Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez, les loyers n’arrivent plus à couvrir le crédit immobilier locatif, les charges de copropriété et la taxe foncière s’accumulent, puis un huissier de justice saisit directement les loyers entre les mains de votre locataire. Faut-il déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France quand on est bailleur, que faut-il déclarer exactement, et la recevabilité suspend-elle vraiment les saisies en cours ? La réponse est oui, sous conditions : le propriétaire bailleur personne physique peut demander le traitement de sa situation, à condition de déclarer l’intégralité du patrimoine locatif, des revenus et des dettes, et de démontrer une impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir. Cet article décrit pas à pas la déclaration du bien loué et des loyers, l’effet de la recevabilité sur les saisies de loyers et la vente du bien, les solutions de la commission — plan conventionnel, mesures imposées, rétablissement personnel — ainsi que les recours devant le juge des contentieux de la protection, avec les pièces à réunir et les erreurs qui conduisent à l’irrecevabilité.

I. Dossier de surendettement du propriétaire bailleur : que déclarer quand on perçoit des loyers et que l’huissier saisit ?

A. Comment déclarer le logement loué, les loyers perçus, les crédits et les charges pour sauver la recevabilité ?

Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, et la situation de surendettement est caractérisée par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». Le propriétaire bailleur qui loue un appartement ou une maison entre pleinement dans ce cadre dès lors qu’il est une personne physique et que ses dettes, y compris celles liées à l’investissement locatif, dépassent durablement sa capacité de paiement. Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement, et la même logique s’applique au bien mis en location : détenir un actif immobilier ne suffit pas à faire écarter le dossier, car la commission examine la trésorerie réelle, les revenus disponibles et le caractère réalisable de l’actif dans des conditions raisonnables.

La déclaration doit être exhaustive, et c’est le premier point de vigilance du bailleur surendetté. Le dossier déposé auprès de la succursale de la Banque de France doit mentionner le logement loué avec son adresse exacte, sa valeur estimée, le montant du capital restant dû sur chaque prêt immobilier locatif, les mensualités, les taux, les assurances emprunteur, les loyers effectivement perçus mois par mois sur les douze derniers mois, les périodes de vacance locative, les loyers impayés par le locataire, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion locative, les travaux urgents et les revenus du foyer — salaires, pensions, allocations. Omettre le bien locatif ou minorer les loyers expose à une décision d’irrecevabilité pour absence de bonne foi, car la commission et le juge vérifient la cohérence entre les relevés bancaires, les avis d’imposition et les quittances. « La commission informe le débiteur de l’état du passif qu’elle a dressé », et le débiteur bailleur doit contrôler cet état avec attention : une dette de copropriété oubliée, un solde de prêt travaux non mentionné ou une dette fiscale foncière absente faussent l’évaluation de la capacité de remboursement et retardent le traitement.

La Cour de cassation contrôle strictement la motivation des décisions qui écartent un débiteur de la procédure. Dans un arrêt du 2 juillet 2020, la deuxième chambre civile a examiné le cas d’une débitrice dont deux créanciers avaient contesté la recevabilité : « deux créanciers, dont la société CNH Industrial Financial Services, ont chacun formé un recours contre la décision d’une commission de surendettement ayant déclaré recevable la demande de Mme N… tendant au traitement de sa situation financière ». L’enseignement vaut pour le bailleur : la recevabilité se juge sur des éléments concrets — montant des dettes, revenus locatifs réels après charges, perspectives de relocation — et non sur la simple détention d’un patrimoine. Un bailleur dont le logement reste vide depuis des mois, ou dont les loyers sont intégralement absorbés par les mensualités du prêt, les charges et l’impôt, peut démontrer l’impossibilité manifeste même s’il reste juridiquement propriétaire.

