Octobre est le mois où les toitures parisiennes rendent leur verdict. Après les orages de la fin de l’été et les premières pluies soutenues de l’automne, une auréole brune s’étend au plafond du studio du dernier étage, la peinture cloque à l’angle du mur et une odeur d’humidité s’installe dans la pièce située juste sous la toiture-terrasse. Le réflexe du copropriétaire est de téléphoner au syndic pour exiger la réfection de l’étanchéité, tandis que le syndic répond que l’assemblée générale doit d’abord voter, que l’origine exacte reste à déterminer et que le dégât relève peut-être de la ventilation du logement. Entre ces deux positions, le locataire s’impatiente, l’assurance habitation demande des pièces et chaque nouvelle pluie aggrave les désordres. Qui paie la réfection de l’étanchéité et la remise en état de l’appartement ? Comment contraindre un syndic qui temporise ? Faut-il saisir le juge en référé pour obtenir les travaux, une provision ou au moins une expertise ? Les réponses tiennent en deux temps : identifier le responsable en partant des parties communes, puis prouver l’origine avant de contraindre, avec des décisions rendues en 2025 et 2026 qui montrent exactement ce que le juge attend.

I. Qui paie les réparations quand la toiture-terrasse laisse passer l’eau en copropriété ?

A. Toiture et étanchéité : des parties communes dont répond le syndicat des copropriétaires

Le point de départ est la qualification des ouvrages. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » La toiture, la couverture et les éléments qui assurent l’étanchéité figurent au premier rang de ces parties communes, et les règlements de copropriété le confirment presque toujours : dans l’affaire jugée à Paris au printemps 2026, le règlement stipulait que les parties communes générales comprenaient les toitures et tous les éléments assurant l’étanchéité, y compris la protection d’étanchéité située sur les terrasses à jouissance privative. Quand l’eau traverse une toiture-terrasse pour tacher le plafond du lot situé en dessous, le premier responsable désigné par les textes est donc collectif. Suivant l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026, RG 26/50504). La cour d’appel de Poitiers rappelle la même règle dans son arrêt du 9 septembre 2025 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. » Et, juste après : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (cour d’appel de Poitiers, 1re chambre civile, 9 septembre 2025, RG 23/02545). Concrètement, le copropriétaire victime n’a pas à démontrer une faute du syndic : il suffit que le dommage ait son origine dans les parties communes.

Le syndic, organe exécutif du syndicat, porte l’obligation d’entretien. En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, « en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (motifs de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026 sur l’article 18). Une toiture qui fuit relève typiquement de cette sauvegarde : attendre le prochain épisode pluvieux en se retranchant derrière l’ordre du jour de la future assemblée générale expose le syndicat, et le défaut d’entretien répété peut caractériser un trouble. Le juge parisien des référés l’énonce sans détour : « Il est de jurisprudence constante que le défaut d’entretien d’une partie commune causant un dommage au copropriétaire qui l’invoque constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile » (motifs de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026). Le droit commun de la responsabilité renforce cette analyse. L’article 1244 du code civil prévoit que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction » (article 1244 du code civil). Entre voisins de l’immeuble, l’article 1253 du code civil ajoute que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du code civil). Et toute faute établie ouvre la réparation intégrale, car « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil).

L’arrêt de Poitiers illustre l’enchaînement complet. Un copropriétaire avait acheté en 2009 un appartement brut de béton à aménager au premier étage, avec un toit-terrasse, puis l’avait revendu en 2019. Des infiltrations étaient apparues dans le garage situé sous la toiture-terrasse. L’expert judiciaire avait conclu : « Les sondages réalisés ont montré que les infiltrations constatées dans le garage de la SCI DU PETIT MARAIS, couvert par cette toiture-terrasse, avaient pour origine l’absence de réalisation d’une étanchéité lors de la construction de l’immeuble » (motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025 reprenant l’expertise). L’expert précisait que cette étanchéité constituait un élément de la toiture, partie commune selon le règlement, et qu’elle ne pouvait techniquement pas être réalisée dans le seul cadre des travaux privatifs d’aménagement de l’appartement. La cour en a déduit que les désordres n’étaient pas imputables au copropriétaire qui avait aménagé son lot : « Le syndicat des copropriétaires est dès lors, par application des dispositions précitées, responsable du préjudice subi par l’intimé » (motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 9 septembre 2025). Le jugement a été confirmé en toutes ses dispositions, y compris le remboursement de 420 euros de sondages, 3 000 euros de préjudice moral pour les tracas des procédures imposées par le refus du syndicat d’admettre sa responsabilité, les dépens incluant les frais d’expertise, et 2 000 euros supplémentaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel. La leçon pour le copropriétaire parisien est nette : quand l’expertise démontre que l’eau vient des parties communes, le syndicat paie, même s’il a voté contre les travaux ou soutenu qu’un copropriétaire avait modifié les lieux.

