Dans la nuit du 9 au 10 octobre 2026, un feu de cheminée a mobilisé dix-huit pompiers à Arles-sur-Tech, dans les Pyrénées-Orientales. Selon L’Indépendant du 10 octobre 2026, qui rapporte l’intervention, les secours ont été appelés sur les coups de minuit pour un incendie d’habitation parti d’une cheminée, alors que les températures nocturnes dépassaient à peine dix degrés. L’intervention a duré jusqu’à une heure du matin et, fort heureusement, il n’y a eu aucun relogement à organiser. Les pompiers en ont profité pour appeler les usagers à la prudence : c’est le premier feu de cheminée de la saison, et des milliers de foyers vont rallumer leur cheminée ou leur poêle dans les prochains jours. La scène se répète chaque automne dans toute la France, y compris à Paris et en Île-de-France, et elle pose à chaque fois les mêmes questions de droit : le ramonage est-il vraiment obligatoire, qui répond de l’incendie quand le logement est loué, que paie l’assurance habitation, et contre qui se retourner quand l’installation est défectueuse ? Cet article répond à ces quatre questions, textes et décisions de justice à l’appui, pour les locataires comme pour les bailleurs.
I. Feu de cheminée en location : ramonage obligatoire et locataire présumé responsable
A. Ramonage obligatoire, détecteur de fumée et règles parisiennes avant de rallumer
La première question que tapent les internautes chaque automne est simple : le ramonage de la cheminée ou du poêle est-il obligatoire ? La réponse des pouvoirs publics est sans ambiguïté. Sur la page officielle consacrée aux feux de cheminée, vérifiée le 13 mai 2026, l’administration répond par l’affirmative : faire ramoner sa cheminée, à foyer ouvert ou fermé, ou son poêle, est obligatoire pour l’occupant. Le ramonage doit être effectué par un ramoneur qualifié, , la fréquence minimale étant d’une fois par an, deux ramonages annuels, dont un en période d’utilisation, étant exigés dans la majorité des départements. La même page précise que le ramoneur remet en fin d’intervention une attestation à conserver précieusement, et que le défaut de ramonage est puni d’une amende de 450 €. Concrètement, le locataire qui utilise la cheminée doit donc vérifier que le ramonage a été fait, se faire remettre l’attestation et la conserver : ce document sera la première pièce réclamée par l’assureur et par le juge en cas d’incendie. L’obligation pèse sur l’occupant qui se sert de l’appareil, et le bailleur qui loue un logement équipé d’une cheminée a intérêt à faire réaliser le ramonage avant l’entrée dans les lieux puis à exiger chaque année l’attestation, comme il exige l’attestation d’assurance habitation.
Le fondement local de cette obligation se trouve dans le règlement sanitaire départemental, qui impose dans la plupart des départements un ramonage par un professionnel, deux fois par an, pendant et hors la période de chauffe. La cour d’appel de Chambéry l’a rappelé le 13 mai 2025 dans une affaire d’incendie de chalet , où elle relève que les propriétaires n’avaient pas fait réaliser les ramonages par un professionnel deux fois par an, pendant et hors la période de chauffe, comme l’exigeait le règlement sanitaire départemental (cour d’appel de Chambéry, 1re chambre, 13 mai 2025, RG n° 22/00912). Avant de rallumer, il faut donc se renseigner auprès de la mairie ou de la préfecture sur la fréquence applicable dans le département, car un ramonage unique peut ne pas suffire et un ramonage effectué par un non-professionnel ne vaut pas exécution de l’obligation. Le locataire qui vient d’emménager à l’automne doit exiger le certificat de ramonage de l’année en cours : allumer un feu sans savoir quand le conduit a été ramoné pour la dernière fois, c’est accepter un risque juridique autant qu’un risque matériel.
