En octobre, les appels de fonds du dernier trimestre arrivent dans les boîtes aux lettres des copropriétaires parisiens, avec la régularisation des charges de l’exercice votée en assemblée générale au printemps. Pour certains, la somme réclamée dépasse le budget prévu : rappel de provisions, cotisation au fonds de travaux, frais de mise en demeure. D’autres découvrent une ligne qu’ils jugent abusive, un tantième qui ne correspond pas à leur lot, des travaux qu’ils n’ont jamais votés. Des deux côtés, la même question se pose : que peut exiger le syndic, et comment se défendre quand la facture semble injustifiée ?
L’actualité jurisprudentielle de 2026 a durci le cadre. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le délai de deux mois pour contester une assemblée générale court dès le lendemain de la première présentation du recommandé, même si le copropriétaire ne retire jamais le pli au bureau de poste. Autrement dit, ignorer le courrier du syndic ne suspend rien : le délai tourne pendant que la lettre dort dans un tiroir. Cet arrêt récent, rendu sous le pourvoi n° 24-18.842, mérite une lecture attentive de tous les copropriétaires d’Île-de-France, car la notification du procès-verbal d’assemblée générale conditionne l’ensemble des recours contre les charges.
Le présent article décrit les deux faces du recouvrement des charges de copropriété : d’abord les armes du syndicat contre le copropriétaire qui ne paie pas, ensuite les recours du copropriétaire contre des charges qu’il estime indues. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte applicable ou à une décision vérifiée, citée mot pour mot.
I. Le syndic vous réclame des charges impayées : ce qu’il peut exiger et faire exécuter
A. La mise en demeure, les provisions devenues exigibles et les intérêts : le mécanisme de l’article 19-2
Le point de départ est l’obligation de participer aux charges. L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » Le même article ajoute : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. » (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Deux masses se distinguent donc : les charges des services collectifs, réparties selon l’utilité objective pour chaque lot, et les charges de conservation et d’administration, réparties selon les tantièmes.
Chaque année, l’assemblée générale vote un budget prévisionnel et les copropriétaires versent des provisions trimestrielles. Quand un copropriétaire cesse de payer, le syndic adresse d’abord une mise en demeure. La mise en demeure produit deux effets juridiques majeurs : elle fait courir les intérêts moratoires et elle ouvre la voie à l’exigibilité anticipée de toutes les provisions. L’article 1344 du code civil prévoit : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. » (article 1344 du code civil). En pratique parisienne, cette mise en demeure prend la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte de commissaire de justice, et son contenu doit identifier précisément les sommes réclamées, exercice par exercice.
Sur les intérêts, l’article 1231-6 du code civil dispose : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » (article 1231-6 du code civil). Le créancier n’a aucune perte à démontrer : le seul retard après mise en demeure suffit. Pour un arriéré de plusieurs milliers d’euros sur plusieurs années, les intérêts au taux légal représentent une somme substantielle qui s’ajoute à la dette principale.
Le cœur du dispositif répressif figure à l’article 19-2 de la loi de 1965 : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Une seule provision impayée, trente jours après une mise en demeure restée sans effet, suffit à rendre exigible l’intégralité de la dette : provisions futures de l’exercice en cours et soldes des exercices antérieurs approuvés. Le texte précise qu’il « est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 », ce fonds que l’article 14-2-1 impose dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation : « le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble » (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).
La Cour de cassation veille au respect strict de ces conditions. Le 9 mars 2022, la troisième chambre civile a censuré un juge qui avait condamné un copropriétaire sur le fondement de l’article 19-2 alors que les provisions avaient été réglées avant l’expiration du délai de trente jours. Elle a rappelé que « la mise en oeuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure », puis a constaté que « Les provisions sur charges de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ayant été réglées avant l’échéance du délai de 30 jours couru à compter de la mise en demeure du 28 avril 2020, les demandes du syndicat des copropriétaires doivent être rejetées. » (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988). L’enseignement pratique est net : payer dans les trente jours de la mise en demeure prive le syndicat du bénéfice de l’exigibilité anticipée, même si le retard initial était réel.
Dernier point souvent ignoré : les frais de recouvrement pèsent sur le débiteur. L’article 10-1 de la loi prévoit : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Mises en demeure, relances, hypothèque légale du syndicat, actes de commissaire de justice : tout s’ajoute à l’ardoise du copropriétaire défaillant dès lors que la créance est justifiée.