Trois erreurs reviennent dans les dossiers de bailleurs et méritent une préparation rigoureuse. La première consiste à déclarer le loyer brut du bail au lieu du loyer net effectivement encaissé, sans déduire les mois de vacance, les impayés du locataire ni les charges non récupérables : la commission recalcule toujours en net, et l’écart fragilise la crédibilité du dossier. La deuxième consiste à passer sous silence une aide familiale qui comble chaque mois le déficit locatif, un découvert bancaire récurrent ou une avance du locataire sur travaux : ces flux apparaissent sur les relevés et soulèvent des questions sur la sincérité. La troisième consiste à continuer de payer un seul créancier — souvent la banque du prêt locatif — en délaissant les autres après le dépôt, alors que l’égalité des créanciers et le respect des instructions de la commission s’imposent dès la recevabilité. Le dossier solide joint donc le bail en cours, les trois derniers avis de taxe foncière, le tableau d’amortissement de chaque prêt, les décomptes de charges du syndic, les relevés d’encaissement des loyers, les attestations de vacance ou d’impayés, et une note expliquant l’origine du déséquilibre : départ du locataire, loyers impayés, hausse des charges, travaux imprévus, baisse des revenus du foyer.

Le bailleur qui donne congé à son locataire ou qui envisage la vente du bien en cours de procédure doit en informer la commission sans délai, car tout changement de ressources ou de patrimoine modifie l’évaluation. De même, la perception d’un dépôt de garantie conservé après l’état des lieux, d’une indemnité d’assurance après sinistre ou d’un rappel de loyers doit être signalée. La transparence permanente protège la recevabilité et ouvre l’accès aux mesures de traitement, alors que la dissimulation, même partielle, conduit le juge des contentieux de la protection à confirmer l’irrecevabilité sur recours d’un créancier. Pour approfondir les principes généraux de la recevabilité et de l’effacement, le lecteur peut consulter la page pilier du cabinet consacrée au dossier de surendettement auprès de la Banque de France, de la recevabilité à l’effacement et au logement, qui présente l’architecture complète de la procédure applicable aussi au bailleur.

B. La recevabilité suspend-elle la saisie des loyers, la saisie-attribution sur le compte et la vente du logement loué ?

L’effet principal de la recevabilité est la suspension des voies d’exécution, et il concerne directement le bailleur dont les loyers sont saisis. « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur », ainsi que des cessions de rémunération consenties portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Concrètement, dès la notification de la recevabilité, l’huissier de justice ne peut plus engager de nouvelle saisie-attribution sur le compte bancaire où sont versés les loyers, ni de nouvelle saisie des loyers entre les mains du locataire, pour les dettes incluses dans la procédure autres qu’alimentaires. « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement », jusqu’à la décision imposant les mesures, jusqu’au jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou jusqu’au jugement d’ouverture du rétablissement avec liquidation, dans la limite de deux années. Pendant cette période, le bailleur conserve l’usage de ses comptes dans la limite des sommes insaisissables et des instructions de la commission, et les créanciers doivent déclarer leurs créances au lieu de poursuivre individuellement.

La saisie des loyers mérite une explication précise, car elle obéit au droit commun de la saisie des créances de sommes d’argent. « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent », sous réserve des règles propres à la saisie des rémunérations. Le loyer dû par le locataire est une telle créance : muni d’un titre exécutoire, le créancier du bailleur peut donc faire saisir les loyers entre les mains du locataire, qui devient tiers saisi et doit verser les loyers à l’huissier au lieu de les verser au bailleur. La recevabilité du dossier de surendettement interrompt ce mécanisme pour l’avenir : les saisies déjà pratiquées et devenues définitives avant la recevabilité conservent leurs effets sur les sommes déjà attribuées, tandis que les actes postérieurs à la recevabilité sont suspendus ou interdits. Le bailleur doit donc adresser sans délai à l’huissier et au locataire la notification de recevabilité, demander par écrit l’arrêt des versements au créancier saisissant, et conserver toute preuve des sommes déjà prélevées pour la commission.

La saisie-attribution pratiquée sur le compte bancaire qui reçoit les loyers suit le même sort : les sommes versées avant la recevabilité et appréhendées par une saisie devenue définitive ne reviennent pas automatiquement dans le patrimoine disponible, mais aucune nouvelle saisie ne peut prospérer pendant la suspension. Le solde bancaire insaisissable reste protégé, et la banque doit laisser à disposition le montant correspondant aux minima légaux. En pratique parisienne comme ailleurs, les incidents les plus fréquents portent sur des saisies pratiquées entre le dépôt du dossier et la notification de la recevabilité : le bailleur doit dater précisément chaque acte, vérifier que le titre exécutoire visé figure bien à l’état du passif, et signaler à la commission toute saisie postérieure à la recevabilité afin qu’elle rappelle le créancier à ses obligations.