B. Assurance de l’immeuble, assurance du logement, constructeur et vendeur : qui supporte quoi ?

Le syndicat responsable n’est pas toujours le payeur final, et plusieurs débiteurs peuvent se cumuler. D’abord les assurances. L’immeuble est couvert par une assurance collective souscrite par le syndic, tandis que chaque occupant assure son propre lot. En cas de dégât des eaux, la déclaration doit partir vite vers les deux : l’assureur multirisque habitation du logement et l’assureur de la copropriété, avec photos, description des pièces touchées et date d’apparition. Le principe indemnitaire gouverne ces contrats : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre » (article L121-1 du code des assurances). Dans le dossier parisien de 2026, les deux assureurs étaient dans la cause : la société Acte IARD pour le syndicat et la société Pacifica pour les copropriétaires, et c’est le technicien mandaté par Pacifica qui avait constaté en visioconférence la matérialité des dommages aux embellissements. Associer les assureurs dès l’expertise, même ordonnée en référé, évite qu’ils contestent ensuite des constatations faites sans eux.

Ensuite le constructeur, quand l’immeuble est récent ou quand l’expertise révèle un défaut d’origine. L’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du code civil). Dans l’affaire de Poitiers, l’étanchéité manquait depuis la construction de 2009 ; l’expert a relevé qu’il appartenait au syndic, dès l’apparition des premières infiltrations, de prendre les dispositions pour obtenir l’intervention du constructeur, à défaut de pouvoir déclarer le sinistre à un assureur dommages-ouvrage inexistant. Le syndicat qui néglige ce recours reste responsable envers le copropriétaire et ne peut pas opposer à celui-ci la faute du constructeur : la loi lui réserve seulement des actions récursoires, à exercer ensuite contre le constructeur, ses assureurs ou les entreprises intervenues.

Enfin le vendeur du lot, quand le copropriétaire vient d’acheter. Il ne faut pas confondre les deux terrains : l’infiltration qui vient des parties communes engage le syndicat, tandis que l’humidité ou les fissures qui viennent du lot lui-même et que le vendeur a dissimulées relèvent de la garantie des vices cachés contre le vendeur, comme l’illustre le contentieux de l’humidité et des fissures découvertes après un achat. Les deux actions peuvent coexister : assigner le syndicat pour le défaut d’étanchéité des parties communes n’interdit pas d’agir contre le vendeur pour un vice propre au lot, et inversement. Pour le locataire du lot, la règle pratique est simple : signaler par écrit au bailleur dès les premières traces, laisser l’accès pour la recherche de fuite, conserver les échanges, et ne pas engager seul des travaux sur les parties communes ni suspendre de sa propre initiative le paiement du loyer. Le bailleur, prévenu, doit saisir le syndic et son assurance ; son inertie documentée servira ensuite si une baisse de loyer ou des dommages-intérêts sont demandés.

