Un locataire cesse de payer le loyer de votre boutique, de votre atelier ou de vos bureaux. Le mois suivant, le retard s’installe, puis les excuses, puis le silence. Faut-il attendre, négocier, ou dégainer le commandement de payer visant la clause résolutoire ? Depuis la réécriture de l’article L145-41 du Code de commerce par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, la réponse du bailleur doit être plus rapide et plus rigoureuse qu’avant : le texte resserre les délais de grâce accordés au preneur, mais il ne pardonne aucune erreur de forme dans le commandement. Cet article explique, côté bailleur, comment faire payer les loyers impayés d’un bail commercial, quand la clause résolutoire est vraiment acquise, et comment obtenir la résiliation puis l’expulsion sans voir la procédure annulée pour un détail.
Le point de départ tient en une phrase du nouvel article L145-41 : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Tout le contentieux des impayés commerciaux découle de cette mécanique. Le bailleur qui maîtrise le commandement, le référé-provision et les deux conditions nouvelles imposées au preneur pour obtenir des délais reprend la main. Celui qui assigne trop vite, chiffre mal sa créance ou oublie une mention offre au locataire un moyen de nullité et des mois d’maintien dans les lieux sans payer le loyer. La suite décrit la méthode complète, les pièces à réunir, les délais à respecter et les particularités parisiennes et franciliennes, où les loyers élevés rendent chaque mois d’impayé particulièrement coûteux.
I. Faire payer les loyers impayés : commandement, référé et garanties
Avant de parler de résiliation, le bailleur cherche d’abord à être payé. La clause résolutoire est un moyen de pression et une porte de sortie, mais le recouvrement de la dette locative suit sa propre logique : mise en demeure qualifiée, action rapide en référé pour obtenir une provision, et mobilisation des garanties. Cette première partie détaille le commandement imparable et les actions qui permettent d’encaisser sans attendre la fin d’un procès au fond.
A. Comment délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire sans le faire annuler ?
Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas une simple relance. C’est l’acte qui fait courir le délai d’un mois au terme duquel la résiliation peut être acquise. Sa rédaction conditionne toute la suite, car les tribunaux annulent les commandements approximatifs et cette nullité fait tomber la clause. La pratique parisienne montre que les contestations portent presque toujours sur les mêmes points : le décompte des sommes, la mention du délai d’un mois, la référence expresse à la clause et la qualité du signataire.
Le contenu obligatoire se résume en cinq vérifications. Premièrement, le décompte doit distinguer le loyer, les charges, les taxes, l’indexation et les intérêts, période par période, avec les acomptes déjà versés. Un montant global du type « 25 000 euros de loyers impayés » expose à une nullité ou au rejet de la demande, parce que le preneur doit pouvoir vérifier ce qu’on lui réclame. Deuxièmement, l’acte doit reproduire ou viser précisément la clause résolutoire du bail et indiquer qu’il est délivré pour son application. Troisièmement, il doit mentionner le délai d’un mois laissé au locataire pour payer, à peine de nullité : c’est l’exigence littérale du texte. Quatrièmement, la signification passe par un commissaire de justice, avec les mentions de remise conformes aux règles de procédure. Cinquièmement, seules les dettes nées et exigibles à la date du commandement peuvent y figurer ; les termes futurs, les pénalités fantaisistes et les frais non prévus au bail doivent être écartés du décompte comminatoire, quitte à les réclamer séparément.
Deux illustrations récentes montrent l’importance de cette rigueur. Dans une affaire parisienne, « Par acte extra-judiciaire en date du 19 août 2021, les consorts [V]-[T] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3 433,70 euros au titre des termes impayés des loyers et charges des 1er et 2ème trimestre 2021 et lui faisant injonction de justifier de son assurance contre les risques locatifs. », et le litige s’est ensuite enlisé sur les demandes croisées de constat d’acquisition, de délais et d’expulsion, jusqu’à une ordonnance de référé du 14 octobre 2022 qui a renvoyé au fond et accordé des délais (CA Paris, pôle 1 chambre 3, 28 juin 2023, RG 23/00010). Dans une autre espèce parisienne, « Par acte extrajudiciaire du 17 mai 2019, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 75.131,61 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 mai 2019 outre les frais de procédure et les intérêts échus. », le tribunal a rejeté la demande de nullité du commandement et celle de délais, puis a constaté l’acquisition de la clause (CA Paris, pôle 5 chambre 3, 8 février 2024, RG 21/19734). Le contraste entre les deux dossiers tient largement à la solidité du commandement et à la démonstration, ou non, d’une capacité de paiement du preneur. Le bailleur retient la leçon : un commandement chiffré au centime, pièces jointes à l’appui, vaut mieux qu’une assignation précipitée.