La deuxième vérification porte sur le détecteur de fumée, dont l’absence aggrave systématiquement le bilan d’un feu de nuit comme celui d’Arles-sur-Tech, déclaré vers minuit. L’article L. 142-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Lors de la survenue d’un incendie dans un logement ou une unité de vie, y compris celui ou celle situé dans un immeuble de moyenne hauteur ou un immeuble de grande hauteur, les occupants doivent pouvoir être alertés automatiquement par un dispositif de détection de fumée dès le début de l’incendie. » L’article R. 142-2 du même code ajoute : « Chaque logement, qu’il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, est équipé d’au moins un détecteur de fumée », appareil qui doit « Détecter les fumées émises dès le début d’un incendie » et « Émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu ». La répartition des rôles est fixée par l’article R. 142-3 : « La responsabilité de l’installation du détecteur de fumée mentionné à l’ article R. 142-2 incombe au propriétaire et la responsabilité de son entretien, ainsi que, si nécessaire, de son renouvellement incombe à l’occupant du logement. » Le propriétaire doit donc s’assurer du bon fonctionnement de l’appareil lors de l’état des lieux, et le locataire doit changer les piles et remplacer l’appareil défectueux. Un détecteur sans pile le jour de l’incendie expose le locataire à un partage de responsabilité et complique la discussion avec l’assureur, comme le montre le dossier consacré à l’installation et à l’entretien du détecteur de fumée en location.
À Paris et en Île-de-France, des règles plus strictes s’ajoutent. Toute la région est classée en zone sensible pour la qualité de l’air et soumise à un plan de protection de l’atmosphère. La page officielle de service-public consacrée aux feux de cheminée indique qu’à Paris et dans de nombreuses communes d’Île-de-France, l’usage des foyers ouverts est interdit, seuls des feux d’agrément ponctuels, pour le plaisir, pouvant être tolérés. Le locataire parisien doit donc vérifier deux points avant d’allumer un feu : d’abord auprès de la mairie ou de la préfecture si sa commune interdit les foyers ouverts, ensuite dans le règlement de copropriété, car l’habitant d’un immeuble en copropriété doit impérativement vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas l’usage de la cheminée ou du poêle. Dans les parties communes des immeubles d’habitation, l’article L. 142-2 du code de la construction et de l’habitation impose aux propriétaires des mesures de sécurité, selon les termes exacts du texte : « Dans les parties communes des bâtiments à usage d’habitation, les propriétaires mettent en œuvre des mesures de sécurité pour prévenir le risque d’incendie et éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et les dégagements. ». Un feu de cheminée allumé en violation d’une interdiction municipale ou du règlement de copropriété constitue une faute qui pèsera lourd dans l’attribution des responsabilités et dans la réponse de l’assureur. À Paris, où les conduits anciens sont nombreux et souvent partagés, l’avis d’un professionnel avant la remise en service d’une cheminée longtemps inutilisée n’est pas un luxe : c’est la condition pour allumer un feu sans s’exposer à une responsabilité quasi automatique en cas de sinistre.
B. Incendie du logement loué : le locataire répond du feu, sauf trois échappatoires
Quand l’incendie est déclaré, le réflexe du bailleur est de se tourner vers le locataire, et le code civil lui donne raison par principe. L’article 1733 du code civil énonce : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire est donc présumé responsable du feu parti de chez lui, et c’est à lui de rapporter la preuve de l’une des trois causes d’exonération : le cas fortuit ou la force majeure, le vice de construction, ou la communication du feu depuis une maison voisine. Appliqué au feu de cheminée, ce texte signifie que le locataire qui a allumé le feu doit démontrer, par exemple, que le conduit présentait un vice de construction qu’il ne pouvait déceler, ou que l’incendie résulte d’un événement extérieur irrésistible. Le simple fait d’avoir fait ramoner ne suffit pas à renverser la présomption, mais le certificat de ramonage et les factures d’entretien du poêle ou de l’insert constituent des pièces majeures pour discuter l’origine du sinistre avec l’expert. À l’inverse, l’absence totale de ramonage rend la position du locataire pratiquement indéfendable, car elle établit un manquement à une obligation réglementaire directement lié au risque qui s’est réalisé.
