Le samedi 10 octobre 2026, peu avant huit heures du matin, un incendie a pris dans les combles d’un immeuble de deux étages d’environ 600 mètres carrés, en plein centre de Montendre, en Charente-Maritime, entre la grande rue et la rue de l’hôtel de ville. Selon France 3 Régions, qui a relaté les faits le jour même, quinze personnes ont dû être évacuées et jusqu’à cinquante-huit pompiers ont été mobilisés, avec une dizaine d’engins et trois lances à eau utilisées pendant plusieurs heures. Le journal Sud Ouest précise qu’une quarantaine de pompiers étaient à pied d’oeuvre pour éviter que les flammes se propagent aux habitations voisines. Les soldats du feu décrivent deux axes de propagation qui les préoccupaient : vers les logements situés sous l’étage en feu, et de manière horizontale vers les immeubles mitoyens. Quand des milliers de litres d’eau sont déversés pendant des heures sur un bâtiment, les voisins qui n’ont pas brûlé se réveillent souvent avec des plafonds cloqués, des parquets gondolés et des murs gorgés d’eau. La question que ces foyers tapent alors dans Google est simple : assurance habitation, incendie et dégât des eaux, qui paie quand ce sont les lances des pompiers qui ont inondé le logement ? La réponse tient en deux temps. D’abord, c’est en principe sa propre assurance multirisque habitation, au titre de la garantie dégât des eaux, qui indemnise le voisin, à condition que le contrat couvre ce cas et que le lien entre l’extinction et les dommages soit prouvé. Ensuite, l’assureur qui a payé, ou le voisin lui-même, peut se retourner contre celui chez qui le feu a pris, mais seulement en prouvant une faute précise à l’origine de la naissance, de l’aggravation ou de l’extension de l’incendie. Cet article explique, pièces et textes à l’appui, comment déclarer, prouver, se faire indemniser puis exercer un recours.

I. Le voisin inondé par l’extinction : sa propre assurance paie en premier

A. Assurance habitation incendie dégât des eaux : la garantie dégât des eaux du voisin et ses conditions

Le premier réflexe du voisin dont l’appartement a pris l’eau pendant l’extinction consiste à appeler son propre assureur multirisque habitation. Ce réflexe est le bon. La loi oblige l’assureur contre l’incendie à répondre « de tous dommages causés par conflagration, embrasement ou simple combustion », comme l’énonce l’article L. 122-1 du code des assurances, mais ce texte règle la garantie incendie de celui dont le bien a brûlé. Pour le voisin qui n’a pas brûlé et dont le logement a été détrempé par les secours, c’est le volet dégât des eaux de sa propre police qui entre en jeu. La distinction entre la règle légale et la clause contractuelle est ici décisive : la loi n’impose pas à l’assureur habitation de couvrir tous les dégâts d’eau possibles, et chaque contrat définit les événements garantis, les exclusions et les plafonds. Il faut donc ouvrir ses conditions générales et vérifier que les dommages causés par l’intervention des secours figurent parmi les événements couverts, ce qui est usuel dans les multirisques habitation, sans être automatique.

Les contrats rédigent souvent cette garantie autour de deux formules qu’il faut savoir lire. La première vise les fuites, ruptures et débordements de canalisations, chéneaux et gouttières, ainsi que les infiltrations par les façades. La seconde vise les dommages consécutifs à un dégât des eaux dû à la faute d’un tiers identifié contre lequel l’assureur peut exercer un recours. La cour d’appel de Toulouse a eu à appliquer une clause ainsi rédigée dans un arrêt du 29 janvier 2026 (RG n° 25/01277, AXA France IARD contre M. [O]), où les conditions générales prévoyaient la prise en charge, dans les autres cas, des dommages aux bâtiments et aménagements assurés consécutifs à un dégât des eaux imputable à la faute d’un tiers identifié contre lequel l’assureur pouvait exercer un recours. Dans cette affaire, l’assuré dont la maison s’était partiellement effondrée sous l’effet de l’eau demandait une provision en référé ; la cour a infirmé l’ordonnance qui la lui avait accordée, en retenant que les contestations de l’assureur sur le caractère accidentel du sinistre, sur l’origine fautive imputable à un tiers et sur les exclusions imposaient un examen approfondi des conditions de mobilisation de la garantie, examen qui relevait de l’office du juge du fond et non des pouvoirs du juge des référés. La leçon vaut pour le voisin inondé par les lances : quand l’assureur discute sérieusement la garantie, le juge des référés ne tranche pas et il faut saisir le juge du fond.

