La sécheresse de l’automne 2026 place la Bretagne au centre des recherches des Français. Le barrage de Kerne Uhel, entre Lanrivain et Trémargat dans les Côtes-d’Armor, a atteint le niveau le plus bas enregistré depuis sa construction, comme le rapporte la presse locale le 11 octobre 2026. Dans le Finistère, les autorités envisagent le déclenchement du plan Orsec dès le mois de novembre si la pluie ne revient pas, et le Tarn-et-Garonne vient de passer en vigilance maximale avec de nouvelles restrictions sur l’usage de l’eau. Les requêtes « sécheresse Bretagne », « sécheresse Finistère » et « arrêté sécheresse » grimpent en flèche sur Google, avec plus de 10 000 recherches et une croissance de 1 000 % en vingt-quatre heures.
Derrière ces chiffres, une question très concrète se pose à des milliers de propriétaires : la maison construite il y a moins de dix ans se fissure, les portes coincent, des lézardes traversent les façades. Qui paie les travaux de reprise, qui peuvent dépasser 180 000 euros ? La réponse ne se limite pas à l’assurance habitation ni à la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Quand l’ouvrage a moins de dix ans, deux armes puissantes existent : la garantie décennale des constructeurs et l’assurance dommages-ouvrage, complétées depuis la loi ELAN par l’étude géotechnique obligatoire dans les zones argileuses. Cet article explique comment les activer, dans quel délai, et comment la Cour de cassation vient de trancher trois litiges qui changent la donne pour les propriétaires.
I. Maison fissurée par la sécheresse : la garantie décennale du constructeur
A. Fissures, sécheresse et vice du sol : quand la garantie décennale s’applique
Le retrait-gonflement des argiles, appelé RGA, est le mécanisme qui fissure les maisons en période de sécheresse : le sol argileux se rétracte quand il manque d’eau puis gonfle à la réhydratation, et ces mouvements différentiels font travailler les fondations jusqu’à lézarder les murs. Selon le ministère de la transition écologique, les zones d’exposition moyenne et forte à ce phénomène représentent désormais 55 % du territoire hexagonal. La Bretagne, longtemps épargnée, rejoint les régions exposées, ce qui explique l’afflux de sinistres déclarés cet automne.
Face à ces désordres, le premier réflexe juridique consiste à vérifier l’âge de l’ouvrage. Si la réception des travaux date de moins de dix ans, la garantie décennale s’applique de plein droit. L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » La sécheresse, même exceptionnelle, n’est pas une cause étrangère qui exonère le constructeur : la formule « même résultant d’un vice du sol » vise précisément les fondations inadaptées à la nature du terrain.
Le cercle des responsables est large. L’article 1792-1 du code civil répute constructeur « 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ». Le deuxième cas est décisif pour les acquéreurs : le particulier qui a fait construire puis revend sa maison moins de dix ans après la réception reste tenu comme constructeur envers l’acheteur. Le vendeur ne peut pas se retrancher derrière son statut de non-professionnel pour échapper à la décennale.
Le délai, lui, ne se négocie pas. L’article 1792-4-1 du code civil prévoit que « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ». Au-delà, et pour la garantie biennale de l’article 1792-3, les délais propres à chaque garantie s’appliquent jusqu’à leur expiration. Le point de départ est donc la réception de l’ouvrage, pas la découverte des fissures ni la date d’achat. Une maison réceptionnée en 2017 et fissurée en 2026 entre encore dans la garantie ; la même maison réceptionnée en 2015 en sort. D’où l’importance de retrouver le procès-verbal de réception, ou à défaut tout document qui en fixe la date : déclaration d’achèvement, première occupation, quittances d’artisans.
B. Prouver à temps : des désordres établis de manière certaine dans les dix ans
Obtenir la condamnation du constructeur suppose de démontrer que les fissures compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et que cette gravité était certaine avant l’expiration du délai de dix ans. Un arrêt récent de la Cour de cassation durcit nettement cette exigence de preuve et mérite toute l’attention des propriétaires qui seraient tentés d’attendre que les désordres s’aggravent avant d’agir.