Le droit commun de la clause résolutoire renforce cette exigence de forme. L’article 1225 du Code civil dispose que « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution », et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause. L’article 1224 du Code civil rappelle pour sa part que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Autrement dit, le bailleur dispose de trois voies : la clause, la notification pour inexécution grave, ou le juge. En bail commercial, la clause reste la voie la plus rapide, à condition de respecter son formalisme. Par ailleurs, beaucoup de stipulations du statut des baux commerciaux sont d’ordre public : l’article L145-15 du Code de commerce répute non écrites les clauses qui feraient échec, notamment, aux articles L145-37 à L145-41. Le bail ne peut donc ni supprimer le délai d’un mois, ni priver le juge de son pouvoir de suspendre la clause : toute stipulation contraire est inefficace.
En pratique, le calendrier du bailleur commence dès le premier terme impayé. Relance écrite à J+8 avec décompte, mise en demeure de payer et de justifier de l’assurance à J+20, puis commandement visant la clause dès que l’impayé dépasse un mois de loyer ou que le dialogue est rompu. Attendre six mois pour « préserver la relation commerciale » transforme une dette recouvrable en créance douteuse et affaiblit la démonstration ultérieure d’une inexécution grave. À l’inverse, un commandement délivré trop tôt avec un décompte faux offre au preneur un moyen de défense inespéré. La bonne cadence associe fermeté et précision : chaque acte est chiffré, daté, signifié, et conservé avec ses preuves de remise.
B. Comment obtenir vite une provision et sécuriser la dette : référé, garanties et mesures utiles ?
Le mois qui suit le commandement ne doit pas être un mois d’attente passive. Le bailleur peut saisir le juge des référés pour obtenir une provision sur les loyers dus et faire reconnaître l’évidence de sa créance. L’article 834 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner « en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Une dette de loyers documentée par un bail signé, des appels de loyers, des relevés bancaires montrant l’absence de paiement et un commandement régulier remplit ces conditions dans la plupart des dossiers. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, comme ceux d’Avignon le 15 juin 2026 ou de Lyon le 10 août 2026 dans des litiges de résiliation et de provision de loyers commerciaux, statue ainsi rapidement sur le paiement provisionnel, la constatation de la clause ou le renvoi au fond selon que la contestation est sérieuse ou non (TJ Avignon, référés, 15 juin 2026, n° 26/00063 ; TJ Lyon, référés civils, 10 août 2026, n° 25/02382).
L’assignation en référé poursuit trois objectifs simultanés. D’abord, une condamnation provisionnelle au paiement des loyers échus, qui permet de saisir les comptes du locataire sans attendre le jugement au fond. Ensuite, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire si le mois est écoulé sans paiement ni contestation sérieuse, avec fixation d’une indemnité d’occupation et autorisation d’expulsion. Enfin, à titre subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire pour manquement grave, utile quand la clause est fragilisée par un vice de forme. L’assignation doit reprendre le décompte actualisé au jour de l’audience, car le preneur qui paie entre le commandement et l’audience peut paralyser la clause : le bailleur qui réclame un montant déjà soldé perd sa crédibilité devant le juge.
Parallèlement, le bailleur active ses garanties. Dépôt de garantie à imputer selon les termes du bail, caution personnelle du dirigeant à mettre en demeure par lettre recommandée distincte, garantie bancaire à appeler dans les formes du contrat, et, pour les locaux aménagés, réflexion sur la revendication du matériel. Chaque garantie obéit à son propre formalisme : la caution doit avoir été informée de la défaillance dans les délais légaux, l’appel en garantie bancaire doit viser les pièces contractuelles, et toute compensation doit être notifiée. Un dossier de référé solide joint donc au bail et au commandement : les actes de cautionnement, les échanges avec la caution, les relevés d’impayés bancaires, les attestations du comptable et les constats d’occupation des lieux.