La vente du logement loué, amiable ou forcée, obéit à des règles distinctes selon le stade de la procédure engagée par le créancier. Si une saisie immobilière est en cours sur le bien loué, la recevabilité ne fait pas disparaître la procédure d’office : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées ». Le bailleur doit donc demander à la commission de saisir le juge de la saisie immobilière lorsqu’une adjudication est programmée, en justifiant d’une cause grave : négociation avancée de vente amiable à un prix supérieur, OR mise en location imminente qui restaure la capacité de remboursement, congé pour vente contesté, ou mesure de traitement en cours d’élaboration. L’arrêt du 8 février 2024 de la deuxième chambre civile illustre l’articulation entre moratoire et saisie immobilière : après un moratoire de paiement de vingt-quatre mois accordé pour vendre un bien immobilier, « La banque a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière le 12 novembre 2018 », ce qui montre que l’expiration d’un moratoire sans vente rouvre la voie aux poursuites et que le bailleur doit respecter strictement les délais fixés.

Le loyer courant du logement loué, c’est-à-dire celui qui devient exigible après la recevabilité, reste dû par le locataire et continue d’être encaissé, mais son affectation change : il entre dans le calcul de la capacité de remboursement et la commission peut demander qu’il soit consacré en priorité aux mensualités du prêt locatif, aux charges de copropriété et aux impôts fonciers pour préserver le bien pendant l’instruction. Le bailleur ne peut ni dissimuler ces encaissements ni les détourner vers d’autres créanciers. Si le logement devient vacant pendant la procédure, la perte de loyers doit être déclarée immédiatement, car elle réduit la capacité de remboursement et peut justifier une réorientation vers des mesures plus protectrices, y compris la vente amiable autorisée ou le rétablissement personnel lorsque la situation devient irrémédiablement compromise.

II. Perte des loyers, vente du bien loué ou effacement : quelles solutions et quels recours pour le bailleur surendetté ?

A. Plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel : quel traitement pour le bien mis en location ?

Lorsque l’examen du dossier montre que les ressources ou l’actif réalisable le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement, et le bailleur entre dans l’une des trois voies classiques. « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement », et lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise, elle peut imposer un rétablissement personnel avec ou sans liquidation. Pour le bailleur, le premier scénario suppose que les loyers nets, ajoutés aux autres revenus du foyer et diminués des dépenses courantes incompressibles, dégagent une capacité de remboursement suffisante pour rééchelonner les dettes. « le montant des remboursements est fixé, dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat, par référence à la quotité saisissable du salaire », de manière à réserver en priorité la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage. Les salaires du foyer bénéficient donc d’une protection calculée sur la quotité saisissable, et « Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux sommes dues à titre de rémunération à toute personne salariée ou travaillant, à quelque titre ou en quelque lieu que ce soit, pour un ou plusieurs employeurs », ce qui sécurise le minimum vital pendant le plan même quand les loyers fluctuent.

Le plan conventionnel de redressement, négocié avec les créanciers sous l’égide de la commission, peut aménager le crédit immobilier locatif : rééchelonnement des mensualités, report d’une partie des échéances, réduction du taux dans la limite des textes, maintien du bien loué lorsque les loyers couvrent l’essentiel de la charge et que la vente serait plus coûteuse que la conservation. Cette voie suppose l’accord des créanciers et une expertise réaliste des loyers futurs : un bail qui se termine dans six mois, un locataire qui a délivré congé, un immeuble en copropriété dégradée avec appels de fonds votés modifient l’équation et doivent être intégrés. À défaut d’accord, la commission peut imposer des mesures après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature », dans la limite de sept années ou de la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours. Pour un prêt locatif dont il reste seize ans, le rééchelonnement imposé ne peut donc dépasser huit ans, et le bailleur doit vérifier que les mensualités réaménagées restent compatibles avec des loyers parfois irréguliers.