Dans un litige jugé le 25 septembre 2025, l’acquéreur d’une maison construite par le vendeur se plaignait de fissures apparues sur les façades, après une étude de sol réalisée avant la construction et une réception intervenue le 25 août 2008. La cour d’appel avait condamné le vendeur sur le fondement de la décennale, en retenant un risque avéré d’effondrement et des fissures structurelles qui s’aggravaient. La troisième chambre civile censure ce raisonnement dans son arrêt n° 24-10.517 du 25 septembre 2025. Après avoir visé l’article 1792 du code civil, la Cour rappelle : « Selon ce texte, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Puis la Cour constate que l’expert « avait précisé que la villa ne présentait pas un risque d’effondrement immédiat et que les fissures constatées ne rendaient pas pour l’instant la maison impropre à sa destination », et juge que la cour d’appel a statué « par des motifs n’établissant pas que les désordres avaient de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l’ouvrage, compromis sa solidité ou l’avaient rendu impropre à sa destination ». La condamnation, qui portait sur 182 553,64 euros de travaux de reprise et 6 000 euros de relogement, est annulée.
La leçon pratique est double. D’abord, un risque futur, même décrit comme inexorable par l’expert, ne suffit pas : il faut des désordres d’une gravité certaine pendant le délai décennal. Ensuite, et surtout, le propriétaire ne doit jamais laisser passer le temps en espérant que l’aggravation rende son dossier plus solide. C’est l’inverse : chaque mois qui rapproche de la dixième année affaiblit le recours. La conduite à tenir consiste à faire constater les fissures par huissier dès leur apparition, à commander une expertise amiable ou judiciaire qui mesure l’atteinte à la solidité et à la destination, puis à assigner les constructeurs avant l’expiration des dix ans. Une assignation en référé expertise interrompt-elle la prescription ? En garantie décennale, l’action doit être introduite avant le terme ; le référé aux fins d’expertise, suivi d’une assignation au fond dans les délais, sécurise le calendrier. Le dossier se construit avec le procès-verbal de réception, l’étude de sol initiale quand elle existe, les photographies datées et les rapports d’experts successifs qui montrent l’évolution.
Reste le cas où la décennale est expirée ou inapplicable, par exemple pour une maison ancienne achetée à un particulier qui n’a ni construit ni fait construire. L’acquéreur bascule alors vers la garantie des vices cachés contre le vendeur. L’article 1641 du code civil énonce que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Et l’article 1648 du code civil impose d’agir « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Les fissures masquées par un ravalement ou un enduit refait juste avant la vente constituent le cas d’école du vice caché : l’acheteur qui découvre après l’achat des lézardes dissimulées peut demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix, y compris par une action pour vice caché immobilier menée dans le délai de deux ans. Les recours contre le vendeur pour des fissures de sécheresse ont été examinés en détail dans notre analyse des recours de l’acquéreur contre le vendeur pour une maison fissurée : la voie décennale présentée ici la complète quand l’ouvrage a moins de dix ans, car elle permet d’atteindre directement les constructeurs et leurs assureurs, souvent plus solvables qu’un vendeur particulier.
II. Payer vite et prévenir : assurance dommages-ouvrage puis étude géotechnique
A. Déclarer le sinistre à l’assurance dommages-ouvrage : soixante jours, offre et complément
La garantie décennale désigne les responsables, mais un procès contre des constructeurs dure des années. L’assurance dommages-ouvrage, dite DO, sert à financer les réparations sans attendre l’issue du litige : elle paie d’abord, puis se retourne contre les responsables. Sa souscription est obligatoire. L’article L. 242-1 du code des assurances dispose que « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 ». En pratique, le maître d’ouvrage initial souscrit la police avant le chantier et elle profite aux propriétaires successifs : l’acquéreur d’une maison de huit ans fissurée par la sécheresse peut activer la DO souscrite par celui qui a fait construire, à condition d’en retrouver les références dans l’acte de vente ou auprès du notaire.