II. Infiltrations en copropriété : que faire concrètement pour prouver et contraindre ?

A. Prouver l’origine de l’eau avant tout procès : la méthode qui emporte l’expertise

Le dossier parisien de 2026 est un manuel de ce qu’il faut faire et de ce qui manque quand le juge refuse les travaux en référé. Les copropriétaires d’un studio du 8e étage, sous toiture-terrasse, demandaient la condamnation du syndicat sous astreinte à reprendre l’étanchéité suivant un devis de 16 839,15 euros, plus une provision pour perte locative de 790 euros par mois et 7 729,58 euros pour la remise en état des parties privatives. Ils versaient des photographies de moisissures au plafond, une déclaration de sinistre dégât des eaux du 2 janvier 2025, un rapport photographique et une facture de recherche de fuite d’une société missionnée par le syndic, un rapport d’expert mandaté par leur assureur, des courriers du syndic, le devis de réfection, le procès-verbal de l’assemblée générale qui avait rejeté la réfection de l’étanchéité, et un constat de commissaire de justice du 28 novembre 2025 décrivant une forte odeur d’humidité, des traces noirâtres concentrées aux angles et à l’arête entre le mur et le plafond, des développements fongiques et un décollement du revêtement mural. Malgré ce dossier fourni, le juge a estimé que la cause n’était pas établie avec l’évidence requise en référé : seule la facture de la société de recherche de fuite imputait les désordres au défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, et cette même facture préconisait une vérification par une entreprise d’étanchéité ; le rapport de l’assureur n’avait fait que reprendre cette cause après des constats en visioconférence ; les autres inondations signalées dans l’immeuble venaient d’une descente pluviale et de conduits sans chapeaux, pas de l’étanchéité ; et le syndic évoquait un défaut de ventilation comme cause possible, au moins partielle. D’où la formule qui clôt le débat sur les travaux immédiats : « Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande des consorts [R]/[P] de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte les travaux nécessaires pour la reprise de l’étanchéité ainsi que leurs demandes de provision » (dispositif et motifs de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026). Le juge a même relevé que le congé du locataire, parti pour un emploi à la Défense, ne prouvait pas la perte locative alléguée.

Mais le même dossier a obtenu l’essentiel : l’expertise. La facture de recherche de fuite mentionnait « qu’elle a relevé une absence de problème sur la lucarne et sur le brisis en ardoise et un problème provenant de la toiture terrasse au-dessus en raison de son ancienne étanchéité et qu’elle a préconisé de mandater une entreprise d’étanchéité pour vérifier l’étanchéité et prévoir une réfection totale » (motifs de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026 reprenant la facture de recherche de fuite). Les rapports du syndic lui-même évoquaient la nécessité de travaux, et le commissaire de justice avait documenté des désordres typiques d’une venue d’eau par le haut. Pour le juge, « ces éléments permettent de caractériser un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile justifiant que soit ordonnée une expertise afin de déterminer la cause des désordres et les préjudices en résultant » (motifs de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026 sur l’article 145). L’article 145 du code de procédure civile prévoit en effet que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » (article 145 du code de procédure civile). Ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont exigées pour cette expertise : des éléments qui rendent crédible l’origine commune, sans relever de la simple hypothèse, suffisent. La méthode gagnante se déduit de cette décision : déclarer le sinistre par écrit dès les premières traces, photographier avec date chaque évolution après chaque pluie, faire dresser un constat par un commissaire de justice quand les moisissures s’étendent, exiger une recherche de fuite avec un rapport qui tranche entre étanchéité, canalisation et condensation, et conserver les courriers du syndic qui reconnaissent la nécessité de travaux. Chaque pièce compte, car le juge des référés statue sur l’évidence : une cause seulement probable donne une expertise, une cause démontrée donne les travaux et la provision.

Deux délais commandent la diligence. Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Cinq ans paraissent longs, mais chaque saison sans constat affaiblit la preuve : les traces séchées l’été ne montrent plus rien, le syndic plaide la ventilation, et l’assureur discute la suddenness du sinistre. En pratique, le copropriétaire qui documente dès l’automne 2026, assigne en expertise dans les mois qui suivent et agit au fond sur le rapport d’expertise se place dans le calendrier que les juges attendent.

B. Contraindre le syndic à Paris et en Île-de-France : mise en demeure, assemblée générale et juge des référés

La contrainte suit une gradation. D’abord la mise en demeure au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, qui décrit les désordres, joint les photos et le constat, rappelle l’obligation d’entretien des parties communes et l’intervention d’urgence que l’article 18 autorise de sa propre initiative, et fixe un délai pour bâcher, réparer provisoirement et inscrire la réfection à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette lettre n’est pas une formalité : elle fera foi de l’inertie si le dossier va au juge, et elle ouvre le dialogue avec le conseil syndical, qui peut appuyer la demande de travaux. Ensuite l’assemblée générale, seule compétente pour voter les travaux importants et leur financement : le copropriétaire demande l’inscription d’une résolution chiffrée sur devis, avec le rapport de recherche de fuite en annexe. Si l’assemblée rejette la réfection, comme celle du 19 juin 2025 à Paris, ou si elle vote seulement un audit d’architecte, comme celle du 17 février 2026, ce vote ne clôt pas les droits de la victime : il prouve au contraire que le syndicat, informé, n’a pas remédié au dommage. Chaque procès-verbal, chaque devis établi au nom du syndicat, chaque courriel du syndic qui évoque des travaux devient une pièce du futur référé.