La vente amiable du logement loué constitue souvent la solution la plus réaliste lorsque le rendement locatif est durablement négatif : loyers inférieurs de moitié aux mensualités, vacance structurelle dans un secteur détendu, charges de copropriété supérieures au loyer, travaux de mise aux normes dont le coût dépasse la valeur du bien. La commission peut assortir les mesures imposées d’un moratoire pour vendre à un prix conforme au marché, et l’arrêt du 8 février 2024 rappelle qu’un moratoire de vingt-quatre mois accordé pour vendre n’est pas reconductible sans limite : à son expiration, les créanciers reprennent leurs poursuites si la vente n’a pas abouti. Le bailleur parisien ou francilien doit tenir compte des délais réels du marché local, du diagnostic de performance énergétique qui conditionne la relocation, et du droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente. Une vente à prix manifestement sous-évalué pour solder rapidement expose à une contestation des créanciers et à un refus d’effacement du solde restant, tandis qu’une vente conduite avec Mandat d’un professionnel, publicité suffisante et information de la commission sécurise l’homologation du solde.

Lorsque la situation est irrémédiablement compromise — absence de capacité de remboursement même après réalisation du bien, âge ou état de santé interdisant tout retour à meilleure fortune, passif très supérieur à l’actif réalisable — la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation si le débiteur ne possède que des biens insaisissables ou dépourvus de valeur. « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». Le bailleur qui détient un bien locatif de valeur entre rarement dans ce cadre sans liquidation, car le bien constitue un actif réalisable : la commission orientera plutôt vers un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, où le juge prononce l’ouverture, désigne un mandataire, réalise le bien et clôt la procédure, avec effacement du solde impayé lorsque l’actif ne suffit pas. « Les créances dont les titulaires n’ont pas été avisés de la décision imposée par la commission et n’ont pas contesté cette décision dans le délai fixé par décret mentionné à l’article L. 741-4 sont éteintes », et le même principe d’effacement s’applique au solde après liquidation, à l’exception des dettes exclues par la loi comme les dettes alimentaires ou les réparations pécuniaires des victimes. Le bailleur doit donc vérifier ligne par ligne que chaque créancier du passif locatif — banque, syndic, Trésor pour la taxe foncière — a été avisé, faute de quoi l’effacement reste fragile.

B. Comment contester devant le juge à Paris et en Île-de-France : recours, délais, pièces et points de vigilance du ressort ?

Chaque décision importante de la commission peut être contestée devant le juge des contentieux de la protection, et le bailleur francilien doit connaître le circuit exact. Le recours contre la recevabilité, contre l’état du passif, contre les mesures imposées ou contre la recommandation de rétablissement personnel se forme par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la commission dans le délai indiqué sur la notification, généralement quinze jours, et la commission transmet au greffe du tribunal judiciaire compétent — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle des contentieux de la protection. Le juge convoque le débiteur et les créanciers, réexamine l’intégralité de la situation à la date où il statue, et peut confirmer, réformer ou annuler la décision : il peut déclarer recevable un bailleur que la commission avait écarté, réintégrer une créance locative omise, réduire la mensualité imposée, ordonner la vente amiable dans un délai précis ou ouvrir le rétablissement personnel avec liquidation du bien loué. L’audience est un moment décisif où le bailleur doit comparaître avec un dossier actualisé : derniers relevés de loyers, quittances, attestation du syndic, avis d’imposition récent, justificatifs de vacance ou de relocation, offres d’achat reçues.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs spécificités pratiques renforcent l’exigence de préparation. Les délais d’audiencement devant le juge des contentieux de la protection sont sensiblement plus longs qu’en province, et la suspension des voies d’exécution joue à plein pendant l’instance : le bailleur doit conserver chaque convocation et la produire à tout huissier qui tenterait une saisie nouvelle. Les loyers parisiens élevés ne signifient pas une capacité de remboursement élevée, car les mensualités de crédit, les charges de copropriété des immeubles anciens et la taxe foncière parisienne absorbent une part considérable : le juge francilien examine le reste à vivre réel après dépenses contraintes locales — transport, assurance habitation, entretien — et non le seul montant brut des loyers. Les pièces à préparer pour l’audience parisienne comprennent le bail enregistré, l’état des lieux d’entrée, les trois dernières quittances ou mises en demeure au locataire défaillant, le décompte détaillé du syndic parisien, le tableau d’amortissement actualisé, les douze derniers relevés du compte où transitent les loyers, et tout échange avec l’huissier sur les saisies pratiquées. Le juge peut ordonner une expertise de la valeur du bien loué lorsque l’écart entre l’estimation du débiteur et celle de la banque dépasse les marges usuelles du marché parisien.