La Cour de cassation a précisé les frontières exactes de cette présomption dans un arrêt du 7 juillet 2016 rendu après l’incendie de locaux sous-occupés. Elle y rappelle d’abord la règle : « si le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, cette présomption ne s’applique pas entre le bailleur et le sous-locataire ou le sous-occupant ». La cour d’appel avait condamné l’assureur du sous-occupant in solidum avec le locataire envers le bailleur, faute de cas fortuit démontré ; la troisième chambre civile casse : « alors que le bailleur ne dispose pas d’une action directe contre le sous-occupant sur le fondement de l’article 1733 du code civil, la cour d’appel a violé ce texte » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2016, n° 15-12.370, décision publiée FS-P+B). L’enseignement vaut pour les logements partagés : le bailleur agit sur le fondement de l’article 1733 contre son locataire signataire, mais pas directement contre l’occupant hébergé ou le colocataire non signataire ; contre eux, il doit passer par la responsabilité de droit commun et prouver une faute.
Pour le locataire signataire, la contrepartie est claire : il concentre la présomption et ne s’en libère que par la preuve du cas fortuit, de la force majeure, du vice de construction ou du feu venu du voisin, pièces d’expertise à l’appui. La charge de la preuve reste lourde et suppose des éléments concrets : dépôt de plainte, témoignages, constat d’intrusion, rapport d’expertise sur l’origine du feu. Pour le vice de construction, l’expertise doit établir que le conduit, le tubage ou la traversée de toiture présentait un défaut d’origine, et non un simple défaut d’entretien imputable à l’occupant.
Quand plusieurs locataires se partagent l’immeuble, l’article 1734 du code civil répartit la charge : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » En pratique, après un feu de cheminée qui se propage à tout l’immeuble, chaque locataire a intérêt à faire établir vite par l’expert le point de départ exact du feu : celui chez qui le feu n’a pas pu commencer doit le démontrer pour être mis hors de cause, et celui chez qui le feu a commencé concentre la responsabilité sauf à prouver le vice de construction ou la force majeure. D’où l’importance, dès les premières heures, de photographier les lieux, de conserver le certificat de ramonage, les factures d’entretien du poêle ou de l’insert, les échanges avec le bailleur sur l’état du conduit, et de demander une expertise judiciaire en référé si l’assureur ou le bailleur tarde à en organiser une. Le locataire doit aussi déclarer le sinistre à son assureur dans le délai du contrat, sans attendre la fin de l’enquête des pompiers sur l’origine du feu, car le retard de déclaration ouvre un second front, celui de la déchéance de garantie.
II. Après un feu de cheminée : assurance habitation, indemnisation et recours
A. Garantie incendie, déclaration du sinistre et pièges de la déchéance
La deuxième grande question des internautes porte sur l’argent : que rembourse l’assurance habitation après un incendie, et que se passe-t-il sans assurance ? Le point de départ est l’obligation d’assurance du locataire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur, impose au locataire (article 7 en vigueur sur Légifrance), selon les termes du texte : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant » Le défaut d’assurance n’est pas sans sanction : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le bailleur peut donc faire résilier le bail un mois après un commandement resté sans effet, et il peut aussi souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et en récupérer la prime par douzième. Le locataire non assuré au jour du feu de cheminée cumule les risques : il répond de l’incendie sur ses deniers personnels en application de l’article 1733, il n’a aucune garantie pour ses propres meubles, et il s’expose à la résiliation de son bail. La situation du locataire sans assurance après un incendie est l’une des plus difficiles du droit locatif, car aucune solidarité ne vient amortir la dette de réparation, qui atteint souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros dès qu’un appartement est ravagé par les flammes et les fumées.