Une fois le sinistre déclaré, des délais stricts encadrent l’assureur, et deux arrêts récents de la Cour de cassation renforcent considérablement la position de l’assuré. Le 3 avril 2025, la troisième chambre civile juge que l’assureur qui a accepté la garantie dans le délai légal ne peut plus revenir dessus. Dans son arrêt n° 23-16.055 du 3 avril 2025, publié au Bulletin, la Cour rappelle que « l’assureur dispose d’un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la garantie. Lorsqu’il accepte la mise en jeu de celle-ci, il présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. » Elle en déduit qu’« Il en résulte, d’une part, que l’assureur, qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres, d’autre part, qu’il est tenu, le cas échéant, de verser à l’assuré le complément d’indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés. » Concrètement, si la DO a dit oui dans les soixante jours puis propose une indemnité inférieure au coût réel des reprises chiffré par l’expert judiciaire, le propriétaire peut exiger le complément jusqu’au financement intégral des travaux. L’offre partielle, même refusée puis payée aux trois quarts à titre d’avance, vaut reconnaissance du principe de la garantie.
Le second arrêt verrouille le délai de réponse de l’assureur jusque dans ses retranchements. Le 30 septembre 2021, la Cour juge que l’assureur doit répondre à chaque déclaration, même quand il estime qu’elle répète la précédente. Dans son arrêt n° 20-18.883 du 30 septembre 2021, elle énonce : « Aux termes de cet article, l’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. » Et elle ajoute qu’« Il en résulte que l’assureur dommages-ouvrage est tenu de répondre dans le délai de soixante jours à toute déclaration de sinistre, y compris lorsqu’il estime que les désordres sont identiques à ceux précédemment dénoncés et que, à défaut, il ne peut plus opposer la prescription biennale qui serait acquise à la date de la seconde déclaration. » Pour le propriétaire, la méthode en découle : déclarer chaque aggravation par lettre recommandée avec accusé de réception, notifier à l’assureur le dépassement des délais avant d’engager les travaux, et conserver chaque preuve d’envoi. Le silence de l’assureur pendant soixante jours lui interdit ensuite d’opposer la prescription de deux ans de l’article L. 114-1 du code des assurances.
Ce régime DO ne doit pas être confondu avec la garantie catastrophe naturelle de l’assurance habitation, qui obéit à une autre logique : un arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour la commune, une déclaration à l’assureur dans les trente jours de la publication, et une indemnisation sous déduction de la franchise légale. Les deux voies peuvent se cumuler dans leur préparation mais répondent à des conditions distinctes, comme l’explique notre dossier sur la franchise et les délais d’indemnisation en catastrophe naturelle pour une maison fissurée. Quand la commune n’est pas reconnue en catastrophe naturelle, ou quand la franchise absorbe l’essentiel du préjudice, la décennale et la DO restent les recours principaux pour les ouvrages de moins de dix ans.
B. Étude géotechnique obligatoire en zone argileuse : l’arme préventive devenue contraignante
Depuis la loi ELAN, la prévention des fissures de sécheresse n’est plus une simple recommandation technique : c’est une chaîne d’obligations légales qui pèse sur le vendeur du terrain, le maître d’ouvrage et le constructeur dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles. Ces textes, codifiés aux articles L. 132-4 à L. 132-9 du code de la construction et de l’habitation, fournissent aux propriétaires un levier contentieux supplémentaire quand l’étude de sol a été bâclée ou ignorée.
Tout commence à la vente du terrain. L’article L. 132-5 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’« En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur. Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » L’étude reste annexée au titre de propriété et suit les mutations successives : l’acquéreur qui découvre des fissures peut donc remonter la chaîne des actes et vérifier si le vendeur du terrain avait transmis l’étude G1 requise. Son absence constitue une faute dont le constructeur et le maître d’ouvrage ne peuvent se prévaloir pour s’exonérer.