B. La condamnation en procédure accélérée, la saisie des loyers et la vente du lot : l’exécution contre le copropriétaire parisien
Quand la mise en demeure reste sans effet passé trente jours, le syndicat saisit le tribunal. L’article 19-2 organise une procédure rapide : « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. » (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le juge ne réexamine pas l’opportunité des dépenses : il vérifie que le budget, les travaux ou les comptes ont été régulièrement approuvés en assemblée générale et que le copropriétaire n’a pas payé. Si ces deux constats sont réunis, la condamnation suit. À Paris, cette action relève du tribunal judiciaire de Paris, et le copropriétaire assigné doit préparer sa défense sur ces deux seuls points : l’existence d’une approbation régulière et la réalité du défaut de paiement.
La décision obtenue ouvre la voie aux mesures d’exécution. Le même article 19-2 prévoit un mécanisme redoutable quand le copropriétaire défaillant loue lui-même son lot : « Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. » (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) Concrètement, le syndicat fait saisir les loyers versés par le locataire du copropriétaire débiteur, entre les mains de ce locataire, jusqu’à apurement complet de la dette. Le bailleur qui comptait sur ses loyers pour payer ses charges se retrouve pris dans un étau : ses revenus locatifs alimentent directement le syndicat. Cette saisie des loyers constitue dans les copropriétés parisiennes, où l’investissement locatif est massif, l’arme la plus efficace des syndics.
L’arme ultime reste la saisie du lot lui-même en vue de sa vente. L’article 19-2 encadre le vote qui l’autorise : « Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) Le débiteur est ainsi neutralisé dans le vote qui décide de la saisie de son bien. La vente forcée du lot intervient en dernier recours, après une procédure de saisie immobilière conduite devant le juge de l’exécution, mais sa simple évocation en assemblée générale suffit souvent à débloquer des situations enlisées depuis des années.
Face à cette mécanique, le copropriétaire parisien poursuivi dispose de parades limitées mais réelles. La première consiste à vérifier la régularité de l’approbation des comptes et du budget : sans approbation régulière par l’assemblée générale, le juge de la procédure accélérée ne peut pas condamner. La deuxième consiste à payer dans le délai de trente jours suivant la mise en demeure, ce qui fait échec à l’exigibilité anticipée, comme l’a jugé la Cour de cassation le 9 mars 2022. La troisième consiste à contester la décision d’assemblée générale elle-même, dans le délai de deux mois de l’article 42, ce qui suspend en pratique la dynamique du recouvrement pour les sommes litigieuses. La quatrième consiste à négocier un échéancier avec le syndic avant l’assignation : un protocole transactionnel homologué évite la condamnation, les frais de l’article 10-1 et la publicité d’une procédure. Chacune de ces parades suppose d’agir vite, pièces en main : relevés des appels de fonds, preuves de paiement, procès-verbaux d’assemblée et accusés de réception des mises en demeure.
Le délai de prescription mérite une attention particulière. L’article 42 de la loi de 1965 renvoie au droit commun : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Et l’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil). Le syndicat doit donc agir dans les cinq ans de chaque échéance impayée. Un arriéré ancien de plus de cinq ans peut être prescrit, échéance par échéance. En pratique, les syndics parisiens relancent avant l’échéance du délai, et chaque acte interruptif fait courir un nouveau délai, de sorte que la prescription ne joue que pour les créances véritablement abandonnées.
II. Vous contestez des charges que vous jugez abusives : délais couperets et preuves qui font gagner
A. Contester le procès-verbal d’assemblée dans les deux mois : le couperet de l’article 42 et l’arrêt du 16 avril 2026
Le copropriétaire qui refuse de payer parce qu’il tient les charges pour abusives commet une erreur stratégique s’il se contente de ne pas payer : les intérêts courent, les frais de l’article 10-1 s’accumulent et la procédure accélérée de l’article 19-2 le rattrape. La voie correcte consiste à attaquer la décision d’assemblée générale qui a voté le budget, les travaux ou l’approbation des comptes. L’article 42 de la loi de 1965 dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le mot « déchéance » signifie une sanction automatique : passé le délai, le recours est irrecevable, quel que soit le bien-fondé de la contestation. Seuls les copropriétaires opposants, ceux qui ont voté contre, et les défaillants, ceux qui étaient absents et non représentés, peuvent agir. Celui qui a voté pour la résolution ne peut plus la contester.