Le même arrêt illustre les deux exclusions que les assureurs opposent le plus souvent. D’une part, les dommages qui ont pour origine l’humidité, la porosité, la condensation ou les phénomènes de capillarité, sauf conséquence directe d’un sinistre garanti, ainsi que ceux résultant d’un manque manifeste de réparation. Un parquet qui gondole trois semaines après l’incendie, sans constat immédiat, expose le voisin à cette objection. D’autre part, la vétusté et le défaut d’entretien : dans l’affaire toulousaine, l’expert relevait des regards encombrés de feuilles et de gravats, un défaut d’étanchéité et un défaut d’entretien important, et la cour a jugé que l’origine du sinistre se situait au moins pour partie dans l’ouvrage lui-même ou dans une partie privative étrangère à la puissance publique. Pour le voisin de Montendre, cela signifie qu’un plafond déjà taché avant le 10 octobre ou des joints de salle de bains dégradés peuvent réduire l’indemnité, sans pour autant la supprimer si l’apport massif d’eau d’extinction reste la cause déterminante des désordres nouveaux.

Un cas jugé à Paris montre concrètement comment ce type de dossier se présente. Le 27 mai 2024, le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé (RG n° 23/58726), a examiné le cas d’une copropriétaire d’un rez-de-chaussée dont l’immeuble avait subi un incendie dans un appartement du premier étage le 26 février 2023, avec des dommages provoqués par l’intervention des pompiers avec des lances à eau. La victime avait fait constater par commissaire de justice, dès le 1er mars puis le 3 avril 2023, les dégâts subis par ses lots privatifs, son mobilier et ses effets personnels du fait des écoulements d’eau des lances des secours, avec des traces de coulures, des cloques, des traces d’humidité sur les murs, les plafonds et le parquet, une odeur de brûlé et des traces de calcination. Son assureur habitation, la MACIF, avait chiffré les dommages à 150 169,09 euros puis l’avait indemnisée à hauteur de 86 989,31 euros au titre de l’indemnité immédiate, avant une évaluation portée à 163 266,74 euros. La copropriétaire réclamait en outre le jeu d’une garantie intercalaire souscrite pour le compte des copropriétaires auprès de l’assureur de l’immeuble. Le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé : l’obligation de cet assureur d’immeuble ne présentait pas « l’évidence requise en référé », car les échanges de courriels attestaient « d’une contestation sérieuse » sur le lien de causalité entre le sinistre et certains préjudices, comme la pollution du parquet, et sur l’étendue de la garantie. Le dossier de la voisine était donc solide sur les faits, grâce aux constats rapides, mais il devait se poursuivre au fond. C’est exactement la trajectoire d’un dossier bien mené : constat immédiat, indemnité rapide de son propre assureur, puis débat au fond pour le solde.

B. Incendie dégâts des eaux : déclarer vite, faire constater et prouver le lien avec les secours

Le voisin inondé dispose d’un délai contractuel pour déclarer le sinistre à son assureur, et ce délai ne joue pas en sa faveur s’il tarde. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». La plupart des polices fixent cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux. Le même article ajoute que, lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, « la déchéance pour déclaration tardive » ne peut être opposée à l’assuré « que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et qu’elle « ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Concrètement, le voisin évacué de Montendre qui déclare le lundi 12 octobre un sinistre survenu le samedi 10 respecte le délai ; celui qui attend trois semaines sans motif devra expliquer son retard, et l’assureur devra prouver un préjudice pour opposer la déchéance. La cour d’appel de Versailles a rappelé le 19 janvier 2023 (RG n° 21/05066) que ni la loi ni le contrat d’assurance n’imposent de forme particulière à la déclaration de sinistre : un appel téléphonique à l’agent général, confirmé par écrit, suffit à donner avis, même si la lettre recommandée avec accusé de réception reste la preuve la plus sûre.

La preuve du lien entre l’eau d’extinction et les dommages est le coeur du dossier. Les pompiers établissent un rapport d’intervention qui mentionne les moyens déployés : à Montendre, trois lances à eau pendant plusieurs heures, dizaine d’engins, schéma du bâtiment pour encercler le sinistre. Ce rapport prouve l’arrosage massif, mais pas l’état de chaque appartement. Il faut donc, dans les jours qui suivent, faire constater les désordres par un commissaire de justice : coulures, cloques de peinture, parquet soulevé, humidité des murs et plafonds, odeur de brûlé. Dans l’ordonnance parisienne du 27 mai 2024, les deux constats dressés à un mois d’intervalle ont permis de fixer l’existence et l’étendue des dégâts, même si le lien causal avec le sinistre restait discuté pour certains postes. Photographier chaque pièce avant tout nettoyage, conserver les meubles endommagés jusqu’au passage de l’expert, noter les dates d’apparition de chaque désordre : ces gestes simples valent souvent plus que de longs courriers. L’expertise amiable mandatée par l’assureur chiffre ensuite les réparations ; si l’assuré conteste ses conclusions, il peut mandater un contre-expert à ses frais, puis saisir le juge pour une expertise judiciaire.