Le locataire assuré doit d’abord déclarer vite. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré, selon les termes du code : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », le texte précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Concrètement, après un feu de cheminée dans la nuit, il faut prévenir l’assureur par écrit dans le délai du contrat, souvent cinq jours ouvrés, et joindre le procès-verbal des pompiers, les photos, le certificat de ramonage et l’inventaire des biens endommagés. Le retard de déclaration peut entraîner la déchéance de garantie si le contrat la prévoit et si l’assureur démontre un préjudice. Ensuite, l’indemnisation obéit au principe indemnitaire : l’article L. 121-1 du code des assurances dispose : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ». L’assuré ne s’enrichit pas : il est remis, vétusté et franchise déduites, dans la situation antérieure. Il faut donc vérifier le contrat sur trois points avant de signer le procès-verbal d’expertise : le plafond de la garantie incendie, le taux de vétusté appliqué aux meubles et à l’agencement, et le montant de la franchise. Les frais de relogement, quand l’appartement est inhabitable, sont couverts seulement si le contrat comporte une garantie relogement ou perte d’usage, avec un plafond journalier et une durée limitée qu’il faut connaître avant de signer un bail de remplacement.
Deux pièges guettent ensuite l’assuré. Le premier est la fausse déclaration du risque : si l’assuré n’a pas déclaré la cheminée à foyer ouvert ou le poêle à l’assureur alors que le questionnaire le demandait, l’article L. 113-9 du code des assurances prévoit que, lorsque la mauvaise foi n’est pas établie et que l’omission n’est constatée qu’après le sinistre, « l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés ». L’indemnité peut donc être amputée, parfois lourdement, pour une simple case non cochée à la souscription. Le second piège est la déchéance pour manquement aux obligations du contrat : défaut de ramonage, détecteur de fumée sans pile, cheminée utilisée en violation d’une interdiction municipale ou du règlement de copropriété. Les clauses de déchéance sont valables si elles sont limitées et rédigées en caractères très apparents, et l’assureur qui les invoque doit prouver le manquement. D’où la méthode après un feu de cheminée : relire le contrat avant l’expertise, rassembler les attestations de ramonage et d’entretien, ne rien réparer avant le passage de l’expert, et contester par écrit toute proposition d’indemnité réduite en demandant à l’assureur de viser précisément la clause et les faits qu’il invoque. Les litiges sur le refus ou la réduction d’indemnité après incendie sont fréquents, comme le montre le dossier consacré à l’indemnisation et au relogement après l’incendie d’un immeuble : chaque page du contrat compte, et chaque attestation manquante coûte. Le propriétaire non occupant n’est pas dispensé de vigilance : s’il n’a pas souscrit d’assurance pour son compte, il répond sur son patrimoine des dommages causés aux voisins par l’incendie parti de son bien, et son propre assureur peut lui opposer les mêmes clauses d’entretien.
B. Ramoneur, bailleur et copropriété : les recours quand l’installation est en cause
Quand l’expertise révèle que le feu vient de l’installation elle-même, le locataire et le bailleur disposent de recours qu’il faut exercer dans le bon ordre et contre la bonne personne. Le premier recours vise le ramoneur, et une décision récente en dessine précisément les contours. Le 3 octobre 2016, un incendie avait détruit un chalet d’habitation après que les propriétaires avaient fait fonctionner la cheminée ; un certificat de ramonage avait été dressé le 14 janvier 2016 par un professionnel, et l’assureur avait versé aux propriétaires la somme de 646 601,11 euros avant de se retourner contre le ramoneur et son assureur. La cour d’appel de Chambéry juge que le ramoneur n’est pas tenu de vérifier la conformité de l’installation, mais qu’il est tenu d’un devoir de conseil : ne pas avoir signalé l’absence de grilles de décompression sur la hotte, alors qu’elle était nécessairement visible, constitue un manquement, la cour rappelant qu’un tel manquement au devoir de conseil ne peut fonder une condamnation qu’en cas de lien causal avec la survenue de l’incendie. En l’espèce, l’expert attribuait le feu à la détérioration du conduit au niveau de la traversée du toit, sans lien avec les grilles manquantes, et la cour a infirmé le jugement avant de débouter l’assureur de toutes ses demandes (cour d’appel de Chambéry, 1re chambre, 13 mai 2025, RG n° 22/00912). La leçon est double : le ramoneur engage sa responsabilité s’il tait un défaut visible et dangereux, mais la victime doit prouver que ce défaut a causé le feu, par une expertise judiciaire rigoureuse. Le certificat de ramonage ne garantit donc pas l’installation, et l’absence d’observations sur le certificat ne vaut pas attestation de conformité. Pour le particulier, le réflexe utile est d’exiger du ramoneur qu’il consigne par écrit les défauts constatés et les travaux recommandés, et de faire réaliser ces travaux avant de rallumer.