Les points de vigilance procéduraux valent dans tous les ressorts mais prennent un relief particulier quand un bien locatif est en jeu. D’abord, le débiteur bailleur doit contester l’état du passif dans le délai dès qu’une dette locative est omise ou mal chiffrée : capital restant dû erroné, pénalités de retard contestables, frais de recouvrement ajoutés sans titre. Ensuite, il doit former son recours contre les mesures imposées en exposant précisément en quoi la mensualité retenue est incompatible avec l’irrégularité des loyers : joindre un calendrier prévisionnel avec hypothèse de vacance de deux mois par an convainc davantage qu’une affirmation générale. Enfin, il ne doit jamais cesser de payer les charges courantes indispensables à la conservation du bien — assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété courantes, taxe foncière — sous prétexte de la procédure : ces dettes postérieures nées pendant le plan peuvent entraîner la déchéance des mesures si elles s’accumulent. En cas de déchéance ou d’irrecevabilité confirmée par le juge, le redépôt reste possible après un changement objectif de situation — relocation effective, vente réalisée, perte d’emploi du conjoint — mais le nouveau dossier doit démontrer l’élément nouveau et ne peut se contenter de répéter le précédent.

La procédure de rétablissement personnel avec liquidation du bien loué suit un calendrier judiciaire strict : jugement d’ouverture, publicité, déclaration des créances, réalisation du bien par le mandataire ou vente amiable autorisée par le juge, répartition du prix entre les créanciers selon leur rang — banque titulaire d’une hypothèque en priorité sur le prix du bien grevé — puis clôture avec ou sans effacement du solde. Le bailleur doit anticiper le sort du locataire : la vente ne résilie pas le bail en cours, l’acquéreur devient bailleur à la place du vendeur, et le dépôt de garantie doit être transféré. Le congé pour vente délivré avant l’ouverture conserve ses effets s’il est régulier, mais toute manœuvre pour vider le logement afin d’en tirer un meilleur prix pendant la procédure serait relevée par le mandataire et le juge. Lorsque l’actif réalisé suffit à désintéresser les créanciers, le juge prononce la clôture simple ; dans le cas contraire, il prononce la clôture pour insuffisance d’actif avec effacement, qui offre au bailleur un redémarrage sans le passif locatif, sous réserve des dettes exclues et des dettes postérieures nées après l’ouverture.

Conclusion

Le propriétaire bailleur surendetté n’est ni exclu de la procédure ni condamné à perdre son bien sans examen : en déclarant avec exactitude le logement loué, les loyers nets réellement encaissés, les crédits, les charges et les impôts fonciers, il ouvre la voie à la recevabilité et à la suspension des saisies de loyers et des poursuites nouvelles. La commission puis, sur recours, le juge des contentieux de la protection choisissent ensuite entre le maintien du bien avec rééchelonnement, la vente amiable dans un délai encadré, ou le rétablissement personnel avec liquidation et effacement du solde lorsque la situation est irrémédiablement compromise. La clé du succès tient à la transparence permanente — signaler chaque vacance, chaque impayé du locataire, chaque saisie postérieure à la recevabilité — et au respect des délais de recours et des mensualités fixées. Avec un dossier chiffré au net, des pièces actualisées à chaque audience et une stratégie claire sur la conservation ou la cession du bien loué, le bailleur transforme une procédure subie en plan de désendettement maîtrisé.