Le voisin doit aussi penser à la garantie de l’immeuble quand il est copropriétaire. L’assurance collective de la copropriété couvre les parties communes, et certaines polices ajoutent une garantie intercalaire qui couvre les parties privatives entre deux assurances, par exemple quand le copropriétaire est sous-assuré ou quand son contrat personnel est résilié. Dans l’affaire parisienne, la copropriétaire invoquait une telle garantie intercalaire pour obtenir la perte d’usage de son logement, les pertes indirectes et les honoraires d’expert. Le juge des référés a estimé que ces demandes supposaient un examen au fond, faute d’évidence, notamment parce que seuls des extraits non signés de la convention étaient produits. La leçon pratique est double : réclamer le contrat complet de l’assurance de l’immeuble au syndic, et ne pas confondre la rapidité du référé avec la solidité du fond. Quand la garantie est sérieusement contestée, le référé sert à obtenir une provision sur la part incontestable, et le tribunal tranche le reste. Pour les questions de parties communes après un incendie, l’articulation entre assurance personnelle et assurance collective est détaillée dans notre dossier sur l’incendie en copropriété et la répartition entre parties communes et parties privatives.

Enfin, le voisin ne doit pas négliger le préjudice de jouissance. Un appartement gorgé d’eau est souvent inhabitable pendant les travaux de séchage et de réfection, qui durent des semaines. Les polices prévoient généralement une garantie de relogement ou de perte d’usage, plafonnée en montant et en durée, par exemple six mois de loyer ou un forfait journalier. Conserver les factures d’hôtel ou de location temporaire, les attestations d’hébergement et les justificatifs de repas supplémentaires permet de chiffrer ce poste. Si l’assureur refuse la prise en charge au motif que le logement serait resté habitable, un certificat médical pour un enfant asthmatique incommodé par l’humidité, ou un constat d’absence de chauffage et d’eau chaude, pèse dans la discussion. Chaque poste réclamé doit être justifié pièce par pièce : devis d’entreprises, factures acquittées, photographies avant et après travaux.

II. Se retourner contre celui chez qui le feu a pris : la faute prouvée, seul sésame du recours

A. Incendie voisin propagation responsabilité : l’article 1242 alinéa 2 exige une faute, pas une simple origine

Une fois indemnisé par son propre assureur, le voisin, ou son assureur à sa place, peut vouloir faire payer celui dont l’immeuble a pris feu. Ici, la règle légale est stricte et souvent mal comprise. L’article 1242 du code civil dispose que « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable », en ajoutant que cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734. Autrement dit, le seul fait que le feu soit parti de chez le voisin ne suffit pas : il faut prouver une faute de ce voisin, soit dans la naissance de l’incendie, soit dans son aggravation ou son extension, ainsi qu’un lien de causalité entre cette faute et le dommage. La cour d’appel de Reims l’a rappelé le 4 mars 2025 (RG n° 24/00308) : ces dispositions « n’instituent pas une responsabilité de plein droit », et c’est au demandeur de rapporter la preuve d’une faute imputable au défendeur, soit dans la naissance de l’incendie, soit dans son aggravation ou son extension, ainsi que d’un lien de causalité entre cette faute et l’incendie.

Dans cette affaire de Reims, l’assureur du voisin sinistré avait versé 240 085,69 euros à son assuré dont l’habitation avait été ravagée par un feu parti de la grange du voisin, puis réclamait cette somme à l’assureur du propriétaire de la grange. Les experts s’accordaient sur la localisation du foyer mais pas sur son origine : l’un privilégiait l’imprudence humaine autour de cendres versées dans une poubelle, l’autre concluait que « l’origine du sinistre reste indéterminée » en listant plusieurs hypothèses invérifiées, court-circuit, flammèches depuis un bûcher, acte criminel. La cour a jugé qu’aucune faute dans la naissance de l’incendie n’était établie, car une telle faute ne saurait se déduire de simples probabilités ni même de simples témoignages de voisinage. Sur l’aggravation, la cour a refusé de reprocher au propriétaire le stockage de 385 stères de bois à proximité du bâtiment, « dans des conditions normales en milieu rural », le stockage de carburants et de câbles dans une grange servant pour partie de garage à un électricien, ce qui correspondait à l’usage normal d’une grange, et la structure en bois de la grange qui avait alimenté le feu par les combles. Le recours subrogatoire a donc été rejeté et le jugement confirmé. Pour le voisin de Montendre, la morale est claire : si l’enquête ne désigne aucune imprudence précise chez celui dont les combles ont brûlé, son assureur paiera seul et ne récupérera rien.

