Depuis le 1er octobre 2026, aucun bail d’habitation ne se signe plus sur l’ancien modèle. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a réécrit les contrats types de location vide, meublée et de colocation à bail unique : clause résolutoire pour impayés à six semaines, champ pour le numéro de téléphone portable des parties, et surtout une mention inédite sur la servitude de résidence principale issue de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Cette servitude permet à une commune de réserver des logements neufs à l’usage exclusif de résidence principale, et le texte est redoutable : à défaut de mention expresse dans la promesse, la vente, la location ou tout contrat constitutif de droits réels, le contrat est nul. Dix jours après l’entrée en vigueur, les premiers baux signés sur des modèles non mis à jour circulent déjà, et avec eux les premiers contentieux : locataire qui découvre que son logement neuf ne peut pas être sous-loué en meublé de tourisme, bailleur qui veut résilier parce que le locataire n’y habite pas vraiment, acquéreur d’un logement neuf qui comprend trop tard qu’il ne pourra pas en faire une résidence secondaire. À Paris et en Île-de-France, où chaque mètre carré se dispute et où les résidences secondaires alimentent un débat public permanent, l’enjeu est direct. Cet article décrit le mécanisme complet : quand la mention est obligatoire et comment vérifier si votre logement est visé, ce que la nullité change concrètement pour les loyers déjà versés, puis comment fonctionne la résiliation pour non-respect de l’usage exclusif, avec les délais de mise en demeure du maire, l’astreinte, et les défenses que la jurisprudence de 2026 vient de préciser.

I. Mention de résidence principale absente de votre bail signé depuis le 1er octobre 2026 : quand le bail est nul et comment agir

A. Quels logements sont visés par la servitude et comment vérifier avant de signer ou de contester

La servitude ne frappe ni tous les logements ni tout le territoire. Elle ne peut naître que dans les zones urbaines ou à urbaniser d’une commune qui remplit l’une des deux conditions posées par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme : soit la part des résidences secondaires y dépasse 20 % des immeubles d’habitation, soit la commune est soumise à la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire classée en zone tendue. Paris et la plupart des communes d’Île-de-France appartiennent à cette seconde catégorie, de sorte que leurs plans locaux d’urbanisme peuvent délimiter des secteurs où toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Le même article permet de viser les logements issus de la transformation de bâtiments non résidentiels et ceux réalisés sous certains dispositifs de sur-construction. Retenez le point capital, rappelé par toute la doctrine publiciste depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui a créé le dispositif : seuls les logements neufs autorisés après la délimitation du secteur sont concernés ; le parc existant et les travaux sur l’existant échappent à la servitude. Avant de signer ou avant de contester, la vérification pratique se fait donc en trois temps : consulter le règlement du plan local d’urbanisme de la commune pour repérer un secteur délimité, vérifier la date de l’autorisation de construire du logement, et relire le bail pour contrôler la présence de la mention. Le nouveau contrat type applicable depuis le 1er octobre 2026 fournit le libellé attendu : une rubrique servitude de résidence principale indiquant que le logement est soumis à l’obligation de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et réservé à l’usage exclusif de résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989. Un bail signé depuis le 1er octobre 2026 qui porte sur un logement neuf en secteur délimité et qui ne contient ni cette mention ni une formulation équivalente expose les parties à la sanction prévue par le texte. À Paris, où le plan local d’urbanisme bioclimatique multiplie les secteurs à règles spéciales, la vérification passe par le service d’urbanisme de la mairie de Paris ou la mairie d’arrondissement, et la date du permis de construire se demande au bailleur ou au vendeur avant toute signature. Conservez les captures du règlement consulté et la copie du bail : ce sont vos premières pièces en cas de litige sur l’applicabilité de la servitude.

