Votre bailleur vous adresse un congé pour vendre alors que votre dossier de surendettement vient d’être déposé ou déclaré recevable. Deux procédures se télescopent : d’un côté, un congé qui vaut offre de vente et vous impose de répondre vite pour conserver votre logement ; de l’autre, une procédure collective qui suspend les poursuites des créanciers et peut effacer vos dettes. Faut-il acheter, quitter, contester ? Les loyers impayés déclarés au dossier seront-ils effacés ? L’huissier peut-il encore vous expulser pendant la trêve hivernale ? Cet article répond point par point, à partir des textes en vigueur et de trois arrêts récents de la Cour de cassation : le congé pour vendre obéit à des délais stricts et ouvre un droit de préemption que le bailleur ne peut pas contourner par une commission d’agence, tandis que la recevabilité du dossier suspend les saisies sans paralyser toutes les expulsions, et que le rétablissement personnel efface les arriérés de loyers arrêtés à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes que la loi sanctuarise.
I. Congé pour vendre et dossier recevable : ce que le bailleur peut exiger et ce que la procédure bloque
A. Congé pour vendre reçu en pleine procédure : offre de vente, préemption et prix à vérifier
Le congé pour vendre doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du bail. Il vaut offre de vente au profit du locataire, avec l’indication du prix et des conditions de la vente projetée. Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter, par lettre recommandée avec avis de réception, en précisant s’il recourt à un prêt immobilier. S’il accepte, il dispose ensuite de deux mois pour signer l’acte authentique, portés à quatre mois lorsqu’il demande un prêt, et le préavis est prolongé jusqu’à la fin du délai de réalisation de la vente. S’il refuse, ne répond pas ou émet une contre-proposition rejetée par le bailleur, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis, tout en conservant la faculté de partir plus tôt en ne payant loyer et charges que jusqu’à la remise des clés. Ces mécanismes sont décrits avec exemples chiffrés par la fiche officielle consacrée à la vente du logement loué (service-public.fr, vente d’un logement mis en location).
Le point sensible pour un locataire surendetté tient au prix. Lorsqu’après votre refus le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il ne peut pas vous écarter silencieusement : la Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 15, II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, que « dans le cas où le propriétaire, après un refus de l’offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente et cette notification vaut offre de vente au profit du locataire » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073, publié au Bulletin). Conservez donc le congé initial, l’offre et toute annonce postérieure : une baisse de prix de 400 000 à 380 000 euros, comme dans cette affaire, rouvre votre droit d’acheter, et la vente conclue sans cette notification encourt la nullité.
Dans ce même arrêt, la Cour tranche le sort de la commission d’agence, piège classique des ventes intermédiées après un congé : « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073). Si le notaire vous notifie 380 000 euros dont 10 000 euros de commission d’agence, vous pouvez accepter et réclamer ensuite la restitution de la commission. La fiche officielle le confirme en des termes simples : le locataire qui préempte n’a pas à payer de commission d’agence. Vérifiez aussi les cas où la préemption ne joue pas : elle est écartée lorsqu’un proche parent du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus se porte acquéreur pour y habiter comme résidence principale pendant au moins deux ans après la fin du préavis, et des régimes particuliers existent pour les ventes en bloc ou après division de l’immeuble, détaillés par les notaires (notaires.fr, droits de préemption du locataire), dont la violation entraîne la nullité de la vente au profit d’un tiers.
Enfin, un congé pour vendre qui masque un autre motif, ou qui n’est suivi d’aucune vente réelle, expose le bailleur : le locataire évincé peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice, et le propriétaire encourt en outre une amende pénale de 6 000 euros au maximum, portée à 30 000 euros lorsque le propriétaire est une personne morale (service-public.fr, vente d’un logement mis en location). Si le prix vous paraît artificiellement gonflé pour décourager votre préemption puis bradé à un tiers, faites constater les deux offres par le notaire et gardez les justificatifs : c’est le dossier qui permettra au juge d’annuler la vente à prix minoré conclue sans vous.
B. Dossier déclaré recevable : saisies suspendues, arriérés de loyers déclarés et effacement à la date de la commission
Dès le dépôt du dossier, vous pouvez demander la suspension des saisies sur vos biens et des cessions de rémunération que vous avez consenties : c’est la commission qui transmet ou non votre demande au juge des contentieux de la protection, saisi en urgence par son président si nécessaire. Puis la recevabilité produit un effet automatique : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires » (art. L. 722-2 du code de la consommation). Concrètement, le bailleur ne peut plus faire pratiquer une saisie-attribution sur votre compte pour les loyers impayés ni une saisie-vente de vos meubles, et votre employeur ne peut plus exécuter une cession de salaire consentie pour une dette de loyer. En revanche, le juge ne peut suspendre ni les saisies liées à des obligations alimentaires ni celles qui relèvent des amendes et des dettes pénales (service-public.fr, saisies pendant la procédure de surendettement). Autre réflexe vital : déclarez au dossier l’intégralité des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les commandements et jugements déjà rendus, car une dette non déclarée ne sera ni traitée par le plan ni effacée.
