s’ajoutent le délai d’appel éventuel et les délais de grâce. Un bailleur du 11e, du 18e ou du 20e arrondissement, où les loyers impayés se concentrent, qui assigne en décembre 2026 est jugé au premier trimestre 2027 et fait exécuter au printemps ; celui qui attend mars 2027 ne récupère son logement qu’en 2028 dans les dossiers combattus. En Île-de-France hors Paris, devant les tribunaux de Nanterre, Bobigny ou Créteil, les mêmes délais s’observent, avec une particularité : le préfet compétent et la commission de coordination diffèrent selon le département du logement, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis ou Val-de-Marne, et la notification de l’assignation six semaines avant l’audience doit viser le bon représentant de l’Etat, sous peine d’irrecevabilité. Les diagnostics sociaux et financiers sont réalisés par l’organisme désigné dans chaque plan départemental, avec des délais variables : le bailleur parisien suit l’instruction du diagnostic comme il suit sa procédure, relance l’organisme et verse ses propres pièces, avis d’imposition du locataire s’il les détient, échanges écrits, propositions d’échéancier refusées. Autre spécificité francilienne, le concours de la force publique : à Paris, l’octroi du concours par la préfecture de police fait l’objet d’un examen au cas par cas après la fin de la trêve, avec des délais de plusieurs semaines, et un refus ouvre droit à indemnisation de l’Etat pour le préjudice subi, sur le fondement de la responsabilité pour rupture d’égalité devant les charges publiques. Le bailleur dont l’expulsion ordonnée n’est pas exécutée après le 31 mars 2027 réclame le concours par écrit, fait constater le refus ou le silence, puis chiffre son préjudice, loyers perdus et indemnité d’occupation, pour engager le recours indemnitaire. Cette voie, souvent ignorée des petits bailleurs, transforme une expulsion bloquée en créance contre l’Etat.

Quatrième réflexe, souvent décisif à Paris où les cautions sont généralement des proches ou des employeurs : poursuivre la caution en paiement parallèlement à la procédure contre le locataire. Le commandement signifié à la caution dans les quinze jours, déjà évoqué, fonde l’assignation en paiement des loyers et indemnités, et la caution personne physique ne bénéficie d’aucune trêve pour payer : seule l’expulsion est suspendue, pas la dette de la caution. Le bailleur vérifie au préalable l’acte de cautionnement, sa durée, son montant plafonné depuis la loi du 27 juillet 2023 pour les nouveaux engagements, et l’absence de nullité pour disproportion manifeste ou défaut de mentions manuscrites requises à l’époque de la signature. Cinquième réflexe, anticiper le surendettement du locataire : si une commission de surendettement est saisie, le juge de la résiliation articule sa décision avec les mesures imposées, et le bailleur déclare sa créance locative dans la procédure pour ne pas être payé après les autres créanciers ou effacé sans avoir été entendu. La suspension des effets de la clause pendant deux ans après un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, prévue au VIII de l’article 24, ne dispense pas du paiement du loyer courant : le bailleur qui constate un nouvel impayé pendant cette période fait constater la reprise de plein effet de la clause au lieu de laisser la dette s’accumuler. Sixième réflexe, préparer matériellement la reprise du logement pour le 1er avril 2027 : devis de remise en état, recherche d’un nouveau locataire sans conclure avant la libération effective, résiliation des abonnements du compteur à basculer, état des lieux de sortie programmé avec le commissaire de justice en cas de départ conflictuel. Un logement parisien vacant se reloue en quelques semaines lorsque le dossier est prêt, et chaque semaine gagnée au printemps compense les mois d’hiver. Pour situer cette stratégie dans l’ensemble du contentieux locatif, les lecteurs confrontés à l’autre versant du dossier, côté occupant menacé, trouvent l’analyse miroir dans l’article consacré au commandement de payer et à la trêve hivernale du 1er novembre, qui détaille les moyens de défense du locataire et que le bailleur avisé lit aussi pour anticiper les arguments adverses.

Conclusion

La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’exécution des expulsions, elle ne suspend ni la justice ni la dette. Le bailleur qui assigne pendant l’hiver, fait constater la clause résolutoire sur un commandement régulier, respecte la notification au préfet six semaines avant l’audience, actionne ses garanties et prépare l’exécution d’avril transforme cinq mois subis en cinq mois utiles. Celui qui attend le printemps offre au locataire une année supplémentaire de délais et s’expose à l’irrecevabilité pour un acte bâclé dans la précipitation. Le calendrier francilien ne pardonne pas l’attente : audiences chargées à Paris, diagnostics départementaux, concours de la force publique instruit après la trêve. Faire délivrer le commandement de payer en octobre, signaler l’impayé, saisir la commission de coordination quand la loi l’exige, assigner en décembre avec un décompte exact, solliciter le délai de grâce minimal contre une mauvaise volonté documentée : cette séquence, conduite avec un commissaire de justice et un conseil rompus au contentieux locatif parisien, permet de récupérer le logement et les loyers dès le printemps 2027 au lieu de rouvrir le dossier à l’automne. L’hiver protège les personnes contre la rue, il ne protège aucune dette contre son créancier.