Le même article ajoute une obligation à la charge du syndic : « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) Un syndic parisien qui notifie tardivement expose le syndicat à des contestations recevables plus longtemps que prévu, puisque le délai de deux mois ne court qu’à compter de la notification régulière. La notification s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, et le contenu notifié se limite au procès-verbal sans ses annexes.
C’est sur le point de départ de ce délai que l’arrêt du 16 avril 2026 apporte une clarification décisive. Dans cette affaire, un copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation d’une assemblée générale du 26 avril 2022, et le syndicat lui opposait la forclusion. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du copropriétaire en posant une règle limpide : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842). La Cour vise au passage les textes applicables : « Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. »
Concrètement, si le facteur présente le recommandé le 10 juin et que le copropriétaire ne le retire jamais, le délai de deux mois court dès le 11 juin et expire le 11 août. L’avis de passage dans la boîte aux lettres suffit : l’abstention de retirer le pli ne retarde rien. Cette solution, rendue en 2026, doit conduire chaque copropriétaire francilien à surveiller son courrier après chaque assemblée générale et à dater précisément la première présentation. La preuve de cette date incombe au syndicat, qui produit l’accusé de réception ou le suivi postal, mais le copropriétaire qui attend plus de deux mois après l’assemblée pour réagir prend un risque majeur d’irrecevabilité.
Pendant le délai de recours, l’exécution des travaux votés est en principe suspendue. L’article 42 prévoit : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) Un copropriétaire qui conteste dans les délais peut donc freiner des travaux qu’il estime irréguliers, sauf urgence avérée affectant la sécurité de l’immeuble. En revanche, les provisions du budget prévisionnel restent dues pendant l’instance : contester n’autorise pas à suspendre ses paiements, et le syndicat peut engager parallèlement une action en recouvrement. La stratégie gagnante combine les deux démarches : payer sous réserve pour stopper les intérêts et les frais, tout en assignant en annulation dans les deux mois.
À Paris, l’assignation en contestation relève du tribunal judiciaire de Paris. Elle doit identifier avec précision les résolutions attaquées, les moyens d’irrégularité — défaut de convocation, ordre du jour incomplet, absence de devis joints, majorité non atteinte, abus de majorité — et démontrer la qualité d’opposant ou de défaillant par le procès-verbal de présence et les votes exprimés. Un dossier solide comprend la convocation et ses annexes, le procès-verbal notifié, l’enveloppe ou le suivi du recommandé avec la date de première présentation, et les pièces comptables litigieuses. Faute de ces éléments, même une contestation fondée échoue sur la preuve.
B. Les charges indues, les tantièmes erronés et la prescription de cinq ans : les moyens de fond qui réduisent la facture
Au fond, la contestation porte le plus souvent sur quatre moyens : la répartition des charges, l’utilité des services facturés, la régularité des décisions de travaux et la prescription des arriérés. Sur la répartition, le règlement de copropriété fait foi, mais il n’est pas intangible. L’article 10 de la loi impose que « Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » (article 10 de la loi du 10 juillet 1965) Quand un lot a été divisé, réuni ou transformé sans mise à jour des tantièmes, ou quand la grille initiale comporte une erreur manifeste de calcul, le copropriétaire peut demander au tribunal judiciaire une nouvelle répartition. L’article 42 le prévoit expressément : « S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Dans les immeubles parisiens anciens, où les tantièmes datent parfois des années soixante et où les lots ont été maintes fois reconfigurés, ce moyen produit des réductions substantielles et durables.
Le deuxième moyen tient à l’utilité objective des services collectifs. Un copropriétaire du rez-de-chaussée qui ne se sert jamais de l’ascenseur, un lot à usage de cave facturé comme un logement pour le chauffage collectif, un commerce en rez-de-chaussée soumis aux charges d’antenne collective qu’il n’utilise pas : dans chacun de ces cas, la facturation doit refléter l’utilité que le service présente pour le lot concerné. La jurisprudence admet que le copropriétaire qui démontre l’absence totale d’utilité d’un service pour son lot obtienne l’exonération de la charge correspondante, sans pour autant échapper aux charges de conservation de l’équipement commun lui-même. La distinction est subtile : l’ascenseur doit être entretenu par tous en tant qu’élément commun, mais son fonctionnement peut n’être facturé qu’aux lots qu’il dessert. La preuve repose sur le règlement de copropriété, les plans de l’immeuble, les constats d’huissier et, au besoin, une expertise judiciaire.