Le réflexe symétrique vaut pour le bailleur : faire signer un bail sur un ancien modèle, sans la mention, alors que le logement neuf se trouve en secteur délimité, c’est accepter un vice du contrat dont le locataire pourra se prévaloir. Les professionnels parisiens ont intérêt à mettre à jour leurs trames sans attendre, car l’usage d’un modèle périmé après le 1er octobre 2026 complique la défense en cas de litige sur la clause résolutoire comme sur la servitude. Pour une analyse d’ensemble des nouveaux contrats types, le lecteur peut se reporter à l’analyse du nouveau bail de location applicable depuis le 1er octobre 2026 déjà publiée sur ce site.

B. Mention manquante : la nullité du bail, ses effets sur les loyers versés et l’interdiction du meublé de tourisme

La sanction est écrite dans le texte lui-même : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme). La formule ne laisse aucune marge : promesse, vente, location, droits réels, tous les contrats portant sur les constructions soumises sont visés, et l’absence de mention expresse entraîne la nullité. En droit commun, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. » (article 1178 du code civil). Concrètement, le locataire comme le bailleur peuvent saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire prononcer la nullité du bail signé depuis le 1er octobre 2026 qui aurait dû porter la mention et ne la porte pas. Puisque le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, les prestations exécutées donnent lieu à restitution : les loyers versés doivent être restitués au locataire, qui doit en contrepartie une indemnité au bailleur pour l’occupation effective du logement, généralement fixée par le juge au montant du loyer. Ni le locataire ni le bailleur ne peuvent donc spéculer sur la nullité pour obtenir une occupation sans payer ou une expulsion sans indemnité : le juge solder les comptes de la période d’occupation. La partie qui s’estime lésée peut en outre demander réparation de son préjudice dans les conditions du droit commun de la responsabilité, par exemple les frais de déménagement ou de relogement exposés à cause d’un bail annulé.

La nullité n’est pas la seule conséquence : l’usage lui-même reste verrouillé. « Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme, au sens du I de […] article L. 324-1-1 du code du tourisme […] en dehors de la location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues au premier alinéa du IV du même article L. 324-1-1. » (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme). Autrement dit, le locataire ou le propriétaire d’un logement soumis à la servitude ne peut pas le proposer en location saisonnière type plateforme, sauf la location occasionnelle de sa résidence principale dans les limites légales. Rappel utile : les meublés de tourisme sont, selon l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Le locataire parisien qui sous-loue son studio neuf sur une plateforme sans autorisation s’expose donc à un double risque : la résiliation de son bail pour non-respect de l’usage exclusif, et les sanctions du changement d’usage sans autorisation, puisque « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article » et que « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme […] constitue un changement d’usage » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). L’autorisation préalable de changement d’usage reste délivrée par le maire, et elle « peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage » (article L. 631-7-1 du même code). À Paris, où le régime d’autorisation temporaire de meublés de tourisme est déjà l’un des plus stricts de France, la servitude ajoute un verrou supplémentaire sur le neuf en secteur délimité : avant de mettre en location saisonnière, vérifiez le règlement du plan local d’urbanisme et la déclaration en mairie, car l’amende pour changement d’usage sans autorisation se cumule avec le risque de résiliation du bail.

II. Résiliation du bail pour non-respect de l’usage exclusif de résidence principale : mise en demeure du maire, astreinte et défenses du locataire

A. Mise en demeure du maire, délai d’un an maximum et astreinte jusqu’à 100 000 euros : la procédure exacte avant toute résiliation

La résiliation pour violation de la servitude ne se décrète pas : elle suit une procédure administrative préalable dont le maire est le pivot. « En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1, constatée par l’agent d’une collectivité publique commissionné par le maire […], le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation. » (article L. 481-4 du code de l’urbanisme). Trois garanties protègent l’intéressé dès ce stade : le constat par un agent commissionné, l’invitation à présenter ses observations avant toute mise en demeure, puis un délai de régularisation. « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. Il peut proroger ce délai, pour une durée qui ne peut excéder un an, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé pour s’exécuter. » Le délai total peut donc atteindre deux ans pour un occupant de bonne foi qui démontre des difficultés réelles, par exemple la nécessité de quitter une résidence secondaire pour réinstaller sa résidence principale. La pression financière, elle, est graduée : « Le maire peut, en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce, assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard. Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €. » L’astreinte ne tombe qu’« En l’absence de régularisation de la situation », « à tout moment après l’expiration du délai de mise en demeure, le cas échéant prolongé, après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations. » Chaque étape ouvre donc un droit à être entendu, et chaque décision du maire peut être contestée devant le tribunal administratif dans les deux mois.