Le maître d’ouvrage, celui qui fait construire, doit ensuite transmettre cette étude aux constructeurs. L’article L. 132-6 du même code prévoit qu’« Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage transmet l’étude mentionnée à l’article L. 132-5 aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage », au sens de l’article 1792-1 du code civil. Et le constructeur ne peut plus construire comme si le sol était ordinaire : l’article L. 132-7 lui impose « Soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage, ou réalisée avec l’accord de celui-ci par le constructeur, qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment » ou « Soit de respecter des techniques particulières de construction fixées par voie réglementaire », en précisant que « Si l’étude géotechnique indique l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation. » Le constructeur qui coule des fondations standard sur un sol classé en exposition moyenne ou forte, sans suivre les recommandations G2 ni appliquer les techniques particulières définies par le décret et les arrêtés du 22 juillet 2020, commet une faute caractérisée qui nourrit directement l’action en garantie décennale.
À la revente de la maison, la traçabilité joue en faveur de l’acheteur vigilant. L’article L. 132-8 exige qu’« En cas de vente de l’ouvrage, les études préalables prévues par les articles L. 132-6 et L. 132-7 sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». Avant de signer, l’acquéreur d’une maison récente en zone argileuse doit donc réclamer ces études et vérifier qu’elles existent : leur absence signale un risque juridique autant que technique. Le ministère de la transition écologique précise qu’une étude G1 réalisée selon la norme NF P 94-500 vaut présomption de conformité, et qu’une attestation de prise en compte des règles parasismiques et argiles doit être fournie lors de la déclaration d’achèvement des travaux. La carte des zones exposées, dressée par le Bureau de recherches géologiques et minières et consultable sur le site Géorisques, permet à chacun de vérifier en quelques clics si le terrain est classé en exposition faible, moyenne ou forte.
Pour les propriétaires parisiens et franciliens, la vigilance s’impose autant qu’en Bretagne : de larges secteurs de l’Île-de-France sont classés en exposition moyenne ou forte, notamment sur les coteaux argileux et les plateaux. Avant tout achat d’une maison récente, la consultation de la carte Géorisques, la demande des études G1 et G2 en annexe de la promesse, et la vérification de l’assurance dommages-ouvrage auprès du notaire forment le triptyque de précaution. En cas de litige, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, à Paris le tribunal judiciaire de Paris, connaît de l’action en garantie décennale comme de l’action contre l’assureur DO.
Conclusion
La sécheresse qui vide les barrages bretons et fait grimper les recherches Google laissera des traces durables sur les maisons : les fissures de retrait-gonflement progressent par cycles et ne se résorbent pas d’elles-mêmes. Pour une maison de moins de dix ans, le propriétaire dispose d’un parcours de recours ordonné. D’abord, dater précisément la réception des travaux et vérifier que le délai décennal court encore. Ensuite, déclarer sans attendre le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée, en exigeant une réponse dans les soixante jours et une offre complète de financement des reprises, comme la Cour de cassation l’impose depuis ses arrêts de 2021 et 2025. Puis faire constater et expertiser les désordres, sans attendre leur aggravation : depuis l’arrêt du 25 septembre 2025, seuls des dommages dont la gravité est certaine pendant le délai décennal engagent le constructeur. Enfin, remonter la chaîne des études géotechniques G1 et G2, dont l’absence ou le non-respect caractérise la faute du constructeur en zone argileuse. La garantie catastrophe naturelle de l’article L. 125-1 du code des assurances et la garantie des vices cachés des articles 1641 et 1648 du code civil complètent cet arsenal quand la commune est reconnue sinistrée ou quand l’ouvrage a plus de dix ans. Chaque situation appelle sa voie, mais toutes exigent la même discipline : écrire, dater, expertiser et agir avant que les délais ne se referment.