Lorsque le locataire invoque des désordres dans les locaux pour justifier son refus de payer, le bailleur ne doit pas laisser l’argument prospérer sans réponse. L’exception d’inexécution suppose un manquement grave du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien qui rend l’usage des lieux impossible, pas un simple retard de réparation. Le bailleur fait constater l’état des lieux par commissaire de justice, produit les factures d’entretien, propose une expertise si nécessaire, et maintient sa demande en paiement : en matière commerciale, le loyer ne se consigne pas unilatéralement et la compensation sauvage expose le preneur à la résiliation. Si le preneur ouvre une procédure collective entre-temps, les poursuites individuelles sont gelées et la déclaration de créance devient obligatoire dans les deux mois de la publication au BODACC ; la méthode détaillée de cette déclaration et de la contestation d’un rejet figure dans notre guide consacré au client en redressement judiciaire (déclarer sa créance en deux mois et contester un rejet), que le bailleur doit ouvrir en parallèle de son dossier d’impayés.
II. Résilier le bail et expulser depuis la réforme du 26 mai 2026 : ce qui change vraiment
La seconde étape concerne la sortie du bail et la récupération des locaux. C’est là que la loi du 26 mai 2026 modifie l’équilibre : le preneur qui demande des délais doit désormais prouver qu’il peut payer et qu’il a repris le loyer courant avant la première audience. Pour le bailleur, cette double condition transforme la préparation de l’audience : il ne suffit plus de démontrer l’impayé, il faut aussi démontrer que le preneur ne remplit pas ces conditions. Cette partie explique le nouveau verrou, puis la sortie concrète des lieux à Paris et en Île-de-France.
A. Quand la clause résolutoire est-elle acquise et comment le juge applique le double verrou depuis la réforme ?
Le principe reste inchangé : un mois après un commandement régulier demeuré infructueux, la clause peut être constatée par le juge. La nouveauté porte sur les délais de grâce. Avant la réforme, le juge pouvait suspendre les effets de la clause en accordant des délais au preneur sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, aux termes duquel « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Les juridictions usaient largement de ce pouvoir, parfois pour des preneurs dont la situation financière ne laissait guère d’espoir de redressement, ce qui prolongeait son maintien dans les lieux sans payer le loyer au détriment de bailleurs eux-mêmes endettés.
Désormais, pour les impayés de loyers commerciaux, « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience », selon le nouvel article L145-41 du Code de commerce dans sa version issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, applicable aux demandes de suspension introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi. Les deux conditions sont cumulatives. La capacité à régler la dette ne se déclare pas, elle se prouve par des pièces comptables et bancaires : trésorerie récente, derniers bilans, prévisionnel d’activité, échéancier réaliste, justificatifs de reprise du loyer courant. La reprise du loyer courant doit être effective avant la première audience, pas promise à l’audience. Le preneur qui arrive avec des intentions et sans relevés perd son moyen ; le bailleur qui démontre, relevés bancaires et balances comptables du preneur à l’appui quand il les détient, ou par la carence du preneur à produire, qu’aucune capacité n’est établie, obtient le constat de la clause.
Pour le bailleur, la préparation de l’audience change donc de nature. Il ne se contente plus d’apporter la preuve de sa créance. Il apporte aussi la preuve négative utile : absence de reprise du loyer courant à la date de l’audience, absence de pièces financières produites par le preneur, incohérence entre le chiffre d’affaires allégué et les paiements constatés, échecs répétés d’échéanciers antérieurs. Concrètement, le dossier d’audience comprend le tableau des loyers avant et après commandement avec surlignage des paiements repris ou non, les relevés bancaires du bailleur montrant les encaissements, les échanges écrits où le preneur reconnaît la dette ou annonce un paiement jamais exécuté, et une note chiffrée comparant la dette totale à la trésorerie alléguée. Cette démonstration financière répond exactement à ce que le nouveau texte attend du juge : quitter le terrain de l’équité pour celui de la preuve du redressement.
Trois moyens de défense du preneur restent néanmoins à neutraliser. Premièrement, la nullité du commandement : le bailleur revérifie avant l’audience la mention du délai d’un mois, l’exactitude du décompte et la référence à la clause, et corrige par un nouveau commandement si un doute subsiste, plutôt que de défendre un acte fragile. Deuxièmement, la contestation du montant : le bailleur isole les sommes incontestables des accessoires discutés, pour que le juge puisse constater la clause sur le principal même si une charge reste débattue. Troisièmement, la demande de délais sur un autre fondement que les loyers, par exemple pour des travaux : le bailleur distingue les obligations de paiement, soumises au double verrou, des autres inexécutions, où le pouvoir modérateur du juge subsiste dans son cadre classique. Le pendant côté preneur de cette analyse, avec les réflexes pour sauver le bail après un commandement, est développé dans notre article consacré au locataire visé par une clause résolutoire (sauver son bail commercial après un commandement de payer), utile au bailleur pour anticiper les arguments adverses.