À l’inverse, quand la faute est établie par des constatations précises et concordantes, le voisin obtient réparation. Le 28 mai 2025, la cour d’appel de Paris (RG n° 22/19488) a confirmé la condamnation de l’assureur du voisin responsable à verser 47 400 euros au propriétaire dont le pavillon avait été atteint par un feu parti d’une remise de jardin. Deux rapports de police, dressés par des officiers dûment agréés et assermentés, constataient que le mur mitoyen était totalement noirci et que les flammes léchaient l’habitation de la victime, avec des restes de bouteilles de produits inflammables et d’alcool dans l’abri et des explosions entendues par les policiers et les pompiers. La cour en a déduit la preuve du comportement fautif reproché au propriétaire, qui avait entreposé des produits inflammables à proximité de branchements électriques sans protection, et du lien de causalité avec le dommage, sans que l’absence d’expertise judiciaire affaiblisse ces constatations. Le montant, initialement fixé à 26 202,01 euros pour la réfection de la couverture et du mur, a été porté à 47 400 euros au vu des factures et de l’attestation de fin de travaux, plus 1 000 euros de travaux d’urgence, car ces pièces démontraient une réparation intégrale, sans exagération et sans enrichissement sans cause de la victime. Stocker des produits inflammables sans protection près d’une installation électrique constitue ainsi une faute classique, facile à prouver quand la police l’a constatée le jour même.

Deux précisions complètent ce tableau. D’abord, en cas de communication d’incendie entre immeubles voisins, l’article 1242 alinéa 2 est seul applicable et la théorie des troubles anormaux de voisinage, qui permettrait d’engager une responsabilité sans faute, est écartée. La cour d’appel de Paris, statuant sur renvoi après la cassation prononcée par la troisième chambre civile le 25 janvier 2024 (pourvoi n° K 22-14.081), l’a jugé le 10 septembre 2025 (RG n° 24/07126) : la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients anormaux de voisinage ne pouvait pas être étendue à une communication d’incendie entre immeubles voisins. Dans cette affaire, l’assureur qui réclamait 245 062,16 euros après l’incendie d’un terrain non bâti propagé à la maison voisine par une haie a été débouté, faute de prouver une faute de détenteur : en zone non urbaine, l’obligation de débroussaillement pesait sur le propriétaire de la construction et non sur celui du terrain nu, en application des articles L. 134-6 et L. 134-8 du code forestier, et la localisation de la haie sur le terrain du défendeur n’était pas démontrée. Ensuite, entre propriétaire et locataire, ce sont les articles 1733 et 1734 qui s’appliquent : l’article 1733 du code civil rend le locataire responsable de l’incendie, sauf à lui de prouver l’une des trois causes exonératoires : « Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction » ou encore « Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine », et l’article 1734 du code civil répartit cette responsabilité entre colocataires proportionnellement à la valeur locative. Le tribunal judiciaire d’Annecy a appliqué ce régime le 5 août 2026 (RG n° 24/00317) dans un dossier où le feu venait de cendres versées dans un seau posé sur un coffre en bois, en écartant la présomption contre le locataire parce que le bailleur occupait une partie des locaux et que le point de départ du feu n’était pas localisé dans un lieu occupé exclusivement par les locataires. Le locataire dont le feu vient de chez le voisin dispose donc d’une porte de sortie expresse dans le texte même de l’article 1733.

B. Assurance incendie dégât des eaux recours : action directe, subrogation et délais pour contester

Le voisin qui veut être payé par l’assureur de celui dont le feu est parti n’a pas besoin d’attaquer d’abord ce voisin : il dispose d’une action directe contre son assureur. L’article L. 124-3 du code des assurances prévoit que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable », en ajoutant que l’assureur « ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé ». Dans l’arrêt parisien du 28 mai 2025, c’est sur ce fondement que le voisin a agi directement contre la GMF, assureur du propriétaire de la remise, et obtenu 47 400 euros, la cour relevant que l’assureur n’opposait au tiers lésé aucune exception tirée de l’existence du contrat d’assurance au moment du sinistre. L’action directe simplifie le parcours du voisin, mais elle ne le dispense pas de prouver la faute, le lien de causalité et le préjudice, comme on l’a vu. Elle permet aussi d’éviter que l’indemnité versée par l’assureur au responsable ne soit dilapidée avant que la victime soit désintéressée.