Si la commission oriente vers un plan, elle peut imposer au bailleur comme aux autres créanciers, à votre demande et après observations des parties, d’un rééchelonnement des dettes de toute nature, y compris avec un différé partiel des échéances (art. L. 733-1 du code de la consommation). Les arriérés de loyers peuvent donc être étalés dans le plan, avec un taux d’intérêt réduit et une imputation prioritaire sur le capital. Si votre situation est irrémédiablement compromise, sans bien saisissable permettant d’apurer le passif, la commission recommande un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, lequel, faute de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 : « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques » (art. L. 741-2 du code de la consommation).
La date d’arrêt du passif effacé a fait l’objet d’un arrêt de principe directement rendu dans un litige bailleur-locataire. Après la résiliation judiciaire d’un bail, des bailleurs avaient fait pratiquer une saisie-attribution pour 3 655,30 euros en soutenant que l’effacement ne couvrait que le passif existant au jour de l’admission du dossier. La Cour de cassation casse : « en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques », et juge qu’en retenant la date d’admission du 7 juin 2019 au lieu de la date de la décision non contestée du 27 août 2019, la cour d’appel a violé le texte (Civ. 2e, 23 nov. 2023, n° 22-11.535, publié au Bulletin). Retenez la règle pratique : tout arriéré de loyer né avant la décision de la commission est effacé, y compris celui qui naît entre le dépôt et la décision, tandis que les loyers qui courent après doivent continuer d’être payés, faute de quoi le bailleur retrouvera le chemin du juge.
L’effacement connaît aussi une borne avale, illustrée par un arrêt sur un indu de prestations sociales : les dettes nées après l’ordonnance qui donne force exécutoire à la recommandation de rétablissement personnel ne sont pas effacées par cette mesure, et l’obligation de rembourser un indu naît au jour du paiement indu, pas au jour où l’organisme le notifie (Civ. 2e, 16 nov. 2023, n° 21-25.567). Transposé aux loyers, cela signifie qu’une indemnité d’occupation née après l’effacement reste due. Surtout, certaines dettes survivent toujours à la procédure : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale » (art. L. 711-4 du code de la consommation), auxquelles s’ajoutent les dettes frauduleuses envers les organismes sociaux et certaines dettes fiscales assorties de majorations non rémissibles. Les loyers d’habitation ordinaires ne figurent pas dans cette liste : ils sont traitables et effaçables. Mais l’effacement éteint la dette, pas l’histoire du bail : une résiliation judiciaire déjà prononcée pour impayés ne renaît pas avec l’effacement, et le congé pour vendre régulièrement délivré continue de produire ses effets sur l’occupation, même si les arriérés sont gommés.
II. Garder le logement ou partir sans faute : préempter dans les délais, contester le congé et suspendre l’expulsion
A. Préempter dans les délais quand l’achat reste possible malgré les dettes
Préempter suppose d’abord de répondre dans les deux premiers mois du préavis, par lettre recommandée avec avis de réception, en indiquant si vous sollicitez un prêt. Avec un fichage au FICP né du dossier, l’accord de prêt sera difficile, mais pas impossible : un accord de principe d’un autre établissement, un apport familial déclaré à la commission ou une offre d’achat conditionnelle peuvent suffire à sécuriser le délai de quatre mois pour signer. Si le prêt est refusé, ne laissez pas passer le délai sans rien faire : écrivez au bailleur pour constater l’échec du financement et négociez un départ amiable avec remise des clés, ce qui stoppe le compteur des loyers et évite une procédure d’expulsion coûteuse. Chaque semaine de retard après la fin du préavis se paie en indemnités d’occupation, non effaçables si elles naissent après la décision de la commission.
Le second réflexe consiste à surveiller la revente. Si vous avez refusé l’offre initiale et que le bailleur vend moins cher ou à de meilleures conditions, le notaire doit vous notifier le nouveau prix, à peine de nullité de la vente, et cette notification rouvre votre préemption dite subsidiaire. Exigez que cette notification mentionne un prix net, sans commission d’agence mise à votre charge : la Cour de cassation l’interdit expressément, comme vu plus haut, et la fiche officielle dispense le locataire préempteur de toute commission. Méfiez-vous aussi des montages où le congé pour vendre déguise une reprise pour un proche ou une revente rapide en bloc : comparez le prix offert avec les mutations comparables du quartier, demandez au notaire l’identité de l’acquéreur effectif et, en cas de doute sérieux sur la réalité de la vente, saisissez la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection pour faire constater la fraude et obtenir des dommages et intérêts. Gardez enfin à l’esprit que le congé pour vendre obéit au même formalisme rigoureux que son voisin, le congé pour reprise, dont les conditions de contestation à Paris sont détaillées dans notre analyse dédiée (congé pour reprise du bailleur : récupérer son logement ou contester le congé à Paris) : motivation, délai de six mois avant le terme, notification régulière et respect du droit de préemption forment un tout, et chaque faille peut entraîner la nullité du congé.