B. Comment faire constater la résiliation et expulser à Paris et en Île-de-France : audience, délais et sortie des lieux ?
À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux atteignent des niveaux qui rendent chaque trimestre d’occupation sans paiement critique, la sortie des lieux suit un circuit juridictionnel précis. La demande de constat d’acquisition de la clause, subsidiairement de résiliation judiciaire, se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle des référés puis chambre civile au fond selon la complexité ; en petite et grande couronne, les tribunaux judiciaires de Nanterre, Créteil, Bobigny, Évry, Versailles, Pontoise, Melun ou Meaux. L’assignation doit respecter les mentions prescrites à peine de nullité depuis le 1er octobre 2026, et l’inscription au répertoire général conditionne la date d’audience : le bailleur parisien intègre les délais de mise en état franciliens, souvent plusieurs mois au fond, d’où l’intérêt du référé pour obtenir provision et, si le dossier est limpide, le constat de la clause.
Le jugement qui constate l’acquisition fixe la date de résiliation, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation généralement égale au loyer courant indexé jusqu’à la libération effective, et statue sur les dépens, la conservation du dépôt de garantie et les dommages-intérêts éventuels. L’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose ensuite la séquence d’exécution : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ». Le bailleur fait donc signifier un commandement de quitter les lieux, puis, à défaut de départ volontaire, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture. À Paris, les délais de concours peuvent s’étirer ; le bailleur les anticipe en maintenant la pression financière par des saisies sur comptes entre-temps et en chiffrant l’indemnité d’occupation avec indexation pour que chaque mois de maintien forcé dans les lieux augmente la dette exécutoire.
Deux spécificités franciliennes méritent l’attention. D’abord, la trêve hivernale ne protège pas les locaux exclusivement commerciaux : le calendrier d’expulsion ne s’interrompt pas comme pour l’habitation, et le débat se concentre sur les délais de grâce déjà tranchés au jugement et sur le commandement de quitter les lieux. Ensuite, les locaux parisiens mêlent souvent commerce et habitation accessoire, réserves transformées en logement ou arrière-boutiques occupées : toute occupation à usage d’habitation doit être identifiée avant l’assignation, car elle modifie les protections applicables et les mentions à prévoir. Le bailleur parisien fait constater l’occupation réelle par commissaire de justice, vérifie la destination contractuelle et l’usage effectif, et vise dans son assignation chaque occupant, y compris les sous-occupants et sociétés tierces installées sans droit, pour éviter une expulsion incomplète qui laisserait un occupant sans titre dans les lieux.
La sortie des lieux ne règle pas le sort du matériel et des aménagements. Le bailleur dresse un inventaire contradictoire, distingue le matériel appartenant au preneur, les aménagements devenus immeubles par destination selon les stipulations du bail, et les stocks éventuellement gagés. Toute rétention ou vente irrégulière de biens du preneur expose à une action en restitution et en dommages-intérêts qui peut anéantir le bénéfice de la procédure. La méthode sûre consiste à faire autoriser judiciairement les mesures conservatoires nécessaires, à consigner les sommes revenant au preneur après compensation régulière, et à documenter chaque étape par procès-verbal. Enfin, le bailleur francilien dont le preneur débiteur a disparu ou a transféré son fonds à un successeur vérifie la cession au registre : le cessionnaire du fonds peut être tenu des dettes locatives selon les garanties stipulées, et l’acte de cession publié révèle souvent l’adresse réelle du débiteur pour la signification des actes d’exécution.
Conclusion
Depuis la loi du 26 mai 2026, le bailleur d’un local commercial dispose d’un chemin plus lisible pour traiter les impayés : un commandement de payer régulier qui fait courir le délai d’un mois, une action rapide en référé pour obtenir une provision, puis, à défaut de paiement, le constat de la clause résolutoire face à un preneur qui doit désormais prouver sa capacité à payer et reprendre le loyer courant avant la première audience. Chaque étape se prépare avec des chiffres exacts, des actes signifiés et des pièces bancaires, parce que la moindre approximation offre au locataire le moyen de faire annuler la procédure et de gagner des mois d’occupation. À Paris et en Île-de-France, où les enjeux locatifs sont les plus lourds, cette rigueur se double d’une anticipation du calendrier judiciaire et de l’exécution : assigner proprement, viser tous les occupants, chiffrer l’indemnité d’occupation, puis exécuter par commandement de quitter les lieux et concours de la force publique si nécessaire. Le bailleur qui applique cette séquence transforme un impayé subi en créance exécutoire et récupère des locaux exploitables, au lieu d’enchaîner les relances sans effet.