Symétriquement, l’assureur du voisin qui a indemnisé son assuré prend sa place pour poursuivre le responsable. L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». C’est sur ce fondement que l’assureur avait versé 240 085,69 euros puis agi dans l’affaire de Reims, et que l’autre assureur réclamait 245 062,16 euros dans l’affaire parisienne de la haie. Dans les deux cas, la subrogation était régulière, avec quittance, mais le recours a échoué faute de faute prouvée du défendeur. La subrogation transmet les droits de l’assuré, avec leurs forces et leurs faiblesses : si l’assuré n’a pas fait constater ses dommages à temps, s’il a laissé passer les délais ou s’il a transigé avec le responsable en abandonnant tout recours, l’assureur subrogé en subit les conséquences. Le même article précise d’ailleurs que l’assureur « peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur ». Signer un accord amiable avec le voisin en renonçant à tout recours futur, avant d’avoir été intégralement indemnisé, peut donc priver l’assureur de son recours et exposer l’assuré à un refus de prise en charge du solde.

Les délais commandent toute la stratégie. Contre son propre assureur, l’assuré dispose de deux ans à compter de l’événement : l’article L. 114-1 du code des assurances énonce que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », en ajoutant qu’en cas de sinistre, ce délai ne court « que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là », et que, quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai ne court « que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier ». Un dégât des eaux d’extinction découvert des mois plus tard, par exemple des moisissures derrière un doublage, peut donc encore être déclaré si l’assuré prouve qu’il l’ignorait, mais il devra le prouver. Contre le responsable, l’action en responsabilité civile se prescrit par cinq ans. En pratique, le voisin de Montendre doit déclarer à son assureur dans les cinq jours ouvrés, faire constater dans les semaines qui suivent, puis laisser l’expertise suivre son cours sans laisser passer le délai de deux ans si l’assureur traîne ou refuse.

Quand l’assureur oppose un refus ou une offre jugée insuffisante, la contestation suit un chemin balisé. D’abord, la réclamation écrite et motivée auprès du service concerné, pièces à l’appui : constats, rapport des pompiers, devis, factures, photographies. Ensuite, la saisine du médiateur de l’assurance, après épuisement des recours internes et dans le délai d’un an à compter de la réclamation. Parallèlement, rien n’interdit de mandater un contre-expert pour discuter l’évaluation de l’expert d’assurance, ni de demander au juge une expertise judiciaire pour fixer les désordres et leur cause. Si le désaccord porte sur le droit à garantie lui-même, comme dans les affaires de Toulouse et de Paris où les assureurs contestaient la mobilisation de la police, seul le juge du fond tranche, car le juge des référés se déclare incompétent dès que la contestation est sérieuse. Dans les deux ordonnances et arrêts cités, les juges ont renvoyé les assurés à mieux se pourvoir au fond plutôt que de trancher à la légère. Accepter une offre partielle sans réserve peut valoir transaction sur le tout : mieux vaut accepter par écrit « à valoir et sans préjudice du solde » quand le montant ne couvre qu’une partie des dommages.

Conclusion

L’incendie de Montendre du 10 octobre 2026 rappelle une vérité que les trois lances à eau des pompiers illustrent brutalement : après un feu d’immeuble, l’eau d’extinction fait parfois autant de dégâts que les flammes chez les voisins. Celui dont le logement a été détrempé sans avoir brûlé doit déclarer le sinistre à sa multirisque habitation dans les cinq jours ouvrés, faire constater les désordres par commissaire de justice avant tout nettoyage, vérifier dans ses conditions générales que les dommages causés par les secours sont couverts, et chiffrer chaque poste avec devis et factures. Son assureur paie en premier, au titre du dégât des eaux, puis peut se retourner contre le responsable de l’incendie par subrogation. Ce recours, comme l’action directe du voisin, suppose la preuve d’une faute précise dans la naissance, l’aggravation ou l’extension du feu, conformément à l’article 1242 alinéa 2 du code civil, à l’exclusion de toute responsabilité automatique et de tout recours fondé sur les seuls troubles de voisinage. Faute de cette preuve, comme dans les affaires de Reims et de la haie non débroussaillée, l’assureur du voisin supporte seul la charge finale. Avec cette preuve, comme dans l’affaire des produits inflammables stockés près des branchements électriques, le responsable et son assureur paient l’intégralité des réparations. Entre ces deux pôles, tout se joue sur les pièces réunies dans les premières semaines : rapport des pompiers, constats, expertises et déclarations dans les délais.