À Paris et en Île-de-France, où les prix rendent la préemption souvent théorique pour un ménage surendetté, l’enjeu se déplace vers la sortie propre : préavis prolongé jusqu’à la réalisation de la vente si vous achetez, départ anticipé avec remise des clés si vous partez, et déclaration immédiate à la commission de tout changement de loyer ou de charges. Le juge parisien des contentieux de la protection, saisi du lieu du logement, apprécie strictement le formalisme du congé ; la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie gratuitement avant tout procès pour rapprocher les positions sur les délais de départ. Si vous relevez de l’Île-de-France hors Paris, la même conciliation existe dans chaque département, et le juge compétent reste celui du lieu de l’immeuble : indiquez toujours dans vos courriers la date exacte du terme du bail et celle de réception du congé, car tout le contentieux des délais en dépend.
B. Contester le congé et suspendre l’expulsion : vices du congé, délais de grâce et trêve hivernale
Un congé pour vendre se conteste d’abord sur sa régularité. Vérifiez la date de réception comparée au terme du bail : notifié moins de six mois avant l’échéance, il est tardif et le bail se renouvelle. Vérifiez le prix et les conditions : une offre sans prix précis, un prix manifestement dissuasif suivi d’une vente à vil prix à un tiers sans notification notariale, ou l’absence d’information sur votre droit de préemption fragilisent le congé et ouvrent, pour la vente à tiers, l’action en nullité. Vérifiez les destinataires : en colocation, chaque colocataire doit être destinataire, et entre époux ou partenaires, les deux membres du couple doivent recevoir le congé même si un seul a signé le bail. Enfin, un congé délivré en représailles d’une action en justice ou d’une plainte pour indécence du logement peut être jugé abusif. Rassemblez bail, congé, accusés de réception, échanges avec le bailleur et preuves de paiement des loyers courants : le juge des contentieux de la protection statue sur pièces, et un dossier ordonné fait la différence entre une nullité prononcée et un départ contraint.
Si le congé est valable et que vous devez partir, l’expulsion ne peut jamais être immédiate. Après le jugement d’expulsion, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (art. L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Pendant ce délai comme devant le juge, sollicitez des délais de grâce : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (art. L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution), dans une fourchette incompressible : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (art. L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge tient compte de votre bonne ou mauvaise volonté dans l’exécution de vos obligations, de votre âge, de votre état de santé, de votre situation de famille et de fortune, des diligences de relogement et de votre droit à un logement décent. Un dossier de surendettement recevable, des loyers courants repris et des démarches attestées auprès des bailleurs sociaux ou du DALO sont des arguments qui pèsent : produisez l’attestation de recevabilité, le plan ou la décision de la commission, et les preuves de recherche de relogement.
Ajoutez la trêve hivernale : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (art. L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Un congé pour vendre qui expire en octobre ne peut donc déboucher sur une expulsion exécutée entre novembre et mars, sauf relogement assuré. Articulez les protections dans le bon ordre : recevabilité pour suspendre les saisies du bailleur sur vos biens, déclaration des arriérés pour les faire traiter ou effacer, délais de grâce et trêve pour gagner le temps du relogement, et préemption subsidiaire si le bien est revendu moins cher. Et si l’huissier menace d’une expulsion sans jugement ni commandement, ou pendant la trêve : faites constater, saisissez le juge de l’exécution en urgence et informez la commission, car une expulsion sans titre est une voie de fait que le juge réprime.
Conclusion
Le congé pour vendre reçu en cours de surendettement n’est ni une fatalité ni un blanc-seing pour le bailleur. Répondez à l’offre dans les deux premiers mois si l’achat est envisageable, surveillez toute revente à prix minoré qui rouvre votre préemption sans commission d’agence, déclarez chaque euro d’arriéré à la commission pour le faire rééchelonner ou effacer à la date de sa décision, et exigez les délais légaux avant toute expulsion : deux mois après le commandement, un mois à un an de grâce judiciaire, et la trêve du 1er novembre au 31 mars. Le rétablissement personnel efface les loyers dus au jour de la décision, pas ceux qui naîtront après, et il ne ressuscite ni un bail résilié ni un congé valable. Avec les bons réflexes de preuve et les bons délais d’action, le congé pour vendre devient une échéance gérable au lieu d’une expulsion subie.