Le juge des référés du tribunal judiciaire est l’arme rapide, à manier avec le bon fondement. « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (article 834 du code de procédure civile). Et « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du code de procédure civile). Trois demandes se distinguent. Les mesures conservatoires et de remise en état s’obtiennent en prouvant un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite : une toiture qui fuit à chaque pluie sur un logement occupé, avec un défaut d’entretien documenté, entre dans ce cadre. La provision et l’injonction de travaux supposent une obligation non sérieusement contestable : devis au nom du syndicat, rapports concordants, origine commune admise par le syndic lui-même. L’expertise de l’article 145 ne demande qu’un motif légitime et prépare le procès au fond. L’erreur à éviter est de demander les travaux avec un dossier qui n’établit que le motif légitime : le juge répondra n’y avoir lieu à référé sur les travaux et la provision, tout en accordant l’expertise, exactement comme à Paris en avril 2026.

À Paris et en Île-de-France, le parcours est balisé. Le tribunal judiciaire de Paris statue en référé dans des délais courts quand le dossier est complet : assignation visant les articles 834, 835 et 145 du code de procédure civile avec les articles 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, pièces numérotées, devis, constats, procès-verbaux d’assemblée générale et échanges avec le syndic. L’assignation doit viser le syndicat pris en la personne de son syndic, et il est prudent d’appeler en la cause l’assureur de l’immeuble et son propre assureur habitation pour rendre l’expertise opposable à tous. Avant l’audience, une tentative de conciliation déjà tentée avec le voisin ou le syndic documentée renforce la posture : le juge parisien de 2026 a lui-même ordonné une mission mixte associant expertise et tentative de rapprochement des parties, en relevant que le litige rendait une médiation envisageable entre voisins appelés à se côtoyer après le règlement du différend. Attention enfin au coût de l’article 145 : les dépens de l’instance en expertise restent en principe à la charge du demandeur, car « les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier » (motifs de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 9 avril 2026 sur les dépens), et les demandes au titre de l’article 700 sont rejetées à ce stade. Cette avance, consignée pour l’expert, se récupère ensuite au fond quand le rapport impute les désordres aux parties communes : à Poitiers, le syndicat a supporté les dépens incluant les frais d’expertise. Pour le copropriétaire francilien, le calcul est donc le suivant : documenter à l’automne, mettre en demeure avant l’hiver, faire voter ou constater le refus en assemblée générale, obtenir l’expertise au printemps, puis assigner au fond avec un rapport qui parle.

Conclusion

Les pluies d’automne ne créent pas le droit, elles révèlent les toitures. Quand l’eau traverse une toiture-terrasse, le syndicat des copropriétaires répond des dommages qui ont leur origine dans ces parties communes, le syndic doit entretenir et sauvegarder l’immeuble y compris en urgence, les assureurs des deux côtés doivent être déclarés et associés, et le constructeur reste le débiteur du recours quand l’étanchéité manquait depuis l’origine. Devant le juge, la cause démontrée ouvre les travaux et la provision en référé, la cause seulement crédible ouvre l’expertise de l’article 145 qui prépare le procès au fond. Le dossier parisien d’avril 2026 et l’arrêt de Poitiers de septembre 2025 disent la même chose à un an d’intervalle : le copropriétaire qui photographie, déclare, fait constater par commissaire de justice, exige une recherche de fuite tranchée et met le syndic en demeure avant de saisir le tribunal obtient l’expertise puis la condamnation ; celui qui réclame les travaux sur une simple conviction s’expose au n’y avoir lieu à référé. À Paris comme en Île-de-France, l’automne 2026 est le moment de constituer ce dossier, pendant que les traces sont fraîches et que chaque pluie date et signe la preuve.