Côté bail, la résiliation pour ce motif reste une clause facultative du nouveau contrat type : le décret propose une clause facultative de résiliation de plein droit pour le non-respect de l’obligation d’occuper exclusivement à titre de résidence principale lorsque le logement est soumis à l’obligation de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, avec un effet subordonné à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire en application de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. Sans clause, le bailleur doit saisir le juge et démontrer une inexécution suffisamment grave, car « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » (article 1224 du code civil). Avec la clause, le bailleur doit quand même attendre l’expiration du délai fixé par le maire : toute résiliation prononcée avant ce terme est prématurée et le juge la refusera. La mécanique diffère volontairement des autres clauses du contrat type : pour les loyers et charges impayés ou le dépôt de garantie non versé, le décret prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’impayé de loyer ou de charges aux échéances convenues ou de non-versement du dépôt de garantie, avec un effet différé à six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Pour l’assurance des risques locatifs, le délai est d’un mois après commandement : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », comme l’a rappelé le tribunal judiciaire d’Amiens le 17 avril 2026 (RG 25/01088) en constatant que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies », avec expulsion et indemnité d’occupation à la clé (jugement du tribunal judiciaire d’Amiens du 17 avril 2026, RG 25/01088). Pour les troubles de voisinage, le décret exige une décision de justice passée en force de chose jugée, et les juges n’hésitent pas à résilier quand les troubles sont établis : la cour d’appel de Douai a confirmé le 18 juin 2026 la résiliation aux torts exclusifs d’une locataire au motif qu’elle « a adopté des comportements générant des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage et qui sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs », en rappelant qu’« Aux termes des dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » (arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 juin 2026, RG 25/01025). Moralité pratique : chaque motif de résiliation possède son délai et sa condition propre, et le bailleur qui mélange les procédures perd son procès. En droit commun, la mise en demeure ellemême obéit à une règle de forme stricte : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse […]. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » (article 1225 du code civil). Un commandement qui oublie de viser la clause ne produit aucun effet.

B. Locataire mis en cause à Paris et en Île-de-France : régulariser, contester la mise en demeure et paralyser une clause mise en oeuvre de mauvaise foi