Le troisième moyen vise les travaux votés sans respecter les règles de majorité ou de mise en concurrence. Les décisions d’assemblée générale obéissent à des majorités graduées selon la nature des travaux, et le syndic doit joindre à la convocation les devis et documents permettant un vote éclairé. Une résolution adoptée à une majorité insuffisante ou sur le fondement d’un dossier incomplet encourt l’annulation dans le délai de deux mois. Les copropriétaires parisiens confrontés à des appels de fonds pour des ravalements, des réfections de toiture ou des mises aux normes énergétiques ont intérêt à examiner le dossier de convocation dès sa réception : devis comparatifs, diagnostics techniques, plan pluriannuel de travaux. Quand le syndic envisage de changer de prestataire ou de confier des travaux coûteux sans mise en concurrence sérieuse, la contestation précoce, amiable puis judiciaire, évite des surcoûts irréversibles. Les lecteurs qui s’interrogent sur le rôle du syndic face à l’augmentation des charges trouveront un éclairage complémentaire dans l’analyse consacrée aux décisions collectives de la copropriété et aux recours de chaque occupant.
Le quatrième moyen, souvent décisif pour les arriérés anciens, est la prescription de cinq ans. Chaque appel de provision impayé se prescrit par cinq ans à compter de son exigibilité, en application de l’article 2224 du code civil rendu applicable à la copropriété par l’article 42 de la loi de 1965. Un décompte du syndic qui mélange des échéances de 2018 et de 2025 doit être décortiqué ligne par ligne : les échéances les plus anciennes sont susceptibles d’être prescrites si aucun acte interruptif — mise en demeure recommandée, assignation, reconnaissance de dette — n’est intervenu dans l’intervalle. Attention toutefois : une mise en demeure régulière interrompt la prescription et fait courir un nouveau délai de cinq ans, de sorte que les syndics diligents conservent rarement des créances prescrites. La prescription profite surtout aux copropriétaires dont le syndic a négligé le recouvrement pendant plusieurs années, situation fréquente lors des changements de syndic, nombreux à Paris ces derniers mois.
La charge de la preuve se répartit entre les parties. Le syndicat doit produire le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée avec leurs majorités, les appels de fonds et les mises en demeure. Le copropriétaire qui conteste doit établir l’irrégularité qu’il allègue : erreur de tantièmes, absence d’utilité, vice de convocation, prescription acquise. Les relevés bancaires prouvant les paiements effectués, les courriers échangés avec le syndic et les attestations du conseil syndical forment le socle du dossier. Devant le tribunal judiciaire de Paris, où les contentieux de copropriété représentent un volume considérable, les dossiers documentés et chiffrés obtiennent des décisions plus rapides et plus favorables que les contestations générales et approximatives.
Une précision propre à l’Île-de-France mérite d’être soulignée. Les notifications entre syndic et copropriétaires transitent de plus en plus par voie électronique, et les délais se calculent alors selon des règles spécifiques. Les copropriétaires qui ont accepté les notifications électroniques doivent surveiller leur messagerie après chaque assemblée générale avec la même vigilance que leur boîte aux lettres, car le délai de deux mois court de la même façon. Par ailleurs, les huissiers devenus commissaires de justice instrumentent dans tout le ressort parisien les mises en demeure préalables aux actions en recouvrement : recevoir un tel acte signifie que le délai de trente jours de l’article 19-2 a commencé à courir et qu’il faut réagir immédiatement, soit en payant, soit en contestant par écrit et en préparant l’assignation.
Conclusion
Le recouvrement des charges de copropriété obéit à une mécanique implacable mais encadrée : mise en demeure, trente jours, exigibilité anticipée de toute la dette, condamnation en procédure accélérée, saisie des loyers et, en dernier recours, vente du lot. Face à cette mécanique, le copropriétaire n’est pas démuni : payer dans les trente jours fait échec à l’exigibilité anticipée, contester l’assemblée générale dans les deux mois suspend les résolutions irrégulières, démontrer l’erreur de tantièmes ou l’inutilité d’un service réduit durablement la facture, et invoquer la prescription de cinq ans efface les arriérés abandonnés. L’arrêt du 16 avril 2026 ajoute une discipline indispensable : surveiller la première présentation du recommandé, car le délai de deux mois ne pardonne ni l’inattention ni l’abstention. À Paris comme ailleurs, la règle d’or tient en une phrase : payer sous réserve quand la dette semble due, contester dans les délais quand elle semble indue, et ne jamais laisser un courrier du syndic sans réponse.