Le deuxième recours vise le bailleur quand le conduit ou l’appareil présente un vice que l’entretien courant ne pouvait corriger. L’article 1733 exonère le locataire qui prouve le vice de construction, et cette preuve rejaillit naturellement vers celui qui a fourni un conduit défectueux : le bailleur qui loue un logement dont le conduit de cheminée est fissuré, mal tubé ou non conforme ne peut en laisser le coût au locataire. En pratique, le locataire doit avoir signalé le désordre par écrit avant le sinistre, ou l’expert doit établir que le défaut était antérieur à son entrée dans les lieux et indécelable pour un non-professionnel. Les échanges de courriels avec le bailleur, l’état des lieux d’entrée mentionnant l’état du conduit, et les devis de tubage restés sans suite sont les pièces qui font gagner ces dossiers. Symétriquement, le bailleur qui a fait ramoner avant la location, installé un détecteur en état de marche et répondu aux signalements du locataire se met à l’abri du recours en responsabilité pour manquement à l’entretien. Dans les immeubles collectifs, le conduit partagé relève des parties communes et le syndic doit organiser son entretien et sa vérification : le locataire victime d’un feu parti d’un conduit commun mal entretenu peut agir contre le syndicat des copropriétaires, et le bailleur appelé en garantie se retournera contre lui.
À Paris, le contentieux suit un circuit balisé qu’il faut connaître. Après un feu de cheminée dans la capitale, l’expertise amiable est organisée par les assureurs, mais si elle s’enlise, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris peut ordonner une expertise judiciaire qui s’imposera à tous, ramoneur et syndic compris. Les demandes d’indemnité relèvent du tribunal judiciaire du lieu du sinistre, et les montants en jeu après un incendie d’appartement parisien dépassent vite le plafond du tribunal de proximité. Les délais parisiens sont tendus à l’automne, au moment où les sinistres se multiplient : il faut donc saisir tôt, chiffrer large avec l’aide d’un expert d’assuré si nécessaire, et ne pas accepter de protocole transactionnel avant de connaître l’étendue exacte des désordres, notamment les dégâts de fumée dans les appartements voisins, qui apparaissent parfois plusieurs semaines après le feu. Les voisins enfumés disposent eux-mêmes d’une action contre l’auteur du sinistre et son assureur, et le locataire à l’origine du feu doit vérifier que sa garantie responsabilité civile couvre bien les dommages causés aux tiers, avec un plafond suffisant pour un immeuble haussmannien où un seul sinistre peut toucher dix logements.
Conclusion
Le premier feu de cheminée de la saison, comme celui d’Arles-sur-Tech qui a mobilisé dix-huit pompiers dans la nuit du 9 au 10 octobre sans faire de relogé, rappelle une règle simple : en location, le feu s’allume avec des papiers en règle. Ramonage par un professionnel à la fréquence du département, attestation conservée, détecteur de fumée en état de marche, règlement de copropriété et arrêté municipal vérifiés, à Paris comme ailleurs : c’est ce faisceau de précautions qui protège le locataire contre la présomption de l’article 1733 et contre la déchéance de garantie. Après le sinistre, la méthode est tout aussi stricte : déclarer dans les cinq jours ouvrés, ne rien réparer avant l’expertise, relire le contrat ligne à ligne, et faire établir l’origine exacte du feu pour répartir les responsabilités entre locataire, bailleur, ramoneur et copropriété. L’indemnité ne dépassera jamais la valeur du bien au jour du feu, mais bien documentée, elle permet de reconstruire sans se ruiner. Et quand l’installation est en cause, l’expertise judiciaire reste l’arbitre : elle seule peut transformer un certificat de ramonage silencieux en preuve d’un défaut, ou un conduit fissuré en vice de construction exonératoire.