Recevoir une mise en demeure du maire ou un commandement visant la clause résolutoire n’est jamais une fin en soi : trois lignes de défense existent, à activer vite et avec les bonnes pièces. Première ligne, la régularisation : installer réellement sa résidence principale dans le logement avant l’expiration du délai met fin à la procédure, puisque l’obligation porte sur l’occupation effective. La résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, et la preuve se fait par tout moyen : avis d’imposition sur le revenu à l’adresse, factures d’énergie et d’abonnement internet, attestations d’assurance habitation, certificats de scolarité des enfants, justificatifs de domiciliation. Pour la location temporaire de sa résidence principale, le loueur parisien doit en outre respecter la limite de 120 jours par an et la déclaration avec numéro d’enregistrement auprès du téléservice national, dont les données sont transmises à la commune. Deuxième ligne, la contestation de la mise en demeure : le maire peut se tromper sur le périmètre du secteur, sur la date de l’autorisation de construire ou sur la réalité de l’occupation. Le recours gracieux auprès du maire puis le recours contentieux devant le tribunal administratif de Paris ou de Versailles, Melun ou Cergy-Pontoise selon le département francilien permettent de suspendre en pratique la mécanique, d’autant que le juge administratif contrôle la régularité du constat, le respect du contradictoire et la proportionnalité du délai et de l’astreinte. Demandez la prorogation du délai en documentant vos difficultés : travaux de remise en état, recherche d’un nouveau logement pour libérer une occupation secondaire, situation familiale. Troisième ligne, la défense devant le juge du bail : même avec une clause résolutoire en apparence acquise, la mauvaise foi du bailleur paralyse tout. La Cour de cassation vient de le rappeler avec force le 12 février 2026 : « Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi », et la cour d’appel qui constate la résiliation « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, […] n’a pas donné de base légale à sa décision » (arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 12 février 2026, pourvoi n° 24-16.691). Dans cette affaire, les bailleurs avaient refusé d’encaisser les chèques de loyer tout en se prévalant de l’impayé : le locataire qui démontre des manoeuvres comparables, un refus de paiement provoqué, un commandement délivré pendant des pourparlers sérieux ou une dette contestée de bonne foi devant le juge peut faire échec à la résiliation et obtenir des délais de paiement. À Paris, le calendrier judiciaire compte : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris peut accorder des délais de grâce jusqu’à trois ans au locataire de bonne foi, et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars suspend l’exécution des expulsions. Le locataire menacé d’expulsion saisit le juge avant l’audience avec son dossier de paiement, ses justificatifs d’occupation et, le cas échéant, son recours contre la mise en demeure du maire : chaque pièce pèse dans l’appréciation de la bonne foi et de la gravité de l’inexécution.

Le bailleur francilien n’est pas démuni pour autant, à condition de respecter l’ordre des étapes : faire constater l’occupation non conforme par des éléments objectifs et datés, signaler la situation à la mairie pour obtenir le constat de l’agent commissionné, insérer la clause facultative de résiliation pour non-respect de l’usage dans les baux signés depuis le 1er octobre 2026, délivrer un commandement qui vise expressément la clause, puis attendre l’expiration du délai fixé par le maire avant de saisir le juge des contentieux de la protection. Brûler une étape, viser la mauvaise clause ou résilier avant le terme expose à un rejet pur et simple, avec condamnation aux dépens. Pour les impayés de loyers, le même rigorisme s’applique au délai de six semaines et à la notification au préfet : un dossier complet, avec décompte certifié, commandement régulier et preuve de la notification, aboutit à l’expulsion comme dans l’affaire jugée à Amiens, tandis qu’un dossier approximatif offre au locataire les délais et les moyens de la mauvaise foi. Dans tous les cas, les loyers courent jusqu’à la libération effective sous forme d’indemnité d’occupation, et le dépôt de garantie se décompte à la sortie sur justificatifs.

Conclusion

Le bail signé depuis le 1er octobre 2026 se lit avec des yeux neufs : la mention de servitude de résidence principale y est obligatoire dès que le logement neuf se trouve dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme, et son absence rend le contrat annulable avec restitution des loyers contre indemnité d’occupation. L’usage exclusif de résidence principale verrouille ensuite toute la vie du bail, avec une résiliation possible seulement après la mise en demeure du maire et l’expiration de son délai, sous le contrôle du juge. Chaque camp dispose d’armes réelles : au locataire la nullité pour mention manquante, la régularisation dans le délai, le recours contre la mise en demeure et la mauvaise foi du bailleur sanctionnée par la Cour de cassation le 12 février 2026 ; au bailleur la clause facultative bien rédigée, le commandement qui vise expressément la clause et la procédure menée dans l’ordre. À Paris et en Île-de-France, où la zone tendue ouvre largement la porte aux secteurs réservés, la vérification du plan local d’urbanisme avant signature devient un réflexe aussi naturel que la lecture du diagnostic de performance énergétique. Locataires comme bailleurs ont intérêt à faire relire tout bail conclu depuis le 1er octobre 2026 : une mention oubliée ou une clause mal calibrée coûte toujours plus cher après l’assignation qu’avant la signature.